Demanda, precios y liquidez por zonas en España

El mercado inmobiliario en España consolida su dinamismo con 49.801.559 habitantes en julio de 2026 (INE) y 714.237 compraventas inscritas en 2025. Los precios medios de oferta de CASAFARI Area Insights en el tercer trimestre de 2026 se sitúan en 3.283 €/m² para pisos y 2.051 €/m² para casas, mientras que el precio medio de cierre escriturado ante notario alcanza los 2.112 €/m² en julio de 2026 según el CIEN.

Conectividad, demografía y calidad de vida que impulsan la demanda residencial

El atractivo de España para compradores, inversores y profesionales se apoya en una red de infraestructuras sin rival en el continente. Con 4.000 km de red de alta velocidad ferroviaria gestionada por Adif Alta Velocidad (la más extensa de Europa), el territorio conecta con rapidez los principales polos económicos y residenciales. A ello se suma la red de aeropuertos de Aena en España, que cerró el ejercicio de 2025 con un récord de 321.587.316 pasajeros (+3,9 % respecto a 2024).

Este entramado de transportes sustenta la calidad de vida que buscan tanto los compradores nacionales como los procedentes de otros mercados europeos. La seguridad ciudadana, el sistema sanitario, la oferta educativa internacional y la diversidad de entornos permiten elegir entre la pujanza urbana de Madrid y el mercado residencial de Barcelona, el estilo de vida costero en las zonas residenciales de Málaga y la Costa del Sol, el litoral atlántico y mediterráneo de Cádiz, o la exclusividad insular de comprar vivienda en Mallorca, la guía inmobiliaria de Menorca y el mercado de vivienda en Ibiza. Puede explorar el marco general de estas ubicaciones en nuestra Guía de Vecindarios de CASAFARI.

Parque inmobiliario y perfil del comprador nacional e internacional

Según el Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), el parque edificado en España cuenta con 26.623.708 viviendas en total. De esta cifra, 18.536.616 corresponden a viviendas principales (69,6 %), 2.514.511 son viviendas secundarias o de uso esporádico (9,4 %) y 3.837.328 figuran como viviendas vacías (14,4 %).

La escasez crónica de obra nueva marca el pulso de las transacciones. De las 714.237 compraventas registradas por el INE en 2025 —un 11,5 % más que las 640.401 operaciones de 2024—, 558.327 transacciones correspondieron a vivienda usada y únicamente 155.910 a vivienda nueva. En paralelo, la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE refleja cómo el interés internacional sigue siendo un pilar fundamental. Los compradores extranjeros formalizaron 97.480 compras en 2025 (el 13,8 % del total nacional), liderados por ciudadanos del Reino Unido, Alemania y Países Bajos, una cuota que ascendió al 15,98 % en el segundo trimestre de 2026 según el Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

Precios de la vivienda en España: oferta frente a precios de cierre

Para comprender el valor real de los activos residenciales, es necesario distinguir entre las pretensiones de los vendedores en los portales y las operaciones firmadas ante fedatario público. Los datos de CASAFARI Area Insights (consultados el 25 de octubre de 2026 para el conjunto nacional bajo el location id 10161) muestran que los precios medios de oferta (asking prices) de los anuncios indexados —excluidos valores atípicos— alcanzaron en el tercer trimestre de 2026 los 3.283 €/m² en los pisos en venta (+11,8 % interanual frente a los 2.937 €/m² del 3T 2025) y los 2.051 €/m² en las casas en venta (+8,8 % interanual frente a los 1.885 €/m² del 3T 2025).

Esta diferencia entre tipologías responde a que los pisos concentran su oferta en los mercados urbanos y costeros más densos, mientras que la categoría de casas engloba desde villas de lujo hasta un amplio parque unifamiliar en zonas rurales y de interior. Al contrastar estos valores con el precio medio de cierre escriturado que publica el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), observamos que el precio medio de cierre de la vivienda se situó en 2.114 €/m² en junio de 2026 (+8,8 % interanual) y en 2.112 €/m² en julio de 2026 (+7,7 % interanual).

Fiscalidad, fin de la Golden Visa y normativa de alquiler en 2026

La adquisición de un inmueble en España conlleva cargas tributarias que varían sustancialmente según la comunidad autónoma. En la obra nueva se aplica un 10 % de IVA general en la península y Baleares, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En la vivienda usada, el gravamen principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cedido a las regiones. Las normativas autonómicas muestran divergencias notables: mientras la Comunidad de Madrid aplica un tipo general fijo del 6 % y Andalucía un 7 %, las Islas Baleares establecen una escala progresiva del 8 % al 13 %, y Cataluña aplica tramos del 10 % al 13 % que ascienden al 20 % para grandes tenedores. Fuente: Agencia Tributaria y normativas tributarias autonómicas.

En el ámbito de la residencia para inversores extracomunitarios, conviene recordar que la Ley Orgánica 1/2025 publicada en el BOE derogó la conocida como Golden Visa inmobiliaria a partir del 3 de abril de 2025, por lo que las inversiones patrimoniales ya no otorgan por sí mismas el permiso de residencia en el país.

Por otro lado, el sector del alquiler opera bajo estrictas normativas nacionales. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados desde mayo de 2023 actualizan sus rentas conforme al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE, situado en el 2,54 % interanual en septiembre de 2026. Asimismo, la gestión de pisos turísticos exige cumplir con la Ventanilla Única Digital regulada por el Real Decreto 1312/2024 sobre la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en vigor desde julio de 2025, y recabar la autorización expresa de las tres quintas partes de la comunidad de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Cómo analizar y operar en el mercado español con los datos de CASAFARI

Los inversores institucionales, promotores y agentes que operan en el mercado nacional necesitan herramientas capaces de procesar millones de registros sin perder la perspectiva local. Mediante el uso de los Insights de Zona de CASAFARI, es posible monitorizar con precisión quirúrgica la evolución del stock, los tiempos de comercialización y los precios de oferta por provincia, municipio y distrito. Puede consultar asimismo la documentación técnica de Area Insights (en inglés) para integrar estos flujos en sus sistemas.

Para tasar activos con rigor y cerrar operaciones con seguridad, el uso combinado de las herramientas de Valoraciones y Estudio de Mercado de CASAFARI y la solución de valoración inmobiliaria con precios de cierre del Notariado permite contrastar los anuncios activos del Buscador de Propiedades de CASAFARI con transacciones reales escrituradas. Para dar el primer paso y comenzar a operar, le invitamos a acceder a la plataforma de CASAFARI.

Para profundizar en el proceso operativo, puede consultar nuestro artículo sobre los pasos para comprar una vivienda en España.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?

El impuesto principal varía según la tipología del inmueble adquirido. En la compra de obra nueva se abona un 10 % de IVA general en la península y Baleares, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En la adquisición de vivienda usada se liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyos tipos generales dependen de cada comunidad autónoma: la Comunidad de Madrid aplica un tipo fijo del 6 %, Andalucía un 7 %, las Islas Baleares una escala progresiva del 8 % al 13 % y Cataluña del 10 % al 13 %, alcanzando el 20 % para los grandes tenedores. Fuente: Agencia Tributaria y normativas tributarias autonómicas.

¿Sigue existiendo la Golden Visa por comprar casa en España?

No, la autorización de residencia por inversión inmobiliaria fue suprimida de manera definitiva. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, derogó los preceptos de la normativa anterior que permitían obtener el visado mediante la compra de inmuebles por un valor igual o superior a 500.000 euros. Esta supresión entró en vigor el 3 de abril de 2025, por lo que los inversores extracomunitarios deben recurrir en la actualidad a otras vías de residencia legal, como el visado para teletrabajadores de carácter internacional.

¿Qué requisitos se exigen para destinar un piso al alquiler turístico en España?

Para comercializar una vivienda con fines turísticos es obligatorio contar con la licencia autonómica correspondiente, inscribir el inmueble en el Registro Único de Arrendamientos a través de la Ventanilla Única Digital y cumplir con el planeamiento urbanístico municipal. Además, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario necesita recabar la autorización expresa de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación en la junta de vecinos, estando facultada la comunidad para establecer recargos de hasta el 20 % en los gastos comunes.

¿Qué necesita un comprador extranjero para adquirir un inmueble en España?

Un comprador extranjero no residente en España puede adquirir una propiedad cumpliendo una serie de trámites administrativos esenciales. En primer lugar, es indispensable solicitar el Número de Identidad de Extranjero (NIE) ante las autoridades policiales o consulares. Asimismo, se requiere abrir una cuenta en una entidad bancaria operativa en el país para afrontar los pagos de impuestos y suministros, y formalizar la compraventa mediante escritura pública ante notario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué existe una diferencia entre los precios de oferta y los precios de cierre?

Los precios de oferta reflejan las expectativas de los vendedores en los portales inmobiliarios, mientras que los precios de cierre representan los importes reales escriturados ante fedatario público según los datos del CIEN. Esta diferencia es un indicador fundamental de la liquidez y del margen de negociación disponible en el mercado. Por ello, comparar ambos valores mediante el Buscador de Propiedades y los datos notariales es esencial para realizar una valoración precisa de cualquier activo.

¿Qué porcentaje de las viviendas en España se encuentra actualmente desocupado?

Según el Censo de Población y Viviendas del INE, España dispone de un parque total de 26.623.708 inmuebles. De esta cifra, 3.837.328 unidades figuran como viviendas vacías, lo que equivale a un 14,4 % del total nacional. Las propiedades restantes se clasifican mayoritariamente en viviendas principales, con un 69,6 %, y viviendas secundarias o de uso esporádico, que representan un 9,4 %.