Andorra la Vella: precios y mercado inmobiliario en 2026

El precio medio anunciado de los pisos en venta en la parroquia de Andorra la Vella es de 7.359 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según Area Insights, las series de precios de oferta por zona de CASAFARI (anuncios indexados, sin valores atípicos), un 14,7 % más que un año antes y un 47,2 % más que a principios de 2023. El alquiler medio anunciado es de 24,3 €/m² al mes, mientras que el precio medio escriturado que publica el Departament d'Estadística fue de 4.885,9 €/m² a cierre de 2025: una cosa es lo que se pide y otra lo que se firma ante notario.

Imaginemos una pareja de Lleida que trabaja en Andorra la Vella desde hace dos años. Pagan un alquiler que ronda los 25 €/m² y deciden buscar vivienda en propiedad cerca de la Avinguda Meritxell. Al revisar los portales descubren que un piso de 85 m² supera con facilidad los 600.000 € de precio de salida y que, al llevar menos de tres años de residencia legal en el Principado, su compra tributa como inversión extranjera: deberán abonar un 3 % adicional sobre el valor real además del 4 % del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Entender el mercado de la capital exige separar los precios de los escaparates de los importes que realmente pasan por notaría, así como conocer una normativa que ha cambiado tres veces en apenas dieciocho meses.

¿Cuánto cuesta hoy un piso en Andorra la Vella?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en Andorra la Vella se sitúa en 7.359 €/m² según los registros de CASAFARI Area Insights (location id 2341, consultado el 23 de octubre de 2026). Esta cifra supone un incremento del 4,2 % respecto al segundo trimestre de 2026 (7.060,1 €/m²) y un 14,7 % más que en el tercer trimestre de 2025 (6.418 €/m²). Desde el primer trimestre de 2023, cuando la serie marcaba 5.000 €/m², el importe solicitado en los anuncios ha subido en todos los trimestres hasta acumular un avance del 47,2 %.

Llevado a un caso concreto, un piso de 90 m² al precio medio anunciado ronda hoy los 662.000 €. Como señala el cuarto informe de mercado de la AGIA (Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra), publicado en enero de 2026, la oferta de vivienda por debajo de los 400.000 € es prácticamente inexistente. Conviene recordar qué miden exactamente los datos de Area Insights de CASAFARI en esta guía: se trata de precios de oferta procedentes de anuncios indexados a nivel de parroquia, depurados de duplicados y sin valores atípicos, y no del importe final escriturado.

La presión sobre la parroquia responde a su peso económico y demográfico. Andorra la Vella concentra la sede del Govern d'Andorra, el sector bancario, los servicios profesionales y el eje comercial de la Avinguda Meritxell, en continuidad urbana con Escaldes-Engordany. De los 90.021 residentes que alcanzó el país en julio de 2026 (+1,9 % anual), 24.884 viven en la capital (+0,5 %), según la estimación de población de julio de 2026 del Departament d'Estadística, repartidos en 11.284 hogares a cierre de 2025.

¿Por qué el precio anunciado y el precio escriturado se llevan 2.500 €/m²?

Cuando se pasa de los portales inmobiliarios a los registros notariales, la fotografía cambia de forma notable. Según el balance de compraventas de 2025 del Departament d'Estadística (estadística A145), el precio medio escriturado de los pisos en la parroquia de Andorra la Vella cerró 2025 en 4.885,9 €/m², un 3,5 % menos que los 5.063,6 €/m² de 2024 —fue la única parroquia con descenso interanual—, mientras la media nacional de los pisos se situaba en 4.547,3 €/m² (+8,2 %). En el segundo trimestre de 2026, los datos del Departament d'Estadística del 2T 2026 recogidos por Diari d'Andorra fijan el precio medio nacional de los pisos en 4.569,7 €/m², apenas un 0,2 % más que un año antes.

Por su parte, la referencia profesional de la AGIA en enero de 2026 situaba Andorra la Vella en 5.106 €/m² y la vecina Escaldes-Engordany en 5.408 €/m² (la parroquia más cara del país), con una media nacional de vivienda de 4.373 €/m² tras subir un 46,5 % en tres años.

Fuente e indicador	Ámbito	Periodo	Precio medio (€/m²)	Variación anual
CASAFARI Area Insights (oferta de pisos)	Parroquia de Andorra la Vella	3T 2026	7.359 €/m²	+14,7 %
AGIA (informe del sector)	Parroquia de Andorra la Vella	Enero 2026	5.106 €/m²	—
AGIA (informe del sector)	Parroquia de Escaldes-Engordany	Enero 2026	5.408 €/m²	—
Departament d'Estadística (pisos escriturados)	Parroquia de Andorra la Vella	4T 2025	4.885,9 €/m²	−3,5 %
Departament d'Estadística (pisos escriturados)	Total Andorra	2T 2026	4.569,7 €/m²	+0,2 %

¿A qué se debe esta brecha de casi 2.500 €/m² entre lo anunciado y lo firmado? En primer lugar, la oferta publicada en los portales presenta un fuerte sesgo hacia promociones de obra nueva de alto nivel y viviendas de gran superficie, que permanecen más tiempo en escaparate a precios elevados. En cambio, la estadística notarial recoge todas las transmisiones cerradas, incluidas las de edificios con varias décadas de antigüedad, pisos sin reformar y operaciones directas entre particulares que nunca llegan a anunciarse.

Cada cifra cumple su función: la serie de oferta sirve para medir las expectativas de los vendedores y detectar sobreprecios, mientras que el dato notarial es la base con la que trabajan las entidades bancarias y los tasadores. Para salvar esa distancia en una operación real, conviene apoyarse en Comparables y estudio de mercado para valorar un piso concreto con testigos de la misma calle y tipología, o partir de una primera valoración inmobiliaria online antes de fijar precio.

¿Qué está pasando con las compraventas desde la ley Òmnibus?

El volumen de actividad muestra un cambio de ciclo claro entre 2025 y 2026. El año 2025 fue récord en el conjunto de Andorra: según el Departament d'Estadística (A117), se cerraron 2.175 transacciones inmobiliarias (+35,3 % respecto a 2024), con 6.356 inmuebles transmitidos por un valor total de 1.397,9 millones de euros y 2.004 pisos vendidos frente a los 1.374 del año anterior. En la parroquia de Andorra la Vella, sin embargo, la falta de producto disponible ya se dejó notar en 2025, con 980 inmuebles transmitidos frente a los 1.123 de 2024 y un volumen algo inferior a los 200 millones de euros (unos 45 millones menos que el año previo).

En 2026 el ritmo de cierres se ha enfriado tras la entrada en vigor de la ley Òmnibus en marzo de 2025. En el segundo trimestre de 2026 el Departament d'Estadística contabilizó 473 transacciones en todo el país, un 11,8 % menos interanual y el tercer trimestre consecutivo de descensos, con 1.090 inmuebles transmitidos (−35 %).

En cuanto al perfil del comprador, los datos nacionales del Departament d'Estadística para las compras realizadas por personas físicas indican que los no residentes representaron el 24,9 % en 2025 (1.464 operaciones) y el 26,8 % en el primer trimestre de 2026 (con un 73,2 % de compradores residentes). En ese primer trimestre de 2026, el 65,2 % de los adquirentes tenía entre 30 y 59 años, con predominio de ciudadanos residentes y compradores procedentes de España, Francia y Portugal. La lectura del mercado es clara: la demanda de quienes viven o se trasladan al país sigue activa, pero la escasez de vivienda por debajo de umbrales medios y las nuevas exigencias regulatorias han contraído el número de ventas antes de que los propietarios ajusten sus pretensiones. Además, en una parroquia de tamaño reducido conviene leer las medias trimestrales con prudencia, ya que un puñado de ventas en promociones de lujo basta para mover la estadística.

¿Cuánto se paga de alquiler y qué rentabilidad deja un piso en la capital?

En el mercado de arrendamiento, el alquiler medio anunciado de los pisos en Andorra la Vella se situó en 24,3 €/m² al mes en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de oferta, sin valores atípicos). A este nivel, un piso de 80 m² se anuncia por unos 1.945 € mensuales.

La evolución de las rentas muestra síntomas de agotamiento tras dos años de subidas rápidas. Aunque el precio de oferta acumula un incremento del 27,2 % desde el primer trimestre de 2024 (cuando estaba en 19,1 €/m²), en el tercer trimestre de 2026 cedió un 4,0 % respecto al segundo trimestre de 2026 (25,3 €/m²), lo que ha moderado el avance interanual al 2,5 % frente a los 23,7 €/m² del tercer trimestre de 2025.

Si se cruzan ambas medias de oferta (24,3 €/m² al mes de renta y 7.359 €/m² de venta), la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 3,96 % —alrededor del 4,0 %— en el tercer trimestre de 2026, por debajo del 4,4 % que arrojaba el mismo cálculo indicativo en el tercer trimestre de 2025. Se trata de una referencia sobre precios anunciados y no de una rentabilidad neta real: una vez descontados los gastos de compra, la financiación y el impuesto a la inversión extranjera, el margen del alquiler apalancado resulta estrecho.

A ello se suma que, desde marzo de 2025, un inversor extranjero no puede adquirir vivienda para destinarla al alquiler turístico, sino únicamente al arrendamiento de larga duración o al uso propio. Quienes busquen analizar la cartera real disponible calle por calle pueden utilizar el buscador Property Sourcing para seguir la oferta de la parroquia tanto en venta como en alquiler.

¿Qué tiene que saber quien compra desde España?

La regulación inmobiliaria andorrana ha vivido tres reformas de calado en dieciocho meses: la moratoria temporal de la Llei 16/2023 (vigente entre el 7 de septiembre de 2023 y el 29 de febrero de 2024), la creación del tributo específico en febrero de 2024 y la reforma de marzo de 2025. Dado este ritmo legislativo, conviene verificar siempre la norma vigente con un notario o asesor andorrano antes de firmar arras.

A fecha de octubre de 2026, cualquier comprador que resida en España —o que lleve menos de tres años de residencia legal continuada en Andorra— debe contemplar cuatro requisitos fundamentales:

• Autorización previa de inversión extranjera: conforme a la Llei 5/2025 para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda (conocida como ley Òmnibus, de 6 de marzo de 2025), toda compra por parte de un no residente o residente con menos de tres años de antigüedad requiere autorización administrativa previa del Govern d'Andorra antes de otorgar escritura pública ante notario.
• Prohibición de uso turístico y de reventa especulativa: la misma Llei 5/2025 prohíbe la inversión extranjera en viviendas destinadas a uso turístico o vacacional, así como en promoción inmobiliaria para su reventa. Los inmuebles adquiridos por capital extranjero deben destinarse a uso propio o a alquiler de larga duración.
• Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria: regulado por la Llei 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (en vigor desde el 29 de febrero de 2024), grava a no residentes y residentes con menos de tres años con un 3 % sobre el valor real en la adquisición de una primera vivienda, un 5 % en la segunda, un 8 % de la sexta a la novena unidad y un 10 % a partir de diez unidades o en operaciones de promoción. La ley prevé una bonificación del 90 % de la cuota si el inmueble se destina a alquiler asequible de vivienda habitual durante al menos diez años.
• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): según detalla la ficha del ITP en la web del Govern d'Andorra, toda compra de vivienda tributa al 4 % del valor real del inmueble (un 1 % para el Govern y un 3 % para el comú, con idéntico tipo comunal en todas las parroquias). Existe una exención para la compra de primera vivienda habitual, pero está reservada a nacionales andorranos o a residentes con al menos cinco años de residencia legal en los últimos diez que no superen los límites de renta establecidos, y debe solicitarse antes de firmar la escritura.

Quien compre desde Cataluña o el resto de España deberá, además, coordinar con asesores fiscales en ambos lados de la frontera el impacto patrimonial y declarativo de la operación.

Cómo reproducir estas cifras con CASAFARI

Los equipos de análisis, agencias e inversores pueden consultar y actualizar todas las métricas de oferta de esta guía directamente en el ecosistema de CASAFARI. Mediante Location Lookup se resuelve la parroquia de Andorra la Vella con el identificador location id 2341 (nivel administrativo de parroquia, kind: region), lo que permite extraer en Area Insights las series trimestrales completas de precio por metro cuadrado de venta y alquiler de pisos.

Cuando el objetivo no es analizar la tendencia de la parroquia sino fijar el precio de compra o venta de un activo concreto en el centro de la capital, la herramienta de Comparables cruza superficie, planta, estado de conservación y fecha de publicación; los equipos técnicos tienen a su disposición la documentación de Comparables y valoración (en inglés). Asimismo, la misma consulta estadística empleada en este informe está explicada paso a paso en la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés). El consumo de llamadas a la API se contabiliza en tokens dentro del plan contratado, y para quienes prefieran interactuar con los datos en lenguaje natural desde su propio entorno, Casafari MCP, para consultar la parroquia desde un agente de IA, ofrece acceso directo a las mismas series.

Andorra la Vella continúa siendo un mercado de oferta muy estrecha donde los precios anunciados siguen al alza mientras las compraventas notariales ajustan el paso tras las reformas legales de 2024 y 2025. Para explorar los datos actualizados de la parroquia o generar informes propios, basta con crear una cuenta en platform.casafari.com o consultar directamente la página de Area Insights, las series de precios de oferta por zona.