Ibiza

Ibiza se consolida como uno de los mercados residenciales más cotizados y restrictivos del Mediterráneo, marcado por una escasez estructural de suelo y una fuerte demanda internacional. En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta en los anuncios indexados por CASAFARI alcanza los 7.503 €/m² en pisos, lo que supone un incremento interanual del 5,3 %, mientras que las casas y villas se sitúan en 10.319 €/m² con un crecimiento del 1,4 %, reflejando la estabilidad en el segmento de lujo. Fuente: CASAFARI Area Insights, precios de oferta en anuncios indexados, T3 2026.

Conectividad, territorio y calidad de vida en la mayor de las Pitiusas

Situada en el archipiélago balear y estrechamente conectada con la isla vecina de Formentera, la isla de Ibiza experimenta un pulso demográfico constante que la diferencia del resto de destinos insulares. Según el INE y el IBESTAT (mayo de 2026), la isla supera los 167.000 residentes empadronados tras sumar cerca de 2.800 habitantes en el último año. Este dinamismo convive con una intensa estacionalidad turística: el Aeropuerto de Ibiza (Aena) cerró 2025 con 9.138.224 pasajeros —destacando 5,34 millones de viajeros internacionales encabezados por el Reino Unido, Italia, Alemania y los Países Bajos— y registra marcados contrastes en 2026, pasando de 207.486 pasajeros en febrero a superar el millón y medio mensual en julio y agosto. Durante todo el año, las conexiones marítimas regulares operadas por Baleària, Trasmed y GNV garantizan el suministro y el tráfico de pasajeros con Dénia, Valencia y Barcelona.

Los cinco municipios de Ibiza: tipologías de vivienda y perfil del comprador

El parque edificatorio de la isla presenta realidades muy diversas según el término municipal, exigiendo un análisis pormenorizado de sus cinco demarcaciones:

• Eivissa (51.996 residentes): concentra la mayor densidad demográfica y una oferta singular de pisos y áticos de lujo en zonas como Marina Botafoch, el Paseo Juan Carlos I y las históricas murallas de Dalt Vila.
• Santa Eulària des Riu (41.228 residentes): un municipio de carácter residencial y familiar muy activo durante todo el año, con urbanizaciones exclusivas como Roca Llisa y el núcleo de Jesús.
• Sant Josep de sa Talaia (29.506 residentes): el epicentro de las grandes villas contemporáneas y de las calas más codiciadas del sur y suroeste, como Es Cubells o Cala Jondal.
• Sant Antoni de Portmany (28.237 residentes): protagoniza procesos de regeneración urbana y acoge fincas residenciales en su franja interior.
• Sant Joan de Labritja (6.838 residentes): el norte insular, caracterizado por su entorno rural preservado y la presencia de fincas payesas históricas.

En este contexto, la demanda se divide entre el apartamento urbano en primera línea de puerto y la unifamiliar aislada. El comprador extranjero desempeña un papel determinante: según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2026, el 32,27 % de las compraventas en las Illes Balears fueron realizadas por extranjeros, duplicando con creces la media nacional del 15,98 %.

Precios de la vivienda y evolución del mercado inmobiliario en Ibiza

El análisis de los precios de oferta (asking prices) de CASAFARI Area Insights en el tercer trimestre de 2026 (consultados el 23 de octubre de 2026 para el conjunto de la isla, location id 313381, excluyendo valores atípicos) muestra que los pisos en venta se sitúan en 7.503 €/m² (frente a los 7.128 €/m² del T3 2025, un +5,3 % interanual), mientras que las casas y villas alcanzan los 10.319 €/m² (frente a los 10.178 €/m² del T3 2025, un +1,4 % interanual). Este mayor dinamismo porcentual en los pisos (+5,3 %) responde a la consolidación de un techo de precios en el segmento de villas de gran lujo, lo que redirige parte de la demanda hacia ágiles activos urbanos y de obra nueva.

Es fundamental distinguir estas cifras de oferta de las estadísticas públicas de tasación y cierre. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) en el segundo trimestre de 2026, Santa Eulària des Riu registra el valor tasado oficial más alto de toda España con 6.844 €/m² (7,591 €/m² en vivienda nueva de hasta 5 años) y el municipio de Eivissa alcanza los 5.473 €/m² (6.291 €/m² en obra nueva), superando ampliamente la media balear de 3.980,8 €/m². Por su parte, el precio medio de compraventa cerrada inscrita en el archipiélago se situó en 4.311 €/m² en el mismo periodo, según los Registradores.

Fiscalidad, licencias turísticas y urbanismo: qué debe saber antes de comprar

La adquisición de un inmueble en Ibiza exige un riguroso cumplimiento normativo y fiscal. En el ámbito autonómico, la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) aplica al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segunda mano una escala progresiva por tramos: un 8 % hasta 400.000 €; un 9 % de 400.000,01 a 600.000 €; un 10 % de 600.000,01 a 1.000.000 €; un 12 % de 1.000.000,01 a 2.000.000 €; y un 13 % para el exceso sobre 2.000.000 €. En obra nueva se abona el 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), fijado en el 1,5 % con carácter general y en el 2 % para inmuebles de 1.000.000 € o más. Respecto al Impuesto sobre el Patrimonio (AEAT / Ley 12/2023), el mínimo exento en Baleares se sitúa en 3.000.000 €, beneficio aplicable también a los no residentes fiscales en España por obligación real.

En cuanto al alquiler turístico, el Decreto Ley 4/2025 mantiene la moratoria de nuevas plazas y la prohibición absoluta de conceder licencias de Estancia Turística en Viviendas (ETV) en edificios plurifamiliares (pisos) en toda la isla, castigando el alquiler vacacional ilegal con sanciones de hasta 400.000 € por parte del Consell Insular d’Eivissa. Cabe recordar asimismo que desde el 3 de abril de 2025 quedó suprimida en toda España la Golden Visa inmobiliaria en virtud de la Ley Orgánica 1/2025.

Finalmente, el urbanismo en suelo rústico está estrictamente regulado por el Plan Territorial Insular (PTI): construir una vivienda unifamiliar requiere una parcela mínima de 15.000 m² (hasta 25.000 m² según la zonificación), un límite de 300 m² y 900 m³ de edificabilidad, y un máximo de una piscina de 35 m² de lámina de agua. Para las edificaciones antiguas fuera de ordenación con infracción prescrita anteriores a 2018, la Ley 7/2024 ofrece un proceso extraordinario de legalización mediante el abono de un recargo económico (12,5 % del valor de obra en 2026), con la prohibición expresa de destinar el inmueble a fines turísticos.

Cómo analizar y operar en el mercado de Ibiza con los datos de CASAFARI

La fragmentación de la oferta inmobiliaria en Ibiza y la pluralidad de agencias que comercializan un mismo activo exigen herramientas avanzadas de agregación y análisis. La búsqueda de propiedades de CASAFARI unifica y depura todo el inventario insular, eliminando duplicados y facilitando el seguimiento del historial de cada inmueble. Para auditar la realidad del mercado, estructurar ofertas competitivas o realizar una precisa valoración inmobiliaria con datos de mercado y precios de cierre del Notariado, los profesionales emplean las métricas y comparables de los Insights de Zona de CASAFARI. Para profundizar en tendencias residenciales, puede consultar nuestro análisis sobre segundas residencias y estilo de vida en Mallorca e Ibiza, o bien acceder a la plataforma de CASAFARI y revisar la documentación técnica de Area Insights (en inglés).

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Ibiza?

En la compra de una vivienda de segunda mano en Ibiza, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la ATIB mediante una escala progresiva por tramos: un 8 % hasta 400.000 €, un 9 % de 400.000,01 a 600.000 €, un 10 % de 600.000,01 a 1.000.000 €, un 12 % de 1.000.000,01 a 2.000.000 €, y un 13 % para el exceso sobre 2.000.000 €. En el caso de la obra nueva, el adquirente debe abonar el 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que asciende al 1,5 % con carácter general y al 2 % para inmuebles con un valor igual o superior a 1.000.000 €.

¿Se puede obtener una licencia de alquiler turístico (ETV) en Ibiza?

No es posible en el caso de los pisos. En toda la isla de Ibiza rige una prohibición absoluta de conceder nuevas licencias de Estancia Turística en Viviendas (ETV) en edificios plurifamiliares (pisos), respaldada por la moratoria turística reforzada mediante el Decreto Ley 4/2025. El Consell Insular d’Eivissa vigila estrictamente estas restricciones y aplica sanciones de hasta 400.000 € a quienes comercialicen viviendas turísticas de forma ilegal.

¿Qué requisitos exige la normativa para construir o legalizar en suelo rústico en Ibiza?

Construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico común exige disponer de una parcela mínima de 15.000 m² (que puede elevarse a 25.000 m² según la clasificación del terreno), limitar la edificabilidad a un máximo de 300 m² y 900 m³, y proyectar una única piscina de hasta 35 m² de lámina de agua. Para aquellas construcciones o elementos fuera de ordenación con infracción prescrita anteriores a 2018, la Ley 7/2024 permite un procedimiento extraordinario de legalización abonando una prestación económica —fijada en el 12,5 % del valor de la obra en 2026—, con la prohibición expresa de destinar el inmueble al alquiler turístico.

¿Cómo tributan los compradores extranjeros y no residentes en el Impuesto sobre el Patrimonio en Baleares?

Los compradores no residentes fiscales en España tributan por obligación real en el Impuesto sobre el Patrimonio sobre los bienes situados en territorio español. En el ámbito autonómico de las Illes Balears, la normativa establece un mínimo exento de 3.000.000 € (Ley 12/2023), un umbral del que también pueden beneficiarse los inversores extranjeros y no residentes cuyos activos principales radiquen en las islas. Cabe recordar además que la Golden Visa inmobiliaria fue definitivamente suprimida en España el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025.

Dada la estacionalidad de la isla, ¿qué aspectos debería considerar antes de comprar una propiedad si planeo residir en ella durante todo el año?

Es fundamental valorar el municipio donde se ubica el activo, puesto que núcleos como Santa Eulària des Riu mantienen una vida residencial y familiar muy activa los doce meses del año. También resulta aconsejable analizar la conectividad logística y el suministro, garantizados mediante las conexiones marítimas diarias con la península que operan navieras como Baleària, Trasmed y GNV.

¿Cómo puedo diferenciar si un activo es una oportunidad real o un precio fuera de mercado en un entorno con tanta fragmentación?

La clave reside en auditar la realidad del mercado utilizando las métricas y comparables que ofrece nuestra herramienta Area Insights. Es recomendable contrastar los precios de oferta, que en el tercer trimestre de 2026 alcanzaron los 7.503 €/m² para pisos, con los datos de cierre del Notariado para verificar si la valoración del inmueble se ajusta al contexto real de las transacciones efectuadas.