Precio de la vivienda en Sant Julià de Lòria en 2026

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en Sant Julià de Lòria se sitúa en 5.508,7 €/m² según Area Insights, las series de precios por zona de CASAFARI (anuncios indexados, sin valores atípicos), un 27,5 % más que un año antes; las casas marcan 4.873,8 €/m² (+8,7 %). Son precios de oferta, no de escritura, en la parroquia más asequible de un país donde la AGIA registraba pisos anunciados a 7.495 €/m² a mediados de 2026. La puerta de entrada a Andorra se encarece deprisa en plurifamiliar, mientras las casas ya han frenado.

Quien trabaja en Andorra la Vella y empieza a mirar vivienda en Escaldes-Engordany se encuentra con anuncios a 8.724 €/m². A los pocos días acaba conduciendo diez minutos hacia el sur por la CG-1 hasta Sant Julià de Lòria, donde un piso equivalente se ofrece a 5.508,7 €/m². La sorpresa llega al comprobar que, en apenas doce meses, ese refugio del sur del Principado se ha comido un 27,5 % de la diferencia.

¿Cuánto cuesta un piso en Sant Julià de Lòria en 2026?

El dato central de la parroquia (location id 2285 en CASAFARI Area Insights) coloca el piso medio anunciado en 5.508,7 €/m² en el T3 2026, frente a los 4.319,3 €/m² del T3 2025 (+27,5 %) y los 3.535,6 €/m² del T1 2023 (+55,8 %). Traducido a una compra real, un piso de 80 m² ronda hoy los 440.700 euros de precio de salida en los portales, antes de cualquier negociación en notaría.

La serie ha subido en trece de los quince trimestres analizados desde principios de 2023. Tras dos breves pausas en el T3 2023 y el T1 2025, la aceleración fuerte arranca en el T3 2025 (4.319,3 €/m², pasando a 4.410,1 en el T4, 4.771,9 en el T1 2026 y 5.347,7 en el T2 2026). Conviene no perder de vista la distancia entre lo que se pide y lo que se firma: a escala nacional, el precio de transacción de los pisos cerrados en escritura fue de 4.547,3 €/m² al término de 2025 (+8,2 %) y de 4.415,9 €/m² en el T1 2026 (+3 % interanual), según los registros del Departament d'Estadística recogidos por Bondia y el Diari d'Andorra.

Para construir estas series, CASAFARI Area Insights agrega los anuncios activos de la parroquia, unifica duplicados entre agencias, excluye valores atípicos y actualiza el indicador cada semana.

¿Dónde está Sant Julià y por qué es la puerta de entrada a Andorra?

Sant Julià de Lòria es la parroquia más meridional y la más baja del Principado. Encajada en el valle del Gran Valira, es la primera población que se cruza al entrar desde España por la carretera CG-1, a unos diez minutos en coche de La Seu d'Urgell.

El mercado inmobiliario se reparte en dos escenarios muy distintos: el núcleo urbano del fondo del valle, donde se concentran los edificios de pisos, el comercio y la tradición tabaquera, y los cuartos y pueblos colgados en las laderas —Aixirivall, Auvinyà, Juberri, Fontaneda y Bixessarri—, dominados por chalets, bordas rehabilitadas y adosados. La parroquia cuenta además con dos anclas propias que fijan población durante todo el año: el campus de la Universitat d'Andorra y el dominio de Naturland en la cota de La Rabassa.

Pese a esa cercanía con Cataluña, el crecimiento demográfico es tranquilo. Cuando Andorra alcanzó los 90.122 residentes en septiembre de 2026 (+1,7 % interanual), Sant Julià sumó 116 habitantes en un año, el avance más lento de las siete parroquias según los datos de Estadística publicados por el Diari d'Andorra en octubre de 2026. Esa misma calma se refleja en la actividad registral: en todo 2025 se cerraron aquí 376 compraventas, la cifra más baja del país según el balance inmobiliario de 2025 del Departament d'Estadística. Con un volumen tan reducido, la entrada o salida de una decena de anuncios mueve las medias trimestrales con facilidad.

¿Por qué los pisos ya cuestan más que las casas por metro cuadrado?

En el tercer trimestre de 2026, las casas unifamiliares de la parroquia registran un precio medio de oferta de 4.873,8 €/m² según CASAFARI Area Insights. Esto supone un 8,7 % más que en el T3 2025 (4.482,9 €/m²) y un 60,4 % más que en el T1 2023 (3.038,0 €/m²), pero confirma una pausa: el segmento tocó techo en el T1 2026 con 5.033,8 €/m² y ha cedido un 3,2 % en dos trimestres consecutivos (4.885,7 €/m² en el T2).

Este enfriamiento ha provocado un cruce en las curvas. Entre el T1 2025 y el T1 2026 las casas se anunciaban más caras por metro cuadrado que los pisos; en el T2 2026 los pisos las adelantaron (5.347,7 frente a 4.885,7 €/m²) y en el T3 2026 la prima a favor del piso alcanza el 13,0 %. En un mercado tan estrecho, este diferencial obedece tanto a la presión de la demanda sobre los pisos pequeños del centro como a la composición de la oferta: las casas de Aixirivall o Juberri reparten el precio total entre superficies construidas mucho mayores, mientras que el producto plurifamiliar reformado o de obra reciente eleva el valor por metro.

Para quien pone en venta una unifamiliar en las urbanizaciones de montaña, el máximo de principios de 2026 avisa de que ya no basta con aplicar una subida automática sobre el precio del vecino.

¿Sigue siendo la parroquia más barata de Andorra?

Sí, aunque el descuento se reduce trimestre a trimestre. Según el informe semestral de la AGIA sobre precios de oferta por parroquias del primer semestre de 2026, el precio medio anunciado en el conjunto de Andorra alcanzó los 7.178 €/m² (+24,8 % interanual), con los pisos en 7.495 €/m² y las casas en 5.735 €/m².

Ámbito o parroquia	Precio de oferta (€/m²)	Periodo y fuente
Escaldes-Engordany (total)	8.724 €/m²	1S 2026, AGIA
Ordino (total)	7.519 €/m²	1S 2026, AGIA
Andorra la Vella (total)	7.246 €/m²	1S 2026, AGIA
Media Andorra (pisos / casas)	7.495 / 5.735 €/m²	1S 2026, AGIA
Sant Julià de Lòria (pisos / casas)	5.508,7 / 4.873,8 €/m²	T3 2026, CASAFARI Area Insights

Incluso teniendo en cuenta que el estudio del Col·legi d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra (AGIA) y la base de CASAFARI parten de muestras distintas y no deben restarse directamente, la posición relativa es clara: Sant Julià se anuncia a entre el 70 % y el 85 % de la referencia nacional. Esa brecha de más de 3.000 €/m² frente a Escaldes-Engordany explica por qué las familias residentes expulsadas del eje central bajan a comprar al sur, en un país donde la AGIA apenas contabilizaba 1.590 viviendas en venta a mediados de 2026 (−10,5 % en un año).

¿Qué impuestos y requisitos hay para comprar en Sant Julià de Lòria?

La fiscalidad y los permisos de compra dependen de los años de residencia en el Principado:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): toda compraventa de segunda mano tributa al tipo del ITP según el Govern d'Andorra del 4 % sobre el valor real del inmueble, repartido en un 1 % estatal y un 3 % para el Comú, a cargo del comprador en el momento de la escritura.
• Exención por primera vivienda habitual: pueden acogerse a la exención del ITP para primera vivienda habitual los ciudadanos andorranos residentes y los extranjeros con al menos cinco años de residencia legal, efectiva y continuada dentro de los últimos diez, siempre que cumplan los topes de renta y obtengan resolución favorable previa de la Administración (incluye hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero).
• Autorización e impuesto a la inversión extranjera: tras la moratoria transitoria de finales de 2023 (Llei 16/2023), la Llei 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, en vigor desde febrero de 2024, obliga a solicitar autorización previa al Govern y a abonar un tributo específico a los no residentes, a los residentes que no acrediten tres años de residencia efectiva en los últimos diez y a las sociedades con un 50 % o más de capital extranjero. Como los tramos del impuesto fueron retocados en 2025, conviene confirmar el tipo aplicable a cada caso con una gestoría o notaría andorrana antes de firmar arras.
• Límite de inmuebles de la Ley Ómnibus: desde el 10 de abril de 2025, el artículo 9 de la Llei 5/2025, para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda (BOPA núm. 33) limita el patrimonio que puede adquirir un inversor extranjero a una parcela para una única unifamiliar, una vivienda unifamiliar, o bien un máximo de dos pisos, apartamentos o estudios (con hasta tres aparcamientos y tres trasteros por vivienda). La promoción inmobiliaria con capital foráneo queda restringida salvo que se destine a alquiler residencial asequible.

Quien contemple la compra con vistas al alquiler por temporadas o mantenga viviendas desocupadas debe revisar además las nuevas restricciones sobre pisos de uso turístico de la Llei 5/2025 y consultar el régimen de licencias vigente en el Comú de Sant Julià de Lòria.

¿Quién compra en Sant Julià y qué riesgos conviene tener en cuenta?

El perfil mayoritario en la parroquia es el de una familia que ya reside en Andorra desde hace más de tres años y busca primera residencia sin asumir los precios de la capital. A escala nacional, los residentes protagonizaron el 75,1 % de las compras realizadas por particulares en 2025, frente al 24,9 % de los no residentes (1.464 adquisiciones, porcentaje que pasó al 26,8 % en el T1 2026), según Estadística. Entre el comprador exterior que se acerca a Sant Julià predominan los perfiles de Cataluña —por proximidad inmediata con el Alt Urgell— y de Francia, con un peso de la segunda residencia de nieve muy inferior al de Canillo u Ordino.

Antes de tomar una decisión conviene ponderar cuatro factores de riesgo:

1. Volatilidad estadística: con 376 operaciones anuales en toda la parroquia, un par de trimestres al alza o a la baja reflejan cambios en el catálogo disponible tanto como una revalorización real.
2. Enfriamiento del volumen en el país: Andorra encadena tres trimestres de retroceso en el número de transacciones (−3,7 % interanual en el T1 2026 con 492 operaciones, y −11,8 % en el T2 2026 con 473).
3. Techo en el producto unifamiliar: las casas de la parroquia ya recortan un 3,2 % desde el máximo del T1 2026, señal de que la demanda local tiene un límite de endeudamiento.
4. Riesgo normativo: el marco para compradores sin tres años de residencia ha cambiado dos veces entre 2023 y 2025, y escriturar sin la autorización previa conlleva la nulidad del acto y sanciones económicas.

En cuanto a la compra para alquilar, CASAFARI no dispone de una serie histórica verificada de rentas de alquiler para la location id 2285 en el T3 2026, por lo que no es posible ofrecer una rentabilidad bruta indicativa con el rigor necesario.

Cómo reproducir estas cifras y valorar un inmueble concreto

Todas las series de esta guía proceden de la location id 2285 («Área de Sant Julià», de tipo región) en CASAFARI. Un detalle práctico para quien utilice el buscador o el endpoint de Location Lookup: al escribir «Sant Julià de Lòria» la consulta devuelve el nivel de barrio o núcleo urbano; para obtener el agregado de toda la parroquia hay que seleccionar «Área de Sant Julià».

La media parroquial orienta sobre el momento del mercado, pero no pone precio a un piso en la avenida Verge de Canòlich ni a un chalet en Auvinyà. Para bajar al nivel de calle e inmueble, las agencias de Andorra y de La Seu d'Urgell utilizan Comparables y estudio de mercado para valorar un inmueble concreto, cruzando testigos reales en venta y vendidos de la misma tipología, y se apoyan en Property Sourcing para localizar oferta en la parroquia cuando escasea el producto captado.

Los equipos técnicos que deseen integrar estas métricas pueden consultar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), o bien conectar sus flujos mediante Casafari MCP para consultar estos datos desde un agente de IA. El consumo de llamadas en la API y en el MCP se contabiliza en tokens; basta con crear una cuenta en platform.casafari.com para obtener las credenciales de acceso (access tokens) y consultar la serie actualizada de cualquier parroquia andorrana.