CASAFARI X Gonçalo N. Rodrigues – Lógica, Desafíos y Pasión por el Mercado Inmobiliario

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Gonçalo Nascimento Rodrigues es consultor, formador y autor centrado en Property Finance. Después de todo, ¿qué hace un asesor financiero inmobiliario? ¿Cómo se mide la demanda local? ¿Y qué significa una burbuja inmobiliaria?

El autor de “Out of the Box” da una verdadera lección, en esta conversación con CASAFARI.

Abróchense los cinturones y sígannos en este viaje por el mercado inmobiliario desde un punto de vista financiero.

¿Qué hace un asesor financiero inmobiliario? ¿Cómo es tu día a día?

Mi función es ayudar a los compradores e inversores a tomar decisiones. Puedo simplemente hacer un informe de valoración, por ejemplo. Soy un experto tasador, registrado en la CMVM (Comisión del Mercado de Valores de Portugal), y fundamentalmente hago valoraciones de propiedades de inversión.

Puede ser necesario hacer un estudio de mercado, estimar la rentabilidad de una inversión o señalar el valor de compra ajustado de un inmueble. También puede ser necesario «ir al mercado» y ser más práctico, comprando propiedades al recibir mandatos de inversores, haciendo todo el proceso de investigación y adquisición.

Sin embargo, siempre tuve la sensación de que nuestro mercado tenía grandes deficiencias. Así que, hace años, comencé a diseñar y estructurar programas de formación específicos en esta lógica de inversión y financiación inmobiliaria. Básicamente, para simplificar el lenguaje y desmitificar el mercado inmobiliario.

Además de lo ya mencionado, soy coordinador de un curso de posgrado en ISCTE (Instituto Universitario de Lisboa) e imparto un curso sobre análisis de inversiones.

¿Cómo podemos equipar al cliente final para la educación inmobiliaria?

Cuando se habla de un inversor o un comprador, los principios son completamente diferentes. Soy una persona muy racional, pero aún me doy cuenta de que la toma de decisiones a la hora de elegir una vivienda es fundamentalmente emocional.

La decisión entre comprar o alquilar, desde la perspectiva de la elección de la vivienda, debe estar anclada en un marco temporal. Normalmente la gente debe comprar una casa cuando ya tiene cierta estabilidad familiar y profesional (como un contrato de trabajo indefinido, otro hijo en camino…), en caso contrario siempre debe ser alquilada.

La decisión de compra debe estar intrínsecamente ligada a un mayor plazo de estabilidad, sabemos que a medio y largo plazo los inmuebles siempre tienden a revalorizarse.

La educación pasa por explicar las diferencias entre comprar y alquilar, que no son sólo financieras. Debido a que la gente tiende a mirar exclusivamente un pago bancario y el valor del alquiler, como el pago es más bajo, todos dicen que es una obviedad, pero no se limita a eso, o al menos no debería limitarse a eso.

¿Qué preguntas hay que hacerse para poner en acción lo racional, en una decisión tan ligada a lo emocional?

Las preguntas tienen mucho que ver con esto: estabilidad, cuánto tiempo usarás la propiedad, dónde trabajas, la elección de colegio para tus hijos, la calidad de vida que ganas (o pierdes) al elegir una determinada ubicación o tipo de propiedad. Y, por supuesto, lo que más le gusta o favorece a la gente en una propiedad.

Todo el mundo tiende a centrarse más en las características de la oferta y los comparables, pero lo que realmente mueve los mercados inmobiliarios y condiciona la formación de ciclos no es la oferta, sino la demanda. La oferta es reactiva. Hay que conocer bien la demanda para tener indicaciones sobre qué oferta tienes que plantear o desarrollar. Como la demanda es muy emocional, a veces es difícil tipificar la oferta.

Durante la pandemia, la gente buscó espacios abiertos, balcones, más lejos de los centros urbanos, ¿qué hace el lado de la oferta? Intenta reaccionar, hacer que el producto esté disponible, pero lleva tiempo hacerlo. Y por eso, todavía vivimos en un ciclo con un desfase muy grande entre la demanda y la oferta. Porque la oferta fue preparada para la tipificación de la demanda en centros urbanos pre-covid, en el centro de la ciudad, con apartamentos pequeños. La demanda debe medirse, pero la oferta es más fácil de medir que la demanda.

¿Y cómo se mide la demanda local?

Solo hay una manera: cualquiera que piense que puede estar trabajando en el mercado inmobiliario frente a un ordenador  mirando estadísticas y bases de datos, está en el lado equivocado. La inmobiliaria es calle, es una actividad de relación que se materializa en una transacción. Y ésta, por reunir características tan microlocales, no da otra posibilidad, más que la de estar en la calle.

Esto significa interactuar con todo un ecosistema que rodea a los bienes inmuebles. Todo lo que sea comercio, servicios, equipamiento, accesibilidad, porque eso es lo que busca el comprador final. Las estadísticas muestran tendencias, mucho a nivel macro, incluso a nivel de localidad, y leen el mercado, pero no nos permiten tomar decisiones de inversión.

¿Podemos hablar de un “mercado nacional”?

Quienes trabajan en el mercado inmobiliario son plenamente conscientes de que es muy microlocal. El tema es que no hay suficientes estadísticas en cantidad y calidad para poder caracterizar el mercado local de la misma manera que el mercado nacional.

Si te doy cifras y datos de un municipio es desde una perspectiva macro. Pero eso es porque no hay datos, porque si los hubiera a nivel de barrio y de calle, se podría hacer. Vale la pena recordar que el mercado inmobiliario en Portugal es pequeño, solo vendemos 180.000 propiedades al año. El área metropolitana de Lisboa y Oporto en conjunto reúnen alrededor del 60% del mercado.

¿Qué diferencias significativas hay que destacar después de la pandemia, además de las del mercado residencial?

Creo que podemos tener un cambio de paradigma a nivel mundial en la toma de decisiones de inversión. Los inversores, históricamente, buscaban oficinas y comercios. Hasta hace poco, la vivienda era un segmento alternativo, hoy es una prioridad.

No es solo Portugal el que está experimentando una creciente inaccesibilidad a la vivienda. Si es difícil para un ciudadano portugués comprar una casa, lo es aún más para un irlandés o un alemán, por ejemplo. Esto tiene que ver con considerar los activos residenciales como un activo de inversión.

¿Qué significa la burbuja inmobiliaria y en qué estado se encuentra Europa?

Este es un tema seguido por varios bancos, como el FMI, el Banco Central Europeo, etc., pero no basta con decir que los precios están subiendo mucho para decir que el mercado está en una burbuja. Hay tres aspectos que se deben cumplir.

Primero, tiene que haber un fuerte aumento en los precios de la vivienda durante un cierto período de tiempo. Luego, tiene que haber una dinámica territorial suficientemente amplia y significativa para caracterizar una burbuja inmobiliaria. Lisboa y Oporto pueden tener una burbuja inmobiliaria por la subida de precios, pero esto no se puede generalizar a todo el territorio.

Finalmente, debe quedar claro que esta subida de precios está alimentada fundamentalmente por la deuda. Si no, el mercado solo está aumentando en valor. Puede que se aprecie demasiado y correcto, que forma parte de los ciclos inmobiliarios, pero eso no quiere decir que haya una burbuja y que vaya a explotar.

¿Qué es una burbuja alimentada por la deuda?

Hay constancia de que el mercado compra vivienda permanente con recurso a la hipoteca. Y ese no es el escenario hoy. Entre 2007 y 2010 el mercado inmobiliario en Portugal tuvo una corrección, y entre 2010 y 2013 cayó sustancialmente porque estalló la burbuja.

A finales del siglo XX y entrado el XXI construimos mucha vivienda nueva, mucha más oferta que demanda, y la gente compraba su propia vivienda permanente en las periferias con recurso a la hipoteca. En 2009, casi el 100% de las casas vendidas en Portugal fueron hipotecas. Hoy estamos por debajo del 60 por ciento.

Actualmente hay mucha menos deuda instalada en vivienda que en el ciclo anterior. Esto quiere decir que si el mercado se deprecia, es el dueño quien ve depreciar su patrimonio, no genera un problema para el sistema financiero, que tiene márgenes mucho más altos para la apreciación del mercado.

Por supuesto, es importante estar atento a las cifras de las hipotecas, especialmente durante la pandemia, porque los bancos están prestando mucho dinero para comprar viviendas, pero el Banco de Portugal dijo que no hay evidencia estadística de que esta reciente apreciación del mercado inmobiliario sea debido al crédito. Hay más crédito pero también más transacciones y valoraciones.

El 8/7/2006, en mis conferencias, ya advertí sobre la burbuja inmobiliaria que estallaría y me llamaron pesimista, pero era evidente porque el mercado estaba cargado de deuda y estallaría. Ahora creo que no existe una burbuja inmobiliaria como tal.

¿Existe un proceso natural de la burbuja inmobiliaria? ¿Siempre acaba estallando?

Una burbuja inmobiliaria no estalla sola, de hecho, hay países como Canadá y Australia, que tienen burbujas inmobiliarias identificadas hace muchos años. Normalmente, una burbuja inmobiliaria estalla y el mercado entra en un ciclo más recesivo, porque hay algún factor o variable externa que hace que estalle.

En Portugal fue porque en una primera fase tuvimos la crisis subprime y el impacto supuso una corrección entre 2007 y 2010. Luego tuvimos la quiebra del país y la intervención de la Troika, que hizo estallar la burbuja. Si no hay una variable externa al mercado, es posible que la burbuja no estalle y que solo haya correcciones.

Los momentos de corrección del mercado tienen dos aspectos fáciles de controlar, indicativos de que el mercado está entrando en una corrección. Primero, la oferta es mayor que la demanda, a diferencia de las fases anteriores del ciclo, pero como la oferta tarda en responder, cuando llega al mercado la demanda ya está satisfecha y es más selectiva y comienza un desequilibrio del mercado.

Esto se percibe a través de dos variables: incremento en el tiempo promedio de colocación en el mercado, e incremento en el desfase entre el precio de permanencia y el precio de exposición. Porque por el lado de la oferta, el propietario tiene la cabeza en la fase anterior del ciclo y piensa que su casa vale X y el comprador sólo paga Y. Estos dos aspectos son característicos de una fase de corrección del mercado.

La pandemia ha cambiado mucho. Si bien algunas personas pensaron que el mercado se desplomaría, argumenté que esto no sucedería porque los bienes inmuebles no reaccionan tan repentinamente. Esta lentitud lo obliga a atravesar un período de corrección y la pandemia tuvo el efecto contrario en el mercado inmobiliario. La pandemia exacerbó el ciclo que estábamos viviendo y lo amplificó.

¿Qué prevés para el futuro del mercado inmobiliario?

No auguro nada a futuro y no creo que a estas alturas apenas haya nada que me haga pensar que 2022 va a ser diferente a 2021. Es difícil mirar cualquier sector a medio plazo, más aún a largo plazo. Por supuesto que existen riesgos latentes, como la inflación, que tiene un doble efecto en el mercado inmobiliario.

Las materias primas son muy caras, la mano de obra escasa y es imposible que bajen los precios de la vivienda. Y esto es cierto, pero solo para el segmento de obra nueva, que representa solo el 15% de las transacciones. El 85% de las transacciones obedecen a otros principios, los secundarios, es decir, el aumento de las tasas de interés en el tiempo.

Inevitablemente, no hay marcha atrás en la reducción del precio de compra de los portugueses para sus propias viviendas. Naturalmente, habrá una disminución en la capacidad de pagar el precio por el lado de la demanda.

En 7/2006/, con tipos de interés del 6% en las hipotecas, una familia portuguesa podía comprar una casa en Portugal por 200.000 euros, la misma familia con los mismos ingresos hoy puede permitirse 400.000 euros. Una reducción en la tasa de interés del 6% al 1% representa duplicar el poder adquisitivo de la vivienda. Esto es lo que yo llamo la ilusión del poder adquisitivo.

Cuando decimos que el valor de las casas en Portugal aumentó un 11% en el tercer trimestre de 2021 en comparación con el mismo período, ¿es un gran aumento o se considera normal?

Es un gran aumento. El inmobiliario es uno de esos activos que tiene un perfil de riesgo de baja rentabilidad, es muy atractivo para las inversiones por su estabilidad de rentabilidad.

Por lo tanto, las sucesivas revalorizaciones de dos dígitos en el mercado inmobiliario no son normales. En Portugal ha sido por los enormes desequilibrios que existen.

Sin embargo, es explicable, ya que siempre estamos hablando de una alta demanda que supera la oferta. Los bancos prestan dinero con tasas de interés muy bajas y el hecho de que seamos una economía de bajos ingresos significa que tenemos muchos ingresos privados para buscar alternativas de inversión y generación de ingresos. Los bienes inmuebles han sido una elección fácil.

En este momento, ¿existe un patrón de comportamiento común entre los jóvenes de Portugal, de la Península Ibérica o de Europa, en esta búsqueda de bienes inmuebles? ¿Aquellos que pueden permitírselo están comprando o el alquiler sigue siendo una opción?

Primero, el mundo es un mundo de terratenientes. En todos los países desarrollados hay muchos más propietarios que inquilinos. En Europa, solo en Suiza esto no sucede. En  EE. UU. tenemos ⅔ y Portugal tiene alrededor del 75%. Las grandes ciudades y los centros urbanos suelen tener más inquilinos que propietarios, lo que tiene mucho que ver con nuestra ley de arrendamiento.

Dicho esto, es de esperar que esta cultura continúe, pero de hecho las nuevas generaciones ven la propiedad como una inversión. Cuando es para vivir, se alquilan. Por otro lado, específicamente hablando de Portugal, como somos una economía de bajos ingresos, los jóvenes a veces no tienen más opción que compartir una casa. Aquí es donde nace el concepto de co-living.

Un joven con un sueldo de mil euros no debería invertir mucho más de 300 euros en la casa, en torno al 30%. Como nadie alquila una casa por esta cantidad, entonces piden un crédito, mirando las alternativas de compra que tienen para una cuota de 300 euros. Quizás una casa de 150/160 mil euros. Los jóvenes suelen priorizar estar cerca de sus amigos, en el centro, cerca del trabajo. Así que la solución es compartir.

Para una persona que quiera ser agente de bienes inmuebles y no tenga experiencia, ¿dónde debería comenzar a formarse? ¿Y crees que es esencial tener algunas habilidades de gestión también?

Diría que cualquier persona que entra en bienes inmuebles en el contexto de haber perdido su trabajo y experimenta esto es un mal comienzo. Nadie experimenta los bienes inmuebles, son los bienes inmuebles los que experimentan a las personas. Se necesita mucha resiliencia, sobre todo por su fragmentación y competitividad.

Entonces, lo que le diría a los que quieren emprender, primero deben ser capaces de soportar un arco de tiempo sin ganar dinero, administrar bien su presupuesto familiar. Suele haber ilusión porque se parte de un lead de un conocido y se crea una idea que es fácil de vender. Por eso hay tanta rotación en el mercado inmobiliario: muchos traen la iniciativa, logran cumplirla y luego ven que al fin y al cabo no es tan fácil, se desilusionan y llegan otros.

Además, tienen que reunir conocimientos de formación en el mercado inmobiliario, como la educación financiera. El agente, a pesar de estar en una gran empresa, es per se una marca individual, porque la gente suele elegir por referencia, que es la forma más económica. Es más trabajo porque tienes que construir una trayectoria y una imagen, mostrando al mercado que conoces el mercado inmobiliario, que eres un especialista y que tienes rutinas, como las tuvo Nuno Gomes durante mucho tiempo.

Y al fin y al cabo, honestidad, ética, profesionalidad, no solo ir tras el encargo. El servicio generará más transacciones a largo plazo.

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