Comprar en Canillo: precios y reglas en 2026

Un piso en la parroquia de Canillo (Soldeu, El Tarter y el pueblo de Canillo) se anuncia a una media de 6.221,9 €/m² en el T3 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de oferta de anuncios indexados, no de escritura), un 29,0 % más en un año y un 63,8 % más desde principios de 2023. En paralelo, el Departament d'Estadística registró 3.752,4 €/m² para los pisos escriturados en Canillo en 2025, y un comprador español no residente afronta hoy un impuesto del 6 % a la inversión extranjera además del ITP del 4 % o del IGI del 4,5 %.

Un sábado de octubre de 2026, una familia de Barcelona sube por la carretera CG-2 para ver un piso de 75 m² junto a la telecabina de Soldeu. A la media anunciada de la parroquia, un inmueble de esa superficie ronda los 465.000 € de salida. Al consultar los trámites para la notaría, descubren dos datos que los portales rara vez explican juntos: como no residentes deberán abonar un 6 % de gravamen a la inversión extranjera sumado al 4 % de transmisiones, y el precio medio que realmente se firmó ante notario en toda la parroquia fue de 3.752,4 €/m² en 2025.

¿Cuánto cuesta un piso en Canillo en 2026?

El precio medio de oferta de los pisos en el Área de Canillo (location id 2110) alcanzó los 6.221,9 €/m² en el T3 2026, de acuerdo con los datos de Area Insights para Canillo consultados el 23 de octubre de 2026. Conviene subrayar que se trata de precios de oferta procedentes de anuncios indexados por CASAFARI (excluidos los valores atípicos), y no de precios finales de compraventa.

La parroquia encadena quince trimestres consecutivos de subidas sin interrupción. Desde los 3.799,1 €/m² del T1 2023, el incremento acumulado es del 63,8 %. El salto entre el T3 2025 (4.823,5 €/m²) y el T3 2026 fue del 29,0 %, con un avance trimestral del 7,3 % solo entre el T2 2026 (5.798,7 €/m²) y el T3 2026, el escalón más pronunciado de toda la serie.

Traducido a un presupuesto orientativo, un apartamento tipo de 75 m² se oferta en torno a los 465.000 € aplicando la media parroquial, si bien las promociones de obra nueva y los pisos a pie de pistas en Soldeu o El Tarter superan con holgura ese umbral.

Soldeu, El Tarter, el pueblo o Incles: ¿qué se compra en cada zona?

Canillo ocupa el valle nororiental del Principado, a lo largo de la carretera CG-2 en dirección a Francia, entre los 1.500 y los 1.800 metros de altitud. Dentro de sus límites arrancan tres de los sectores y pistas de Grandvalira (Canillo, El Tarter y Soldeu), un dominio que suma 215 km de pistas y 75 remontes entre los 1.710 y los 2.640 metros en la temporada 2025/26, según los datos de Grandvalira y skiresort.info.

Cada núcleo responde a un comprador distinto:

• Soldeu: concentra el producto a pie de pistas y junto a la telecabina. Predominan los apartamentos de corte hotelero de dos dormitorios (70 a 90 m²), que marcan el techo de precios de la parroquia.
• El Tarter: ofrece un perfil más residencial en promociones pequeñas, muy buscadas por familias de Barcelona, Lleida y el sur de Francia que priorizan el acceso rápido al remonte.
• Pueblo de Canillo: reúne la mayor parte de la primera residencia, el Palau de Gel, los servicios comunales y su propia telecabina hacia el sector homónimo, con valores más contenidos para quien se traslada a vivir todo el año.
• L'Aldosa, Ransol, Incles y la carretera de Montaup: agrupan las viviendas unifamiliares, las bordas rehabilitadas y las escasas parcelas edificables.

La orografía encajada del valle limita el suelo urbanizable a un puñado de promociones, lo que sostiene los precios de salida. Además, atractivos estivales como la Vall d'Incles, el mirador del Roc del Quer y el parque familiar Mon(t) Magic alargan la ocupación durante los meses de verano.

¿Y las casas y chalés? Un rango, no una tendencia

En el segmento de casas y chalés, CASAFARI Area Insights sitúa la media de oferta en 6.905,9 €/m² en el T3 2026, un 13,9 % más que en el T3 2025 (6.063,0 €/m²) y un 44,2 % por encima del T1 2023 (4.788,7 €/m²). Sin embargo, la curva dista de ser lineal: tocó los 6.739,6 €/m² en el T3 2024, bajó a 5.739,3 €/m² en el T2 2025 y marcó un nuevo máximo en el T3 2026.

Esta volatilidad obedece a una muestra reducida. Al haber pocas unidades en venta en cada trimestre, la entrada o salida de un único chalé de alto presupuesto en Incles o Montaup desplaza la media parroquial más de un 10 %.

Para valorar una unifamiliar conviene tomar como referencia indicativa la horquilla de 5.700 a 6.900 €/m² y contrastar la propiedad mediante una valoración con Comparables de un piso concreto en Soldeu o de un chalé similar en la parroquia, en lugar de guiarse solo por el promedio trimestral.

¿Por qué el precio anunciado dista tanto del precio escriturado?

Al poner las cifras frente a frente, la distancia llama la atención: los anuncios de pisos en Canillo promedian 6.221,9 €/m² en el T3 2026 según CASAFARI, mientras que el precio medio de transacción en la propia parroquia fue de 3.752,4 €/m² en 2025 (+5,2 % interanual), según recoge el balance de transacciones de 2025 del Departament d'Estadística (Bondia). En el conjunto de Andorra, el metro cuadrado escriturado de los pisos se situó en 4.547,3 €/m² en 2025 (+8,2 %) y en 4.569,7 €/m² en el T2 2026 (+0,2 % interanual), de acuerdo con las estadísticas de compraventas del T2 2026 publicadas por el Diari d'Andorra.

Indicador	Ámbito	Periodo	Valor (€/m²)	Fuente
Precio medio de oferta (pisos)	Canillo	T3 2026	6.221,9 €/m²	CASAFARI Area Insights (anuncios)
Precio medio escriturado (pisos)	Canillo	Año 2025	3.752,4 €/m²	Departament d'Estadística (vía Bondia)
Precio medio escriturado (pisos)	Total Andorra	Año 2025	4.547,3 €/m²	Departament d'Estadística (vía Bondia)
Precio medio escriturado (pisos)	Total Andorra	T2 2026	4.569,7 €/m²	Departament d'Estadística (vía Diari d'Andorra)

Tres factores explican esta divergencia:

1. Composición de la cartera: lo que se anuncia hoy en los portales está dominado por obra nueva y apartamentos reformados frente a las pistas; lo escriturado en 2025 incluye los 423 pisos transmitidos en toda la parroquia (+63,3 % frente a 2024), incluidos edificios de los años ochenta y noventa sin vistas ni garaje.
2. Desfase temporal: el precio de oferta refleja las expectativas del vendedor en el T3 2026, mientras que el registro notarial recoge acuerdos cerrados meses antes.
3. Margen de negociación: en el conjunto del país se transmitieron 1.090 inmuebles en el T2 2026 frente a los 1.678 del T2 2025, una caída del 35 % en volumen acompañada de precios registrados planos (+0,2 %). Los precios de anuncio en Canillo suben por la escasez y calidad del producto expuesto, pero en la segunda mano existe una brecha de negociación apreciable entre lo que se pide y lo que se firma.

¿Qué necesita un comprador español para comprar en Canillo?

La normativa andorrana trata como inversor extranjero a toda persona no residente y a los residentes con menos de tres años de antigüedad en el Principado. Antes de acudir al notario es imprescindible obtener la autorización previa de inversión extranjera del Govern d'Andorra.

Desde el 13 de febrero de 2026 está en vigor la reforma del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, recogida en el texto de la Llei 2/2026 en el Portal Jurídic d'Andorra (que modifica la Llei 3/2024). El gravamen es del 6 % sobre el valor real para la primera vivienda y del 10 % para la segunda, con tramos superiores para carteras mayores; contempla una bonificación del 90 % si el inmueble se destina al alquiler como residencia habitual durante al menos diez años.

A este tributo se suma la fiscalidad ordinaria de la compraventa:

• En segunda mano: se abona el Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries (ITP) del 4 % del valor declarado (1 % estatal más 3 % para el Comú de Canillo), según detalla la ficha del Govern d'Andorra sobre el ITP del 4 %.
• En obra nueva: cuando transmite un promotor mercantil, el ITP se sustituye por el Impost General Indirecte (IGI) al tipo general del 4,5 %, conforme al texto consolidado de la Llei 11/2012.

En una compra ilustrativa de segunda mano de 465.000 €, un comprador español no residente afronta un 10 % en tributos directos (6 % de inversión extranjera más 4 % de ITP), es decir, unos 46.500 € adicionales antes de sumar los aranceles notariales y registrales.

Además, el artículo 9 de la Llei 5/2025 sobre el tope a la inversión extranjera (de 6 de marzo de 2025) limita la adquisición por inversor foráneo a una vivienda unifamiliar o a dos pisos, apartamentos o estudios (con un máximo de tres plazas de aparcamiento y tres trasteros por piso), restricción que se mantiene durante diez años. Por su parte, la residencia pasiva exige desde la Llei 2/2026 una inversión mínima de 1.000.000 € en activos andorranos (400.000 € si se canaliza al Fons d'Habitatge) y que cada unidad inmobiliaria supere los 800.000 €, por lo que comprar un apartamento estándar en Soldeu no otorga por sí mismo el permiso de residencia. Para las obligaciones en España —como el Modelo 720, el IRPF por rentas imputadas o el convenio bilateral—, resulta aconsejable contar con un asesor fiscal colegiado antes de formalizar las arras.

¿Quién compra en Canillo y qué riesgos conviene calibrar?

Los compradores de nacionalidad española encabezan la demanda exterior en el Principado: en el T2 2026 protagonizaron 277 adquisiciones en toda Andorra, por delante de los propios compradores andorranos (226), mientras que los no residentes sumaron 184 operaciones (-14,5 % interanual), según el Departament d'Estadística. En el conjunto de 2025, las compras de no residentes representaron el 24,9 % del total nacional (1.464 operaciones, el doble que en 2024), tal como informó el Diari d'Andorra en su balance anual. Al mismo tiempo, Canillo es la parroquia que más crece demográficamente: alcanzó los 6.593 residentes en julio de 2026 (+5,0 % en doce meses, 316 habitantes más), en un país que llegó a los 90.021 residentes (+1,9 %), según la población por parroquias a julio de 2026.

Quien invierte o asesora en la parroquia debe ponderar cuatro factores de riesgo:

• Cambios regulatorios: el marco legal sobre vivienda e inversión extranjera se ha endurecido tres veces desde 2023 (moratoria, Llei 3/2024, Llei 5/2025 y Llei 2/2026), y el acceso a la vivienda sigue en el centro del debate político andorrano.
• Menor liquidez: el descenso del 35 % en las compraventas nacionales del T2 2026 alarga los plazos de comercialización cuando el precio de salida no se ajusta a la demanda real.
• Dependencia de la nieve: aunque Grandvalira cuenta con cotas altas, la demanda de segunda residencia sigue ligada a la duración de las temporadas de esquí.
• Falta de datos de alquiler: CASAFARI no publica serie de alquiler para Canillo, por lo que no cabe proyectar rentabilidades brutas con rigor estadístico.

Para las agencias y asesores que siguen este mercado tan estrecho, herramientas como Property Sourcing para seguir los anuncios nuevos de la parroquia permiten localizar cada captación y cada ajuste de precio en Soldeu, El Tarter o Ransol.

Cómo seguir el mercado de Canillo con datos de CASAFARI

Reproducir este análisis para un cliente o una cartera es inmediato dentro del ecosistema de datos de CASAFARI. El servicio Location Lookup resuelve el término «Canillo» al identificador 2110 (Área de Canillo, nivel region); con ese identificador, el endpoint de Area Insights devuelve la serie trimestral sale_apartment_psqm, y Comparables genera un informe de valoración con testigos activos e históricos para un inmueble concreto en función de su superficie y estado.

Los equipos técnicos pueden revisar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables (en inglés), o bien consultar la serie de Canillo desde un agente de IA con Casafari MCP. Cada llamada a la API o a Casafari MCP consume tokens del plan contratado, cuyo saldo se gestiona directamente creando una cuenta en platform.casafari.com.

Canillo es hoy el mercado de oferta más dinámico de Andorra y, a la vez, aquel donde más se separan las expectativas de los anuncios y los precios escriturados. Negociar con la serie histórica en la mano —y no solo con el folleto de la promoción— es la mejor garantía para comprar o asesorar con acierto en la parroquia.