CASAFARI x Hugo Ferreira – APPII y el Futuro del Mercado Inmobiliario

Hugo Ferreira, president of Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios

Hugo Ferreira es el presidente de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios (APPII) desde mayo de 2021, fruto de la mayor votación de la historia, elegido por mayoría absoluta.

En esta entrevista, Hugo Ferreira nos habla de los últimos cambios en el mercado inmobiliario portugués, impulsados por la APPII, haciendo un recorrido por los nuevos proyectos creados por la institución y cómo ve el futuro del mercado inmobiliario y de la Asociación.

Hace poco fue elegido presidente de la APPII, en la mayor votación de la historia y con mayoría absoluta. ¿Qué te gustaría dejar como huella en la Asociación de aquí a 2024?

Desde la poscrisis financiera, el mercado ha evolucionado y siempre de forma positiva. Ha salido bien de la pandemia. Pese a todo, el mercado inmobiliario nunca se ha paralizado. De hecho, el Banco de Portugal lo ha calificado como uno de los sectores más fuertes. Somos capaces de avanzar porque es un barco que nunca se ha parado y no hay tanta fricción a la hora de emprender actividades.

Pero no por ello es menos difícil. Debemos realizar una recuperación económica global, con grandes compromisos a nivel europeo, sobre todo en términos de medio ambiente y, por lo tanto, tenemos el llamado Pacto Ecológico Europeo, el propio Green Deal europeo, que, de hecho, es de donde saldrá nuestro PRC (Plan de Recuperación y Resiliencia) nacional. Me atrevería a decir que tenemos, aunque sea buen momento, retos muy importantes por delante. Y algunos incluso con parámetros y objetivos muy ajustados.

Por ejemplo, uno de nuestros objetivos es pintar de verde los inmuebles. Desde las nuevas directivas europeas y el propio Green Deal, tenemos hasta 2050 e incluso menos, hasta 2030, para convertir nuestros edificios en «N0», Near Zero Energy Buildings.

Es un compromiso que nos va a exigir bastante, no solo al sector, sino a nuestros gobernantes, a todas las empresas y a las personas, porque 2030 es el futuro. Nueve años es un objetivo muy ajustado, para una actividad como la inmobiliaria, sobre todo en el ámbito de la promoción inmobiliaria, donde las actividades se visualizan a 5, 10, 15, 20 años.

Por eso me pregunto si este objetivo es realista y si nos lo vamos a tomar en serio, porque, aunque por un lado considero que todos tenemos este compromiso y estamos comprometidos con él, por otro lado, sobre todo por parte de las entidades públicas, no se está haciendo nada. Y no hablo solo desde el punto de vista fiscal, sino también desde el punto de vista financiero y legislativo.

Otro objetivo, es hacer que el mercado inmobiliario funcione bien. Esto ha sido producto de la pandemia. Durante muchos años hemos hablado de la sostenibilidad medioambiental, pero hay otra sostenibilidad más importante, que es la humana. Y eso nos lo trajo la pandemia: todos los días moría gente, y muchas veces, cuando hablamos de sostenibilidad, creo que se nos olvida hablar de la nuestra. Si consideramos los edificios como la principal fuente de contacto con el ser humano, diría que son uno de los principales agentes de la salud pública.

Así fue como, en plena pandemia, lanzamos una plataforma junto con la universidad de medicina de Portugal, NOVA Medical School, y fundamos lo que llamamos Living Lab APPII Real Estate Health, que es una plataforma para exponer el conocimiento científico médico a las empresas, a la vida y a la sociedad civil, y, en definitiva, poder calificar los edificios como saludables. Ya lo hemos conseguido con edificios residenciales y en oficinas, y creo que este es uno de los principales retos.

Desde tu punto de vista, ¿qué es, desde la práctica, un edificio saludable y uno no saludable?

Tenemos la certificación que llamamos Construcción Saludable: una calificación otorgada por expertos y médicos de la Escuela de Medicina NOVA, quienes entran en el proyecto con los arquitectos y diseñadores del constructor inmobiliario, donde dan indicaciones sobre cómo debe hacerse un proyecto.

Por ejemplo, potenciar el uso de escaleras más amplias, agradables, bonitas, fáciles de usar, con vanos más amplios, más anchos, para que el contacto entre las personas sea menor. También, medidas en cuanto a la eficiencia energética, haciendo uso de materiales que creemos que son saludables, tanto para el medio ambiente como para la salud.

Diría que la calificación de una construcción saludable tendrá, necesariamente, mucho de lo que es la sostenibilidad ambiental, aparte de más elementos a nivel del uso de los espacios, ya sea en un edificio residencial o en un edificio de oficinas, logístico u hotelero.

¿Aquí es donde aparece la humanización de los edificios?

Sí. Portugal, en los últimos años, ha hecho un trabajo magnífico en ese ámbito, en términos de regeneración urbana. Creo que todavía tenemos mucho que rehabilitar, pero eso es la parte estética, la parte de construcción. Tenemos que humanizar nuestros edificios y hacerlos más cómodos para los que viven o trabajan en ellos, pero también ecológicos, cumpliendo con esos parámetros tan estrictos.

No me preocupa tanto en los segmentos más altos del mercado inmobiliario residencial porque creo que se está construyendo bastante bien. Portugal es conocido en Europa como uno de los países que mejor construye. Por ejemplo, si lo comparamos con nuestros vecinos españoles, nuestras construcciones son mucho mejores.

Pero además de todo eso, considero que tenemos que intentar introducir aquí la lucha por un mercado inmobiliario más ecológico, haciendo que toda la cadena, desde la construcción hasta el uso, cumpla con todo lo que la Unión Europea nos exige para proteger el planeta Tierra.

Hace poco lanzasteis la Comunidad APPII, ¿qué esperáis de este centro de intercambio?

La asociación APPII es, además de la voz del sector, un punto de contacto exclusivo y privilegiado para todos los profesionales inmobiliarios que se mueven en torno a la promoción e inversión. Era lógico dar un paso adelante y crear lo que hoy está tan de moda, las comunidades.

Es un concepto que se utiliza tanto como coworkings o colivings, a los que nos hemos acostumbrado a escuchar mucho últimamente. Lo que realmente quería era que la asociación, aparte de todo lo demás, fuera eso, un punto de contacto único, privilegiado y, hoy por hoy, digital.

No son solo las reuniones que hacemos entre los asociados, sino el buen ambiente dentro de la asociación: la cercanía, la interacción, el entendimiento y, sobre todo, algo que he visto siempre y que me alegra que ocurra, el compartir conocimientos, ideas, negocios.

Hace unos años hicimos los Viajes de Networking de APPII, principalmente para crear comunidad. Se dirigían a los promotores inmobiliarios, que a menudo tenían «caras opuestas». Logramos que los promotores inmobiliarios invitaran a otros promotores, a nuestros miembros y socios, y que visitaran sus promociones, ya fueran en fase final, en construcción o terminadas. Lo creamos en 2016 y hemos realizado varios. Es más, ya hemos visitado varios inmuebles, distintas industrias de materiales que son nuestros socios, muchos inmuebles nuevos y rehabilitados.

Nuestro mercado no es precisamente grande y me sorprendió que la gente no se conociera. De ahí surgió la semilla de la Comunidad APPII, un punto de encuentro digital donde la gente puede relacionarse. Eso es básicamente, hacer un centro de convivencia para intercambiar ideas y, si es posible, hacer negocios también, porque para eso estamos.

¿Qué cambio de paradigma ha habido en estas relaciones, que antes no cuajaban, desde las redes en 2017?

La APPII ha hecho mucho por unificar el sector. De hecho, he defendido que las asociaciones solo existen cuando la gente las siente. Yo no era del mundo asociativo, era abogado de profesión. Cuando estuve fuera y observé el mundo del asociacionismo percibí un poco eso, que a veces la gente no entendía para qué servían las asociaciones. Las asociaciones deben ser un plus en la actividad de la gente: que sientan que existimos y que hacemos algo por ellas.

La verdad es que, mientras que otros cierran sus puertas, nosotros crecemos desde 2014. No hay ni un solo año, ni siquiera durante la pandemia, en el que no hayamos crecido. Creo que es el resultado de esa visión joven y diferente que la APPII aportó al medio asociativo: no solo ser un plus en la actividad de los socios, sino hacer que los socios se unan alrededor de la asociación y entre ellos.

Muchos me preguntan por qué en Portugal no hay un mercado de Fusiones y Adquisiciones en el mercado inmobiliario. Yo siempre respondo que es un mercado muy pequeño, muy limitado, que podría facilitar algunas Fusiones y Adquisiciones incluso para ganar escala, pero el motivo principal es que la gente no se conoce.

Y considero que un sector desarrollado y próspero es un sector con Fusiones y Adquisiciones activas, lo que vemos, por ejemplo, en España. En Portugal, esto no ha pasado todavía. Sé que se ha intentado varias veces, pero aún no existe. Esta es la evolución que puede tener la Comunidad APPII.

¿Qué valores tiene la APPII? ¿Han cambiado desde su nacimiento o siguen siendo los mismos?

Los valores no han cambiado, también porque esta asociación tiene algo muy importante, una efeméride que no se puede reconocer en otras. Es una asociación joven, tiene 30 años, y sus fundadores siguen vivos. Solo hay uno que falta, Joaquim Silveira, que fundó el grupo SIL, pero todos los demás siguen: Henrique de Polignac de Barros, Miguel Pais do Amaral, André Jordan, Stefano Saviotti.

El Consejo de Administración y yo hemos intentado entender por qué estos empresarios crearon la asociación. Lo cierto es que en aquella época eran unos visionarios. Hace treinta años, en 1991, crearon la asociación no como una “cosa inmediata”, sino como una trayectoria a largo plazo.

Es muy curioso ver que desde el principio, la APPII se basó en dos principios básicos. Uno era ser una asociación representativa de los promotores inmobiliarios. En aquella época, no existía la figura del promotor inmobiliario en Portugal, solo existía la del constructor.

Los promotores inmobiliarios eran, básicamente, empresarios que incluso podían estar vinculados a otras áreas, no tenían por qué ser personas del sector de la construcción, que era la diferencia con el constructor. Eran economistas, empresarios exitosos, como Miguel Pais do Amaral, que no es un hombre vinculado al mercado inmobiliario, sino que está relacionado con los medios de comunicación, con el sistema financiero. Por ejemplo, André Jordan y Stefano Saviotti, personas vinculadas al sector hotelero y no del mercado inmobiliario propiamente dicho. O el propio Henrique de Polignac de Barros, que era economista.

Básicamente, se trataba de personas que se dedicaban a lo que hoy se llama desarrollo de inmuebles, que en aquella época se llamaba desarrollo inmobiliario.

La asociación se constituyó para representar a este tipo de empresarios, siendo además la puerta de entrada de los inversores internacionales a Portugal. Hoy, 30 años después, seguimos siendo eso.

¿En qué aspectos hemos evolucionado bastante? Al principio nos centrábamos mucho en lo residencial y hoy somos una asociación nacional, de norte a sur del país y de las comunidades autónomas, en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Hemos crecido mucho en el área comercial, oficinas, hoteles, logística, y eso es algo de lo que no hace mucho tiempo, unos 10 años.

También somos la puerta de entrada de los inversores. Este ha sido uno de los principios básicos de nuestra existencia. Ahora es una realidad, y el 50% de nuestros socios son empresas extranjeras. Nos consideran desde un punto de vista internacional. Que la mitad de los asociados sean internacionales tiene un peso muy grande en una asociación portuguesa, en un mercado tan reducido.

¿Lo que se hace aquí se refleja en el exterior y el interés por fomentar estos valores es mutuo?

Somos un mercado muy pequeño y la mayor parte de los proyectos de promoción inmobiliaria en Portugal se realizan con capital extranjero, no con capital portugués. Es más, se pueden contar con los dedos de una mano las empresas que trabajan únicamente con capital portugués.

Un mercado inmobiliario moderno, globalizado, internacional, dinámico, atractivo para los inversores, nacionales o internacionales, solo puede existir si se combinan dos aspectos: La inversión y el capital portugués, que, como digo, es escaso y reducido, y la inversión internacional.

Si nos fijamos en la regeneración urbana de las ciudades, no se realizó con capital nacional. Se hizo con capital internacional, con turistas y extranjeros. Por eso, a veces rechazo la opinión de que la asociación sea totalmente nacionalista, que se oponga a los inversores internacionales, con una visión a largo plazo frente a una visión que me parece que es a corto plazo.

Considero que todos ganaremos si tenemos un mercado internacional, globalizado, dinámico y diversificado, porque nosotros somos muy pequeños y, por desgracia, un país pobre que no puede permitirse el lujo de malgastar el capital extranjero.

Hugo Ferreira en su oficio

Mientras alcanzamos la “nueva normalidad”, ¿cómo crees que va a actuar el mercado a partir de ahora?

Nunca hemos parado, somos resistentes. Seguramente seamos los primeros en volver a la normalidad, como sector de actividad. No soy un «catastrofista», esto no va a ser distinto. Va a seguir siendo lo mismo, con pequeñas evoluciones y cambios. Se verá mucho, por ejemplo, en el sector residencial.

Puede que sea un punto de inflexión porque se estaba viendo mucha demanda, debido a los precios tan altos, de inmuebles más pequeños, incluso sin contar con el espacio exterior. Esto era algo muy obvio en la época anterior a la pandemia. Creo que la gran diferencia será en términos de espacio.

En la post-pandemia, y ya se está dando, creo que se buscarán más espacios exteriores, espacios verdes, volveremos a tener las famosas T4, T5 y T6, que no existían. Todo se hacía T0, T1, T2, T3. Era muy raro tener una T4. Pienso que estamos volviendo a esa situación, así como a las oficinas dentro de la casa. Porque todos vivimos 18 meses dentro del mismo espacio donde teníamos el comedor, que se convirtió en una oficina. La distribución de la “oficina” volverá.

Las previsiones en cuanto a la evolución del mercado son bastante positivas. No contemplamos ningún cambio importante y estoy seguro de que en los próximos 2 años podremos reanudar las inversiones prepandémicas.

Así que nuestras perspectivas son bastante optimistas y estoy convencido de que el mercado inmobiliario va a seguir siendo un refugio inmobiliario, donde todo lo que es inversión internacional y nacional, sobre todo esta última, pondrá su capital porque la propia pandemia ha generado un exceso de liquidez internacional.

Los bancos centrales, europeos y mundiales, en la pandemia, se dedicaron a inyectar liquidez en la economía para no correr el riesgo de recesión económica. Es decir, los que tenían dinero lo duplicaron con creces. Con el dinero, lo único que no se puede hacer es tenerlo parado, hay que asignarlo, invertirlo.

Además, con los tipos de interés tan bajos que tenemos, no se espera una evolución radical a corto plazo.

Por tanto, siendo un país fantástico, que habla varios idiomas, con una acogida extraordinaria, playas preciosas, 1.000 km de costa, 900 años de historia, que tiene programas que siguen atrayendo eventos extranjeros y, sobre todo, que tiene inmuebles que son rentables, que dan buenos rendimientos – de hecho, con la pandemia, los precios siguieron subiendo-, en definitiva, esto es lo que busca un inversor.

No coincido con los que dicen que esto traerá más gente hacia el interior. Sería muy raro que eso pasara porque iría en contra de un fenómeno social que se viene dando desde hace décadas, que es la atracción hacia los centros urbanos. Se produce, sobre todo, por motivos de empleo y de calidad de vida. Pienso que se han buscado zonas más suburbanas.

Respecto a las oficinas, probablemente ha sido el segmento en el que más se ha detenido la pandemia, ya que nos estamos orientando hacia un entorno de coworking, de espacios abiertos y de comunidad. Si unimos esto al concepto de teletrabajo, vamos a ver empresas que promueven algunos días a la semana a distancia, y otras que incluso implementan el teletrabajo casi a tiempo completo. Creo que vamos a ver un importante cambio en los espacios. No es que vaya a ser un espacio menos solicitado, sino que se van a reconvertir y, por tanto, van a tener diferentes usos dentro de la oficina.

Además, hay un elemento muy interesante, que tiene que ver con la evolución del teletrabajo y con la mejora de la calidad de vida de las personas. O sea, las empresas van a mantener sus sedes en el centro de las ciudades, donde siempre han estado. Pero, para que no lleguen muchos trabajadores que viven en regiones suburbanas de esas zonas, lo que creo que pasará es que las empresas con cierta dimensión realizarán unas pequeñas encuestas a sus trabajadores y verán dónde viven y acabarán creando pequeños hubs.

Como no podemos tener todo en casa, en ese hub se localizarán las cosas que necesita la gente, como fotocopiadoras, recepcionistas o salas de reuniones, y la gente no tendrá que ir a la sede central. Me parece que es un fenómeno que se va a dar y que también está muy relacionado con la dinamización del teletrabajo.

Después está la logística, a la que he llamado «el sector de la pandemia». Este sector ha pasado, durante la pandemia, de ser un sector completamente paralizado a ser uno de los más dinámicos. A partir de entonces, se ha abierto VGP Parks, uno de los mayores operadores logísticos de Europa.

Por tanto, como se puede ver, la logística se transformó en un mercado inmobiliario muy dinámico, muy orientado a la llamada última milla, una lógica de proximidad. Al aumentar considerablemente las ventas online, la pandemia demostró que el sistema que se había creado en términos de logística no funcionaba para este caso.

En la actualidad estamos en contacto con uno de los principales operadores mundiales en términos de logística en la asociación, con quien estamos trabajando para crear grandes parques industriales, con una perspectiva muy de última milla, en Portugal, incluso porque vivimos en el extremo de Europa, lo que hace que esta ubicación sea un punto estratégico.

Y la industria hotelera, la que no puede faltar. Volverá a la normalidad. Hay que esperar a que la gente coja confianza para viajar y, cuando lo haga, todo volverá a su cauce.

Sobre el Coworking, coliving, cohousing y senior living, este último se conservará y por tanto el crecimiento será el habitual. Yo diría que tenemos que ver cómo progresan el coliving y coworking. Creo que el coliving se ha ralentizado un poco porque estamos viendo hacia dónde va esto y las necesidades pueden ser distintas.Me parece que las alternativas dejarán de serlo muy pronto y se convertirán en una modalidad estándar de vivienda u oficina, aunque ahora ha habido alguna interrupción. En este punto es donde creo que va a haber un gran cambio.

¿Alguna novedad en proyecto de la Asociación?

Hay una novedad que te puedo contar: la Academia APPII, un deseo mío muy antiguo porque la formación es fundamental. Es un mercado que quiero que se profesionalice y evolucione y que esté disponible para ser globalizado e internacional.

La idea es tener varios cursos a disposición de nuestros socios, en una perspectiva de formación ejecutiva, ya sea en el ámbito financiero y jurídico, por ejemplo. Básicamente, se trata de dar mucha formación a nuestros directivos, a nuestros CEOs, a nuestros directores de empresas asociadas.

Por eso decidimos que la primera formación que va a impartir la Academia APPII sea sobre blanqueo de capitales y financiación del terrorismo porque tiene unas características claras que, si se conocen y se introducen bien, son fáciles de entender. Es un tema muy importante en nuestro mercado inmobiliario, y aunque es muy significativo y necesario, hay un gran desconocimiento. Lo he dicho públicamente y he avisado no solo a las entidades públicas, como el IMPIC, que es el organismo regulador, sino también a las entidades gubernamentales que, por un proceso legislativo caótico, han causado un gran desconocimiento.

Hemos invitado al Dr. Pedro Coimbra, antiguo inspector del IMPIC, una de las personas que mejor conoce las leyes sobre el blanqueo de capitales en nuestro país, para ser uno de los formadores, y a Miguel Trindade Rocha, ex-Ernest&Young, que ha iniciado su actividad más intensamente en el ámbito del blanqueo de capitales. Creo que son dos de las personas que más saben sobre este tema en Portugal en relación con el mercado inmobiliario.

Tenemos la intención de impartir un curso sobre construcción saludable, en colaboración con la Facultad de Medicina de NOVA. De hecho, es algo que ya se ha discutido, y nos gustaría formar al mercado inmobiliario y a nuestros asociados sobre todo en materia de construcción saludable.

Además de estos cursos ejecutivos que he mencionado, queremos hacer uno sobre fondos de inversión inmobiliaria. Creo que es un campo que merece ser estudiado con mayor profundidad y, por eso, estos serán los próximos cursos que vamos a trabajar.

¿Quién es Hugo Ferreira y cómo acabó en el mercado inmobiliario, habiéndose formado en derecho?

Soy una persona muy práctica, a la que le gusta hacer cosas, dejar huella en este mundo y en la vida. Tengo la posibilidad de dejar una huella en el mercado inmobiliario con mi equipo, el Consejo de Administración y los órganos de gobierno a los que he elegido.

Creo que hemos cogido este camino de forma muy responsable y firme. Al fin y al cabo, lo importante no es dejar una huella para luego irse. Cuando nos vayamos, que se nos recuerde por haber dejado una huella sólida y responsable y que la Asociación esté aquí los próximos 30 años. Tomé la asociación cuando tenía 30 años y quiero que dentro de 30 años sea todavía mejor.

Soy ambicioso y no hay que tener miedo de decirlo. Tener ambición sólo hace que avancemos. Pero ambición con criterio, con respeto a los demás. Considero que debemos estar orgullosos de lo que hacemos y yo estoy muy orgulloso de lo que hemos hecho en la asociación.


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