Pisos en Escaldes-Engordany: precios, alquileres e impuestos en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en Escaldes-Engordany alcanzó los 8.870,2 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de anuncio, no de escritura), un 24,7 % más que un año antes y un 73,4 % más que a principios de 2023. Es la parroquia más cara de las siete de Andorra y, con el alquiler medio de oferta estancado en 26,2 €/m² al mes, la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 3,5 %. Conviene tener presente que el precio medio de escritura de los pisos en el conjunto del país fue de 4.569,7 €/m² en el 2T 2026 según el Departament d'Estadística, por lo que existe un margen amplio de negociación.

Quien llega desde Barcelona o Lleida en septiembre con el traslado ya cerrado suele repetir el mismo recorrido: busca primero vivienda de alquiler, comprueba que apenas hay tres pisos disponibles en toda la parroquia por encima de los 3.000 € mensuales y, en la segunda visita a Caldea, ya se detiene ante los escaparates de las agencias inmobiliarias en la avinguda Carlemany. Ese trasvase del alquiler a la compra explica buena parte de las cifras que siguen.

¿Cuánto cuesta un piso en Escaldes-Engordany en 2026?

La serie histórica de Area Insights, la serie de precios de oferta por zona, sitúa el metro cuadrado de los pisos anunciados en venta en Escaldes-Engordany en 8.870,2 €/m² en el 3T 2026, frente a los 7.113,7 €/m² del 3T 2025 (+24,7 % interanual) y los 5.115,9 €/m² del 1T 2023 (+73,4 % acumulado). Son quince trimestres de subida prácticamente ininterrumpida, con un único retroceso trimestral en el 4T 2024 (6.228,3 €/m²).

Esta serie mide precios de anuncio de inmuebles indexados por CASAFARI, excluidos los valores atípicos, para la demarcación «Escaldes - Engordany» (location id 2339); no refleja precios de cierre ante notario.

Otras fuentes del mercado andorrano que también recogen precios de oferta muestran el mismo orden de magnitud. El informe trimestral de Pisos.ad del 3T 2026 coloca a Escaldes-Engordany en primera posición de las siete parroquias con 9.814,23 €/m² (1.298.081 € de media por piso), frente a una media nacional de 8.142,94 €/m². Por su parte, el análisis semestral de la AGIA sobre la oferta de vivienda en Andorra (Col·legi d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra) cerró el primer semestre de 2026 con una media de oferta de 8.724 €/m² en la parroquia, que concentraba el 25,7 % de todas las viviendas en venta del país.

Al interpretar estas medias trimestre a trimestre hay que recordar que se trata de un mercado muy pequeño: con pocas decenas de anuncios activos por trimestre, la salida al mercado de dos o tres propiedades de alto nivel en la ladera de Els Vilars basta para desplazar la media trimestral varios cientos de euros.

¿Por qué el precio de oferta y el precio de escritura están tan lejos?

Frente a los casi 8.900 €/m² que piden los anuncios en Escaldes-Engordany, el Departament d'Estadística (la oficina estadística del Govern d'Andorra) fijó el precio de escritura de los pisos y peso de los no residentes en el 2T 2026 (Bondia) en 4.569,7 €/m² de media nacional, apenas un 0,2 % más que en el 2T 2025 (4.559,9 €/m²).

Conviene matizar que el dato notarial oficial es nacional —no se desglosa por parroquia por secreto estadístico— y mezcla las siete parroquias del Principado y todas las antigüedades de edificio. Parte de la distancia entre ambas cifras responde a esa composición y al peso de la obra nueva en los portales, pero otra parte muy relevante obedece a la negociación entre lo que se pide y lo que finalmente se firma.

Los volúmenes confirman ese enfriamiento en las notarías. Según la estadística de transacciones inmobiliarias del 2T 2026 (Diari d'Andorra), en el segundo trimestre de 2026 se registraron en Andorra 473 transacciones inmobiliarias (-11,8 % respecto a las 536 del 2T 2025) y se transmitieron 1.090 bienes inmuebles (-35 % interanual), encadenando tres trimestres consecutivos a la baja.

Para quien busca piso o asesora a un comprador, la conclusión práctica es clara: no basta con mirar el escaparate. Es indispensable apoyarse en valoraciones y Comparables para cerrar la brecha entre precio de anuncio y precio de escritura antes de presentar una oferta.

¿Qué pasa con los alquileres y qué rentabilidad queda?

El alquiler medio de oferta de los pisos en Escaldes-Engordany se situó en 26,2 €/m² al mes en el 3T 2026 según CASAFARI Area Insights, lo que supone un ligero descenso del 3,0 % respecto a los 27,0 €/m²/mes del 3T 2025. La renta de oferta acumula una subida del 23,6 % desde el 1T 2024 (21,2 €/m²/mes), pero lleva prácticamente plana desde mediados de 2025, de modo que un solo trimestre a la baja debe leerse como estabilización en máximos más que como cambio de tendencia.

La tensión del mercado de arrendamiento no viene tanto del precio por metro cuadrado como de la falta absoluta de producto. El informe de Pisos.ad del 3T 2026 contabilizó únicamente 87 pisos anunciados en alquiler en todo el Principado, con una renta media de oferta en Escaldes-Engordany de 3.215 € al mes (28,38 €/m²/mes en ese portal). Con tan poca rotación, muchos profesionales y familias que se instalan en el país con ingresos altos acaban descartando el alquiler y pasan directamente a la compra.

Para el inversor patrimonial, en cambio, el recorrido se ha estrechado. Al cruzar el alquiler anualizado de oferta con el precio de venta de oferta de CASAFARI Area Insights (12 × 26,2 ÷ 8.870,2), la rentabilidad bruta indicativa queda en el 3,5 % en el 3T 2026, frente al 4,6 % del 3T 2025 y el 4,7 % del 1T 2025 (12 × 25,2 ÷ 6.420,5). Es un indicador bruto antes de gastos de comunidad, mantenimiento, periodos vacíos y, sobre todo, antes de los impuestos de entrada.

Indicador en Escaldes-Engordany (pisos)	1T 2025	3T 2025	3T 2026	Fuente
Precio medio de oferta en venta	6.420,5 €/m²	7.113,7 €/m²	8.870,2 €/m²	CASAFARI Area Insights
Alquiler medio de oferta	25,2 €/m²/mes	27,0 €/m²/mes	26,2 €/m²/mes	CASAFARI Area Insights
Rentabilidad bruta indicativa	4,7 %	4,6 %	3,5 %	Cálculo sobre datos de oferta CASAFARI

¿Dónde comprar en Escaldes-Engordany: centro, Els Vilars o Engolasters?

Escaldes-Engordany ocupa una franja estrecha de uno a dos kilómetros de fondo de valle que forma una única trama urbana con Andorra la Vella; la frontera entre ambas parroquias es apenas una calle. Quien vive aquí tiene el centro termolúdico Caldea, el eje comercial peatonal de la avinguda Carlemany, colegios y hospitales a pocos minutos a pie, un contraste notable para quien sigue de cerca la evolución del mercado inmobiliario en España y está acostumbrado a los tiempos de desplazamiento de Madrid o Barcelona.

Dentro de la parroquia se distinguen tres entornos muy diferentes:

• El centro urbano (avinguda Carlemany y entorno de Caldea): combina edificios residenciales de los años setenta a noventa con promociones recientes de relleno urbano en altura. Es el producto que más pesa en las estadísticas y el que concentra la demanda tanto de primera residencia como de pied-à-terre.
• Els Vilars d'Escaldes: urbanización en la ladera soleada orientada al sur, por encima del núcleo urbano. Según el informe de Pisos.ad del 2T 2026, es la microlocalización más cara de toda Andorra por precio de oferta por metro cuadrado, con chalés y pisos de gran superficie orientados a patrimonios altos que buscan vistas y privacidad sin usar el coche para bajar al centro.
• Engolasters: en la cota alta hacia el lago homónimo, es un entorno de montaña con edificación muy dispersa que funciona como límite natural del municipio más que como un mercado residencial líquido.

Sin apenas suelo urbanizable libre en el fondo del valle, la oferta nueva procede casi por completo de derribos, rehabilitación y colmatación de solares. Mientras tanto, la base demográfica sigue creciendo: según los datos de población de Andorra y de Escaldes-Engordany en julio de 2026 del Departament d'Estadística, la parroquia alcanzó los 16.350 habitantes (+347 en un año, +2,2 %), dentro de un total nacional de 90.021 residentes (+1,9 %). En 2025 sumaba 6.986 hogares (+4,1 % anual y +10,8 % respecto a 2021, con una media de 2,31 personas por hogar), la segunda parroquia con más viviendas familiares tras Andorra la Vella (11.284).

¿Qué impuestos y permisos paga quien compra desde España?

La fiscalidad y los permisos de entrada han cambiado de forma sustancial entre 2024 y 2026 para frenar la presión compradora exterior. Antes de firmar arras conviene revisar seis puntos normativos:

1. Autorización previa de inversión extranjera: conforme a la Llei 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (en vigor desde el 29 de febrero de 2024), toda persona física no residente, todo residente con menos de tres años de residencia ininterrumpida (contados desde la obtención del permiso de inmigración) y toda sociedad andorrana con un 50 % o más de capital extranjero necesita autorización administrativa previa del Govern d'Andorra antes de otorgar escritura pública.
2. Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria: la Llei 2/2026, que elevó el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria al 6 % y 10 %, en vigor desde el 13 de febrero de 2026, duplicó los tipos anteriores (que eran del 3 % y del 5 %). Quien compra bajo el régimen de inversión extranjera abona un 6 % del valor real en la primera vivienda y un 10 % a partir del segundo inmueble. Existe una bonificación del impuesto si la vivienda se destina a alquiler como residencia habitual y permanente durante al menos diez años. En 2025 este tributo recaudó 18 millones de euros, según informó la ministra Conxita Marsol en el Consell General el 22 de enero de 2026.
3. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): según las preguntas frecuentes del Govern d'Andorra sobre el ITP (Departament de Tributs i de Fronteres), en las compraventas de segunda mano todo comprador —residente o no— paga un 4 % del valor real: un 1 % de tramo estatal más un 3 % de tramo comunal que aplican actualmente todos los comuns (ayuntamientos), incluido el Comú d'Escaldes-Engordany, además de los aranceles notariales. La exención por primera vivienda habitual exige nacionalidad andorrana o cinco años de residencia en los últimos diez, además de límites de renta.
4. Ejemplo práctico de costes de entrada: para un piso de 100 m² en Escaldes-Engordany valorado al precio medio de oferta del 3T 2026 (887.020 €), un comprador residente con más de tres años de antigüedad abonaría 35.481 € de ITP (4 %). Un comprador no residente que adquiera su primer inmueble en el país pagaría esos 35.481 € de ITP más 53.221 € del impuesto sobre la inversión extranjera (6 %): 88.702 € en tributos directos (10 % del precio), gastos de notaría aparte.
5. Residencia pasiva (sin actividad lucrativa): la misma Llei 2/2026 elevó el umbral de inversión mínima en activos andorranos de 600.000 € a 1.000.000 € desde febrero de 2026. Si la inversión se materializa en bienes inmuebles, cada unidad debe superar los 800.000 € (con la alternativa de destinar 400.000 € al Fons d'Habitatge público), y la entrega de 50.000 € a la Autoritat Financera Andorrana (AFA), más 12.000 € por persona a cargo, pasó a ser un pago definitivo no reembolsable.
6. Viviendas de uso turístico (HUT): según la normativa del Govern d'Andorra sobre viviendas de uso turístico (HUT) (artículo 62 de la Llei 5/2025, del 6 de marzo), está suspendida de forma indefinida la concesión de nuevas licencias turísticas para pisos y estudios en todo el país. Además, cualquier cambio de propietario distinto de la herencia implica la baja de oficio del registro, por lo que comprar un piso que anuncia «licencia turística en vigor» no permite seguir explotándolo como alojamiento turístico tras la compraventa.

¿Es buen momento para comprar o vender en Escaldes-Engordany?

La lectura del mercado en la recta final de 2026 depende del lado de la mesa en el que se siente cada uno.

Quien ya es propietario en la parroquia y se plantea vender cuenta a su favor con una demanda local sólida —el 77,4 % de las compras de personas físicas en Andorra en el 2T 2026 fueron de residentes, según el Departament d'Estadística— y con una escasez física de suelo que impide grandes bolsas de obra nueva. Sin embargo, el segmento de compradores no residentes (el 22,6 % restante, con 184 inmuebles adquiridos en el 2T 2026) cayó un 14,5 % interanual, y el tono legislativo en el Consell General (el parlamento andorrano, que en enero de 2026 llegó a votar y rechazar por 18 votos a 6 una suspensión total de autorizaciones a extranjeros) apunta a mantener contenido ese flujo. Antes de fijar un precio de salida basándose en el anuncio del vecino, resulta prudente solicitar una primera valoración online de su vivienda y contrastarla con operaciones reales.

Para quien compra vivienda habitual o segunda residencia desde España, el descenso de las transacciones y la brecha entre precios de anuncio y de escritura ofrecen hoy más capacidad de negociación que en 2023 o 2024, siempre que no se asuma sin filtro el precio de escaparate. Para el comprador puramente inversor, en cambio, la combinación de un 3,5 % de rentabilidad bruta indicativa, un 10 % de carga fiscal inicial para no residentes (ITP más inversión extranjera) y el cierre de la vía turística para pisos hace difícil justificar una operación pensada solo para rentar a corto o medio plazo.

La forma más ordenada de seguir el pulso real de la parroquia consiste en cruzar trimestralmente la serie de oferta de Area Insights con las publicaciones notariales del Departament d'Estadística y utilizar Property Sourcing para ver toda la oferta de la parroquia en un solo sitio, sin duplicados entre agencias.

Cómo consultar los datos de Escaldes-Engordany con CASAFARI

Tanto las agencias inmobiliarias de la plaza andorrana como los despachos de asesoramiento fiscal y patrimonial que acompañan a compradores en traslado pueden consultar estas series directamente en CASAFARI.

En la interfaz web, basta con entrar en Area Insights y buscar la localización con la grafía exacta «Escaldes - Engordany» (con espacios a ambos lados del guion, que corresponde a la región con location_id 2339; la búsqueda sin espacios devuelve únicamente barrios) para visualizar la evolución de sale_apartment_psqm y rent_apartment_psqm. Para defender una valoración o preparar una contraoferta fundada, la herramienta de Comparables y la documentación de Comparables y valoración (en inglés) permiten cruzar la oferta activa con el histórico de inmuebles.

Los equipos técnicos y analistas que deseen integrar estas métricas en sus propios informes pueden reproducir la consulta mediante la API siguiendo la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés), donde el consumo de llamadas se contabiliza en tokens. Quienes trabajen con asistentes de inteligencia artificial disponen además de Casafari MCP para consultar la parroquia desde un asistente de IA en lenguaje natural.

Si necesita seguir el mercado de Escaldes-Engordany semana a semana o contrastar el precio de una propiedad concreta antes de dar el paso, puede explorar la página de Area Insights, la serie de precios de oferta por zona o crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI para consultar los datos directamente.