El mercado inmobiliario en Mallorca combina una demanda internacional sólida, que acaparó el 32,27 % de las compraventas en las Illes Balears en el segundo trimestre de 2026 según el Colegio de Registradores, con una oferta limitada. De acuerdo con CASAFARI Area Insights, los precios medios de oferta en el tercer trimestre de 2026 se sitúan en 5.840 €/m² para pisos (+6,3 % interanual) y 5.868 €/m² para casas (+7,8 % interanual).
Ubicación, conexiones y calidad de vida durante todo el año en Mallorca
Como parte fundamental de la guía del mercado inmobiliario en España, la isla de Mallorca se consolida como el motor residencial y económico del archipiélago balear. Con 53 municipios y una población residente que alcanza aproximadamente los 979.500 habitantes en abril de 2026 (434.786 en Palma y 53.793 en Calvià según el padrón del INE consultado en Cifras oficiales de población del INE), la mayor de las Baleares ha superado la estacionalidad tradicional gracias a una conectividad excepcional.
El Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI) cerró el ejercicio de 2025 con 33.806.427 pasajeros, un 1,5 % más que el año anterior, destacando los 24,8 millones de viajeros internacionales —liderados por Alemania con 9,84 millones y el Reino Unido con 5,92 millones— y cerca de 9 millones de pasajeros nacionales, según los datos publicados por Aena. A ello se suman conexiones marítimas regulares desde los puertos de Palma y Alcúdia. La vida anual en la isla destaca por una densa red de colegios internacionales, centros sanitarios privados de referencia, puertos deportivos como Puerto Portals y Port Adriano, y un entorno natural protegido que abarca desde la Serra de Tramuntana hasta el singular entorno natural protegido del sur de Mallorca. Como se detalla en el análisis sobre estilo de vida y segundas residencias en Mallorca e Ibiza, la isla ofrece un equilibrio único entre tranquilidad y servicios de alta gama.
Tipologías de vivienda, submercados de la isla y perfil del comprador
El parque residencial de Mallorca se estructura en submercados muy diferenciados según la comarca. En Palma conviven la rehabilitación de fincas señoriales en el casco antiguo y Santa Catalina con las exclusivas villas de Son Vida. En el suroeste prime, municipios como Calvià y Andratx concentran la obra nueva de alto standing y las propiedades orientadas al mar. Hacia el norte, la Serra de Tramuntana (con enclaves como Deià, Sóller, Valldemossa o Pollença) ofrece possessions históricas y casas de piedra con una escasez crónica de suelo. Por último, el interior y el levante —articulados a través de El Raiguer, El Pla de Mallorca y municipios como Manacor o Santanyí— combinan fincas rústicas tradicionales con la demanda de vivienda unifamiliar residencial.
El perfil del comprador destaca por un fuerte componente transfronterizo. Según el Colegio de Registradores, el peso de los compradores extranjeros sobre el total de compraventas de vivienda inscritas en las Illes Balears alcanzó el 32,27 % en el segundo trimestre de 2026, la proporción más elevada de todo el territorio nacional, con predominio de ciudadanos alemanes y británicos seguidos de inversores procedentes de países nórdicos, Suiza, Francia y grandes capitales de la península como Madrid y Barcelona.
Precios de la vivienda y evolución del mercado inmobiliario en Mallorca
El análisis de precios en la isla exige distinguir rigurosamente entre los precios de oferta de los portales y los precios de cierre notariales y registrales. Según los datos de CASAFARI Area Insights (consultados el 23 de octubre de 2026, excluyendo outliers), el precio medio de oferta de los pisos en venta en Mallorca se sitúa en 5.840 €/m² en el tercer trimestre de 2026 (frente a los 5.494 €/m² del tercer trimestre de 2025, lo que representa un incremento interanual del 6,3 %), mientras que el precio medio de oferta de las casas y chalés alcanza los 5.868 €/m² (comparado con los 5.445 €/m² del tercer trimestre de 2025, un aumento del 7,8 %).
Esta convergencia entre el metro cuadrado de los pisos y el de las casas responde a la revalorización de los activos plurifamiliares reformados en Palma y los núcleos costeros del suroeste. No obstante, al contrastar estas expectativas de oferta con los datos reales de transacciones de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondientes al segundo trimestre de 2026, el precio medio de cierre registral se sitúa en 4.311 €/m² para el conjunto de las Illes Balears y en 4.291 €/m² en el municipio de Palma. En los mercados locales más exclusivos, el Consejo General del Notariado registra cierres medios destacados en municipios como Deià (6.486 €/m²), Andratx (5.973 €/m²) y Calvià (4.695 €/m²).
Impuestos, licencias turísticas (ETV) y normativa urbanística que debe conocer el comprador
La seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias en Mallorca requiere dominar un marco fiscal y urbanístico estricto. En el ámbito fiscal, la adquisición de vivienda usada está sujeta a la escala progresiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) fijada por la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): un 8 % hasta 400.000 €, un 9 % de 400.000,01 € a 600.000 €, un 10 % de 600.000,01 € a 1.000.000 €, un 12 % de 1.000.000,01 € a 2.000.000 €, y un 13 % para el importe que exceda los 2.000.000 €, con tipos reducidos y bonificaciones autonómicas para menores de 30 años y vivienda habitual.
Para la obra nueva, se aplica el 10 % de IVA general más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), gravado al tipo general del 1,5 % y elevado al 2 % para inmuebles de más de 1.000.000 € según la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB). En cuanto a la fiscalidad patrimonial, el mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio se mantiene en 3.000.000 € tanto para residentes como para no residentes acogidos a la norma autonómica, tal y como detalla la Agencia Tributaria. Cabe recordar además que la supresión de la Golden Visa inmobiliaria por la Ley Orgánica 1/2025 puso fin a los permisos de residencia por inversión desde el 3 de abril de 2025.
En materia turística, el Decreto-ley 4/2025 prohíbe nuevas licencias de Estancia Turística en Vivienda (ETV) en edificios plurifamiliares y congela el techo insular en 115.000 plazas; las altas quedan restringidas a viviendas unifamiliares en zonas aptas mediante la adquisición de plazas dadas de baja en el Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) del Consell de Mallorca. Por su parte, la edificación en suelo rústico está regida por el Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM), que exige una parcela mínima de 14.206 m² (dos cuarteradas) en suelo rústico general (SRG) y de 50.000 m² en áreas ARIP, con restricciones volumétricas estrictas según los parámetros de edificación en suelo rústico del Consell de Mallorca.
Cómo analizar y operar en el mercado de Mallorca con CASAFARI
Para navegar con éxito por este mercado insular, los profesionales inmobiliarios, inversores y tasadores confieren en herramientas tecnológicas de alta precisión. A través de CASAFARI Area Insights, es posible monitorizar en tiempo real la evolución de los precios de oferta, el volumen de stock y las tendencias por municipio o polígono en Mallorca. Cruzar esta información con la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI permite comparar anuncios deduplicados y datos históricos de precios con los cierres notariales reales antes de formular una oferta o captar un activo.
Asimismo, el buscador de propiedades de CASAFARI facilita la localización exhaustiva de oportunidades de inversión en toda la isla. Para comenzar a operar y analizar carteras en autoservicio, puede acceder a la plataforma de CASAFARI.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de ITP al comprar una vivienda de segunda mano en Mallorca en 2026?
En las Illes Balears, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula mediante una escala progresiva por tramos establecida por la ATIB: el 8 % para los primeros 400.000 €, el 9 % entre 400.000,01 € y 600.000 €, el 10 % entre 600.000,01 € y 1.000.000 €, el 12 % entre 1.000.000,01 € y 2.000.000 €, y el 13 % para la parte que supere los 2.000.000 €. Adicionalmente, existen tipos reducidos del 4 % y del 2 % para la compra de vivienda habitual en supuestos específicos y una bonificación del 100 % para menores de 30 años en inmuebles de hasta 331.859,70 €.
¿Es posible obtener una licencia de alquiler vacacional (ETV) al comprar una propiedad en Mallorca?
En los pisos y edificios plurifamiliares de Mallorca están prohibidas las nuevas licencias de Estancia Turística en Vivienda (ETV) y el techo insular permanece bloqueado en 115.000 plazas tras el Decreto-ley 4/2025. En 2026, solo pueden optar a una licencia las viviendas unifamiliares, adosadas o pareadas situadas en zonas aptas que adquieran plazas dadas de baja a través de las convocatorias de la bolsa temporal del CBAT del Consell de Mallorca, o bien aquellos compradores que adquieran un inmueble unifamiliar que ya disponga de una licencia vigente y transmisible.
¿Qué terreno mínimo se exige para construir una casa en suelo rústico en Mallorca?
Conforme al Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM) y la normativa urbanística balear vigente en 2026, la parcela mínima edificable es de 14.206 m² (equivalente a dos cuarteradas mallorquinas) en suelo rústico de régimen general (SRG) y asciende a 50.000 m² en las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), estando totalmente prohibida la construcción de vivienda nueva en zonas protegidas ANEI o AANP. Además, el proyecto no puede superar entre el 1,5 % y el 2 % de edificabilidad, una superficie construible de entre 300 y 500 m² ni un volumen máximo de 900 m³.
¿Cómo afectan el fin de la Golden Visa y el Impuesto sobre el Patrimonio a los compradores extranjeros en Mallorca?
Desde el 3 de abril de 2025, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, quedó suprimida en España la concesión de nuevos visados de residencia para inversores por la compra de inmuebles de 500.000 € o más (Golden Visa), por lo que los compradores extracomunitarios deben recurrir a vías alternativas como el visado no lucrativo o de teletrabajo. En el plano fiscal, tanto los residentes como los no residentes que opten por aplicar la normativa autonómica balear se benefician de un generoso mínimo exento en el Impuesto sobre el Patrimonio fijado en 3.000.000 € por contribuyente.
Qué diferencias de precio puedo esperar al comparar la oferta inmobiliaria con las transacciones reales en Mallorca?
Los datos del tercer trimestre de 2026 sitúan los precios medios de oferta en 5.840 €/m² para pisos y 5.868 €/m² para casas, según CASAFARI Area Insights. Sin embargo, al contrastar estas expectativas con los cierres notariales del segundo trimestre de 2026, el precio medio real fue de 4.291 €/m² en Palma, reflejando una brecha habitual entre el valor de anuncio y el precio final de escritura.
Cómo es la disponibilidad de servicios esenciales para vivir en la isla durante todo el año?
Mallorca ha superado la estacionalidad gracias a una infraestructura permanente que da servicio a cerca de 979.500 residentes censados en abril de 2026. La isla cuenta con una consolidada red de colegios internacionales, centros sanitarios privados de referencia y una conectividad aérea clave, con más de 33,8 millones de pasajeros registrados en el aeropuerto de Palma durante 2025.
