Formentera
El mercado inmobiliario de Formentera se define por una severa restricción estructural en sus 83,24 km², la protección estricta de su suelo y una oferta extremadamente limitada. Según los datos de CASAFARI Area Insights (id de ubicación 313671, consultado en octubre de 2026), el precio medio de oferta de las casas y villas en venta alcanzó los 14.911 €/m² en el tercer trimestre de 2026, mientras que los pisos se situaron en 8.604 €/m².
Dónde está Formentera y cómo se conecta con Ibiza y la península
Situada en el extremo meridional de las Pitiusas, Formentera conforma un micromercado único separado de su vecina Ibiza por el estrecho de Es Freus. Esta insularidad se ve reforzada por una decisión histórica y deliberada: la ausencia de aeropuerto. La única vía de acceso es marítima desde el puerto de Ibiza hasta el puerto de La Savina, con trayectos que oscilan entre los 30 y 35 minutos en ferris rápidos de pasajeros de navieras como Baleària o Trasmapi, y entre 40 y 60 minutos en buques aptos para vehículos, como el ferry eléctrico Cap de Barbaria. Con una superficie oficial de 83,24 km² y 11.661 habitantes empadronados según el Padrón Municipal del Instituto Nacional de Estadística (INE) (enero de 2025), la isla mantiene el equilibrio perfecto entre accesibilidad y preservación paisajística.
Cómo es vivir en Formentera todo el año y qué ofrece cada núcleo
Vivir o mantener una residencia en Formentera exige comprender la dualidad entre el pulso estival y la profunda tranquilidad de los meses de invierno. Para preservar su entorno, el Consell Insular aplica la regulación de movilidad Formentera.eco del 1 de junio al 30 de septiembre (con un tope global de 10.287 vehículos en 2026 y una exención de tasa para un vehículo por propietario no residente). Geográficamente, la isla se estructura en varios núcleos diferenciados: Sant Francesc Xavier, la capital administrativa; La Savina, el enclave portuario; Es Pujols, el principal núcleo turístico con mayor concentración de pisos; Sant Ferran de ses Roques; y El Pilar de la Mola. Las grandes fincas rústicas y villas se extienden por parajes de gran valor como Es Cap de Barbaria, Cala Saona, Porto-salè y las inmediaciones de Migjorn, flanqueadas por el Parque Natural de Ses Salines (protegido por la Ley 17/2001) y las praderas de posidonia oceánica declaradas Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 1999.
Tipología de vivienda y perfil del comprador en la menor de las Pitiusas
El parque inmobiliario se divide en dos mundos muy delimitados: las fincas payesas tradicionales rehabilitadas y las villas contemporáneas en suelo rústico, frente a los apartamentos y estudios concentrados en zonas urbanas como Es Pujols o La Savina. La posibilidad de crear obra nueva es prácticamente nula debido a las directrices del Plan Territorial Insular (PTI) y el Boletín Oficial del Estado (Ley 11/2005), que exigen una parcela mínima de 15.000 m² para construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico común (y entre 25.000 y 30.000 m² en suelo rústico forestal). Esta escasez crónica atrae a compradores nacionales de alto poder adquisitivo y a inversores europeos, especialmente italianos, alemanes, franceses y británicos. Como referencia del apetito internacional, los datos del Colegio de Registradores sitúan a las Islas Baleares a la cabeza de España, con un 32,27 % de compraventas realizadas por extranjeros en el segundo trimestre de 2026.
Precios de la vivienda y evolución del mercado inmobiliario en Formentera
El análisis de las series trimestrales de CASAFARI Area Insights (id de ubicación 313671, consultado el 25 de octubre de 2026) para el término municipal de Formentera —que abarca la totalidad de la isla— muestra una divergencia clara entre tipologías de propiedad. Conviene recordar que estas cifras corresponden a precios medios de oferta (asking prices) de los anuncios indexados por la plataforma, excluidos valores atípicos, y no deben confundirse con precios de cierre escriturados.
Las casas y villas en venta registraron un precio medio de oferta de 14.911 €/m² en el tercer trimestre de 2026, lo que representa un incremento interanual del 14,8 % en comparación con los 12.993 €/m² del tercer trimestre de 2025, impulsado por la escasez absoluta de suelo edificable. Por su parte, los pisos en venta se situaron en un precio medio de oferta de 8.604 €/m² en el tercer trimestre de 2026, frente a los 8.723 €/m² del mismo periodo del año anterior, lo que supone una leve corrección del -1,4 % que denota estabilidad tras fuertes subidas previas. Estos valores superan ampliamente la media autonómica: según la estadística registral, el precio medio de cierre en el conjunto de Baleares se situó en 4.311 €/m² en el segundo trimestre de 2026, reflejo del carácter exclusivo del mercado inmobiliario de Ibiza y Formentera.
Impuestos, licencias turísticas y requisitos legales al comprar en Formentera
Adquirir un inmueble en Formentera requiere atenerse a un marco fiscal y administrativo riguroso. En el ámbito autonómico, la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) aplica una tarifa progresiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano.
En cuanto al alquiler vacacional, el Consell Insular de Formentera mantiene una moratoria sobre la concesión de nuevas licencias turísticas en viviendas residenciales dentro del marco del Plan de Calidad 2025-2030, exigiendo además el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) para la comercialización digital. Asimismo, toda la isla está catalogada como zona de acceso restringido para la defensa nacional conforme al Boletín Oficial del Estado (Real Decreto 689/1978), por lo que los compradores extracomunitarios (incluidos ciudadanos británicos) necesitan autorización previa del Ministerio de Defensa para adquirir propiedades en suelo rústico. Conviene recordar que la llamada Golden Visa quedó suprimida en España desde abril de 2025 a través del Boletín Oficial del Estado (Ley Orgánica 1/2025), obligando a los inversores de terceros países a recurrir a vías de residencia general.
Cómo analizar y captar propiedades en Formentera con los datos de CASAFARI
En un territorio donde la discreción impera y las fincas se comercializan a través de múltiples canales en Ibiza y el continente, contar con una perspectiva unificada del mercado resulta esencial. Los profesionales y compradores pueden emplear la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado para contrastar datos o profundizar en la valoración inmobiliaria con datos de mercado y precios de cierre del Notariado. Para rastrear oportunidades ocultas y eliminar duplicados entre agencias, el buscador de inmuebles de CASAFARI centraliza la oferta disponible. Para ampliar perspectivas sobre el archipiélago, puede consultar nuestro análisis sobre segundas residencias en las Islas Baleares. Le invitamos a iniciar sesión en la plataforma de CASAFARI para explorar al detalle el mercado balear.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano en Formentera?
La transmisión de vivienda usada en Formentera está gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la comunidad autónoma de las Illes Balears. Su tarifa es progresiva y se divide en tramos: un 8 % hasta 400.000 €, un 9 % de 400.000,01 € a 600.000 €, un 10 % de 600.000,01 € a 1.000.000 €, un 12 % de 1.000.000,01 € a 2.000.000 €, y un tipo marginal del 13 % para el exceso que supere los 2.000.000,01 €.
¿Se puede conseguir una nueva licencia de alquiler turístico al comprar una casa en Formentera?
Actualmente no es posible obtener nuevas autorizaciones. El Consell Insular de Formentera mantiene una moratoria sobre la concesión de plazas turísticas residenciales en el marco del Plan de Calidad 2025-2030, con el fin de proteger el equilibrio insular. Solo es admisible la explotación en inmuebles que ya cuenten con licencia en regla y dispongan del Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) obligatorio.
¿Qué parcela mínima hace falta para construir una casa en suelo rústico en Formentera?
El Plan Territorial Insular (PTI) y la normativa aplicable exigen una superficie mínima de 15.000 m² para levantar una vivienda unifamiliar en suelo rústico común de régimen general. En los suelos clasificados como rústicos forestales, esta superficie mínima exigida se eleva hasta los 25.000 m² o los 30.000 m² según la subcategoría de protección ambiental.
¿Necesitan permiso militar los compradores extranjeros no comunitarios en Formentera?
Sí, toda la superficie de la isla está catalogada como zona de interés para la Defensa Nacional conforme a la legislación vigente. Por este motivo, los ciudadanos y sociedades procedentes de países ajenos a la Unión Europea, incluidos los inversores británicos, deben solicitar una autorización previa ante el Ministerio de Defensa antes de formalizar la compra de terrenos en suelo rústico o no urbanizado.
¿Cómo puedo moverme por la isla si no tengo coche propio?
Al no disponer de aeropuerto, la movilidad en Formentera se gestiona a través del puerto de La Savina. Durante la temporada estival, entre el 1 de junio y el 30 de septiembre, el Consell Insular aplica la regulación Formentera.eco, que limita el número de vehículos para preservar el entorno. Es muy recomendable utilizar bicicletas o vehículos eléctricos, que cuentan con facilidades específicas y contribuyen a mantener la sostenibilidad de la isla.
¿Qué debo verificar antes de comprar una propiedad en suelo rústico?
Es fundamental comprobar que la vivienda cumple estrictamente con el Plan Territorial Insular (PTI) y con la normativa de protección de suelo rústico común o forestal. Dada la escasez crónica de suelo edificable, es esencial verificar que la finca cuenta con toda la documentación legal en regla. Recomendamos apoyarse en profesionales del mercado para analizar la situación urbanística y administrativa antes de realizar cualquier inversión.