Precio de la vivienda en La Massana: cuánto cuesta un piso y qué paga quien compra desde España

El precio medio de oferta de los pisos en venta en La Massana se sitúa en 5.787,4 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights, un 15,6 % más que un año antes y casi un 50 % por encima del primer trimestre de 2023; conviene tener presente que son precios pedidos en anuncios indexados, mientras que el precio medio de transacción de pisos en toda Andorra fue de 4.569,7 €/m² en el 2T 2026 (Departament d'Estadística, la oficina estadística del Principado). Tras quince trimestres al alza, el 3T 2026 registra una variación trimestral del −0,3 % y un alquiler medio pedido de 21,9 €/m² mensuales. Esta guía reúne las cifras clave para quien busca primera vivienda cerca de la capital, segunda residencia de esquí o inversión desde España sujeta al impuesto sobre la inversión extranjera.

Para una pareja de Barcelona o de Lleida que lleva diez inviernos subiendo a esquiar a Arinsal y por fin se decide a mirar escaparates inmobiliarios, o para una familia que ya reside en Andorra la Vella y necesita una habitación más a diez minutos en coche por la carretera CG-3, la primera impresión suele ser la misma: los carteles marcan importes que hace tres años parecían propios solo del centro de Escaldes. Entender qué parte de ese importe corresponde a la expectativa del vendedor, qué parte se consolida en notaría y cuánto añade la fiscalidad andorrana aprobada en febrero de 2026 resulta indispensable antes de firmar unas arras.

¿Cuánto cuesta un piso en La Massana en 2026?

En el tercer trimestre de 2026, los pisos anunciados en venta en la parroquia de La Massana alcanzan una media de 5.787,4 €/m² frente a los 5.005,0 €/m² del mismo trimestre de 2025 (+15,6 % interanual), de acuerdo con la serie de Area Insights, la serie de precios por parroquia de CASAFARI (identificador de ubicación 2287). Traducido a una vivienda tipo de 80 m², el importe medio que figura en los portales ronda los 463.000 €.

Si se observa el recorrido completo de la serie, el encarecimiento de la oferta es notable: en el 1T 2023 el metro cuadrado anunciado partía de 3.866,4 €/m², lo que supone un avance acumulado del 49,7 % en tres años y medio. Ahora bien, el paso del 2T 2026 (5.805,8 €/m²) al 3T 2026 (5.787,4 €/m²) deja una variación del −0,3 %. Es el primer trimestre sin subida en quince periodos registrados. Un solo trimestre plano no constituye por sí mismo un cambio de ciclo, pero sí aparece en el mismo momento en que las compraventas firmadas en el conjunto del país encadenan descensos.

Para interpretar con rigor la serie de precios de oferta de CASAFARI Area Insights empleada en esta guía conviene recordar cómo se construye: agrega los precios de oferta de los anuncios activos, agrupa duplicados cuando un mismo inmueble se comercializa en varias agencias y descarta los valores atípicos extremos para que un ático singular o una borda para rehabilitar no distorsionen la media parroquial.

¿Se está frenando la subida de precios en Andorra?

La moderación del ritmo anual se aprecia al comparar los tres trimestres de 2026 en La Massana: según el cálculo sobre la serie trimestral de CASAFARI Area Insights (3T 2026), el crecimiento interanual del precio de oferta de los pisos fue del +21,0 % en el 1T 2026 y del +21,1 % en el 2T 2026, antes de templarse al +15,6 % en el 3T 2026. Los precios pedidos siguen siendo más altos que un año atrás, pero han dejado de acelerar.

El contexto nacional ayuda a explicar por qué. Según los datos de transacciones del Departament d'Estadística recogidos por Diari d'Andorra (serie A117, 2T 2026), en el segundo trimestre de 2026 se cerraron en Andorra 473 operaciones inmobiliarias frente a las 536 del 2T 2025, una caída interanual del 11,8 % que suma ya tres trimestres consecutivos a la baja. En ese mismo 2T 2026, el precio medio de transacción de los pisos en el Principado quedó prácticamente plano en 4.569,7 €/m², apenas un +0,2 % respecto a los 4.559,9 €/m² del 2T 2025 (Departament d'Estadística, serie A145).

Al mismo tiempo, las compras realizadas por personas físicas no residentes retrocedieron un 14,5 % interanual en el 2T 2026 hasta 184 inmuebles, el 22,6 % del total de adquisiciones de particulares (frente al 24,9 % o 1.464 operaciones en el conjunto de 2025, según la estadística A117). Los compradores españoles se mantienen como el segundo grupo por volumen tras los propios andorranos, y los franceses ocupan el tercer lugar.

¿Por qué, si se firman menos compraventas, los importes pedidos en los anuncios no corrigen con fuerza? La respuesta está en la escasez de producto disponible. De acuerdo con el informe de mercado de AGIA sobre precios de oferta y stock (el Col·legi Oficial d'Agents i Gestors Immobiliàris d'Andorra, al cierre del 1S 2026), en todo el país solo había 1.590 viviendas anunciadas, un 10,5 % menos que un año antes, con un precio medio de oferta nacional que su metodología sitúa en 7.178 €/m² (+24,8 % interanual) y en 7.495 €/m² para los pisos. En un mercado pequeño y con orografía encajada, la falta de inventario sostiene las pretensiones de los propietarios aunque la demanda tarde más meses en decidirse.

Precio de oferta y precio de escritura: por qué no coinciden

Quien contrasta los 5.787,4 €/m² pedidos en los anuncios de La Massana en el 3T 2026 (CASAFARI Area Insights) con los 4.569,7 €/m² escriturados de media en los pisos de toda Andorra en el 2T 2026 (Departament d'Estadística, serie A145) encuentra una diferencia llamativa. Es fundamental no interpretar esa distancia como un porcentaje de rebaja automática que el comprador pueda exigir en cualquier visita.

Indicador	Cifra (€/m²)	Periodo	Ámbito y metodología	Fuente
Precio medio de oferta (pisos)	5.787,4 €/m²	3T 2026	Parroquia de La Massana; anuncios activos sin valores atípicos	CASAFARI Area Insights (id 2287)
Precio medio de oferta nacional (pisos)	7.495,0 €/m²	1S 2026	Total Andorra; muestra de portales analizada por el colegio profesional	AGIA (1S 2026)
Precio medio de transacción (pisos)	4.569,7 €/m²	2T 2026	Total Andorra; compraventas efectivamente elevadas a escritura pública	Departament d'Estadística (A145)

Como muestra la tabla, se trata de dos medidas distintas, en dos ámbitos geográficos diferentes y en trimestres consecutivos. El Departament d'Estadística no desglosa sus precios de transacción por parroquia, de modo que la cifra nacional mezcla operaciones en parroquias de precios más contenidos con las del valle central, y además recoge promociones vendidas sobre plano hace dos o tres años que se escrituran ahora a precios antiguos. Por su parte, la propia AGIA ha advertido a escala nacional de la brecha creciente entre lo que se pide en los portales y lo que finalmente se firma.

En la práctica, esta brecha indica que existe margen de negociación, sobre todo en viviendas de segunda mano que llevan varios meses en cartera, pero el margen real depende de cada edificio y orientación. Antes de presentar una oferta vinculante, lo prudente es acudir a la herramienta de valoraciones y Comparables para contrastar precio pedido y precio de cierre, analizando qué testigos similares se han retirado ya del mercado y cuánto tiempo han permanecido publicados.

¿Qué pueblo de La Massana elegir: el centro, Anyós, Arinsal o Pal?

La Massana es la cuarta parroquia más poblada del Principado con 12.350 habitantes en julio de 2026 —tras Andorra la Vella (24.884), Escaldes-Engordany (16.350) y Encamp (13.710)— y contabilizaba 5.527 hogares en 2025 (+5,0 % interanual, con una media de 2,20 personas por hogar, según la estadística A013 del Departament d'Estadística). Además, la población de Andorra y La Massana según el Departament d'Estadística confirma que el país alcanzó los 90.122 residentes a 30 de septiembre de 2026 (+1,7 % interanual) y que la parroquia sumó 266 vecinos en doce meses (+2,2 %).

No es casualidad que, entre 2016 y 2025, La Massana haya sido la parroquia con mayor volumen de compras realizadas por personas físicas residentes en todo el país, con 4.658 adquisiciones por delante incluso de Andorra la Vella (4.472), según el Departament d'Estadística. Sin embargo, dentro de la misma parroquia conviven mercados muy distintos según la cota y el acceso.

• El núcleo de La Massana, Sispony y l'Aldosa: conectados en unos diez minutos con Andorra la Vella y Escaldes por la CG-3 y el túnel de les Dos Valires, concentran la demanda de familias y profesionales que trabajan en el valle central pero buscan colegios cercanos, todos los servicios a pie y telecabina directo a las pistas.
• Anyós y Escàs: situados en laderas soleadas con vistas abiertas al valle, reúnen urbanizaciones residenciales y chalés donde predomina el comprador residente que mejora de vivienda.
• Arinsal, Pal, Erts y Xixerella: a pie de los sectores de esquí de Pal Arinsal, en el entorno del parque natural del Coma Pedrosa y con una intensa actividad de bicicleta de montaña en verano. Es el terreno preferido por el comprador español (sobre todo catalán) y francés de segunda residencia, así como por quienes buscan arrendamiento de temporada invernal.

Quien se desplace desde fuera debe contar siempre con la carretera: el Principado no tiene aeropuerto dentro de sus fronteras; el aeropuerto de Andorra–La Seu d'Urgell se encuentra a unos 35 kilómetros en territorio español, y los accesos habituales desde Barcelona o Toulouse se realizan por vía terrestre. Asimismo, si se valora un apartamento en Arinsal o Pal pensando en sufragar gastos mediante alquiler vacacional, conviene consultar previamente en el Comú de la Massana (el ayuntamiento parroquial) la normativa vigente sobre viviendas de uso turístico (habitatges d'ús turístic), ya que existen fuertes restricciones nacionales a la concesión de nuevas licencias.

¿Qué paga un comprador español al adquirir una vivienda en Andorra?

La fiscalidad y los requisitos administrativos para adquirir un inmueble cambiaron de forma sustancial entre 2024 y principios de 2026. Todo comprador persona física no residente necesita tramitar primero una autorización administrativa de inversión extranjera ante el Govern d'Andorra (Registre d'Inversions Estrangeres).

Una vez autorizada la operación, el coste fiscal depende de la residencia del adquirente:

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): lo abonan todos los compradores y asciende al 4 % del valor declarado, dividido en un 1 % de tipo estatal y un 3 % de tipo comunal en todas las parroquias, tal como detallan las preguntas frecuentes del Govern sobre el ITP (en catalán) (vigente en 2026), a lo que se suman los aranceles notariales y registrales. Existe una exención del ITP para la adquisición de primera vivienda habitual, pero está reservada exclusivamente a ciudadanos andorranos o residentes legales con al menos cinco años de residencia efectiva y sujeta a límites de renta (Llei 5/2025).
2. Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria: creado por la Llei 3/2024 en el Portal Jurídic d'Andorra (en vigor desde el 29 de febrero de 2024 tras la suspensión transitoria de 2023), grava a los no residentes y a los residentes con menos de tres años en el país. Desde el 26 de febrero de 2026, mediante el Decret 58/2026 que duplicó los tipos iniciales del 3 % y 5 %, el gravamen es del 6 % para la primera vivienda y del 10 % para la segunda vivienda y siguientes, según la nota del Govern d'Andorra sobre el impuesto a la inversión extranjera (en catalán). La ley contempla una bonificación del 90 % de este tributo si el inmueble se destina al alquiler como residencia habitual y permanente durante un mínimo de diez años.

Un ejemplo numérico sencillo ayuda a dimensionar la factura. Para un piso de 80 m² en La Massana adquirido por el precio medio de oferta del 3T 2026 (463.000 €), un comprador residente de larga duración sujeto al régimen general abonaría un 4 % de ITP (18.520 €) más notaría. En cambio, un comprador residente en España que adquiera ese mismo piso como primera propiedad en el Principado afrontará el 4 % de ITP más el 6 % del impuesto a la inversión extranjera: un 10 % en total en tributos directos (46.300 €). Si se tratara de una segunda vivienda en Andorra, el impuesto extranjero subiría al 10 %, llevando la carga combinada al 14 % (64.820 €).

Conviene aclarar también que comprar una casa en Andorra no otorga por sí solo el permiso de residencia. Quien busque trasladarse bajo la figura de la residencia sin actividad lucrativa (residencia pasiva) debe atenerse a los requisitos de la residencia pasiva tras la Llei Òmnibus 2 (Diari d'Andorra), publicada en el BOPA el 12 de febrero de 2026: exige una inversión mínima de 1.000.000 € en activos andorranos; si una parte se materializa en bienes inmuebles, cada vivienda debe tener un valor mínimo de 800.000 €, además de una aportación a fondo perdido de 50.000 € para el titular. Por último, si se recurre a financiación bancaria local, hay que tener en cuenta que las hipotecas en Andorra se contratan mayoritariamente a tipo variable, lo que expone la cuota mensual a las oscilaciones del euríbor. Antes de comprometer fondos, resulta imprescindible validar la operación con un asesor fiscal y una notaría del Principado.

¿Cuánto se paga de alquiler y qué rentabilidad deja un piso en La Massana?

En el mercado de arrendamiento, la renta media pedida en los anuncios de pisos de La Massana se sitúa en 21,9 €/m² al mes en el 3T 2026 según CASAFARI Area Insights (location id 2287). Para el mismo piso de referencia de 80 m², el alquiler mensual ofertado ronda los 1.750 €. La cifra supone un aumento del 3,8 % respecto a los 21,1 €/m² del 3T 2025 y un avance del 15,9 % si se compara con los 18,9 €/m² del 4T 2024.

Al examinar el gráfico conviene hacer una advertencia metodológica: en la serie aparecen dos tramos con valores idénticos trimestre tras trimestre (18,2 €/m² entre el 1T y el 3T 2024, y 21,1 €/m² entre el 4T 2025 y el 1T 2026). Esa línea plana no refleja estabilidad de precios, sino una cobertura escasa de anuncios en esos periodos concretos; en el 4T 2024 fue cuando la muestra alcanzó volumen suficiente para leer variaciones con mayor nitidez.

Cruzando el alquiler medio pedido (21,9 €/m² al mes) con el precio medio de venta pedido (5.787,4 €/m²) en el 3T 2026, la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 4,5 % anual (cálculo propio sobre datos de oferta de CASAFARI Area Insights). Se trata de una referencia estrictamente bruta que no descuenta impuestos comunales, gastos de comunidad, seguros, mantenimiento ni posibles periodos sin inquilino.

Para el inversor no residente, no obstante, el arrendamiento residencial a largo plazo cumple una función fiscal decisiva: acogerse a la bonificación del 90 % en el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (Decret 58/2026 y Llei 3/2024) reduce el tipo del 6 % al 0,6 % en la primera vivienda, siempre que se mantenga alquilada como domicilio habitual durante diez años ininterrumpidos. Es una vía muy distinta del alquiler de temporada invernal en Arinsal o Pal, que solo es viable cuando la vivienda cuenta ya con licencia de uso turístico en regla y no da acceso a dicha bonificación fiscal.

Cómo seguir el mercado de La Massana con datos de CASAFARI

En una parroquia donde el inventario en venta es reducido y las estadísticas oficiales solo publican medias nacionales con varios meses de decalaje, disponer de datos de oferta actualizados semana a semana marca la diferencia tanto al comprar como al captar.

Los particulares y asesores pueden consultar la evolución trimestral de venta y alquiler por parroquia en Area Insights, preparar estudios de valoración ajustados a la realidad de cierre con Comparables o apoyarse en Property Sourcing para localizar oferta nueva en La Massana en cuanto sale al mercado y detectar qué inmuebles han ajustado su precio.

Para los equipos técnicos y analistas que deseen integrar la serie de La Massana (location id 2287, resoluble mediante Location Lookup) en sus propios cuadros de mando, están disponibles la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), así como la conexión mediante Casafari MCP para consultar estos datos desde un agente de IA. Tanto las llamadas a la API como las consultas a través de MCP contabilizan su consumo en tokens.

Si necesita contrastar los precios de un inmueble concreto en La Massana o analizar el historial de anuncios de un edificio antes de dar el paso, puede explorar la página de Area Insights, la serie de precios por parroquia de CASAFARI o directamente crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI para trabajar con los datos en tiempo real.