Precio de la vivienda en Bilbao: guía del mercado 2026

El precio medio de oferta de un piso en venta en el Área de Bilbao se sitúa en 4.262,5 €/m² en el 3T 2026, según Area Insights, la fuente de los precios por zona de esta guía, un 8,6 % más que un año antes y un 28,6 % más que en el 1T 2023. El alquiler de oferta alcanza los 16,4 €/m² al mes, con una rentabilidad bruta orientativa del 4,6 %. Son precios de oferta de anuncios indexados, no importes de escritura. Bilbao está declarada zona tensionada desde el 30 de octubre de 2025.

¿Cuánto cuesta un piso en Bilbao hoy?

Quien lleva un año buscando vivienda en Bilbao conoce bien la sensación: una pareja de Barakaldo o de Basauri que mira pisos de tres habitaciones en Indautxu o en Deusto comprueba trimestre tras trimestre cómo el precio de salida avanza más deprisa que su capacidad de ahorro. No es una percepción aislada, sino el reflejo de un mercado de primera residencia con muy poco suelo libre y una demanda constante de todo el entorno metropolitano.

En el tercer trimestre de 2026 (trimestre iniciado el 1 de julio de 2026), el precio medio de oferta de los pisos en venta en el Área de Bilbao (location id 311792) alcanzó los 4.262,5 €/m², de acuerdo con los registros de CASAFARI Area Insights consultados el 23 de octubre de 2026. Traducido a una vivienda tipo de 80 m² construidos, el presupuesto de salida ronda los 341.000 €, antes de impuestos y gastos.

Conviene tener presente qué mide exactamente esta cifra. Las cifras de CASAFARI Area Insights en esta guía recogen precios de oferta de anuncios indexados (lo que solicitan los vendedores en los portales y agencias, excluidos los valores atípicos), no el precio final que se firma ante notario, que suele cerrarse por debajo tras la negociación. Además, la delimitación geográfica «Área de Bilbao» en la plataforma puede abarcar un perímetro ligeramente distinto al del término municipal estricto, por lo que no debe cruzarse como si fuera idéntica con las estadísticas municipales.

La estructura de la ciudad explica buena parte de esta presión. El municipio de Bilbao cuenta con 351.124 habitantes según las cifras oficiales del Padrón a 1 de enero de 2025 (BOE), encajados en un valle estrecho entre la Ría y los montes, pero actúa como cabecera de un área metropolitana —el Gran Bilbao— que roza el millón de residentes. Aquí apenas existe el componente de segunda residencia vacacional que mueve la costa mediterránea; cuando en Bizkaia se busca casa de veraneo, la mirada va hacia Sopela, Plentzia, Bakio o Mundaka. En Bilbao compran hogares locales que forman familia, vecinos de la Margen Izquierda o del Txorierri que se mudan al centro y pequeños ahorradores vascos.

En cuanto a la actividad registral, el mercado vasco mantiene un pulso firme aunque más contenido que en el conjunto del país. Según el informe de coyuntura del Observatorio Vasco de la Vivienda, en Euskadi se registraron 6.735 compraventas en el 1T 2025 y cerca de 13.000 en el primer semestre de 2025. Ya en el arranque de 2026, la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE (recogida por la prensa local vizcaína) contabilizó 1.311 compraventas de vivienda en Bizkaia en enero de 2026 (+11 % interanual) y 1.061 en febrero, con un ajuste del −2,8 % interanual en el acumulado vasco de esos dos primeros meses. En el conjunto de España, las compraventas habían cerrado 2025 con un avance del 11,5 % anual y marcaron 61.417 operaciones en julio de 2026 (−5,1 % interanual, según el INE).

¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en Bilbao desde 2023?

La trayectoria de los últimos tres años y medio muestra un encarecimiento continuado. Entre el 1T 2023 y el 2T 2026, el precio medio de oferta de los pisos en el Área de Bilbao subió casi sin pausa desde los 3.315,4 €/m² hasta tocar un máximo de 4.278,6 €/m², según la serie histórica de CASAFARI Area Insights. En el 3T 2026 el indicador se situó en 4.262,5 €/m², lo que supone una subida acumulada del 28,6 % desde principios de 2023.

Ese dato del tercer trimestre de 2026 deja, no obstante, una novedad estadística: una variación del −0,4 % respecto al 2T 2026, el primer retroceso trimestral de toda la serie desde 2023. Un único trimestre con cuatro décimas menos no permite hablar de cambio de ciclo ni de bajada de precios, pero sí apunta a una posible meseta o a un agotamiento en las pretensiones de los propietarios tras tres ejercicios de alzas intensas. En comparación interanual, el metro cuadrado anunciado sigue siendo un 8,6 % más caro que en el 3T 2025 (cuando marcaba 3.925,8 €/m²).

Trimestre	Precio medio de oferta en venta (€/m²)	Renta media de oferta en alquiler (€/m²/mes)
1T 2023	3.315,4	—
2T 2023	3.293,0	—
3T 2023	3.370,2	—
4T 2023	3.450,9	—
1T 2024	3.538,4	14,7
2T 2024	3.567,0	14,7
3T 2024	3.599,4	14,8
4T 2024	3.686,2	15,5
1T 2025	3.780,6	15,6
2T 2025	3.917,1	15,6
3T 2025	3.925,8	15,7
4T 2025	4.094,2	15,8
1T 2026	4.103,6	15,7
2T 2026	4.278,6	15,8
3T 2026	4.262,5	16,4

Fuente: CASAFARI Area Insights (location id 311792, consulta del 23-10-2026). Precios y rentas de oferta de anuncios indexados de pisos, sin valores atípicos.

Las estadísticas oficiales basadas en escrituras confirman que el mercado vasco crece con fuerza, aunque a un ritmo más templado que otras zonas del país. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, segundo trimestre de 2026 (publicado el 7 de septiembre de 2026), los precios de transacción en el País Vasco aumentaron un 10,0 % interanual en el 2T 2026 (+3,1 % trimestral), frente al 12,2 % de media en España (+3,4 % trimestral). Euskadi fue ese trimestre la segunda comunidad autónoma con menor incremento interanual. Para situar este comportamiento en el mapa general, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

¿Cuánto cuesta alquilar en Bilbao y qué rentabilidad deja?

Para quien busca vivienda en arrendamiento —o para el propietario que sopesa sacar un piso al mercado—, la renta media de oferta en el Área de Bilbao se situó en 16,4 €/m² al mes en el 3T 2026, de acuerdo con CASAFARI Area Insights. En la práctica, un piso de 70 m² sale anunciado en torno a los 1.150 € mensuales.

Si se observa el recorrido completo, las rentas pedidas han crecido de forma más moderada que los precios de compraventa: un 4,5 % interanual frente a los 15,7 €/m² del 3T 2025 y un 11,6 % acumulado desde los 14,7 €/m² registrados en el 1T 2024. Conviene leer esta serie de alquiler en su conjunto y no trimestre a trimestre, ya que la repetición de valores en los dos primeros trimestres de 2024 (14,7 €/m²) y de 2025 (15,6 €/m²) apunta a una escasa entrada de anuncios nuevos en esos periodos concretos más que a una congelación absoluta del mercado.

Cruzando los 16,4 €/m² mensuales de alquiler con los 4.262,5 €/m² de venta en el 3T 2026, la rentabilidad bruta orientativa se sitúa en el 4,6 % anual (cálculo propio a partir de CASAFARI Area Insights: 12 × 16,4 ÷ 4.262,5). Es una referencia bruta calculada sobre precios de oferta: de ahí hay que descontar el IBI, las cuotas de comunidad, el seguro, el mantenimiento, los posibles meses sin inquilino y la tributación en el IRPF. En sentido inverso, quien logra comprar por debajo del precio de anuncio mejora ese porcentaje inicial.

La demanda que sostiene estos alquileres es fundamentalmente funcional y estable: estudiantes y doctorandos de la UPV/EHU y de la Universidad de Deusto, personal sanitario de Basurto y Cruces, y profesionales desplazados a empresas de servicios e ingeniería del entorno metropolitano.

Bilbao, zona tensionada: ¿qué cambia para propietarios e inquilinos?

El cambio normativo de mayor calado para el mercado de arrendamiento bilbaíno llegó en el otoño de 2025. Mediante Orden del Gobierno Vasco de 21 de agosto de 2025 y tras la publicación de la declaración de Bilbao como zona tensionada publicada en el BOE el 30 de octubre de 2025 (resolución BOE-A-2025-21901), todo el término municipal quedó declarado zona de mercado residencial tensionado por un periodo de tres años, hasta el 31 de octubre de 2028.

La aplicación práctica de los topes de renta requería la aprobación del sistema estatal de índices (SERPAVI) para los territorios forales. Dicho paso se completó en la primavera siguiente: con la publicación en el BOE el 20 de abril de 2026 de la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se produjo la entrada en vigor del índice de referencia del alquiler en Bizkaia y los límites de precio pasaron a ser efectivos en Bilbao desde el 21 de abril de 2026.

¿Cómo afecta esto a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual en la villa?

• Pequeños propietarios (regla general): en los nuevos contratos sobre viviendas que ya hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, la renta inicial no puede superar la del contrato anterior una vez aplicada la cláusula de actualización correspondiente, salvo supuestos tasados de rehabilitación o contratos de larga duración previstos en la Ley 12/2023.
• Grandes tenedores: a diferencia de otros municipios vascos que rebajaron el umbral, en Bilbao rige la regla general de la Ley 12/2023, que define como gran tenedor al titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. En sus nuevos contratos, la renta no puede exceder ni la del contrato previo ni el límite máximo que marque el índice estatal de referencia.
• Viviendas sin contrato en los últimos cinco años: al no existir renta previa de referencia, el precio del nuevo alquiler queda igualmente topado por el índice oficial de referencia.
• Prórrogas para el inquilino: los arrendatarios cuyo contrato finalice pueden acogerse a las prórrogas extraordinarias anuales previstas en la ley para zonas tensionadas.

Entre los agentes y propietarios de Bizkaia se debate si esta regulación desplazará parte de la inversión hacia municipios del entorno metropolitano aún no sujetos a topes o hacia la compraventa; por ahora es una hipótesis de mercado cuya evolución habrá que medir en los próximos trimestres. Antes de firmar un contrato, resulta imprescindible consultar el texto oficial del BOE y verificar cada inmueble en la aplicación del Ministerio.

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar vivienda en Bizkaia?

Uno de los atractivos tradicionales para el comprador en Bizkaia frente a otras comunidades autónomas es su fiscalidad foral sobre la compraventa de vivienda usada, regulada por la Norma Foral 1/2011. Según la tarifa del ITP de la Hacienda Foral de Bizkaia vigente en 2026, los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales son los siguientes:

• Tipo general del 4 %: aplicable a la transmisión de viviendas de segunda mano, incluyendo hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente.
• Tipo reducido del 2,5 %: aplicable cuando el inmueble se destine a vivienda habitual y su superficie construida no supere los 120 m² (en viviendas unifamiliares, que la superficie de la parcela no exceda de 300 m²), o bien cuando el comprador sea titular de familia numerosa, siempre que no se haya aplicado este beneficio fiscal con anterioridad.
• Tipo del 7 %: para el resto de bienes inmuebles (locales comerciales, garajes sueltos adicionales u oficinas).

Llevado al ejemplo de un piso en Bilbao de 80 m² construidos sobre el precio medio de oferta del 3T 2026 (unos 341.000 €), la factura del ITP supone 13.640 € al tipo general del 4 %, o bien 8.525 € si el comprador cumple los requisitos del tipo reducido del 2,5 %. Si la compra es de obra nueva directamente al promotor, la operación tributa por IVA al 10 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general en Bizkaia es del 0,5 %. A ello se suman los aranceles de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.

Dado que la Hacienda Foral puede comprobar el valor declarado en la escritura, tanto a compradores como a vendedores les conviene respaldar el precio pactado con datos de mercado objetivos. Para ello, los profesionales utilizan herramientas de valoraciones con Comparables y estudio de mercado, mientras que los particulares pueden partir de una valoración inmobiliaria online de un piso en Bilbao antes de fijar el precio de salida o presentar una oferta en firme.

¿Qué barrios de Bilbao conviene mirar según el presupuesto?

Aunque la media del Área de Bilbao se sitúe en 4.262,5 €/m², la ciudad presenta escalones de precio muy marcados entre el Ensanche y los barrios altos. Sin atribuir cifras cerradas a cada distrito —que conviene consultar de forma específica en Area Insights para cada código postal o barrio—, el mapa residencial de la villa se organiza en varios perfiles claros:

• Abando e Indautxu: el corazón del Ensanche bilbaíno, alrededor de la Gran Vía, Moyúa y la Alhóndiga (Azkuna Zentroa). Concentra los precios más altos de la ciudad, con edificios señoriales, pisos amplios y una demanda local de alto poder adquisitivo que rara vez deja margen a grandes descuentos.
• Deusto y Castaños: al otro lado de la Ría, combinan un perfil familiar muy consolidado con el dinamismo universitario de Deusto y la cercanía al paseo del Campo Volantín. Son zonas muy buscadas tanto para residencia habitual como para inversión en alquiler de habitaciones o pisos para estudiantes.
• Casco Viejo y Bilbao La Vieja: las Siete Calles mantienen un atractivo constante tras décadas de peatonalización y comercio, mientras que Bilbao La Vieja y San Francisco han vivido procesos de rehabilitación de edificios antiguos con precios de entrada más moderados.
• Santutxu, Rekalde y Basurto: barrios densos, con vida comercial propia y bien conectados por metro o autobús, donde buscan su primera vivienda muchas parejas jóvenes que no alcanzan los precios del Ensanche.
• Zorrotzaurre, Garellano y Bolueta: ante la falta de suelo en el centro, aquí se concentra prácticamente toda la obra nueva de Bilbao, desde las torres residenciales junto a la intermodal de Basurto/Garellano hasta la regeneración urbana de la isla de Zorrotzaurre.

Cuando el presupuesto no encaja dentro del término municipal, la red de Metro Bilbao, Euskotren y Bizkaibus permite que la demanda se reparta de forma natural hacia Getxo y Leioa en la Margen Derecha, o hacia Barakaldo y Basauri en el primer anillo metropolitano.

Un factor urbanístico clave en los barrios céntricos es el control municipal sobre el alquiler vacacional. Desde octubre de 2024 rige una moratoria de nuevas licencias y, tras la aprobación inicial del 30 de enero de 2025, el Pleno municipal dio luz verde el 26 de junio de 2026 a la aprobación provisional de la modificación del PGOU sobre alojamientos turísticos (Ayuntamiento de Bilbao). El texto —aún en tramitación a la espera del informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y de su aprobación definitiva— restringe las viviendas y habitaciones de uso turístico (VUT y HUT) a la planta residencial más baja del edificio, con un máximo de una por inmueble y acceso independiente en los ámbitos de mayor concentración: Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga (en enero de 2025 figuraban registradas en el REATE 1.071 viviendas y 291 habitaciones turísticas en la ciudad).

Cómo reproducir estos datos con CASAFARI

Todas las series de precios de oferta y rentas de este análisis proceden directamente de CASAFARI Area Insights para la ubicación Área de Bilbao (location id 311792), un identificador geográfico que el servicio Location Lookup resuelve a partir del nombre del municipio, con series que se actualizan cada semana. Si se desea comparar la capital vizcaína con otras plazas del país, se puede recorrer el resto de nuestra guía de mercados de España.

En el trabajo diario de una agencia inmobiliaria, una gestora o un API en Bizkaia, estas métricas de zona se combinan con Property Sourcing para localizar oferta por barrio —filtrando anuncios activos, bajadas de precio y duplicados entre portales— y con Comparables para seleccionar testigos homogéneos que justifiquen una valoración ante un propietario o un comprador.

Para los equipos técnicos y analistas de datos que prefieran integrar las series en sus propios cuadros de mando, la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés) detallan los parámetros exactos para lanzar la consulta sobre el location id 311792. Cada llamada a la API o al Casafari MCP consume tokens del plan contratado (distintos de los access tokens de autenticación OAuth). Basta con crear una cuenta en platform.casafari.com para obtener las credenciales o consultar directamente la evolución de cada barrio de Bilbao en Area Insights.