Málaga combina una próspera capital urbana, con 603.144 habitantes en julio de 2026 según el Instituto Nacional de Estadística (INE), y el dinámico mercado internacional de la Costa del Sol, donde los compradores extranjeros representan el 37,01 % de las compraventas registrales según el Colegio de Registradores. Conforme a CASAFARI Area Insights, el precio medio de oferta de los pisos en venta en la ciudad se sitúa en 4.121 €/m² (+2,6 % interanual), mientras que el alquiler de oferta alcanza los 23,6 €/m²/mes en el tercer trimestre de 2026.
Ubicación, conexiones e infraestructuras de Málaga y la Costa del Sol
Enclavada en el sur de España y abierta al mar Mediterráneo, la provincia de Málaga limita con Cádiz, Sevilla, Córdoba y Granada. Su territorio se estructura en 103 municipios y comarcas diferenciadas que van desde la Axarquía y el Valle del Guadalhorce hasta la Costa del Sol Occidental y la Serranía de Ronda, integradas todas en el mercado inmobiliario en España.
Las conexiones internacionales están garantizadas por el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, que gestionó 26.760.639 pasajeros y 276 rutas en 2025. A ello se suma la alta velocidad ferroviaria de Renfe, con trayectos desde Málaga-María Zambrano a Madrid-Puerta de Atocha en apenas 2 horas y 36 minutos, y la línea de Cercanías C1 que vertebra la franja costera hasta Fuengirola pasando por el aeródromo.
¿Cómo es vivir en Málaga? Calidad de vida, cultura y contrastes entre capital y costa
La provincia ha alcanzado un récord demográfico con 1.820.507 habitantes en julio de 2026 (INE), impulsada por su clima, su estabilidad y su ecosistema tecnológico. La capital vive una profunda transformación cultural y urbanística, destacando el distrito de museos en torno a la figura de Picasso, la Alcazaba y el puerto de Muelle Uno.
Frente al ritmo cosmopolita de la capital, la provincia ofrece un abanico de contrastes: desde los pueblos blancos de interior hasta la sofisticación residencial de los enclaves litorales, donde conviven la vida residencial permanente y el turismo de alta gama.
Tipología de vivienda y perfil del comprador nacional e internacional
El parque inmobiliario de Málaga capital abarca desde rehabilitaciones en el centro histórico y pisos familiares en Teatinos hasta exclusivas promociones en La Malagueta y El Limonar. En la franja occidental, el mercado se ramifica hacia submercados de gran relevancia, tal como detalla la guía inmobiliaria de Marbella y el análisis de las zonas residenciales de Marbella Oeste, referentes en villas de lujo y residencias con servicios de marca.
Los compradores locales e inversores procedentes de Madrid compiten con una demanda exterior muy sólida. En el segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros supusieron el 37,01 % de las operaciones cerradas en la provincia, consolidando a Málaga como la segunda región de España con mayor peso foráneo tras Alicante, según la estadística registral.
Precios de la vivienda y del alquiler en Málaga según los datos de CASAFARI
Para comprender la evolución real del mercado sin depender de estimaciones generalistas, es preciso analizar los datos de oferta. En el tercer trimestre de 2026, los datos de Insights de Zona de CASAFARI muestran que el precio medio de oferta de los pisos en venta en Málaga capital se sitúa en 4.121 €/m² (excluyendo valores atípicos de los portales indexados), lo que representa un incremento del 2,6 % respecto a los 4.017 €/m² registrados en el tercer trimestre de 2025.
En el segmento de arrendamiento, el precio medio de oferta de los pisos en alquiler en la ciudad alcanza los 23,6 €/m²/mes en el tercer trimestre de 2026, frente a los 23,5 €/m²/mes del mismo periodo de 2025 (+0,4 % interanual), lo que evidencia una moderación en el techo de rentas. Estos valores de oferta reflejan las expectativas de los vendedores en los portales y agencias, diferenciándose de los precios de cierre notariales. Para profundizar en tasaciones y comparativas, resulta de gran utilidad el módulo de Valoraciones y Estudio de Mercado de CASAFARI, así como consultar un análisis sobre la rentabilidad del alquiler en las ciudades españolas en 2026.
Fiscalidad, licencias turísticas y normativa clave para comprar en Málaga
Quien planea una adquisición inmobiliaria en Andalucía debe atender al marco fiscal establecido por la Agencia Tributaria de la Junta de Andalucía. La adquisición de vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo general del 7 %, con tipos reducidos del 6 % para vivienda habitual hasta 150.000 € y del 3,5 % para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad bajo determinados límites económicos. En obra nueva se aplica el 10 % de IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo general del 1,2 %.
En materia de alquiler vacacional, la normativa ha experimentado un giro estricto. Tras las limitaciones iniciales en 43 barrios saturados bajo el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento de Málaga aprobó una moratoria municipal de tres años para nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en agosto de 2025, extendiendo en julio de 2026 la suspensión de nuevas licencias de hospedaje en suelo residencial. Por otro lado, cabe recordar que la Ley Orgánica 1/2025 publicada en el BOE suprimió de forma definitiva el visado de residencia para inversores (Golden Visa) el 3 de abril de 2025.
Cómo analizar y trabajar el mercado de Málaga con las herramientas de CASAFARI
En un mercado descentralizado y con alta presencia de multiexclusivas como el malagueño, la depuración y transparencia de la información resultan indispensables para profesionales y particulares exigentes.
Mediante la Búsqueda de propiedades de CASAFARI, los agentes e inversores acceden al inventario completo y deduplicado de anuncios en toda la Costa del Sol, consultando el historial íntegro de cada activo. Para gestionar operaciones complejas y asegurar colaboraciones eficaces entre profesionales, puede iniciar sesión en la plataforma de CASAFARI y explorar el ecosistema de herramientas analíticas orientadas al rendimiento inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda en Málaga?
En la comunidad autónoma de Andalucía, la compra de una vivienda de segunda mano está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo general del 7 %, con reducciones del 6 % para vivienda habitual hasta 150.000 € y del 3,5 % para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad dentro de los límites legales. En el caso de la obra nueva, se abona el 10 % de IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo general del 1,2 %.
¿Es posible obtener una licencia de vivienda turística (VUT) en Málaga capital?
Actualmente la obtención de nuevas licencias para pisos turísticos en Málaga capital se encuentra suspendida. Tras restringir las altas en 43 zonas saturadas a principios de 2025 bajo el decreto autonómico, el Ayuntamiento de Málaga aprobó una moratoria municipal de tres años en agosto de 2025 y amplió en julio de 2026 la suspensión de cualquier nueva licencia de hospedaje en suelo residencial.
¿Sigue existiendo la Golden Visa por comprar una propiedad en Málaga?
No. La Ley Orgánica 1/2025 derogó los artículos que regulaban el permiso de residencia para inversores en bienes inmuebles —conocido como Golden Visa y asociado históricamente a compras superiores a 500.000 €—, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Los ciudadanos extracomunitarios que desean establecerse en Málaga recurren ahora a vías alternativas como el visado de residencia no lucrativa o el visado para teletrabajadores de carácter internacional.
¿Qué porcentaje de viviendas compran los extranjeros en la provincia de Málaga?
Según los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondientes al segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron el 37,01 % del total de compraventas de vivienda inscritas en la provincia de Málaga. Esto sitúa a la provincia como el segundo territorio de España con mayor peso de la inversión internacional, únicamente por detrás de Alicante.
¿Cómo de fácil es desplazarse a Málaga desde otros puntos de España o el extranjero?
Málaga cuenta con excelentes conexiones internacionales y nacionales, facilitando tanto el acceso residencial como turístico. En 2025, el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol gestionó 26.760.639 pasajeros a través de 276 rutas, mientras que la alta velocidad de Renfe permite viajar de Málaga-María Zambrano a Madrid-Puerta de Atocha en solo 2 horas y 36 minutos. Además, la línea de Cercanías C1 conecta eficientemente la franja costera con el aeródromo y los municipios vecinos.
¿Qué tendencia demográfica muestra la provincia de Málaga en 2026?
La provincia experimenta un notable crecimiento demográfico, alcanzando los 1.820.507 habitantes en julio de 2026 según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este dinamismo se refleja también en la capital, que cuenta con 603.144 residentes. Este auge poblacional, impulsado por su clima y ecosistema tecnológico, acompaña al incremento del 2,6 % interanual en el precio de oferta de los pisos en venta observado en el tercer trimestre de 2026.
