Precio de la vivienda en A Coruña: guía del mercado 2026

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en venta en A Coruña ciudad se sitúa en 3.408,1 €/m² según los datos de CASAFARI Area Insights (calculados sobre anuncios indexados sin valores atípicos, no sobre precios de escritura). La cifra supone un incremento del 11,0 % en un año y del 38,3 % desde principios de 2023, aunque en el último trimestre apenas varía (+0,2 %). El alquiler medio de oferta alcanza los 11,9 €/m² al mes en un mercado dominado por la segunda mano y declarado zona residencial tensionada desde julio de 2025.

Quien lleve dos años buscando una vivienda de tres dormitorios de los años setenta para reformar en Os Mallos conoce de primera mano esta evolución: mientras una pareja ahorraba para cubrir la entrada y los gastos de escritura, la media de oferta de la ciudad ha pasado de los 2.464,4 €/m² del primer trimestre de 2023 a los 3.408,1 €/m² actuales.

¿Cuánto cuesta un piso en A Coruña en 2026?

Según la serie de CASAFARI Area Insights para el municipio (identificador 307362, consultada el 23 de octubre de 2026), los pisos en venta se anuncian a una media de 3.408,1 €/m² en el tercer trimestre de 2026. Conviene recordar que esta métrica refleja lo que piden los vendedores en los portales y agencias, una vez depurados los anuncios duplicados y los valores extremos, y no el importe final que se firma ante notario.

Llevado a la práctica, un piso estándar de 90 m² en zonas medias consolidadas como el Ensanche interior u Os Rosales ronda los 307.000 € de precio de salida. La dispersión por tipología y altura es notable: un bajo interior o un tercero sin ascensor en Monte Alto o en el Agra do Orzán se negocia muy por debajo de esa barrera, mientras que una planta alta con galería tradicional frente a la Marina o la plaza de Lugo la supera con holgura.

Para dimensionar el peso de la capital provincial dentro de la comunidad autónoma, basta comparar esta cifra con el valor medio de tasación de toda Galicia, que el índice Tinsa IMIE para Galicia sitúa en 1.474 €/m² en el segundo trimestre de 2026 (+12,53 % interanual): el suelo urbano coruñés cotiza a más del doble que el promedio regional.

Otras fuentes del sector muestran niveles similares con matices metodológicos. El informe de precios de Idealista para A Coruña recoge una media de oferta de 3.237 €/m² en septiembre de 2026 (+9,1 % interanual y −1,5 % respecto a junio de 2026). La diferencia entre ambos indicadores de oferta responde al perímetro de portales agregados, al algoritmo de deduplicación de un mismo inmueble publicado por varias agencias y a los umbrales con los que se descartan los valores atípicos. Para seguir el pulso semanal de la ciudad o comparar con las demás guías de zona de España, están disponibles el indicador en vivo de esta página y la página de Area Insights.

¿Sigue subiendo el precio de la vivienda en A Coruña o se está frenando?

La serie histórica de CASAFARI Area Insights acumula quince trimestres consecutivos de subidas sin un solo retroceso, pasando de 2.464,4 €/m² en el primer trimestre de 2023 a 3.408,1 €/m² en el tercero de 2026 (+38,3 %). Sin embargo, la velocidad del encarecimiento ha cambiado de fase. El ritmo interanual tocó techo en el primer trimestre de 2025 con un +14,4 % (2.940,4 €/m² frente a los 2.569,2 €/m² de un año antes) y desde entonces se ha ido moderando hasta el +11,0 % del tercer trimestre de 2026 (frente a los 3.069,3 €/m² del T3 2025). El dato más revelador es el paso trimestral entre el segundo y el tercer trimestre de 2026: de 3.401,7 €/m² a 3.408,1 €/m², un avance del +0,2 % que representa la variación más baja de toda la serie.

Las estadísticas oficiales de compraventa, aunque medidas a escala autonómica y no municipal, dibujan un escenario de precios firmes con menos transacciones. El Índice de Precios de Vivienda del INE (IPV, publicado el 7 de septiembre de 2026), que se calcula sobre precios de escrituración y no de oferta, registra en el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del 12,9 % en Galicia (+13,7 % en vivienda de segunda mano y +7,7 % en obra nueva), siete décimas por encima de la media española (+12,2 %, como se detalla en el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España).

En ese mismo segundo trimestre de 2026, los registros recopilados por el Instituto Galego de Estatística (IGE, a 30 de septiembre de 2026) muestran que el número de compraventas inscritas en Galicia cayó un 8,7 % interanual y las viviendas hipotecadas retrocedieron un 8,2 %, situando el esfuerzo hipotecario medio en el 29,2 % del salario. Que los precios de cierre y de oferta sigan arriba mientras baja el volumen de firmas no indica euforia compradora, sino escasez de producto disponible a precios compatibles con la renta local.

¿En qué barrios de A Coruña conviene buscar piso?

La geografía condiciona cualquier búsqueda en A Coruña. Al tratarse de una península estrecha casi colmatada, el parque residencial se compone mayoritariamente de pisos y apenas queda suelo finalista en el centro. Los desarrollos de obra nueva se concentran en bolsas periféricas del municipio —como Xuxán (el antiguo Parque Ofimático), Novo Mesoiro o Eirís— y en los ayuntamientos del área metropolitana: Oleiros, Culleredo, Cambre y Arteixo.

Dentro de la ciudad, el mercado se divide con claridad según el presupuesto y el estado del edificio:

• Zonas prime y fachada marítima: las galerías de la Marina, la Ciudad Vieja, el frente de las playas de Riazor y Orzán y el primer Ensanche en torno a Juan Flórez y la plaza de Vigo concentran los precios por metro cuadrado más altos y la oferta más escasa.
• Barrios de reposición y precio medio-alto: Cuatro Caminos, Matogrande, Os Rosales o Paseo de los Puentes atraen a familias que buscan viviendas de los años ochenta y noventa con plaza de garaje y ascensor.
• Barrios de mayor rotación y ajuste de precio: Monte Alto, Os Mallos, Agra do Orzán y el entorno de Elviña ofrecen tickets de entrada más contenidos. En estas calles predominan los bloques construidos entre 1960 y 1980, por lo que conviene revisar las actas de la comunidad, el estado de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), el aislamiento de fachada y si existen derramas aprobadas para instalar ascensor o bajarlo a cota cero.

Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, de las 856 compraventas registradas en la provincia de A Coruña en abril de 2026 (dato provisional), 599 correspondieron a vivienda usada (el 70,0 %) y 257 a obra nueva (el 30,0 %). El piso de segunda mano para actualizar sigue marcando el tono de las operaciones.

Detrás de esta demanda sostenida hay factores demográficos y laborales verificables. A 1 de enero de 2025, la cifra de población del Concello da Coruña propuesta por el INE alcanzó los 251.481 habitantes (251.543 en la revisión definitiva posterior), sumando 2.220 vecinos en un año y superando la barrera de los 250.000 residentes por primera vez en más de dos décadas. La sede central de Inditex y su ecosistema de proveedores en Arteixo, el puerto interior y la dársena exterior de Punta Langosteira, el complejo industrial de Repsol, los campus de la Universidade da Coruña (UDC) y las empresas tecnológicas en torno a la Cidade das TIC sostienen la creación de hogares. Aunque las cifras de esta guía corresponden al conjunto de la ciudad, las herramientas de CASAFARI permiten desglosar las series por distrito mediante Location Lookup.

¿Qué renta un piso en alquiler en A Coruña y qué cambia la zona tensionada?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta del alquiler de pisos en A Coruña se sitúa en 11,9 €/m² al mes según CASAFARI Area Insights (consulta del 23 de octubre de 2026), lo que supone un avance del 4,4 % frente a los 11,4 €/m² del tercer trimestre de 2025 y un 13,3 % más que en el primer trimestre de 2024 (10,5 €/m²). A estos precios de anuncio, arrendar una vivienda de 80 m² supone unos 950 € mensuales. Al analizar la serie conviene tener presente una cautela estadística: se registran dos pares de trimestres consecutivos con valores idénticos (11,7 €/m² en T4 2025 y T1 2026; 11,9 €/m² en T2 y T3 2026), lo que puede deberse a una menor entrada de muestras nuevas en esos periodos y desaconseja extraer conclusiones trimestre a trimestre.

Cruzando los 11,9 €/m² mensuales de renta con los 3.408,1 €/m² de venta, la rentabilidad bruta indicativa sobre precios de oferta se sitúa en el 4,2 % anual en el tercer trimestre de 2026. Es un retorno bruto contenido; una vez descontados el IBI, las cuotas de comunidad, el seguro de impago, el mantenimiento, los periodos sin inquilino y la tributación en el IRPF, la rentabilidad neta real se reduce de forma material.

Además del cálculo financiero, cualquier propietario o inversor debe operar bajo el marco de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Por resolución del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) de 30 de mayo de 2025, publicada en el BOE (BOE-A-2025-15728), A Coruña es zona de mercado residencial tensionado desde el 30 de julio de 2025 y hasta el 30 de julio de 2028 (a la que se sumó Santiago de Compostela el 30 de julio de 2026, mientras que Vigo y el resto de municipios gallegos no están declarados). En la práctica, esto implica:

• Límite en nuevos contratos: la renta de un nuevo contrato de vivienda habitual no puede superar la última renta del contrato vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
• Índice de referencia y grandes tenedores: el umbral de gran tenedor baja a los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en la zona; sus contratos, así como los de viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, quedan topados por el sistema estatal de índices de referencia.
• Incentivos fiscales: los pequeños propietarios que firmen nuevos contratos rebajando la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior acceden a bonificaciones incrementadas en el IRPF.

La medida es objeto de debate institucional entre administraciones. Mientras la Xunta de Galicia se ha manifestado crítica con los efectos de los topes sobre la oferta disponible, el Ministerio de Vivienda defiende su aplicación para contener los precios y aprobó el 20 de octubre de 2026 una partida estatal para ampliar el parque público y asequible, según recoge la información sobre la declaración de A Coruña como zona tensionada y fondos estatales (Galiciapress), que asigna a Galicia 10,2 millones de euros de un total de 180 millones nacionales (7,3 millones destinados a A Coruña y 2,9 millones a Santiago). En paralelo, la demanda de estudiantes de la UDC y de profesionales desplazados mantiene una rotación muy rápida de los anuncios que salen en precio.

¿Qué impuestos y normas hay que conocer antes de comprar o alquilar en A Coruña?

El coste fiscal de comprar en A Coruña depende de si se adquiere vivienda usada u obra nueva, conforme a la normativa autonómica gestionada por la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA) (Decreto Legislativo 1/2011). La base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es siempre el mayor importe entre el precio de compraventa escriturado y el valor de referencia de Catastro, y se autoliquida mediante el Modelo 600.

Tipo de operación y perfil del comprador	Impuesto aplicable en Galicia (2026)	Tipo impositivo	Coste fiscal orientativo sobre 250.000 €
Segunda mano: tipo general (inversión, segunda vivienda o sin requisitos de patrimonio)	ITP general	8,0 %	20.000 €
Segunda mano: vivienda habitual (dentro de los límites de patrimonio y precio de la Xunta)	ITP reducido	7,0 %	17.500 €
Segunda mano: menores de 36 años, familias numerosas o monoparentales, discapacidad ≥65 % (vivienda habitual con límites)	ITP superreducido	3,0 %	7.500 €
Obra nueva: primera entrega de promotor	IVA + AJD general (reducido al 1,0 % en vivienda habitual y al 0,5 % en colectivos protegidos)	10,0 % IVA + 1,5 % AJD	28.750 € (27.500 € si aplica el 1,0 % de AJD)

Dado que los topes exactos de patrimonio y valor del inmueble para acogerse al 7 % y al 3 % se actualizan en las leyes anuales de medidas fiscales, resulta imprescindible verificar los umbrales vigentes en el portal oficial de ATRIGA antes de firmar las arras.

El segundo pilar normativo que condiciona el mercado en 2026 es la regulación municipal de las viviendas de uso turístico (VUT). La ordenanza aprobada por el Pleno del Concello da Coruña el 5 de junio de 2025 (publicada en el BOP n.º 113 de 16 de junio de 2025) restringe la apertura de nuevas VUT exclusivamente a plantas bajas, primeras plantas que no tengan viviendas debajo o edificios dedicados de forma íntegra al alojamiento turístico. Además de la declaración responsable ante Turismo de Galicia (Decreto 12/2017, que exige la cesión de la vivienda completa y no por habitaciones) y de la posible prohibición estatutaria por parte de la comunidad de propietarios al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatorio obtener un título habilitante municipal previo a la inscripción en el REAT. En mayo de 2026, una primera sentencia del TSXG sobre la ordenanza de viviendas turísticas (no firme) desestimó el recurso contra la norma y avaló la competencia urbanística del Ayuntamiento.

Por último, conviene subrayar que el mercado coruñés se rige por dinámicas domésticas. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al tercer trimestre de 2025, las compras por parte de extranjeros representaron apenas el 2,48 % del total en Galicia, frente al 13,58 % de media en España; el fin de los visados de residencia por inversión inmobiliaria el 3 de abril de 2025 no ha tenido impacto alguno en la plaza.

¿Cómo valorar un piso en A Coruña con datos reales?

En un trimestre en el que la media de la ciudad apenas se mueve un +0,2 % pero cada calle y cada altura de planta evolucionan a ritmos distintos, fijar el precio de salida por intuición suele traducirse en meses sin visitas. Un particular que se plantee vender su propiedad puede obtener un primer rango objetivo solicitando una valoración inmobiliaria online del piso. Para un análisis profesional, la herramienta de valoraciones y estudio de mercado con Comparables de CASAFARI permite cruzar los anuncios activos y el histórico de inmuebles retirados en la misma manzana, ajustando por superficie, estado de reforma y presencia de ascensor.

Los agentes inmobiliarios, tasadores y pequeños inversores cuentan además con Property Sourcing para localizar pisos por barrio y precio por m², una forma directa de detectar viviendas que salen al mercado por debajo del promedio de su código postal sin tener que rastrear docenas de portales por separado.

Para los equipos técnicos y analistas de datos que necesiten integrar estas métricas en sus propios modelos, tanto la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) como la documentación de Comparables y valoración (en inglés) detallan las consultas de la API de las que proceden las series de esta guía. Asimismo, está disponible Casafari MCP, para consultar estos datos desde un agente de IA. El consumo de las llamadas a la API y al servidor MCP se contabiliza en tokens, y cualquier profesional puede crear una cuenta en platform.casafari.com para generar sus claves de acceso y explorar los datos de A Coruña en directo.