Son muchos los que sueñan con comprar una vivienda en el extranjero – un sitio para escapar del estrés de la vida cotidiana y conservarlo como inversión para el futuro.
Sin embargo, por cada persona que se decide a comprar una vivienda, hay muchos otros que se asustan por los rumores sobre la burocracia, las tasas ocultas, las barreras lingüísticas y los agentes locales estafadores.
La mayoría de los interesados ni siquiera llegan a la fase de investigación del proceso de inversión; los que lo hacen enseguida se dan cuenta de que comprar una vivienda en España es relativamente fácil y, desde luego, no más difícil que en la mayoría de los demás países europeos.
Pero las cosas no siempre van bien y, como en cualquier mercado, es fundamental dedicar tiempo a entender el mercado inmobiliario español y su funcionamiento.
Después de haber realizado múltiples entrevistas con compradores de segundas residencias en España, en CASAFARI hemos recopilado los diferentes procesos y el paso a paso a seguir.
Paso 1 – Investigación online
A la hora de comprar cualquier inmueble, la mayor inversión de tiempo será en la investigación. Esto es aún más cierto si se trata de comprar en un mercado inmobiliario desconocido.
Aunque siempre recomendamos comprar una vivienda a través de un agente inmobiliario acreditado, y no directamente del vendedor, hay que tener en cuenta que esta persona actuará en nombre de él.
También hay que tener en cuenta que solo un 60% de los agentes inmobiliarios españoles hablan tu lengua materna. También es muy probable que no hayan pisado el inmueble que están vendiendo.
Por ello, te toca a ti hacer buena parte del trabajo de investigación – los portales inmobiliarios online serán, lógicamente, tu primera parada, porque la inmensa mayoría de los inmuebles se anuncian a través de este medio.
Los Inmuebles para compradores extranjeros suelen anunciarse en portales internacionales, concretamente en las páginas españolas de Rightmove y Zoopla.
Pero merece la pena extender la red para incluir portales inmobiliarios locales – los más conocidos son Servihabitat, comprarcasa, idealista.com y Venta de Pisos.
Intenta consultar el mayor número posible de páginas web, porque es común encontrar el mismo inmueble en varios portales con un precio diferente. En Baleares, se han observado diferencias de precio de hasta el 46% en los últimos meses.
La mayoría de las páginas web ofrecen la posibilidad de establecer alertas de búsqueda, lo que ahorra tiempo durante la fase de investigación.
Paso 2 – Conocer la zona
Cuando hayas decidido dónde quieres comprar, es importante que le dediques el máximo tiempo posible a conocer la zona. Una de las cosas que hay que buscar para invertir es la evolución reciente de los precios en la misma.
El mercado inmobiliario español es más cambiante que otros. En un mercado reducido como el de Mallorca e Ibiza hay zonas con una gran demanda y un fuerte potencial de revalorización, en contraste con otros sitios que ya no son de interés para los inversores y en los que ha habido muy poco crecimiento en los últimos años.
Es importante elegir la zona con detenimiento para asegurar un fuerte potencial de reventa. Los precios, incluso en un mercado inmobiliario pequeño como el de Mallorca, variarán considerablemente, al igual que el potencial de crecimiento futuro.
Las viviendas del suroeste de la isla, por ejemplo, se venden enseguida. Esta zona está cerca de la ciudad de Palma de Mallorca y del tercer aeropuerto más grande de España, y se ha convertido en un lugar de interés para los compradores de alto poder adquisitivo de Europa.
Sin embargo, el noreste de la isla todavía no ha visto la misma afluencia de turistas e inversores extranjeros. Los niveles de entrada son más bajos, pero no existe el potencial de reventa y a los propietarios les puede costar más encontrar compradores internacionales y rentabilizar su inversión.
Es muy importante consultar fuentes autorizadas e independientes antes de decidir dónde quieres invertir. Los agentes inmobiliarios locales no tienen por qué tener toda la información que necesitas o poder decirte cuánto puede valer tu inmueble en unos años.
CASAFARI ofrece guías de vecindario e información sobre precios en las Islas Baleares. Visita www.casafari.com para obtener más información.
Evidentemente, no hay nada como visitar el sitio en el que está pensando comprar y conocer la localidad. Así podrás hacerte una idea de si es una buena zona para invertir.
Una vivienda de ensueño puede estar a una distancia considerable de los servicios más próximos o cerca de la depuradora de aguas residuales.
Si dedicas tiempo a ver distintos inmuebles, podrás elegir la que mejor se adapte a tus necesidades y que ofrezca el mayor potencial de inversión.
Paso 3 – La gestión legal
Cuando sepas cuál es el inmueble que quieres comprar, el siguiente punto en este paso a paso es conseguir el asesoramiento adecuado. No es aconsejable enfrentarse a las complejidades de un mercado inmobiliario extranjero sin ayuda, y un abogado será un elemento esencial en esta fase del proceso de compra.
Un abogado te dará la seguridad de que se han cumplido ciertas condiciones de la compra. Por ejemplo, podrá verificar que se han obtenido los permisos de construcción correspondientes y que no hay deudas pendientes con el inmueble, además de comprobar con un perito o arquitecto que el edificio es estructuralmente sólido.
Tu abogado debe estar inscrito en el Colegio de Abogados de España.
Dependiendo de tu nivel de español, es recomendable que contrates a un profesional que hable tu idioma – la lista de abogados y traductores anglófonos de la Embajada Británica es un recurso útil.
Si no hay abogados bilingües registrados en la zona en la que quieres invertir, puedes contratar a un traductor para que te ayude a comunicarte.
Un abogado cualificado se encargará de los aspectos técnicos del proceso de compra de una vivienda, además de ayudarte a preparar el papeleo final para que lo firmes, y comprobará que el inmueble que vas a comprar no tenga ninguna factura pendiente, ni cargas como hipotecas o embargos.
También pueden averiguar si la vivienda tiene arrendatarios o inquilinos actuales y si hay alguna cantidad pendiente de pago a una asociación de inquilinos, o impuestos sobre el inmueble pendientes de pago asociados a la vivienda.
Además, deberías pedir un desglose de los gastos anuales de funcionamiento de el inmueble; los precios de la electricidad podrían tener variaciones importantes a nivel regional, y algunas partes de España han sufrido una grave escasez de agua en los últimos años.
La mayor parte de la información anterior se puede encontrar fácilmente en el Registro de la Propiedad local, que te facilitará la información que necesites por fax o correo electrónico. En este caso, un abogado (y/o un traductor) es muy útil.
La información del registro del inmueble puede solicitarse al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, tanto en español como en inglés. El registro local podrá demostrar quién es el propietario de la vivienda y de cualquier deuda o carga que tenga.
Paso 4 – Impuestos y demás
Por desgracia, los impuestos son un mal inevitable en cualquier transacción inmobiliaria. Las autoridades fiscales españolas vigilan de cerca, por lo que es imprescindible que sepas cuáles son los impuestos que debes pagar y que cumplas con ellos en todas las fases del proceso de compra de una vivienda.
En España, el comprador es quien paga los impuestos sobre la propiedad y otros gastos. El IVA y el impuesto del timbre son obligatorios cuando se compra un inmueble de nueva construcción a un promotor, mientras que el impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica cuando se compra un inmueble ya construido a un vendedor privado.
El impuesto sobre los inmuebles existentes suele variar entre el 5 y el 10%; además, tendrás que pagar los honorarios del notario, los gastos de escritura y los derechos de registro de la propiedad, que rondan entre el 1 y el 2,5%.
Paso 5 – Presentación de ofertas
Ahora viene la parte más divertida. El proceso de presentación de ofertas en España es muy parecido al de otros países; independientemente de lo que te diga el agente que gestiona la operación, estás en tu derecho de regatear el precio.
El descuento exacto que pidas dependerá de diferentes factores, como el tiempo que lleve la vivienda en el mercado y la rapidez con la que el propietario necesite venderla.
También dependerá de la zona en la que compres: lógicamente, habrá más competencia en un mercado inmobiliario «vivo» en el que haya mucho interés por parte de los extranjeros, y una oferta baja puede dejarte fuera de juego.
No te precipites – piensa bien tu oferta y compara el precio que solicitas con el de otros inmuebles de la zona.
Si te aceptan la oferta, tendrás que dar un depósito, que suele ser del 10% del precio final. Esto debería ir acompañado de un contrato simple hasta que se emita la escritura pública de compraventa. Es una carta de intenciones, en la que el propietario expresa su interés de vender al posible comprador, y viceversa.
Este acuerdo se llama ‘Contrato de Arras’, y en la mayoría de los casos, si el comprador cancela la operación, pierde su depósito. El vendedor también está sujeto a una penalización si decide renunciar a la transacción.
Paso 6 – Cerrar el acuerdo
Esta es la fase más crítica del proceso y el colofón de semanas de investigación y planificación. Independientemente de que hayas contratado los servicios de un abogado, es fundamental que sepas exactamente de qué se trata.
Lo ideal es que el acuerdo se redacte en forma de escritura notarial, que se convertirá en un documento público autorizado por un notario. Este documento está reconocido legalmente en toda España y puede utilizarse como prueba de compra. El comprador de la vivienda es responsable de elegir al notario para la transacción y de pagar sus honorarios.
Una vez que el vendedor recibe el saldo final de la transacción y ambas partes firman la operación, debe registrarse en el registro de la propiedad local. Te recomendamos que lo hagas personalmente, o a través de tu agente inmobiliario o abogado. Así, la propiedad de la vivienda queda sellada.
Además de la escritura notarial, necesitarás la Escritura pública de compraventa de vivienda. La «Escritura» es un documento jurídicamente vinculante que acredita el cambio de titularidad legal y recoge información sobre el tamaño y la construcción de la vivienda, así como información adicional sobre gastos, hipotecas y otros pagos.
Una vez acabado todo el paso a paso, ha llegado el momento de relajarse con una botella de sangría y brindar por esto. Ya eres el propietario oficial de tu vivienda en España.
