Home staging: qué es y consejos para los agentes inmobiliarios
El home staging es una estrategia de marketing inmobiliario que consiste en despersonalizar y preparar una vivienda para destacar su potencial y facilitar que los compradores se imaginen viviendo en ella. Según el informe de 2019 de la Home Staging Association UK & Ireland y la Asociación de Home Staging de España (AHSE), las viviendas acondicionadas se venden entre 3 y 4 veces más rápido y pueden incrementar el precio de oferta hasta un 10%.
¿Qué es el home staging en el sector inmobiliario?
El home staging es una estrategia de marketing que sirve para motivar a los clientes potenciales a comprar las viviendas que visitan. Implica convertir la casa en un lienzo en blanco, quitando las huellas de la personalidad del propietario anterior y consiguiendo que la propiedad se adapte a la vida de cualquier persona.
El proceso de home staging pretende:
- Simular que en la propiedad se vive una vida fantástica
- Destacar las mejores características de la vivienda y restar importancia a las peores
- Hacer que los clientes se visualicen viviendo en esa casa
- Aportar una sensación de comodidad al ambiente, haciendo que se vea lo mejor posible
En resumen, el home staging es una técnica que facilita el trabajo de los agentes inmobiliarios, demostrando a los compradores las múltiples opciones que puede ofrecer un mismo inmueble.
¿Cuáles son las ventajas que aporta el hecho de incorporar ejemplos de Home Staging a tu trabajo?
Las cifras presentadas en una investigación realizada por la Home Staging Association de United Kingdom & Ireland en 2019 demuestran la eficacia de preparar una vivienda para su venta. Conozcamos algunos de esos beneficios.
1. Las propiedades acondicionadas captan a más compradores
Quienes buscan comprar o alquilar una casa en Internet son atraídos por las fotos bonitas, ¿no? Cuanto mejor se vea la vivienda en las fotos, mayor será el interés del cliente.
Bien, pasa lo mismo con las visitas. Según esta investigación, el 75% de los agentes inmobiliarios afirman que los clientes dedican más tiempo a ver las propiedades acondicionadas que las que no lo están. Un ambiente acogedor hace que la gente se sienta a gusto e imaginan la vida dentro de esa casa.
2. Home staging facilita la venta de las viviendas
El 85% de los agentes inmobiliarios que participaron en la investigación afirmaron que las propiedades acondicionadas se venden 3 veces más rápido que las demás. Olvídate de tener la propiedad en venta durante meses, esta es una forma de agilizar las cosas tanto para la inmobiliaria como para el cliente.
La Asociación de Home Staging de España (AHSE) confirma este fenómeno: preparar una vivienda agiliza de forma significativa el proceso de venta y reduce drásticamente el tiempo de permanencia del inmueble en el mercado, según estudios del sector.
3. Estas técnicas aumentan el precio de venta de las propiedades
Aunque pueda suponer un gasto extra para los clientes, el home staging, de acuerdo con el informe de 2019 de la Home Staging Association UK & Ireland, puede aumentar el precio de oferta hasta un 10%. Además, el 77% de los promotores encuestados consideraron rentable su inversión, amortizando el coste del acondicionamiento al cerrar la operación.
Así que estas técnicas representan una muy buena relación calidad-precio. Además, gracias a la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI, el profesional inmobiliario podrá fundamentar el valor real de la vivienda, ayudar al cliente a recuperar su inversión y cerrar el acuerdo por una cifra competitiva.
Cómo acondicionar una vivienda para su venta: consejos para venderla más rápido
Si eres un agente inmobiliario, la decoración de interiores puede que no sea algo con lo que estés familiarizado. Esto no significa que no te sirvan algunos ejemplos de home staging para hacer que la casa del cliente resulte mucho más atractiva para los compradores. A continuación, repasamos las principales recomendaciones.
Piensa qué perfiles se adaptan mejor a los clientes de la vivienda
Uno de los consejos más básicos para el home staging es aplicar tus conocimientos sobre el mercado inmobiliario. Antes de empezar cualquier modificación y preparar la casa para la venta, piensa en cuál es el perfil de los clientes que suelen comprar este tipo de inmuebles. Por ejemplo, los estudios y los apartamentos de un dormitorio atraen a jóvenes solteros profesionales y a parejas sin hijos, mientras que una vivienda de tres dormitorios suele interesar a familias con niños.
Mantenimiento básico antes de poner en venta una vivienda
Si la casa tiene muchas huellas de uso, el agente inmobiliario debería hablar con el cliente para que le haga un mantenimiento mínimo como parte de la preparación de la casa. Es importante asegurarse de que las imperfecciones y los problemas se solucionen antes de poner la casa en el mercado.
Las paredes manchadas, desconchadas o descoloridas necesitan una capa de pintura para que parezcan nuevas. Los armarios y despensas con puertas que no cierren bien deben arreglarse. Los muebles desconchados o con manchas también deben arreglarse.
Empieza por el exterior
La técnica del Home Staging empieza antes de entrar en la casa. A fin de cuentas, la primera impresión es importante. Si la vivienda tiene una zona exterior, como un jardín o un patio, puedes aplicar algunas soluciones muy simples para que los compradores se lleven una buena impresión.
Antes de empezar las visitas, conviene recordar a los clientes que hay que cortar el césped y limpiar el suelo. Un patio limpio y organizado hace que las familias se imaginen todas las actividades que podrían hacerse allí. También es buena idea poner un felpudo en la entrada ya que aporta un poco de alma a la casa y evita que los zapatos mojados o sucios ensucien el interior.
Y por último, indícales que engrasen esa verja que se atasca o las bisagras de esa puerta que chirría al abrirse. Así se transformarán las primeras sensaciones de los compradores, alejando todo lo que pueda confundirles e invitándoles a una experiencia más placentera.
Prepara la mesa
Uno de los consejos más básicos para el home staging, al igual que al organizar un open house para vender más rápido, es preparar la mesa para recibir a las visitas. Esto hace que los clientes se imaginen los ratitos que pasarán con la familia y los amigos en la mesa de su nueva casa.
Si preparar una mesa completa con platos, tazas y cubiertos, te parece excesivo, puedes optar por poner solo una cesta con frutas, tazas y café recién hecho. Si te animas, puedes incluso preparar una tarta o unas galletas. Así puedes servir a las visitas un tentempié y recibirlas con un olor a recién horneado increíble.
Ejemplos de Home Staging para una transformación low cost
Si tus clientes no quieren gastarse mucho dinero en la casa, intenta convencerles de que por lo menos preparen las estancias más importantes.
Un 74% de los agentes inmobiliarios entrevistados por la HSA UK & Ireland consideran que el salón es el espacio más importante que se debe acondicionar, un 10% se inclina por la cocina y otro 10% por el dormitorio principal. Estas son las estancias donde los futuros dueños pasarán más tiempo y se interesarán por ellos, así que todos los detalles son importantes, tanto para lo bueno como para lo malo.
Así que, si puedes convencerles para que hagan una última inversión, opta por estos espacios.
Como consejo para el home staging y no gastar mucho dinero, colocar plantas en el interior de la vivienda es una forma de dar más personalidad a una habitación vacía o sin mucha decoración. Le dan vida al lugar y son neutras, es decir, se adaptan a cualquier estilo o decoración.
Otro punto positivo es que se pueden transportar fácilmente a otros puntos, en los que la inmobiliaria podría utilizarlas también para el home staging.
Lo mismo pasa con los libros. Los libros de cocina pueden colocarse encima de las encimeras o en la isla de la cocina, y los libros decorativos en la mesa de centro, en una mesilla de noche o en una estantería. Estos libros pueden hacer que una casa parezca más acogedora, sin que parezca algo demasiado personal.
Para abaratar los costes del acondicionamiento de una propiedad en venta, estos libros los podemos coger de una biblioteca, de unos amigos, de la propia estantería del agente inmobiliario o incluso comprarlos en una librería de antigüedades.
Los objetos de decoración neutros, como cuadros o jarrones simples, también podrían ser buenos elementos para el ambiente y se pueden encontrar en mercadillos, por ejemplo.
Poner a punto una casa para su venta cuando todavía hay gente en ella
Si tus clientes siguen viviendo en la casa mientras realizas las visitas, está claro que hay que hacer algo de home staging. Mantener el orden y evitar que se vean los muebles usados es una forma de hacer que la casa parezca nueva, bien cuidada y se pueda vender por mucho más.
Antes de nada, comenta con tus clientes la importancia de quitar los objetos que hacen que la casa parezca suya y que pueden ser un impedimento para que los compradores puedan sentirse dueños de ella. Es decir, ocultar las fotos que hay por la casa, los dibujos de los niños que están colgados en la nevera y los cuadros personales.
También es importante, antes de las visitas, quitar los objetos personales, como los productos de higiene y vasos utilizados para beber agua en la encimera de la cocina.
A continuación, es hora de preocuparse por la decoración. Quita parte de la decoración para que la vivienda no se vea descuidada o desordenada, además de los juguetes de los niños tirados por las habitaciones y los muebles innecesarios.
Otra cosa importante es ocultar todo lo que sea viejo o esté roto. Un espejo partido o los electrodomésticos de la cocina antiguos hacen pensar que toda la casa es demasiado vieja, lo que podría llevar a los compradores a preguntarse si hacen falta muchas reparaciones.
Continuando con el home staging de una casa en venta mientras está en uso, no olvides buscar detalles que puedan llamar la atención de los compradores de que hay otras personas viviendo allí. Antes de cada visita, avisa al vendedor para que cambie las sábanas, las toallas y haga la cama.
Por último, si hay armarios y alacenas que se venden con la casa, hay que ordenar su interior. Los compradores querrán ver cómo están por dentro y, seguramente, el agente inmobiliario no querrá que se vea un desorden descomunal cuando se abran las puertas.
El objetivo es evitar el desorden visual, haciendo que la casa parezca espaciosa y dando un aspecto neutro al entorno.
Consejos de limpieza para el home staging
No hay nada como una casa sucia para espantar a los compradores. La limpieza es clave para causar una buena impresión, así que asegúrate de incluir este paso en el proceso de Home Staging y revisa dos veces si la vivienda está presentable antes de cada visita.
Esto es incluso más importante en estancias como la cocina y el cuarto de baño, donde la gente tiende a ser más sensible a la limpieza. Así que recuerda a tus clientes que tienen que limpiar las encimeras de la cocina, el fregadero, el lavabo, el váter, las ventanas y vaciar los cubos de basura.
Si hay alfombras en la casa, también hay que limpiarlas o quitarlas para no dar una mala impresión.
Activar los demás sentidos durante la visita
Una casa nos atrae por multitud de factores, no solo por los objetos y el mobiliario. Por eso, piensa en cómo puedes despertar nuevas sensaciones al recibir la visita de los futuros compradores.
Para la vista, abre las ventanas y que la luz natural fluya por la habitación durante el día. Si la visita es de noche, piensa en una forma acogedora para iluminar la estancia, con una lámpara de pie, por ejemplo.
En cuanto al olfato, abrir las ventanas también ayuda: airearás el ambiente de la casa, refrescando el espacio. Echa un perfume suave por las habitaciones o enciende una vela para que la visita sea más agradable.
Respecto al oído, elige una lista de reproducción con sonidos discretos y agradables.
Además, para que se sientan a gusto nada más entrar por la puerta principal, acuérdate del confort térmico. En verano, enciende el aire acondicionado media hora antes de la visita y fija la temperatura en torno a los 23ºC. Si es otoño o primavera, abre algunas ventanas para que entre un poco de fresco, pero no todas. Y en invierno, enciende la calefacción minutos antes de que entren las visitas.
Ahora que ya sabes todo acerca del home staging, qué es, cómo funciona y tienes unas cuantas ideas, no pierdas más el tiempo: habla de este tema con tus clientes para agilizar la venta de las viviendas de tu cartera inmobiliaria.
Foto principal por Francesca Tosolini en Unsplash
Preguntas frecuentes
¿Qué es el home staging y cuál es su objetivo principal?
El home staging es una estrategia de marketing inmobiliario centrada en transformar una propiedad en un lienzo neutro y acogedor. Su objetivo principal es eliminar los rasgos personales del antiguo propietario y resaltar los puntos fuertes de la vivienda para que los potenciales compradores puedan imaginarse viviendo en ella.
¿Cuánto reduce el home staging el tiempo de venta de una vivienda?
Según el estudio de 2019 de la Home Staging Association UK & Ireland, el 85% de los agentes afirma que las propiedades acondicionadas se venden hasta 3 veces más rápido. Por su parte, la Asociación de Home Staging de España (AHSE) señala que estas técnicas pueden acelerar la venta hasta 4 veces y reducir de forma considerable el tiempo medio del inmueble en el mercado.
¿Qué estancias son las más importantes al preparar una vivienda para la venta?
De acuerdo con la encuesta realizada a agentes inmobiliarios por la HSA UK & Ireland en 2019, el 74% considera que el salón es la estancia prioritaria para acondicionar. Le siguen la cocina con un 10% y el dormitorio principal con otro 10%, al ser las zonas donde los compradores pasan más tiempo.
¿Cómo se aplica el home staging si los propietarios siguen viviendo en el inmueble?
Se recomienda despersonalizar la vivienda retirando fotografías familiares, dibujos o productos de higiene personal, así como despejar el desorden y los muebles prescindibles. Asimismo, conviene reparar desperfectos visibles, mantener ordenados los armarios empotrados y colocar sábanas y toallas limpias antes de cada visita.
¿Cómo ayuda CASAFARI a defender el precio de una vivienda acondicionada?
Tras acondicionar un inmueble, la herramienta de valoración de CASAFARI permite combinar comparables de oferta activos con datos oficiales de precios de cierre procedentes del Notariado. Esto facilita fijar un precio acorde al mercado y argumentar su valor ante vendedores y compradores. Consulta cómo crear un informe de valoración en CASAFARI para presentar análisis rigurosos.