GUÍA DE PROPIEDADES MARBELLA
El mercado inmobiliario de Marbella, situado en el mercado inmobiliario de la provincia de Málaga, destaca en el tercer trimestre de 2026 por un precio medio de oferta de 5.792 €/m² en pisos (-5,0 % interanual) y 6.187 €/m² en casas (-0,5 % interanual), según los datos de CASAFARI Area Insights. Este municipio de la Costa del Sol combina una sólida demanda internacional con un nuevo marco urbanístico y fiscal que define las oportunidades para compradores y profesionales.
Ubicación, conexiones y calidad de vida en la Costa del Sol
Marbella se extiende entre la abrupta sierra de las Nieves y el mar Mediterráneo, configurando un entorno de gran atractivo residencial. Según el Padrón Municipal y la estimación oficial del INE de septiembre de 2026, el municipio cuenta con 173.420 habitantes empadronados (162.155 según el INE), de los cuales un 31,7 % son residentes extranjeros procedentes de 155 nacionalidades. Esta diversidad consolida un estilo de vida cosmopolita y de primer año completo, respaldado por una excelente infraestructura de colegios internacionales, centros sanitarios y servicios.
En cuanto a la conectividad, el municipio dista aproximadamente 50 km del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP), trayecto que se recorre en entre 32 y 40 minutos a través de la autopista de peaje AP-7 (o entre 50 y 55 minutos por la autovía gratuita A-7), mientras que la estación de AVE Málaga-María Zambrano se sitúa a unos 60 km, equivalente a unos 45 minutos en coche, según los datos de accesibilidad de marzo de 2026.
Zonas principales y tipologías de vivienda en Marbella
El municipio se divide en microzonas muy diferenciadas que responden a diversos perfiles de comprador. El Casco Antiguo de Marbella ofrece calles peatonales tradicionales y casas de pueblo restauradas con ambiente residencial todo el año. Paralelamente, la Milla de Oro (Golden Mile) concentra el eje residencial más exclusivo junto a la playa, uniendo el centro con Puerto Banús, el principal polo náutico y de apartamentos prime de la costa.
Hacia el oeste, Marbella Oeste acoge desarrollos modernos y familiares. En las laderas de la montaña, por encima de la franja costera, se sitúan urbanizaciones cerradas con estricta seguridad privada como Sierra Blanca y, en un término municipal vecino pero integrado en el mismo mercado de ultralujo, el exclusivo enclave de La Zagaleta.
Precios de oferta y demanda internacional en el mercado inmobiliario de Marbella
El análisis de los precios de oferta —procedentes de los anuncios indexados por CASAFARI, excluidos los valores atípicos y consultados el 23 de octubre de 2026— muestra el comportamiento del mercado en el tercer trimestre de 2026. Los pisos en venta en Marbella registran un precio medio de oferta de 5.792 €/m², lo que representa un ajuste del -5,0 % en comparación con los 6.098 €/m² del tercer trimestre de 2025.
Por otro lado, el segmento de viviendas unifamiliares muestra una notable estabilidad: las casas en venta marcan un precio medio de oferta de 6.187 €/m² en el tercer trimestre de 2026, frente a los 6.218 €/m² del mismo periodo del año anterior (-0,5 % interanual). Es fundamental distinguir siempre entre estos precios de oferta de los portales indexados y los precios de cierre escriturados o inscritos.
La fortaleza del mercado se sustenta en el peso del comprador extranjero. Según los este trimestre, los datos del Colegio de Registradores sobre compra de vivienda por extranjeros en Málaga correspondientes al segundo trimestre de 2026 sitúan la cuota extranjera en el 37,01 % de las compraventas inscritas en la provincia de Málaga, la segunda más alta de España.
Fiscalidad, urbanismo (nuevo PGOM) y normativa para comprar en Marbella
El marco urbanístico de Marbella cuenta con una importante seguridad jurídica tras la aprobación definitiva del nuevo PGOM del Ayuntamiento de Marbella por el Pleno municipal el 18 de septiembre de 2026. Adaptado a la ley autonómica LISTA, el nuevo plan sustituye al marco de 1986 y clasifica el suelo en urbano y rústico sin interrumpir las licencias mientras se redacta el Plan de Ordenación Urbana (POU) detallado.
En materia fiscal autonómica, la adquisición de una vivienda de segunda mano en Andalucía tributa al tipo general del 7 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia catastral. En obra nueva, se aplica un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) urbano se rige por las ordenanzas fiscales de 2026 del Ayuntamiento de Marbella, fijando el tipo general en el 0,65 % del valor catastral. Respecto al Impuesto sobre el Patrimonio y el ITSGF, Andalucía aplica una bonificación del 100 % hasta los 3.000.000 € de patrimonio neto, gravando los excesos según la normativa del Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes de la Agencia Tributaria.
En cuanto al alquiler turístico (VUT), Marbella no aplica moratoria municipal, pero la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde abril de 2025 exige el voto favorable de tres quintos de la comunidad de propietarios para dar de alta nuevos alojamientos. Asimismo, conviene recordar que la Golden Visa quedó extinguida en España por la nota oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre la eliminación de la Golden Visa del 3 de abril de 2025.
Cómo analizar y operar en el mercado de Marbella con CASAFARI
Los profesionales y inversores que operan en la Costa del Sol disponen de tecnología avanzada para monitorizar el inventario en tiempo real. Mediante los Insights de Zona de CASAFARI, es posible analizar la evolución de los precios de oferta y la oferta activa por microzona. Para la búsqueda de activos inmobiliarios sin duplicidades, el buscador de propiedades de CASAFARI agrupa toda la oferta disponible.
Asimismo, para estimar el valor de mercado con rigor combinando oferta y transacciones notariales, la herramienta de valoración inmobiliaria y estudio de mercado facilita informes precisos adaptados a cada tipología. Para comenzar a operar de inmediato, puede iniciar sesión en la plataforma de CASAFARI y acceder directamente a todas las soluciones profesionales.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Marbella?
En Andalucía, la adquisición de una vivienda usada tributa al tipo general del 7 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicando el valor mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro. Si se trata de obra nueva adquirida al promotor, se abona un 10 % de IVA y un 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Una vez formalizada la compra, el propietario debe satisfacer anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) urbano, cuyo tipo general en Marbella se sitúa en el 0,65 % del valor catastral según las ordenanzas vigentes.
¿Cómo afecta el nuevo PGOM de Marbella a las licencias urbanísticas?
El Pleno del Ayuntamiento de Marbella aprobó definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) el 18 de septiembre de 2026, adaptado a la ley autonómica LISTA para sustituir al antiguo marco de 1986. Este nuevo planeamiento clasifica con seguridad jurídica el suelo urbano y rústico sin congelar ni suspender la tramitación de licencias mientras se completa el detalle del Plan de Ordenación Urbana (POU). Para cualquier inmueble, los compradores deben verificar rigurosamente la licencia de primera ocupación o el certificado de Asimilado a Fuera de Ordenación.
¿Qué requisitos se exigen para el alquiler turístico (VUT) en Marbella?
Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Marbella deben inscribirse obligatoriamente en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) cumpliendo los estándares del Decreto 28/2016 y normativas posteriores. A diferencia de otros municipios, Marbella no mantiene una moratoria local estricta, pero desde el 3 de abril de 2025 la legislación estatal de propiedad horizontal exige contar con la autorización expresa previa adoptada por una mayoría de tres quintos (3/5) de la comunidad de propietarios.
¿Qué alternativas de residencia existen para extranjeros tras el fin de la Golden Visa?
La conocida como Golden Visa por inversión inmobiliaria quedó suprimida en España el 3 de abril de 2025 a través de la Ley Orgánica 1/2025, respetando los derechos adquiridos de quienes la obtuvieron con anterioridad. Los ciudadanos extracomunitarios que deseen residir en Marbella disponen actualmente de vías alternativas como el visado de teletrabajo internacional (para profesionales nómadas digitales que prestan servicios fuera de España) o la autorización de residencia temporal no lucrativa, que requiere acreditar medios de subsistencia propios y seguro médico.
¿Qué debo tener en cuenta al elegir entre una propiedad en la costa o en zonas de montaña como Sierra Blanca?
La elección depende del estilo de vida, ya que mientras la Milla de Oro ofrece acceso directo a la playa y proximidad a servicios, las urbanizaciones como Sierra Blanca garantizan un entorno residencial con estricta seguridad privada en las laderas. Es aconsejable evaluar la conveniencia del desplazamiento diario al centro y Puerto Banús, considerando que Marbella cuenta con infraestructuras consolidadas en todas sus microzonas. Ambos perfiles gozan de la alta demanda internacional que caracteriza a la ciudad, aunque las tipologías de vivienda y las sensaciones de privacidad varían significativamente entre la costa y la altura.
¿Es Marbella una zona adecuada para vivir durante todo el año más allá de la temporada estival?
Marbella destaca por su marcado carácter cosmopolita y residencial, con una población empadronada de 173.420 habitantes según datos de septiembre de 2026. Al albergar a residentes de 155 nacionalidades, el municipio mantiene una oferta constante de colegios internacionales y servicios sanitarios operativos los doce meses del año. Esta infraestructura permite que zonas como el Casco Antiguo conserven un ambiente vivo y tradicional, ofreciendo una estabilidad que trasciende el flujo turístico habitual de la Costa del Sol.
