Encamp: precios de la vivienda y guía para comprar

Comprar un piso en Encamp presenta hoy dos cifras muy distintas: 5.517 €/m² de precio medio de oferta en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de anuncios indexados, no de transacción, con una subida del 21,7 % interanual), frente a 3.242 €/m² escriturados en 2025 según el Departament d'Estadística, el registro más bajo de las siete parroquias. Situada como nexo entre el valle central y Grandvalira a través del Funicamp, esa brecha entre oferta y escritura es lo primero que debe entender quien compra o vende en la parroquia.

Quien trabaja en Escaldes-Engordany o Andorra la Vella y busca vivienda habitual conoce bien el recorrido: tras ver pisos que superan los 5.100 €/m² y 5.400 €/m² en las parroquias centrales, sigue la carretera CG-2 hacia el este y entra en Encamp. Allí se topa con anuncios que ya piden más de 5.500 €/m², mientras las estadísticas notariales del año anterior reflejan cierres a 3.242 €/m². Explicar por qué conviven ambas cifras y cómo moverse entre ellas es el propósito de esta guía.

¿Cuánto cuesta un piso en Encamp en 2026?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en Encamp alcanzó los 5.517 €/m², frente a los 4.534,9 €/m² del tercer trimestre de 2025, lo que supone un incremento interanual del 21,7 % según la serie de CASAFARI Area Insights para la parroquia (id de localización 2113, calculada con anuncios activos sin valores atípicos; las cifras de CASAFARI Area Insights en esta guía corresponden a precios de oferta, no de transacción). Si se toma como referencia el inicio de la serie en el primer trimestre de 2023, cuando los anuncios marcaban 3.804,8 €/m², el encarecimiento acumulado de la oferta es del 45,0 %.

Frente a lo que piden los vendedores en los portales, los datos de transacciones y precios escriturados de 2025 del Departament d'Estadística sitúan el precio medio de compraventa de pisos en Encamp en 3.242 €/m² durante 2025, con un avance anual del 3,8 %. Con esa cifra firmada ante notario, Encamp se mantiene como la parroquia más económica del Principado para comprar un piso, muy por debajo de la media nacional de 4.547,3 €/m² (+8,2 %) y de parroquias de montaña como Canillo (3.752,4 €/m²) u Ordino (4.134,5 €/m²).

En el segmento de casas unifamiliares, el precio medio de oferta en CASAFARI Area Insights se situó en 4.909,2 €/m² en el tercer trimestre de 2026, frente a los 4.072,1 €/m² del mismo periodo de 2025 (+20,6 % interanual, precios de oferta de anuncios). No obstante, el mercado residencial de la parroquia es abrumadoramente de pisos: la muestra de casas en venta es pequeña y volátil —en 2023 osciló entre 3.604,7 €/m² y 4.059,7 €/m²—, por lo que sus variaciones trimestrales responden a la entrada o salida de pocos inmuebles. Para analizar la evolución de cada tipología con detalle se pueden consultar los precios de oferta por parroquia en Area Insights.

¿Por qué piden 5.500 €/m² si se firma a 3.200 €/m²?

La distancia entre los 5.517 €/m² que promedian los anuncios en el tercer trimestre de 2026 y los 3.242 €/m² escriturados en 2025 responde a la composición de lo que se anuncia frente a lo que realmente se vende. En los portales inmobiliarios tienen un peso elevado las promociones de obra nueva y los pisos reformados en el núcleo de Encamp, que salen al mercado con precios alineados con el valle central. Por el contrario, por las notarías pasan numerosas compraventas de estudios y apartamentos de segunda mano en el Pas de la Casa, con superficies pequeñas y edificios de varias décadas que tiran hacia abajo de la media parroquial.

A esta dualidad de producto se suma el enfriamiento en el ritmo de cierres. Según la estadística oficial de compraventas del primer trimestre de 2026 en Andorra, en el conjunto del país se registraron 398 operaciones de vivienda entre enero y marzo de 2026 frente a las 438 del primer trimestre de 2025, un descenso del 9,1 %, mientras las expectativas de los propietarios en los portales seguían al alza. Ya en el cuarto trimestre de 2024, los datos del Departament d'Estadística recogidos por Ara Andorra mostraban que Escaldes-Engordany escrituraba a 5.407 €/m² y Andorra la Vella a 5.105 €/m² (con la media nacional en 4.149 €/m²), frente a los 3.176 €/m² de Encamp (+13,3 % interanual).

La consecuencia práctica es directa para ambas partes. Quien compra en Encamp no debe anclarse sin más en el precio de salida del portal, y quien pone un piso en venta tomando como única referencia el anuncio del vecino corre el riesgo de alargar meses la comercialización. Antes de presentar una oferta o fijar un precio de salida, resulta fundamental apoyar la decisión en una valoración con Comparables que cruza anuncios y cierres sobre inmuebles de la misma zona y estado de conservación.

Dónde está Encamp y por qué es la bisagra entre la capital y Grandvalira

La parroquia de Encamp se extiende a lo largo del río Valira d'Orient, conectada directamente con Escaldes-Engordany y Andorra la Vella por la carretera general CG-2. Desde el propio núcleo urbano parte el Funicamp, un funitel de 6 kilómetros que constituye el acceso más cercano a la capital hacia el dominio esquiable de Grandvalira, el cual suma los 215 km de pistas de Grandvalira repartidos en 7 sectores en la temporada 2025/26, incluidos Encamp, Grau Roig y el Pas de la Casa.

Bajo una misma estadística parroquial conviven dos geografías y dos mercados residenciales sin apenas relación entre sí:

• El valle medio (Encamp pueblo, Vila y Les Bons): concentra la demanda de primera residencia de quienes trabajan en el eje central del Principado y buscan pisos de dos o tres dormitorios con garaje, servicios todo el año y acceso directo al telecabina.
• La alta montaña (Pas de la Casa y Grau Roig): junto a la frontera francesa, donde el parque inmobiliario está formado sobre todo por estudios y apartamentos compactos concebidos como segunda residencia de nieve o inversión de temporada.

El empuje demográfico sobre el valle estrecho explica buena parte de la presión sobre el stock disponible. De acuerdo con los datos de población de Andorra en julio de 2026 publicados por el Departament d'Estadística, Encamp cuenta con una población estimada de 13.710 habitantes, lo que la convierte en la tercera parroquia más poblada de un país que suma 90.021 residentes. Asimismo, la Estadística de llars 2025 del Departament d'Estadística contabilizó 6.521 hogares en la parroquia a 31 de diciembre de 2025 (con una media de 2,07 personas por hogar), lo que representa 789 hogares más (+13,8 %) que en 2021 compitiendo por un suelo edificable muy limitado.

¿Quién está comprando en Encamp y qué busca?

En el mercado de compraventa de Encamp coinciden hoy tres perfiles de comprador bien diferenciados. El primero lo forman hogares residentes en Andorra —principalmente andorranos y españoles— desplazados por los precios de Escaldes-Engordany y la capital, que buscan su vivienda habitual en el pueblo de Encamp o en Vila. El segundo grupo corresponde a compradores españoles y franceses de segunda residencia en el Pas de la Casa, si bien las estadísticas nacionales del primer trimestre de 2026 muestran un retroceso del 17,5 % en las compras realizadas por ciudadanos franceses, mientras andorranos y españoles encabezan las operaciones.

El tercer perfil es el comprador internacional y no residente. En el primer trimestre de 2026, el 26,8 % de las compras de vivienda por particulares en Andorra fueron realizadas por no residentes (241 de 898 adquisiciones), después de un ejercicio 2025 en el que las compras de vivienda por manos extranjeras se duplicaron en el país (+100,3 % respecto a 2024) antes del endurecimiento fiscal de 2026. En la parroquia de Encamp se transmitieron 379 inmuebles en 2025, un 15,9 % más que en 2024, dentro de un total nacional de 6.356 transmisiones (+37,3 %).

La aceleración de los precios de oferta en CASAFARI Area Insights refleja ese aumento de la demanda a partir de mediados de 2025. Tras avanzar a ritmos moderados en 2024 y principios de 2025 (T1 2024 +5,0 %; T2 2024 +6,4 %; T3 2024 +5,1 %; T4 2024 +3,9 %; T1 2025 +3,2 %; T2 2025 +4,4 %), la variación interanual de los pisos en oferta dio un salto en la segunda mitad de 2025 (T3 2025 +10,0 %; T4 2025 +15,8 %) y superó el veinte por ciento en 2026 (T1 2026 +26,2 %; T2 2026 +25,0 %; T3 2026 +21,7 %).

Para las agencias e inversores que operan en el Principado, donde un mismo apartamento en el Pas de la Casa o en Encamp suele publicarse en múltiples portales locales e internacionales con precios distintos, resulta clave seguir todo el stock en venta de la parroquia con Property Sourcing para unificar anuncios duplicados y detectar bajadas de precio.

Impuestos y requisitos para comprar en Encamp: ITP, IEI y autorización previa

La fiscalidad y los trámites administrativos de una compraventa en Encamp dependen de la residencia fiscal del comprador:

Concepto	Comprador residente en Andorra	Comprador no residente (inversor extranjero)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)	4 % del valor real (1 % Govern + 3 % Comú d'Encamp)	4 % del valor real (1 % Govern + 3 % Comú d'Encamp)
Autorización previa de inversión extranjera	No aplica (con residencia consolidada)	Obligatoria ante el Govern antes de escriturar
Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria (IEI)	No aplica	6 % en el primer inmueble; 10 % a partir del segundo (Llei 2/2026)
Bonificación del IEI por alquiler habitual	No aplica	90 % de reducción si se alquila como vivienda habitual durante al menos 10 años

Todo comprador asume en el momento de la escritura el ITP del 4 % explicado por el Govern d'Andorra, que se divide en un 1 % para el Govern y un 3 % para el Comú d'Encamp (idéntico en las siete parroquias), además de los aranceles notariales y de inscripción. Conviene aclarar una duda habitual entre los compradores procedentes de España: un ciudadano español que vive y trabaja en el Principado con residencia activa consolidada tributa como residente andorrano y no está sujeto al impuesto de inversión extranjera.

Por el contrario, las personas físicas no residentes (así como los residentes con menos de tres años efectivos en el país) y las sociedades con participación extranjera necesitan tramitar una autorización administrativa previa del Govern antes de firmar ante notario y abonar el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria. Regulado inicialmente por la Llei 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (en vigor desde el 29 de febrero de 2024), el gravamen se duplicó con la entrada en vigor el 13 de febrero de 2026 de la Llei 2/2026 en el Portal Jurídic d'Andorra y el Decret 58/2026 (BOPA de 26 de febrero de 2026): tal como recoge el Diari d'Andorra sobre la subida del IEI al 6 % y 10 % en febrero de 2026, el tipo pasó del 3 % al 6 % del valor real para la primera vivienda o parcela unifamiliar, y del 5 % al 10 % a partir del segundo inmueble. La normativa mantiene una bonificación del 90 % de la cuota del IEI cuando la propiedad se destina a alquiler como residencia habitual durante un mínimo de 10 años.

Por último, es importante tener presente que la mera compra de un inmueble en Encamp no otorga por sí sola un permiso de residencia en Andorra (la residencia pasiva exige requisitos propios de inversión total y estancia mínima en el país). Asimismo, si el objetivo de adquirir un estudio en el Pas de la Casa es destinarlo al alquiler turístico de invierno (HUT), se debe verificar previamente la normativa y la vigencia de las licencias turísticas aplicables antes de dar por seguros los ingresos de temporada.

Cómo seguir el mercado de Encamp con datos de CASAFARI

Tanto si se busca piso en el pueblo de Encamp como si se asesora a clientes propietarios e inversores, separar la evolución de los precios de oferta de los cierres escriturados evita errores de valoración. La serie trimestral de Area Insights para la parroquia de Encamp (location id 2113) permite seguir semana a semana qué piden los vendedores por metro cuadrado en pisos y casas, mientras que Comparables ayuda a bajar al detalle de cada calle y edificio.

Los equipos técnicos y analistas de datos pueden integrar estas mismas series mediante la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), donde el consumo de llamadas a la API se contabiliza en tokens. Quienes prefieran trabajar con asistentes conversacionales pueden consultar los datos de Encamp desde un asistente de IA con Casafari MCP, cuyo uso también se mide en tokens. Para empezar a explorar el mercado andorrano directamente en la plataforma, basta con crear una cuenta en platform.casafari.com.