El mercado inmobiliario de Puerto Banús (Marbella) se posiciona en el tercer trimestre de 2026 como uno de los enclaves de mayor liquidez patrimonial de la Costa del Sol. Según los datos de oferta de Insights de Zona de CASAFARI (consultados en octubre de 2026 para la demarcación 317121), el precio medio de oferta de los pisos y apartamentos en venta se sitúa en 6.983 €/m² (-2,4 % interanual), mientras que las casas y chalets alcanzan los 6.397 €/m² (+6,8 % interanual), reflejando una demanda internacional sólida.
Ubicación, conexiones y trazado del enclave náutico de Nueva Andalucía
Puerto Banús se localiza en el distrito occidental de Nueva Andalucía, situado a entre 7 y 10 kilómetros al oeste del centro urbano de Marbella —unos 12 minutos de trayecto por la autovía A-7 / N-340— y a una distancia de entre 57 y 58,9 kilómetros del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP), lo que se traduce en un tiempo de desplazamiento de 37 a 45 minutos a través de la A-7 o la autopista de peaje AP-7 (según datos viarios de 2026). Esta accesibilidad conecta directamente con el mercado inmobiliario de Marbella y con la provincia de Málaga.
Promovido por José Banús e inaugurado en mayo de 1970 bajo el diseño del arquitecto Noldi Schreck y Marcos Sainz, el puerto se concebió como un pueblo mediterráneo andaluz dotado de baja densidad volumétrica frente a las torres de gran altura. Conforme a los registros de la ficha técnica del Puerto Deportivo José Banús en Senda Azul, la marina abarca 15 hectáreas de lámina de agua abrigada y dispone de 915 amarres diseñados para albergar embarcaciones con esloras comprendidas entre los 8 y los 50 metros, además de la capacidad para recibir superyates en su bocana y dique exterior.
Cómo es vivir en Puerto Banús: playas, servicios y pulso anual
La vida cotidiana en el enclave combina la intensidad comercial de los muelles —donde se concentran firmas internacionales de alta costura, restauración y servicios náuticos— con la tranquilidad residencial de los perímetros ajardinados que bordean la dársena. En mayo de 2026, el municipio de Marbella revalidó un total de 10 Banderas Azules (repartidas en 8 playas y 2 puertos deportivos, según el Ayuntamiento de Marbella), obteniendo la renovación el Puerto Deportivo José Banús, mientras que la playa de Levante no renovó el distintivo que ostentaba en 2025.
Para los residentes que permanecen durante todo el año, el entorno ofrece una dotación excelente que incluye la cercanía al Valle del Golf de Nueva Andalucía, grandes superficies comerciales como El Corte Inglés, centros de salud privados y proximidad a enclaves exclusivos como la Milla de Oro de Marbella.
Parque residencial y perfil del comprador internacional
El parque inmobiliario de Puerto Banús presenta un predominio absoluto de pisos, apartamentos y áticos integrados en complejos residenciales cerrados que disponen de vigilancia permanente las 24 horas y acceso directo a los paseos marítimos o a las pasarelas del puerto. Por el contrario, la oferta de viviendas unifamiliares es muy reducida dentro del perímetro inmediato de la marina, desplazándose los compradores de grandes villas hacia el interior de Nueva Andalucía o hacia urbanizaciones de villas como La Zagaleta.
Entre los complejos residenciales más emblemáticos situados en primera línea destacan Gray d’Albion, ubicado junto a la entrada principal de la marina; Playas del Duque, dotado de amplios jardines y tres piscinas orientadas a la playa de Nueva Andalucía; y Los Granados I y II, localizados a levante sobre la playa de Río Verde, además de desarrollos de poniente como Malibú y Laguna de Banús. Este mercado atrae de forma prioritaria a compradores extranjeros: según el Padrón Municipal y el INE de enero de 2026, Marbella cuenta con 173.420 empadronados (de los cuales un 36,45 % son ciudadanos extranjeros de 155 nacionalidades), y los compradores internacionales protagonizan el 62 % de las compraventas de la localidad.
Precios de la vivienda en Puerto Banús en el tercer trimestre de 2026
El análisis del mercado residencial requiere distinguir con rigor entre los precios de oferta y los precios de cierre. Tomando como referencia los datos de CASAFARI Area Insights (consultados el 25 de octubre de 2026 para la zona de Puerto Banús, identificador 317121, excluyendo valores atípicos), los precios medios de oferta de los anuncios indexados muestran un comportamiento diferenciado por tipología:
- Pisos y apartamentos en venta: el precio medio de oferta se sitúa en 6.983 €/m² en el tercer trimestre de 2026, lo que representa una variación interanual del -2,4 % en comparación con los 7.153 €/m² registrados en el tercer trimestre de 2025.
- Casas y chalets en venta: el precio medio de oferta alcanza los 6.397 €/m² en el tercer trimestre de 2026, frente a los 5.989 €/m² del tercer trimestre de 2025, reflejando un incremento interanual del 6,8 %. Conviene señalar la nota metodológica de CASAFARI Area Insights: la serie de casas en la delimitación estricta de Puerto Banús (integrada en el ámbito de Aldea Blanca y Nueva Andalucía) presenta mayor oscilación debido a la escasez de producto unifamiliar directo en los muelles en comparación con el parque plurifamiliar.
Como contexto complementario basado en precios de cierre y tasación oficiales para el conjunto del municipio de Marbella (sin mezclarlos con los precios de oferta de Puerto Banús), el precio medio de cierre escriturado notarial facilitado por el Colegio de Notarios y Registradores cerró 2025 en 4.424 €/m² (+7,7 % anual con 4.379 compraventas) y llegó a 4.864 €/m² construido en el primer trimestre de 2026, mientras que el valor tasado oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) se situó en 4.528 €/m² en el segundo trimestre de 2026 (+15,6 % interanual).
Fiscalidad, residencia, alquiler turístico y urbanismo: qué debe saber el comprador en 2026
La adquisición y tenencia de activos inmobiliarios en Andalucía se rige en 2026 por un marco tributario específico gestionado por la Agencia Tributaria de Andalucía (tipos del ITP y AJD). Las transacciones de vivienda de segunda mano tributan al tipo general único del 7 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que la obra nueva devenga un 10 % de IVA y un 1,2 % en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Asimismo, en el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio —con un mínimo exento general de 700.000 euros más 300.000 euros por vivienda habitual—, los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros abonan en la región la cuota equivalente al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (con tipos progresivos del 1,7 % al 3,5 %).
En cuanto al marco para inversores extracomunitarios, la promulgación de la Ley Orgánica 1/2025 en el Boletín Oficial del Estado suprimió desde el 3 de abril de 2025 los visados y permisos de residencia por inversión inmobiliaria de 500.000 euros (la denominada Golden Visa). Por este motivo, los compradores de fuera de la Unión Europea canalizan su instalación a través de la residencia temporal no lucrativa o del visado para teletrabajadores internacionales.
Por lo que respecta al alquiler vacacional, las Viviendas de Uso Turístico (VUT) están sujetas al Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía para su inscripción en el Registro de Turismo (código VUT/MA). Adicionalmente, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la citada LO 1/2025, el inicio de la actividad turística en un piso exige la autorización expresa previa de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas de participación de la comunidad, la cual cuenta con competencias para prohibir la actividad o aplicar recargos de hasta un 20 % en los gastos comunitarios.
Finalmente, en el plano urbanístico, el Pleno del Ayuntamiento de Marbella otorgó la aprobación definitiva del PGOM del Ayuntamiento de Marbella el 18 de septiembre de 2026 (publicado en el BOJA el 9 de octubre de 2026) bajo los principios de la ley andaluza LISTA, dotando al municipio de seguridad jurídica tras décadas de vigencia del plan de 1986 y complementándose con instrucciones municipales para agilizar la tramitación de licencias.
Cómo analizar y operar en el mercado de Puerto Banús con CASAFARI
Los profesionales del sector, family offices y promotores inmobiliarios que operan en Marbella disponen de herramientas tecnológicas avanzadas para auditar el mercado sin depender de valoraciones subjetivas. A través de la búsqueda de propiedades de CASAFARI, es posible rastrear todo el inventario disponible en tiempo real en urbanizaciones como Playas del Duque o Los Granados, identificando duplicidades y el histórico de precios de cada activo.
Para profundizar en el análisis económico, la herramienta de valoración inmobiliaria con datos de mercado y precios de cierre del Notariado permite contrastar los precios de oferta con las transacciones reales inscritas, apoyándose en el análisis de valoraciones basadas en datos transaccionales de los notarios para fundamentar las decisiones de inversión. Los usuarios pueden acceder a la plataforma de CASAFARI para gestionar sus consultas y flujos de trabajo de forma autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de lujo en Puerto Banús?
En la transmisión de viviendas de segunda mano en Andalucía, que componen la gran mayoría del parque en Puerto Banús, se aplica un tipo general único del 7 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En el caso de adquirir un inmueble de obra nueva, la operación tributa al 10 % de IVA y al 1,2 % en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Adicionalmente, los patrimonios netos en España que superen los 3 millones de euros de base liquidable (una vez aplicado el mínimo exento general) deben liquidar la cuota correspondiente al Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
¿Cómo obtener la residencia en España al comprar casa en Puerto Banús sin la Golden Visa?
La Ley Orgánica 1/2025 eliminó con efectos desde el 3 de abril de 2025 los permisos de residencia vinculados a la compra de inmuebles por valor de 500.000 euros o más. Como alternativa, los ciudadanos extracomunitarios que adquieren una propiedad en Puerto Banús tramitan habitualmente la autorización de residencia temporal no lucrativa, acreditando recursos económicos suficientes sin realizar actividad laboral en España, o bien optan por el visado específico para teletrabajadores internacionales.
¿Qué requisitos existen para el alquiler turístico (VUT) en Puerto Banús?
La explotación de una vivienda con fines turísticos exige cumplir con los estándares técnicos y de habitabilidad establecidos por el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía para obtener el código de inscripción en el Registro de Turismo. Asimismo, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada en abril de 2025, se requiere obligatoriamente la autorización expresa previa de las tres quintas partes de los propietarios de la comunidad, la cual está facultada para denegar la actividad o incrementar hasta un 20 % la cuota de participación en los gastos comunes.
¿Cuáles son las urbanizaciones más cotizadas para comprar en Puerto Banús?
Las áreas residenciales de mayor prestigio se concentran en torno al puerto deportivo y en primera línea de playa, sobresaliendo complejos como Gray d’Albion en el acceso directo a la dársena, Playas del Duque con sus extensos jardines junto a la playa homónima, y Los Granados I y II en la franja oriental de la playa de Río Verde. Hacia el sector de poniente, urbanizaciones cerradas como Malibú y Laguna de Banús completan la oferta de máxima exclusividad en el entorno náutico.
¿Qué servicios e instalaciones de seguridad caracterizan a los complejos residenciales de Puerto Banús?
La gran mayoría de los complejos residenciales en este enclave están diseñados como recintos cerrados que ofrecen vigilancia activa durante las 24 horas del día. Esta configuración garantiza una mayor privacidad para los residentes y permite contar con instalaciones comunes de alta calidad, como acceso directo a los paseos marítimos, piscinas ajardinadas y mantenimiento continuo de las áreas exteriores.
¿Qué aspectos urbanísticos debe considerar un inversor al revisar el nuevo plan general del municipio?
Tras la aprobación definitiva del PGOM el 18 de septiembre de 2026, el municipio se rige por las directrices de la ley andaluza LISTA, lo que aporta una seguridad jurídica renovada respecto al plan anterior de 1986. Esta nueva normativa incluye instrucciones municipales específicas destinadas a agilizar significativamente la tramitación de las licencias urbanísticas necesarias para cualquier reforma o nuevo desarrollo en la zona.