Precio de la vivienda en San Sebastián 2026: guía de mercado

Comprar un piso en San Sebastián cuesta 6.910,1 €/m² de precio medio de oferta en el 3T 2026, según los anuncios indexados sin valores atípicos de CASAFARI Area Insights (no precios de escritura). La cifra supone un 1,3 % más que un año antes y un 23,4 % más desde el 1T 2023, pero está un 0,8 % por debajo del máximo del 4T 2025 (6.964,6 €/m²): tras subir un 11,9 % en 2025, el mercado ha entrado en meseta en una ciudad de 189.866 habitantes encajada entre Igeldo, Urgull, Ulia y el Urumea, casi sin suelo libre.

Cuánto cuesta un piso en San Sebastián en 2026

Una familia de Amara que vendió su piso de 85 m² a finales de 2025 para buscar tres dormitorios cerca de Gros se encuentra este otoño con una paradoja muy donostiarra. El precio medio de oferta en el Área de San Sebastián —6.910,1 €/m² en el 3T 2026 según la serie de CASAFARI Area Insights (location id 308156)— apenas se ha movido en doce meses, pero sigue un 23,4 % por encima del que veía cuando empezó a mirar portales en el 1T 2023 (5.598,3 €/m²). Su dificultad ya no es que los precios escapen cada mes; es que apenas salen pisos a la venta en la manzana que busca.

Traducido a presupuesto (cálculo propio sobre el precio medio de oferta municipal, sin distinguir por barrio), un piso de 80 m² ronda hoy los 553.000 € de precio de salida y uno de 100 m² se sitúa en torno a los 691.000 €. Conviene recordar siempre la naturaleza del dato: las series de CASAFARI Area Insights utilizadas en esta guía miden precios de oferta en anuncios publicados, depurados de duplicados y valores extremos, no el precio final firmado en notaría.

La distancia respecto al entorno explica por qué Donostia funciona como un mercado aparte. El expediente con el que el Gobierno Vasco declaró la ciudad zona tensionada en primavera de 2025 situaba la media municipal en torno a 5.370 €/m² en compraventa y 1.037 €/mes en alquiler (con metodología administrativa y datos de cierre previos, según recogió elDiario.es). A escala autonómica, el valor medio de tasación en el País Vasco según Tinsa fue de 2.715 €/m² en el 2T 2026 (+13,3 % interanual). Aunque las tres fuentes miden momentos distintos del proceso —oferta en portales, registros administrativos y tasaciones hipotecarias—, todas colocan la capital guipuzcoana muy por encima de su territorio.

¿Por qué una ciudad de 189.866 habitantes es la más cara de Euskadi?

La primera respuesta está en el mapa físico. Entre el monte Igeldo al oeste, Urgull en el centro, las laderas de Ulia al este y la vega del Urumea, el término municipal apenas dispone de suelo urbanizable nuevo. El padrón oficial fijó la población en 189.866 habitantes a 1 de enero de 2025, apenas 773 más que los 189.093 de 2024 según las cifras oficiales de población del Real Decreto 1117/2025 en el BOE. La presión sobre los precios no procede de una explosión demográfica, sino de un parque residencial rígido donde la obra nueva depende de contados ámbitos de regeneración urbana —Txomin Enea, Riberas de Loiola, Auditz Akular o la futura Playa de Vías de Euskotren—, en buena medida reservados a vivienda protegida impulsada por el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento.

Sobre ese parque limitado confluyen tres capas de demanda solvente:

• Demanda local de reposición: hogares de la propia ciudad que cambian de vivienda dentro de Amara, Gros, Egia o el Antiguo, o familias que se trasladan desde municipios de Donostialdea como Hernani, Lasarte-Oria, Errenteria o Irun, además de compradores de Bilbao y Vitoria-Gasteiz.
• Segunda residencia nacional y transfronteriza: compradores de Madrid, Navarra, La Rioja, Aragón y el País Vasco francés que buscan pisos reformados cerca de La Concha, Ondarreta o la Zurriola.
• Atractivo urbano sostenido: la actividad cultural, gastronómica y universitaria mantiene el interés todo el año y sitúa a Donostia entre las plazas más cotizadas en las demás guías de mercado de España.

Cómo han evolucionado los precios de oferta desde 2023

La serie trimestral de pisos de CASAFARI Area Insights permite dividir los últimos tres años y medio en tres etapas muy claras. Entre el 1T 2023 (5.598,3 €/m²) y el 3T 2024 (6.099,5 €/m²), el mercado avanzó de forma sostenida (+5,2 % entre el 3T 2023, en 5.796,9 €/m², y el 3T 2024). Entre el 3T 2024 y el 3T 2025 se produjo el verdadero salto: el precio medio de oferta pasó de 6.099,5 €/m² a 6.822,4 €/m², un +11,9 % en un solo año que culminó en el máximo de la serie en el 4T 2025, con 6.964,6 €/m².

En 2026 el gráfico dibuja una meseta alta. El 1T 2026 marcó 6.933,6 €/m², el 2T 2026 cedió hasta 6.867,7 €/m² y el 3T 2026 repuntó ligeramente a 6.910,1 €/m² (+87,7 €/m² respecto al 3T 2025, un +1,3 % interanual, y un -0,8 % frente al techo de finales de 2025). No es una corrección, sino una digestión de los niveles alcanzados.

En el segmento de casas y chalets, el precio medio de oferta se situó en 4.517,8 €/m² en el 3T 2026 frente a 4.397,0 €/m² en el 3T 2025 (+2,7 % interanual) y 3.706,6 €/m² en el 1T 2023 (+21,9 % acumulado, +811,2 €/m²). Sin embargo, en una ciudad vertical el número de viviendas unifamiliares en venta es muy reducido: la salida o retirada de unas pocas villas en Igeldo, Ondarreta, Aiete o Ulia mueve la media trimestral varios puntos (en 2025 pasó de 4.326,0 €/m² en el 1T a 4.126,6 €/m² en el 2T, 4.397,0 €/m² en el 3T y 4.200,5 €/m² en el 4T). Conviene leer esta serie únicamente como tendencia de fondo.

Cuando se indexan ambas curvas con base 100 en el 1T 2023, se observa que pisos (+23,4 %) y casas (+21,9 %) han recorrido prácticamente el mismo camino en tres años y medio: los pisos con una progresión limpia hasta finales de 2025 y las casas con el ruido propio de una muestra pequeña.

¿Se ha frenado el mercado? Oferta en meseta, escrituras aún al alza

Para entender qué ocurre hoy en las notarías guipuzcoanas conviene cruzar los precios de oferta con los de cierre. En el 2T 2026, el precio de oferta de los pisos en San Sebastián subía un 2,6 % interanual (6.867,7 €/m² frente a 6.692,2 €/m² en el 2T 2025, según CASAFARI Area Insights). En ese mismo segundo trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda del INE (publicado el 7 de septiembre de 2026 sobre precios de escritura) registró un avance interanual del 10,0 % en el País Vasco y del 12,2 % en el conjunto de España (+7,4 % en obra nueva y +12,9 % en segunda mano a escala nacional).

La divergencia tiene una lectura clara: los propietarios que salen a vender en Donostia ya tocaron techo de expectativas a finales de 2025, mientras que las operaciones que se escrituran en 2026 están cerrando la brecha y consolidando las subidas del año anterior. Puede compararse este desfase con el resto del país en el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

El volumen de actividad confirma que el límite actual es de capacidad de compra, no de falta de interés. En el conjunto de 2025 se registraron 8.508 compraventas de vivienda en Gipuzkoa dentro de las 26.636 de Euskadi (+14,7 % anual, junto a 13.980 en Bizkaia y 4.148 en Álava, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE publicada el 20 de febrero de 2026 y recogida por Orain). Sin embargo, en el 2T 2026 las compraventas en Gipuzkoa bajaron a 2.041 operaciones, un -8,2 % interanual, en un mercado vasco donde la vivienda de segunda mano representa en torno al 83 % de las ventas trimestrales según el informe del COAPI Gipuzkoa sobre el segundo trimestre de 2026. A estos niveles de precio, cada operación requiere más tiempo de negociación.

Barrios de Donostia: dónde se concentra el precio y dónde hay margen

San Sebastián cambia de perfil comprador en cuestión de tres calles. Sin atribuir una cifra única a cada distrito —el valor depende de la altura, el estado del edificio y las vistas—, el mercado se ordena en cuatro grandes anillos:

• Primera línea y Centro (Área Romántica, Parte Vieja, Paseo de La Concha, Ondarreta y Antiguo): concentra el techo del mercado y la mayor parte de la demanda de segunda residencia. En el Antiguo e Igeldo conviven pisos señoriales frente a la bahía con villas unifamiliares muy escasas.
• Gros y Zurriola: barrio dinámico, muy demandado tanto por profesionales locales como por compradores de fuera que buscan proximidad a la playa de la Zurriola y al Kursaal.
• Amara, Aiete, Miramón e Ibaeta: Amara reúne el mayor parque de pisos familiares de los años sesenta a ochenta y es el termómetro del comprador guipuzcoano de vivienda habitual. Aiete, el entorno universitario de Ibaeta y el parque tecnológico de Miramón combinan urbanizaciones recientes con vivienda unifamiliar.
• Egia, Intxaurrondo, Altza y Bidebieta: ofrecen los precios de entrada más accesibles dentro del municipio, apoyados en la mejora de conexiones ferroviarias del Topo (Euskotren) y en proyectos de regeneración cercanos al valle del Urumea.

En el plano urbanístico, la denominada Zona 1 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) agrupa Centro, Gros, Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia e Ibaeta: exactamente las áreas donde se cruzan la demanda residencial local, el comprador de segunda residencia y el cierre total a nuevas licencias turísticas desde enero de 2026. Antes de presentar una oferta o fijar un encargo de venta, conviene consultar la serie trimestral de precios de Area Insights para el Área de San Sebastián y bajar al detalle de calle mediante una valoración con Comparables y estudio de mercado del piso concreto.

Impuestos y reglas: ITP foral, zona tensionada y pisos turísticos

Gipuzkoa cuenta con hacienda propia y Donostia ha estrenado entre 2025 y 2026 el marco regulatorio más estricto de Euskadi en alquiler y uso turístico. Cualquier cálculo de compra o inversión debe partir de tres normas vigentes.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Gipuzkoa

La compra de vivienda usada tributa según los tipos del ITP publicados por la Hacienda Foral de Gipuzkoa, con diferencias sustanciales según el perfil del comprador (en obra nueva se aplica el 10 % de IVA más el 0,5 % de AJD):

Supuesto de compra en Gipuzkoa (2026)	Tipo aplicable	Requisitos principales (Hacienda Foral)	Cuota sobre un piso de 600.000 €
Vivienda habitual (tipo reducido)	2,5 %	Superficie ≤120 m² construidos o ≤96 m² útiles (sin límite para familia numerosa), no ser titular de >25 % de otra vivienda en el municipio, habitarla en 12 meses y durante 3 años	15.000 €
Vivienda general (con hasta 2 garajes y anexos en el mismo edificio)	4,0 %	Compraventa ordinaria de vivienda que no aplique el tipo reducido ni el incrementado	24.000 €
Comprador con más de 5 viviendas	6,0 %	Cuando el adquirente ya sea titular de más de 5 viviendas en un porcentaje superior al 50 % cada una (Norma Foral 1/2025, en vigor desde el 16-5-2025)	36.000 €
Resto de inmuebles (locales, garajes sueltos)	7,0 %	Transmisiones de inmuebles no calificados como vivienda y sus anexos vinculados	42.000 €

Declaración de zona de mercado residencial tensionado

Donostia fue la primera capital vasca declarada zona tensionada mediante Orden de 2 de mayo de 2025 del Consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco (BOPV de 23 de mayo de 2025), con efectos tras la resolución del BOE de 29 de julio de 2025 con la declaración de zona tensionada y una vigencia inicial de tres años, hasta el 30 de julio de 2028. En el municipio, la condición de gran tenedor se fija a partir de 5 o más inmuebles de uso residencial (un umbral distinto al del 6 % de ITP foral). Implica topes al alquiler según el índice de referencia para grandes tenedores y para viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, límite a las rentas de nuevos contratos respecto al contrato anterior y derecho del inquilino a prórrogas extraordinarias de hasta tres años.

Suspensión de nuevas licencias de alojamiento turístico

El 7 de enero de 2026 el Ayuntamiento dio luz verde definitiva a la modificación del PGOU que impide abrir nuevos alojamientos turísticos —hoteles, apartamentos, viviendas de uso turístico (VUT) y habitaciones— en todas las parcelas de la Zona 1 (Centro, Gros, Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia e Ibaeta) y en las parcelas residenciales del resto de la ciudad, según informó Noticias de Gipuzkoa tras la aprobación definitiva del PGOU (la Parte Vieja ya era zona saturada desde 2020). Las licencias previas no se revocan, de modo que para quien invierte hoy en Donostia la vía turística en compras nuevas está cerrada: el análisis pasa por el alquiler residencial regulado o por la compra, reforma y venta.

Qué conviene hacer según se compre, se venda o se asesore

En un mercado que ha dejado de acelerar pero no baja de precio, la ventaja la tiene quien llega a la mesa con datos verificados de la misma manzana:

• Quien compra vivienda habitual: antes de firmar arras conviene verificar en escrituras y catastro si el piso cumple el límite de 120 m² construidos o 96 m² útiles para acogerse al 2,5 % de ITP foral. La meseta de 2026 y el descenso del 8,2 % en las compraventas provinciales del 2T 2026 ofrecen algo más de tiempo para negociar que en 2025.
• Quien se plantea vender: con el precio medio de oferta a un 0,8 % del máximo histórico, salir al mercado guiándose solo por el anuncio más caro del portal suele traducirse en meses sin visitas. El primer paso práctico es valorar un piso en Donostia online y contrastar testigos reales.
• Agentes inmobiliarios de Donostialdea: en barrios con rotación mínima, localizar oferta por barrio con Property Sourcing permite detectar cada captación nueva y defender ante el propietario un precio de salida realista apoyado en las curvas trimestrales de Area Insights.
• Equipos de análisis y desarrolladores: las mismas series de precios y comparables pueden integrarse directamente consultando la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), o bien consultar la misma serie desde un agente de IA con Casafari MCP.

Para explorar los indicadores de Donostia por tipología y trimestre o generar informes de valoración para clientes, basta con crear una cuenta en platform.casafari.com o revisar el detalle de Area Insights.