Precio de la vivienda en Gijón en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en venta en Gijón es de 2.945,2 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de anuncios indexados, no de escrituras), un 8,6 % más que un año antes y un 58,5 % más que en el primer trimestre de 2023. El mercado sigue subiendo pero se ha enfriado desde el pico del +22,4 % interanual del segundo trimestre de 2025, Gijón se mantiene como la gran ciudad más cara de Asturias y el alquiler medio de oferta se sitúa en 12,8 €/m² al mes.

Quien haya pasado el verano de 2025 huyendo del calor interior frente al Muro de San Lorenzo y regrese en octubre de 2026 con la idea de comprar un piso en La Arena se encuentra con dos novedades de calado. La primera es que ese barrio y Cimadevilla acaban de ser declarados zonas de mercado residencial tensionado; la segunda, que el precio de salida que piden los propietarios en la ciudad acumula tres años y medio de subidas ininterrumpidas.

¿Cuánto cuesta un piso en Gijón en 2026?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de un piso en Gijón/Xixón alcanza los 2.945,2 €/m², de acuerdo con la serie histórica de la página de Area Insights (Insights de Zona) de CASAFARI (location id 309477). Conviene tener presente que estas cifras reflejan precios de anuncio depurados de duplicados y valores atípicos, no el importe final que se firma ante notario, que habitualmente se cierra con cierto margen de negociación a la baja.

Llevado a una vivienda tipo, un piso de 80 m² sale hoy al mercado en torno a los 235.600 € si se toma la media municipal. A partir de esa referencia, la dispersión entre distritos es notable: las propiedades junto a la playa de San Lorenzo o en las parroquias residenciales del este superan con holgura ese umbral, mientras que los barrios tradicionales de trabajadores al sur y al oeste permiten comprar con un presupuesto sensiblemente menor.

En el contexto autonómico, Gijón lidera los precios entre las grandes urbes del Principado, por delante de Oviedo. Mientras que el informe de precios de idealista para Asturias situaba la media regional de oferta en 1.892 €/m² en septiembre de 2026 (+12,6 % interanual), el municipio gijonés cotiza más de mil euros por metro cuadrado por encima de ese promedio autonómico.

¿Sigue subiendo el precio de la vivienda en Gijón o ya ha tocado techo?

La serie de CASAFARI Area Insights encadena quince trimestres consecutivos de ascensos en Gijón, pasando de 1.858,7 €/m² en el primer trimestre de 2023 a los actuales 2.945,2 €/m² en el tercer trimestre de 2026 (+58,5 % acumulado). No ha habido ni un solo trimestre de retroceso en tres años y medio.

Sin embargo, la velocidad del encarecimiento ha cambiado de forma clara. La variación interanual del precio de anuncio pasó del +8,1 % en el primer trimestre de 2024 a tocar su máximo en el segundo trimestre de 2025 con un +22,4 % (2.589,7 €/m² frente a 2.116,2 €/m² un año antes). Desde entonces, el ritmo se ha moderado trimestre a trimestre: +18,1 % en el cuarto trimestre de 2025, +15,8 % en el primero de 2026, +9,9 % en el segundo y +8,6 % en el tercero (frente a los 2.713,0 €/m² del tercer trimestre de 2025). Los pisos siguen subiendo, pero a menos de la mitad del ritmo que marcaban hace un año.

Si se contrasta esta evolución con las escrituras reales en la región, el Índice de Precios de Vivienda del INE, segundo trimestre de 2026, registró en el Principado de Asturias un incremento interanual del 15,0 %, la segunda mayor subida autonómica de España tras Ceuta y por encima del +12,2 % de media nacional (+7,4 % en obra nueva y +12,9 % en segunda mano). En el conjunto del país, la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, 2025, ya había cerrado el ejercicio anterior con 714.237 compraventas inscritas (+11,5 % anual), de las cuales el 78,2 % correspondieron a vivienda usada. Que el índice oficial de transacciones en Asturias crezca hoy al 15,0 % mientras la oferta en Gijón modera su avance al 8,6 % indica que los precios cerrados en notaría están alcanzando a unas expectativas de los vendedores que ya habían descontado la subida en 2025. Para comparar este comportamiento con el resto de comunidades, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

¿Qué barrios de Gijón concentran la demanda y el precio?

La geografía urbana de Gijón está encajada entre el mar Cantábrico, el puerto de El Musel, la autovía A-8 y las parroquias rurales protegidas. Esta restricción física limita el suelo disponible para promociones nuevas y desvía el grueso de las búsquedas hacia el parque de segunda mano.

• Cimadevilla y el Muro de San Lorenzo: concentran los precios por metro cuadrado más elevados de la ciudad, impulsados por la demanda de segunda residencia y las vistas al mar.
• Centro y La Arena: muy solicitados tanto por familias gijonesas de reposición como por compradores de fuera de Asturias que buscan vivir a pie de playa con todos los servicios.
• El Llano, El Coto y Pumarín: absorben buena parte de la compraventa de vivienda habitual y del pequeño inversor. Su parque inmobiliario, levantado mayoritariamente entre los años cincuenta y setenta, obliga a menudo a presupuestar derramas de ascensor, fachada o eficiencia energética.
• La Calzada y la zona oeste: ofrecen los precios de entrada más contenidos del casco urbano, en el entorno próximo a la actividad portuaria e industrial de El Musel.
• Somió y Viesques: son la referencia para quien busca viviendas unifamiliares en parcelas ajardinadas o pisos amplios en urbanizaciones recientes con zonas verdes.

Dado que el indicador de 2.945,2 €/m² corresponde al agregado municipal, conviene consultar en la plataforma la serie específica de cada distrito (mediante su propio identificador en Location Lookup) antes de presentar una oferta o fijar un precio de salida.

¿Quién está comprando en Gijón?

El grueso de las operaciones lo protagoniza el comprador asturiano: familias de la propia ciudad que cambian a una vivienda mayor, jóvenes que se apoyan en la fiscalidad autonómica reducida para adquirir su primer piso y hogares que se trasladan desde las cuencas del Nalón y del Caudal atraídos por el empleo de servicios, el hospital de Cabueñes o el Parque Científico Tecnológico.

Junto a la demanda local, ha ganado peso el comprador procedente de Madrid y de otras capitales del interior. La búsqueda de veranos suaves, la consolidación del teletrabajo parcial y la reducción de los tiempos de viaje en tren por la variante de Pajares (en servicio desde finales de 2023) han impulsado tanto la compra de segunda residencia como la adquisición de pisos por parte de padres con hijos en el campus universitario. A ellos se suman los emigrantes asturianos que regresan al jubilarse, un perfil muy activo en Somió, Viesques y el frente marítimo.

Este dinamismo se apoya en la llegada de nuevos residentes más que en el crecimiento vegetativo: según el Censo Anual de Población del INE, el concejo de Gijón contaba con 271.259 habitantes a 1 de enero de 2025 (frente a los 268.561 de un año antes), con un 7,8 % de población de nacionalidad extranjera.

¿Qué rentabilidad da alquilar un piso en Gijón?

En el mercado de arrendamiento, la renta media de oferta de los pisos en Gijón se sitúa en 12,8 €/m² al mes en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights. Esto supone un incremento interanual del 7,6 % respecto a los 11,9 €/m² del tercer trimestre de 2025 y un avance del 16,4 % desde los 11,0 €/m² del primer trimestre de 2024. A estos niveles, un piso de 70 m² sale en anuncio por unos 896 € mensuales.

Cruzando el alquiler de oferta anualizado con el precio medio de venta de 2.945,2 €/m², la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 5,2 % en el tercer trimestre de 2026 (antes de descontar IBI, comunidad, seguros, periodos de vacancia e impuestos). En el IRPF, los arrendadores de vivienda habitual pueden aplicar la reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto (o porcentajes superiores si se cumplen los requisitos de la Ley 12/2023).

Conviene leer la serie de alquiler con cierta cautela estadística: el dato de 12,8 €/m² se repite en el segundo y el tercer trimestre de 2026 (igual que ocurrió con los 11,9 €/m² en la segunda mitad de 2025), lo que refleja una entrada muy escasa de anuncios nuevos en un mercado con poca rotación. La demanda solvente de larga duración está sostenida por personal sanitario, trabajadores del puerto y de la industria y estudiantes universitarios; para afinar la renta esperable calle por calle, los profesionales utilizan las herramientas de valoraciones, Comparables y estudio de mercado.

Impuestos y normas que conviene conocer antes de firmar en Gijón

El marco fiscal y regulatorio asturiano presenta particularidades que afectan directamente al presupuesto de compra y a la explotación en alquiler:

Concepto o supuesto en Asturias (2026)	Tipo aplicable / Regulación	Detalles y referencias oficiales
ITP general (hasta 300.000 €)	8 %	Vivienda de segunda mano (Decreto Legislativo 2/2014).
ITP tramo medio (300.000,01 € – 500.000 €)	9 %	Vivienda de segunda mano.
ITP tramo superior (más de 500.000 €)	10 %	Vivienda de segunda mano.
ITP reducido (menores de 35 y familias numerosas)	4 %	Para vivienda habitual hasta un valor de 150.000 € (3 % en VPO).
Obra nueva (IVA + AJD)	10 % IVA + 1,2 % AJD	AJD reducido al 0,3 % para colectivos bonificados.
Zonas tensionadas de alquiler	La Arena y Cimadevilla	Vigencia de 3 años (BOPA 21/05/2026 y BOE 29/07/2026).

Al liquidar los tipos del ITP en Asturias, debe recordarse que desde enero de 2022 la base imponible es siempre la mayor de dos cifras: el precio pactado en compraventa o el valor de referencia de Catastro, conforme a la Ley 11/2021 y el valor de referencia de Catastro.

En materia de arrendamiento urbano, los barrios de La Arena y Cimadevilla fueron declarados zonas de mercado residencial tensionado por Resolución de 14 de mayo de 2026 del Principado (BOPA de 21 de mayo de 2026) e incluidos en la relación estatal de zonas tensionadas publicada en el BOE el 29 de julio de 2026 por un periodo de tres años. En estos dos ámbitos —y no en el resto del concejo— los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual quedan sujetos a los límites de renta de la Ley 12/2023 (referenciados al contrato anterior o al índice estatal, con reglas específicas para grandes tenedores), por lo que resulta indispensable verificar la delimitación exacta en el plano oficial del BOPA.

Por último, quien contemple el alquiler vacacional debe atenerse al nuevo decreto del Principado sobre viviendas de uso turístico (BOPA, 11 de febrero de 2026), que endurece los requisitos de capacidad y publicidad, fija plazos de adaptación de seis a doce meses y habilita a los ayuntamientos a declarar zonas no aptas, además de la exigencia estatal del número de registro único y la aprobación por tres quintos de la comunidad de propietarios vigente desde abril de 2025. Los compradores extranjeros no residentes solo precisan NIE y cuenta bancaria en España. Antes de firmar arras o contratos, es recomendable contrastar cada caso con un notario o asesor fiscal.

Cómo comprobar el precio real de una vivienda en Gijón con CASAFARI

Para un propietario o comprador particular que quiera contrastar si el precio que piden por un piso en El Llano o en Viesques se ajusta a la realidad de su manzana, la herramienta de valoración inmobiliaria online ofrece una estimación inmediata apoyada en testigos reales.

Los agentes inmobiliarios de Gijón y Oviedo disponen en la plataforma del historial completo de Area Insights por barrio, del análisis de Comparables en la documentación de Comparables y valoración (en inglés) para defender el precio de captación ante el propietario y de Property Sourcing para localizar inmuebles en Gijón cuando buscan producto específico para un cliente trasladado o inversor en un mercado con poca oferta. Asimismo, pueden consultar otras plazas nacionales en la guía de vecindarios de España.

Para los equipos técnicos y analistas de datos que integran estas series en sus propios modelos, la consulta del municipio de Gijón (location id 309477 a través de Location Lookup) está disponible mediante API; el consumo de las llamadas se contabiliza en tokens. Todos los detalles técnicos figuran en la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés), y es posible crear una cuenta en platform.casafari.com para empezar a trabajar directamente con los datos de Asturias.