Vivienda en Andorra: precios, impuestos y dónde comprar en 2026

El precio medio anunciado de los pisos en venta en Andorra es de 6.466,3 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según Area Insights de CASAFARI, un 20,9 % más que un año antes y un 55,0 % más que a comienzos de 2023. Se trata de precios de oferta de anuncios indexados sin valores atípicos, mientras que el precio medio de las compraventas registradas por el Departament d'Estadística del Govern d'Andorra fue de 4.569,7 €/m² en el segundo trimestre de 2026, prácticamente plano. Esta guía explica la brecha, las parroquias, quién compra y los impuestos aplicables desde España.

¿Cuánto cuesta un piso en Andorra en 2026?

Un sábado de octubre de 2026, una pareja procedente de Barcelona entra en una agencia inmobiliaria de Escaldes-Engordany. Buscan un piso de tres habitaciones que sirva tanto para esquiar en invierno como para preparar un futuro traslado al Principado. En el escaparate, las fichas de los inmuebles superan con holgura los 6.400 €/m². Sin embargo, cuando preguntan a su asesor por los valores de cierre en notaría de los últimos meses, descubren que la estadística oficial del país no llega a los 4.600 €/m². Entender el mercado andorrano en 2026 exige mirar ambas cifras a la vez.

En el lado de la oferta, el precio medio anunciado de los pisos en venta en Andorra alcanzó los 6.466,3 €/m² en el tercer trimestre de 2026 (T3 2026), según los datos de CASAFARI Area Insights (location id 2001). Esto supone una subida trimestral del 2,7 % frente a los 6.296,5 €/m² del T2 2026, un incremento interanual del 20,9 % respecto a los 5.349,6 €/m² del T3 2025, y un avance acumulado del 55,0 % desde los 4.171 €/m² registrados en el T1 2023, encadenando catorce trimestres consecutivos al alza.

Conviene precisar qué mide exactamente esta serie: recoge los precios de oferta de los anuncios inmobiliarios indexados en el país, una vez depurados los duplicados y excluidos los valores atípicos. Representa lo que piden los propietarios e intermediarios en el mercado abierto, no el importe final que figura en las escrituras públicas.

La progresión de las medias anuales de CASAFARI Area Insights muestra con claridad cómo se ha elevado el listón de entrada en apenas tres años:

• 2023: 4.306,9 €/m²
• 2024: 4.710,6 €/m²
• 2025: 5.313,7 €/m²
• 2026 (media T1–T3): 6.265,6 €/m²

Traducido a un presupuesto real, un piso de 90 m² valorado al precio medio anunciado en el T3 2026 ronda hoy los 582.000 €. Ahora bien, el producto disponible en los portales tiende a ser de mayor superficie y de gama alta: según el cuarto informe de mercado de AGIA recogido por El Periòdic d'Andorra en enero de 2026, el precio medio de la vivienda en oferta en el Principado se situaba ya en 1.256.770 €, con precios de cierre reportados por las agencias colegiadas en torno a los 6.737 €/m². Como referencia adicional del sesgo de algunos escaparates locales, un informe del portal Pisos.ad en el T1 2026 sobre una muestra de 620 anuncios situaba su media de oferta en 7.839,97 €/m², llegando a 10.401 €/m² en Escaldes-Engordany.

¿Por qué suben tan deprisa los precios anunciados?

Lejos de moderarse, el ritmo al que se encarecen los anuncios en Andorra ha ganado velocidad. Según los registros trimestrales de CASAFARI Area Insights, la variación interanual del precio de oferta se mantuvo alrededor del 9 % durante todo 2024, pasó a una horquilla del 11 % al 12 % en los tres primeros trimestres de 2025, escaló al 16,5 % en el T4 2025 y superó la barrera del 20 % en 2026 (+19,8 % en el T1, +21,6 % en el T2 y +20,9 % en el T3).

Por el lado de la demanda, el Principado combina el atractivo de las estaciones de esquí de Grandvalira y Pal-Arinsal con un marco tributario muy competitivo —el impuesto sobre la renta de las personas físicas tiene un tipo máximo del 10 % y no existen impuestos sobre el patrimonio ni sobre sucesiones—. Esto mantiene un flujo constante de nuevos residentes procedentes de España, Francia y, cada vez más, de América Latina. Según los datos del Departament d'Estadística de septiembre de 2026, la población del país alcanzó los 90.122 habitantes, tras sumar 1.473 personas (+1,7 %) en doce meses.

Por el lado de la oferta, la rigidez es física y normativa. Andorra es un país de alta montaña de 468 km² donde el suelo urbanizable se limita a fondos de valle estrechos y está sujeto a moratorias y techos de edificabilidad fijados por cada comú (ayuntamiento). A ello se suma la prohibición desde marzo de 2025 de promover vivienda para la venta con capital extranjero y una escasez crónica de obra nueva por debajo de los 400.000 €.

Además, se trata de un mercado de dimensiones reducidas —en todo el segundo trimestre de 2026 se firmaron 473 compraventas inmobiliarias— pero de gran rotación relativa: AGIA calcula unas 25 transacciones anuales por cada 1.000 habitantes, frente a entre 10 y 14 en los países vecinos. En una plaza tan estrecha, la salida al mercado de un par de promociones de obra nueva en el centro basta para desplazar la media nacional de oferta. Por eso conviene no analizar el Principado con los mismos parámetros que Barcelona o la Cerdanya; para poner estas cifras en perspectiva, resulta útil consultar la evolución del mercado inmobiliario en España.

Precio anunciado y precio de venta: la brecha del 40 %

Cuando se contrasta lo que piden los vendedores en los portales con lo que se inscribe en el registro estadístico, aparece una brecha cercana al 40 %. Mientras CASAFARI Area Insights situaba el precio medio anunciado de los pisos en 6.034,1 €/m² en el T1 2026 y en 6.296,5 €/m² en el T2 2026, la estadística oficial de compraventas del Departament d'Estadística (operación A145) registró un precio medio de transmisión de los pisos de 4.415,9 €/m² en el T1 2026 (+3 % interanual) y de 4.569,7 €/m² en el T2 2026.

Periodo	Precio medio anunciado en pisos (CASAFARI)	Precio medio oficial de compraventa en pisos (Estadística)	Evolución del volumen de compraventas
Año 2025	5.313,7 €/m²	4.547,3 €/m² (+8,2 % anual)	2.175 operaciones (+34 % anual; 2.004 pisos)
T1 2026	6.034,1 €/m² (+19,8 % interanual)	4.415,9 €/m² (+3,0 % interanual)	Segundo trimestre consecutivo de ajuste
T2 2026	6.296,5 €/m² (+21,6 % interanual)	4.569,7 €/m² (+0,2 % interanual)	473 operaciones (−11,8 % interanual; 1.090 inmuebles, −35 %)
T3 2026	6.466,3 €/m² (+20,9 % interanual)	Pendiente de publicación oficial	—

Como recoge el Diari d'Andorra sobre los datos de compraventas del segundo trimestre de 2026, el precio real de cierre de los pisos apenas avanzó un 0,2 % interanual en el T2 2026 (frente a los 4.559,9 €/m² del T2 2025). Al mismo tiempo, la actividad encadenó tres trimestres consecutivos de caídas tras un 2025 que había batido récords con 6.356 inmuebles transmitidos por valor de 1.397,9 millones de euros.

¿Por qué existe una distancia tan marcada entre ambas series? En primer lugar, por un efecto de composición: los anuncios activos sobreponderan la obra nueva y las promociones de alto nivel en Escaldes-Engordany y Andorra la Vella, que permanecen más meses en comercialización a precios elevados, mientras que la estadística del Govern recoge todas las escrituras del país, incluidos pisos antiguos sin reformar en parroquias periféricas y entregas de promociones cuyos contratos de arras se firmaron años atrás. En segundo lugar, porque en un mercado con poca deuda hipotecaria reciente muchos propietarios anclan sus expectativas en el anuncio más caro de su calle y prefieren esperar antes que rebajar.

Para quien busca comprar desde España, esta divergencia indica que existe margen de negociación en la segunda mano, aunque muy desigual según la ubicación. Antes de presentar una oferta, es indispensable valorar un piso en Andorra con Comparables y un estudio de mercado apoyado en referencias reales de la zona. Y para el propietario residente que se plantea vender en un momento en que el número de operaciones retrocede, solicitar una primera valoración inmobiliaria online ayuda a fijar un precio de salida realista y evitar que el inmueble quede estancado durante meses.

Las siete parroquias: dónde comprar según presupuesto y uso

Andorra se divide administrativamente en siete parroquias. Aunque las distancias son cortas, la orografía alpina y los accesos por carretera hacen que el perfil del comprador y el nivel de precios cambien de un valle a otro.

Escaldes-Engordany y Andorra la Vella forman el núcleo urbano y comercial continuo del fondo del valle central. Concentran los hospitales, las sedes bancarias, los colegios internacionales, el centro termolúdico Caldea y las promociones de torres recientes. Son las dos parroquias más caras del país para adquirir vivienda habitual. Aun así, el mercado oficial muestra matices: en el cierre anual de 2025 del Departament d'Estadística, Andorra la Vella registró un precio medio de compraventa de pisos de 4.885,9 €/m² y fue la única parroquia donde el valor medio de escritura descendió (−3,5 % respecto a 2024).

Sant Julià de Lòria y Encamp ofrecen los precios de entrada más accesibles del Principado. Sant Julià, al sur, es la puerta de entrada desde España por la carretera CG-1; resulta muy práctica para familias y profesionales que mantienen vínculos diarios con La Seu d'Urgell, el Alt Urgell o Lleida. Encamp combina un núcleo urbano bien conectado a diez minutos del centro con el acceso directo al dominio esquiable de Grandvalira a través del telecabina del Funicamp, además de albergar la población fronteriza del Pas de la Casa.

Canillo (que incluye Soldeu, El Tarter e Incles) es el epicentro de la segunda residencia de invierno vinculada a Grandvalira y conecta con Francia por la carretera CG-2 y el puerto o el túnel de Envalira. Aquí predominan los pisos orientados al esquí y las bordas rehabilitadas de alto presupuesto.

La Massana y Ordino, en el valle del norte, dan acceso a las estaciones de Pal-Arinsal y Ordino-Arcalís. Conservan un marcado carácter de pueblo alpino, con mayor presencia de casas unifamiliares, chalets y adosados, y atraen a residentes de alto poder adquisitivo que priorizan la tranquilidad y el entorno natural.

Para el comprador español, la logística de transporte descansa en la carretera —con conexión directa hacia Lleida y Barcelona por el túnel del Cadí o la C-14— y en el aeropuerto de Andorra–La Seu d'Urgell para vuelos regionales y aviación privada, complementado por los aeropuertos internacionales de Barcelona-El Prat, Lleida-Alguaire y Toulouse-Blagnac. La serie de precios de CASAFARI citada al inicio de esta guía es de ámbito nacional; en la plataforma es posible consultar Area Insights desglosado por ubicación para analizar cada parroquia en detalle.

¿Quién compra en Andorra y quién vende?

En contra de la percepción habitual fuera del Principado, el grueso de las compraventas lo protagonizan quienes ya viven en el país. En 2025, cerca de tres cuartas partes de las adquisiciones realizadas por personas físicas correspondieron a residentes, sobre todo compradores de entre 30 y 59 años (que representaron el 65,2 % de las compras en el T1 2026) en busca de vivienda habitual.

Los compradores no residentes sumaron el 24,9 % de las operaciones de personas físicas en 2025 y el 26,8 % en el T1 2026 (241 de 898 adquisiciones), según el Departament d'Estadística. En el segundo trimestre de 2026, con el mercado ya más frío, los no residentes adquirieron 184 inmuebles (un 14,5 % menos que un año antes) frente a los 628 comprados por residentes (−20,6 %). Pese a este ajuste reciente, el apetito exterior en 2025 fue extraordinario: el Govern d'Andorra autorizó 843 operaciones de inversión extranjera inmobiliaria en el conjunto del año, un 55,5 % más que las 542 de 2024, superando los 500 millones de euros, en buena medida por el adelanto de compras antes del endurecimiento fiscal de febrero de 2026.

Por nacionalidades, los ciudadanos españoles encabezan históricamente la demanda exterior, seguidos de los franceses. El perfil más frecuente en las notarías de Andorra la Vella y Escaldes responde a dos patrones: el profesional o empresario de Barcelona, Lleida o Madrid que adquiere su vivienda a la vez que tramita el traslado de su residencia efectiva, y la familia catalana que compra un piso de segunda residencia cerca de las pistas. En el lado vendedor coinciden propietarios locales que deciden materializar plusvalías históricas, repartos hereditarios e inversores que contaban con pisos turísticos cuya licencia ya no pueden transmitir al vender.

Qué impuestos y requisitos tiene comprar en Andorra desde España

Comprar una vivienda de segunda mano en Andorra desde España en 2026 implica una factura fiscal y unos trámites administrativos muy distintos de los que existían hace apenas tres años. Conviene separar los tributos generales de los que gravan específicamente al comprador considerado extranjero por la legislación andorrana.

En primer lugar, toda compraventa de segunda mano está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (ITP). Como detalla el Govern d'Andorra sobre qué grava el ITP y su tipo del 4 %, este gravamen corre a cargo del comprador y equivale al 4 % del valor real del inmueble, repartido entre un 1 % estatal y un 3 % comunal en cualquiera de las siete parroquias. La ley contempla una exención del ITP para la primera adquisición de vivienda habitual (con hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero), pero está reservada a personas de nacionalidad andorrana o a residentes extranjeros que acrediten al menos cinco años de residencia legal y continuada dentro de los últimos diez, siempre que obtengan resolución favorable previa a la firma de la escritura.

En segundo lugar, quien compra desde fuera —o quien lleva poco tiempo en el país— debe asumir las reglas de la Llei 5/2025 per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge (en catalán) y de la Llei 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (en catalán). La norma considera inversor extranjero a toda persona física no residente y también a todo residente en Andorra que no pueda acreditar tres o más años de residencia efectiva dentro de los diez años inmediatamente anteriores a la compra.

Para este colectivo rigen dos obligaciones ineludibles:

1. Autorización administrativa previa: toda inversión extranjera en inmuebles requiere el permiso previo del Govern d'Andorra. Ningún notario del Principado autorizará la escritura pública de compraventa sin este certificado.
2. Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria: creado en febrero de 2024 con un tipo inicial del 3 % para la primera vivienda, fue duplicado en febrero de 2026 mediante la ley de continuidad de las medidas para el crecimiento sostenible (en vigor el 13 de febrero de 2026) y el Decret 58/2026. Como explica el Diari d'Andorra sobre la subida del impuesto del 3 % al 6 % en febrero de 2026, el tipo vigente es del 6 % sobre el valor real para la adquisición de una primera vivienda (junto con hasta dos plazas de aparcamiento y dos trasteros) y del 10 % para una segunda unidad o cualquier inmueble que exceda ese límite.

Este tributo se suma al ITP. En un ejemplo práctico, si un comprador residente en España adquiere su primer piso de segunda mano en Andorra por un valor de 600.000 €, deberá abonar 24.000 € en concepto de ITP (4 %) más 36.000 € por el impuesto a la inversión extranjera (6 %): un total de 60.000 € en impuestos directos de compra (el 10 % del precio), antes de sumar los aranceles notariales y de inscripción.

Es fundamental tener presente una advertencia legal: si el comprador adquiere la vivienda como no residente y posteriormente obtiene la residencia en Andorra y la mantiene durante más de tres años, la inversión pierde la condición administrativa de extranjera, pero la ley establece de forma expresa que ello en ningún caso da derecho a la devolución del impuesto ya liquidado.

En cuanto al vendedor, la transmisión está sujeta al impuesto sobre las plusvalías en las transmisiones patrimoniales inmobiliarias, con un tipo que oscila entre el 15 % y el 1 % sobre la ganancia obtenida, decreciente en función de los años que haya mantenido la propiedad. Por último, quien combine la compra de vivienda con un cambio de residencia fiscal entre España y Andorra —países que cuentan con un convenio para evitar la doble imposición en vigor— debe planificar el traslado con asesores fiscales colegiados en ambas jurisdicciones.

Alquiler turístico (HUT) y promoción: lo que ya no se puede hacer

Durante años, una parte importante de los compradores españoles en parroquias como Canillo, Encamp o La Massana adquiría pisos con la intención de usarlos unas semanas en invierno y explotarlos el resto del año en régimen de alquiler vacacional. Ese modelo de negocio ha quedado cerrado para las nuevas adquisiciones.

Según recoge la normativa de viviendas de uso turístico (HUT) del Ministeri de Turisme i Comerç, el artículo 62 de la Llei 5/2025 mantiene suspendida de forma indefinida la concesión de nuevas autorizaciones HUT para pisos y estudios en todo el Principado. Además, las licencias existentes están sujetas a renovación cada tres años y la ley establece que cualquier cambio de titularidad del inmueble distinto de la sucesión por herencia conlleva la cancelación automática del registro turístico. En otras palabras: comprar hoy en Andorra un piso que se anuncia «con licencia turística en vigor» no permite al nuevo propietario conservar dicha licencia tras la compraventa.

Del mismo modo, la Llei 5/2025 prohíbe la inversión extranjera en promoción inmobiliaria o en la compra de inmuebles para su posterior comercialización, salvo en proyectos destinados íntegramente al alquiler permanente que reserven al menos un 50 % de las viviendas a renta asequible, bajo sanciones del 25 % del valor de la inversión (con un mínimo de 50.000 €).

La consecuencia práctica para el inversor patrimonial es clara: la única vía de explotación admisible es el alquiler residencial de larga duración como vivienda habitual y permanente. La sucesión ininterrumpida de reformas legislativas en 2023, 2024, 2025 y febrero de 2026 demuestra que la vivienda es el principal asunto político del país, por lo que conviene no descartar nuevos ajustes regulatorios.

Cómo seguir el mercado andorrano con datos de CASAFARI

En un mercado de baja liquidez, con apenas unos cientos de anuncios activos y una brecha del 40 % entre lo que se pide en los portales y lo que se firma en notaría, operar a ciegas resulta costoso. Tanto los compradores e inversores particulares como las agencias de Cataluña y del Principado utilizan CASAFARI para consolidar la información dispersa del mercado andorrano en una sola fuente.

A través de Area Insights es posible seguir la evolución trimestral de los precios anunciados en Andorra (location id 2001) y bajar al detalle de sus parroquias. Para el trabajo diario de captación y compra, las agencias pueden localizar la oferta en venta en cada parroquia con Property Sourcing, identificando de inmediato cuándo un mismo piso está publicado por varios intermediarios con precios distintos o cuándo registra una rebaja.

Para los despachos patrimoniales, fondos y agencias que trabajan con sus propios sistemas internos, es posible consultar los datos de Andorra desde un asistente de IA con Casafari MCP o integrarlos directamente mediante la API. El servicio Location Lookup resuelve automáticamente topónimos como «Andorra» o sus parroquias a sus respectivos identificadores de ubicación. Los equipos técnicos pueden revisar la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés) para conocer la estructura exacta de las llamadas.

El consumo de las consultas por API y mediante Casafari MCP se contabiliza en tokens según el plan contratado. Si desea contrastar el valor real de un inmueble antes de dar el siguiente paso en el Principado, puede explorar Area Insights o directamente crear una cuenta y obtener claves en la plataforma de CASAFARI.