Cómo encontrar un buen inquilino: 6 consejos para los agentes inmobiliarios
Para encontrar un buen inquilino y garantizar la estabilidad del arrendamiento sin impagos ni desperfectos, el agente inmobiliario debe comprobar que el candidato facilite información completa, tenga un historial crediticio y de alquiler positivo sin desahucios previos, demuestre ingresos estables mediante nóminas o la declaración de la renta y pueda aportar garantías para un contrato de larga duración.
¿Qué caracteriza a un buen inquilino?
Un inquilino que se porta bien, un buen vecino, una persona que se comunica correctamente… ¿Qué características tiene un buen inquilino? Hemos elaborado una pequeña lista de las cualidades de un buen inquilino que todo agente inmobiliario debe tener en cuenta.
Está dispuesto a facilitar información
«Si no has hecho nada malo, no tienes nada que esconder» o «saldada la deuda, no hay peligro», puedes elegir tu refrán favorito. El caso es que las personas que no tienen ningún problema en facilitar información sobre sí mismas, su carrera y su historial de vida, tienen todo lo necesario para probar que son inquilinos dignos. Lo que nos lleva a…
Tiene un historial positivo a la hora de alquilar
Sí, es importante mirar al pasado porque un buen inquilino respeta el contrato de alquiler. Esto quiere decir:
- Pagar el alquiler con puntualidad;
- Consultar antes de hacer cambios en la propiedad;
- Avisar al propietario de que un amigo, un familiar o una pareja también va a vivir en la casa; y
- Comunicar previamente, según lo establecido en el contrato de alquiler, el momento en el que quieren abandonar la vivienda.
Pero sus obligaciones no terminan ahí. También deben respetar a las demás personas que viven en el edificio, encargarse de mantener la limpieza, cuidar de la propiedad como es debido y permitir que el propietario, o los profesionales contratados por él, puedan entrar en la propiedad (acordando una fecha y una hora, por supuesto) cuando sea necesario hacer alguna reparación.
Una persona que haya cumplido todos estos requisitos en sus anteriores alquileres también debería ser un buen inquilino para tu cliente.
No tiene antecedentes penales
Lo ideal es que el inquilino sea alguien que cumpla la ley, sobre todo porque tendrá que respetar un contrato de alquiler, pero también porque hay que asegurarse de que esta persona no es peligrosa para la propiedad o sus vecinos.
Eso sí, cuando se comprueba si hay antecedentes penales, el agente inmobiliario ha de procurar no prejuzgar a la persona ni la situación en la que se ha involucrado.
Algo que hay que considerar es cuándo ocurrió el delito y con qué frecuencia. No cabe duda de que un delito que se cometió hace años y no se ha vuelto a repetir es menos grave que una situación reciente o que se repite constantemente.
Otra cuestión a tener en cuenta es la gravedad del delito: robar un banco es algo mucho más grave que robar una piruleta en una tienda de alimentación cuando era un adolescente, por ejemplo.
En definitiva, lo que se quiere saber es si este comportamiento:
- Pone en riesgo la propiedad,
- Pone en riesgo a los vecinos,
- Pone en riesgo el pago del alquiler por parte del inquilino.
Si tu respuesta es no, no debería haber ninguna razón por la que preocuparse.
No tiene desahucios previos
Los desahucios son un proceso largo y muy caro. La mayoría de las veces, mientras se lleva a cabo el desahucio, el propietario no está recibiendo la renta correctamente e incluso tiene que pagar la representación legal para asegurar que el inquilino sea desalojado de la propiedad. Así que, esta es una situación que hay que evitar.
Si el solicitante para alquilar la propiedad de tu cliente no tiene antecedentes de desahucio, estamos ante un buen punto de partida.
Cuenta con un buen historial crediticio
Si un solicitante ha pagado siempre a tiempo su alquiler, las facturas, las tarjetas de crédito, los gastos de matrícula y otras obligaciones financieras, estos datos constituyen una parte de la respuesta a la pregunta «qué es un buen inquilino».
Se comunica abierta y honestamente con el propietario o el agente inmobiliario
Una de las buenas cualidades del inquilino es la de saber comunicarse abiertamente con el agente inmobiliario o el propietario, avisándoles lo antes posible cuando ocurra algún imprevisto con la vivienda o cuando surja una novedad.
Imagínate que el inquilino no tiene mascotas, por ejemplo. Aunque el contrato le permita hacerlo, es recomendable informar al agente inmobiliario o al propietario si hay un animal viviendo en la casa.
Puede ofrecer garantías al propietario
Los propietarios se preocupan principalmente por dos cosas: por asegurarse de que el inquilino paga el alquiler y cuida bien la propiedad. Un buen inquilino tiene que entender eso y estar dispuesto a dar garantía de su buen comportamiento.
Además de la fianza aportada al principio del contrato de alquiler para cubrir posibles reparaciones futuras cuando el inquilino se mude, un buen inquilino también está dispuesto a negociar otro tipo de garantías financieras para el propietario. Esto lo puede hacer pagando por adelantado algunos meses de alquiler, contratando un seguro de alquiler o presentando un avalista.
Está interesado en un contrato de larga duración
Los inquilinos que se mudan continuamente de una propiedad a otra hacen que los propietarios estén en constante estado de alerta porque siempre están pensando qué pasará la próxima vez que tengan que buscar a alguien que ocupe la propiedad.
Así que, en el mejor de los casos, una de las cualidades de un buen inquilino es que esté interesado en quedarse en la propiedad durante el máximo tiempo posible, para así entablar una relación estable de alquiler y a largo plazo con el propietario, lo que resulta fundamental para calcular la rentabilidad del alquiler con CASAFARI y proporcionarle un mayor nivel de seguridad.
Cómo encontrar a un buen inquilino
1. Empieza buscando las solicitudes lo más completas posibles
Un buen inquilino debe estar dispuesto a participar en el proceso de alquiler, gestionable a través de el CRM inmobiliario de CASAFARI, y facilitar toda la información necesaria sobre sí mismo y los medios para verificarla, mediante enlaces o documentos. Cuanto más completa sea la solicitud, mayor será el interés y la buena disposición por el inmueble.
2. Estudia su comportamiento
Contacta con los anteriores caseros del solicitante y pregunta si la persona cuidaba bien la propiedad, si pagaba el alquiler puntualmente o si tenía algún tipo de problema, tanto con el propietario como con los vecinos. También hay que averiguar de qué manera resolvía los conflictos: ¿era un buen inquilino que estaba dispuesto a cooperar y a encontrar una buena solución para todos, o era difícil de tratar?
También puedes hablar con sus vecinos anteriores, para saber qué opinan sobre la convivencia con el solicitante antes de sacar tus propias conclusiones.
3. Investiga si lo han desahuciado con anterioridad
Infórmate de que no haya habido juicios anteriores por desahucio del inquilino. Y antes de sacar conclusiones, si encuentras alguna, puedes preguntar tanto al propietario anterior como al solicitante.
Si una persona presenta un buen historial con muchos propietarios y un solo desahucio, puede ser que haya habido algún problema puntual, pero no hay ningún motivo que determine su comportamiento como inquilino.
4. Analiza su situación profesional y financiera
Comienza analizando su situación profesional y sus ingresos
Para asegurarte de que el solicitante puede ser un buen inquilino, en términos financieros, puedes pedirle las nóminas anteriores. Así el agente inmobiliario sabrá si tiene unos ingresos estables y acordes con el precio del alquiler fijado tras consultar la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI.
También debes tener en cuenta que las ciudades tienen políticas diferentes en lo que respecta a la parte de los ingresos que se puede atribuir al alquiler, pues algunos sitios son mucho más asequibles que otros o pueden tener sueldos medios más altos. En las ciudades más caras, es normal que los inquilinos junten sus ingresos con los de sus parejas, amigos o familiares para poder pagar el importe necesario. Por eso, no hay que basarse únicamente en un solo sueldo.
También es posible, especialmente con los inquilinos que se hayan contratado recientemente o que sean autónomos, solicitar la declaración de la renta de los años anteriores. Estos documentos ayudarán al agente inmobiliario a saber cuáles son los ingresos medios anuales y a ver si tienen estabilidad financiera.
Después, audita su solvencia e historial crediticio
Si es posible, intenta averiguar la solvencia crediticia del solicitante: que sea buena, implica que esta persona paga lo que debe a tiempo y no se endeuda. Comprueba también si el posible inquilino ya tiene otras deudas, como cantidades considerables de fondos, que absorban la mayor parte de sus ingresos, dificultando el pago del alquiler.
De ser necesario, procede a una revisión profesional
Si no estás seguro de la estabilidad profesional de tu posible inquilino, puedes solicitarle una prueba de empleo o incluso revisar sus redes sociales para asegurarte de que trabaja donde dice.
Qué no puede hacer un propietario cuando busca un buen inquilino
En España, está prohibido acosar o discriminar a los inquilinos por motivos como:
- Raza y color
- Nacionalidad
- Género o identidad sexual
- Discapacidad
- Religión
- Estado civil
Por eso, ten cuidado: pide solo la documentación e información que esté relacionada de forma directa con su capacidad de vivir en el sitio que quieras alquilar.
Foto de Maria Ziegler en Unsplash
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos puede pedir un agente inmobiliario para comprobar la solvencia de un inquilino?
El agente inmobiliario puede solicitar las últimas nóminas para comprobar si el candidato cuenta con ingresos estables y proporcionados a la renta. En el caso de trabajadores autónomos o recién contratados, es aconsejable requerir la declaración de la renta de ejercicios anteriores para evaluar su estabilidad financiera media. Asimismo, se puede pedir un justificante de empleo o prueba laboral para verificar la situación profesional del solicitante.
¿Qué garantías adicionales a la fianza puede ofrecer un inquilino al propietario?
Además de la fianza legal destinada a cubrir posibles desperfectos en el inmueble, el inquilino puede aportar otras garantías financieras. Entre ellas destacan el pago por adelantado de varias mensualidades de alquiler, la contratación de un seguro de impago de alquiler o la presentación de un avalista. Estas alternativas refuerzan la tranquilidad del propietario ante imprevistos.
¿Qué obligaciones tiene un buen inquilino durante el contrato de alquiler?
Un buen inquilino debe abonar la renta puntualmente y consultar al propietario antes de realizar cualquier modificación en la vivienda. Asimismo, ha de notificar si van a convivir otras personas en el inmueble y avisar con la antelación fijada en el contrato antes de mudarse. También debe mantener la limpieza, cuidar la propiedad, respetar a los vecinos y facilitar el acceso acordado para las reparaciones necesarias.
¿Qué está prohibido preguntar o exigir al seleccionar a un inquilino en España?
En España está estrictamente prohibido acosar o discriminar a los candidatos por motivos de raza, color, nacionalidad, género o identidad sexual, discapacidad, religión o estado civil. Los agentes e intermediarios únicamente pueden solicitar información y documentación directamente vinculada a la solvencia y capacidad para alquilar. Al igual que con la importancia del certificado energético al alquilar una vivienda, el proceso debe ceñirse siempre al cumplimiento del marco normativo vigente.
¿Cómo ayuda CASAFARI a los agentes inmobiliarios en la gestión de alquileres?
CASAFARI permite a los profesionales inmobiliarios definir precios de alquiler ajustados al mercado mediante análisis comparativos en tiempo real. Además, los agentes pueden gestionar con fluidez las relaciones con clientes y candidatos a inquilinos a través del CRM inmobiliario de la plataforma. De este modo, se agiliza la selección de inquilinos y se optimiza la rentabilidad del inmueble.