Moraira (Teulada): precios de la vivienda y guía del mercado

El precio medio de oferta de las casas en la localidad de Moraira fue de 4.517 €/m² en el 3T 2026, según las series de precios de oferta de Area Insights de CASAFARI (id de localización 312518), un 4,0 % más que un año antes y un 25,2 % más que a comienzos de 2023. Se trata de precios de oferta de anuncios indexados, no de precios de escritura. Moraira es un mercado de chalets que, tras tres años de subidas, se estabiliza en una meseta alta (−2,4 % trimestral), en torno a 2,3 veces el valor tasado de la vivienda en la Comunitat Valenciana, 2T 2026 (1.935 €/m²).

¿Cuánto cuesta una casa en Moraira en 2026?

Cuando una pareja de Madrid que lleva años veraneando en Jávea entra en una agencia del paseo del Senillar para preguntar por un chalet en la colina de Benimeit con vistas a la bahía, la conversación suele girar en torno a una cifra. Al abrir CASAFARI Area Insights (consulta del 23 de octubre de 2026 para la localidad de Moraira, id 312518), el agente les muestra que el precio medio de oferta de las casas se situó en 4.517 €/m² en el 3T 2026. Es un 4,0 % más que en el 3T 2025 (4.341,6 €/m²) y un 25,2 % por encima de los 3.606,6 €/m² del 1T 2023.

Moraira es el pueblo de la Costa Blanca que decidió no ser Benidorm, y ese nivel de precios es la consecuencia directa de aquella decisión urbanística. Traducido a presupuestos reales, y como orden de magnitud de análisis de mercado, un chalet independiente de tres o cuatro dormitorios con piscina se mueve habitualmente entre los 600.000 € y los 1.500.000 €, mientras que las propiedades en primera línea de El Portet o Cap Blanc superan con holgura esa barrera.

Conviene recordar a quien compra y a quien vende que estos datos reflejan precios de oferta extraídos de los anuncios indexados por CASAFARI (excluidos valores atípicos), no el importe final firmado ante notario. En un mercado que empieza a mostrar señales de meseta tras tocar techo en primavera, el margen de negociación entre el precio de salida y el de cierre tiende a ampliarse.

Para poner la cifra en perspectiva dentro de la región, el valor tasado medio de la vivienda libre en la Comunitat Valenciana fue de 1.935 €/m² en el 2T 2026 (+15,7 % interanual), según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Aunque se trata de metodologías distintas —tasaciones hipotecarias frente a precios de oferta en portales—, la comparación orientativa muestra que el metro cuadrado en Moraira cotiza a unas 2,3 veces la media autonómica.

¿Dónde está Moraira y qué la diferencia de Teulada?

Para entender este mercado hay que empezar por su geografía administrativa: un solo municipio con dos núcleos bien diferenciados. Teulada es el pueblo histórico situado en el interior, donde se encuentran el ayuntamiento, la vida local de todo el año y el apeadero del tren de la línea Dénia–Benidorm de FGV. Moraira es el antiguo puerto pesquero en la costa, hoy convertido en el centro neurálgico del mercado residencial y vacacional.

Situada en el corazón de la Marina Alta, entre Dénia y Calp, la localidad se conecta por carretera a través de la salida 63 de la autopista AP-7 y la nacional N-332, a unos 100 kilómetros del aeropuerto de Alicante-Elche y a unos 120 kilómetros del de Valencia. Su litoral combina el puerto deportivo del Club Náutico y el castillo en la explanada principal con calas resguardadas como El Portet, playas familiares como L'Ampolla y el saliente natural del Cap d'Or.

La oferta inmobiliaria no se concentra en el casco urbano, sino en las urbanizaciones que trepan por las laderas: El Portet, Benimeit, Pla del Mar, Moravit, Paichi o Cap Blanc. Aquí no hay rascacielos en primera línea porque el planeamiento municipal limitó históricamente las alturas y protegió las colinas de pinar. El resultado es un parque compuesto casi por completo de casas unifamiliares en parcela propia, con muy poco suelo vacante para obra nueva. Según las cifras oficiales de población del INE a 1 de enero de 2025, el municipio de Teulada cuenta con 12.912 habitantes empadronados, de los cuales solo 1.698 residen en el núcleo estricto de Moraira (INE Nomenclátor vía citypopulation.de); la inmensa mayoría vive repartida en estas urbanizaciones.

Una precisión técnica importante para el análisis: las series de precios de CASAFARI de esta guía corresponden exclusivamente a la localidad de Moraira (id 312518). El municipio completo de Teulada (id 305539) no está desglosado como unidad analítica independiente, y algunas partidas de chalets diseminados hacia el interior pueden quedar parcialmente fuera del perímetro estricto de la localidad costera.

¿Cómo han evolucionado los precios desde 2023 y por qué 2026 parece una meseta?

La serie histórica de casas en Moraira dibuja una escalada casi ininterrumpida durante más de tres años: partió de 3.606,6 €/m² en el 1T 2023 y avanzó trimestre tras trimestre hasta alcanzar su máximo en el 2T 2026, con 4.626,2 €/m². El retroceso del 2,4 % registrado en el 3T 2026 (hasta los 4.517 €/m²) no debe leerse como un cambio de ciclo, ya que un solo trimestre no marca tendencia, sino como una estabilización lógica en niveles máximos.

En el segmento de pisos, el precio medio de oferta marcó 4.547,6 €/m² en el 3T 2026, lo que representa un avance del 3,5 % interanual (frente a los 4.395,1 €/m² del 3T 2025) y un acumulado del 48,8 % desde los 3.056,1 €/m² del 1T 2023, tras haber tocado techo en el 1T 2026 con 4.699,5 €/m². Sin embargo, como la oferta plurifamiliar en Moraira es muy reducida, la muestra estadística es pequeña y sufre oscilaciones trimestrales del 5 % al 10 % según qué promociones o áticos entren en cartera (por ejemplo, pasó de 3.729,2 €/m² en el 1T 2024 a 3.524,5 €/m² en el 2T 2024). Por ese motivo, la referencia sólida para tomar decisiones en esta plaza es siempre la serie de casas.

Indicador de mercado	Periodo	Valor	Variación interanual	Fuente
Casas en Moraira (precio de oferta)	3T 2026	4.517 €/m²	+4,0 %	CASAFARI Area Insights (id 312518)
Pisos en Moraira (muestra pequeña)	3T 2026	4.547,6 €/m²	+3,5 %	CASAFARI Area Insights (id 312518)
Valor tasado medio, Comunitat Valenciana	2T 2026	1.935 €/m²	+15,7 %	Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
Índice de Precios de Vivienda (IPV), C. Valenciana	2T 2026	Índice base 2025	+13,0 %	INE

Al cruzar estos ritmos con el Índice de Precios de Vivienda del INE, 2T 2026 —que mide transacciones cerradas y registró una subida interanual del 13,0 % en la Comunitat Valenciana y del 12,2 % en el conjunto del país—, llama la atención que Moraira crezca hoy más despacio (+4,0 % en oferta). Es el comportamiento habitual de los enclaves maduros de segunda residencia: como ya partían de precios muy superiores a la media provincial tras el impulso pospandemia, su recorrido al alza es más moderado que el de las capitales y áreas metropolitanas que ahora recuperan terreno. Conviene consultar el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España para encuadrar este fenómeno en el ciclo nacional.

¿Quién compra en Moraira?

La Marina Alta se encuadra en el mercado provincial más internacional del país. Según los datos del Colegio de Registradores sobre compras de extranjeros en Alicante correspondientes al cierre de 2025, los ciudadanos de otras nacionalidades firmaron el 43,29 % de todas las compraventas registradas en la provincia (23.112 operaciones de un total de 53.385), más del triple que la media española (13,82 %). La provincia de Alicante fue en 2025 la tercera de España por volumen total de transacciones, solo por detrás de Madrid y Barcelona, y la primera en intensidad inmobiliaria, con 25,86 compraventas por cada 1.000 habitantes. En el 1T 2026, la cuota de compradores extranjeros en la provincia subió aún más, hasta alcanzar el 44,65 % de las 12.614 operaciones registradas (Colegio de Registradores vía Alicante Plaza).

En el término municipal de Teulada, esta realidad demográfica lleva décadas consolidada. El 54,5 % de los residentes empadronados tenía nacionalidad extranjera en 2022 (6.514 personas, según el Padrón continuo del INE tabulado en Wikipedia), porcentaje que en el núcleo costero de Moraira supuso 898 extranjeros sobre 1.698 vecinos en 2024. Históricamente, la comunidad británica ha sido el pilar del municipio —con 2.277 ciudadanos registrados en el padrón de 2021, el mayor grupo foráneo según los datos del INE recopilados por Participa Barrios—, acompañada de una fuerte presencia de propietarios neerlandeses, belgas y alemanes.

Hay un dato estadístico que resume mejor que ningún otro la naturaleza de esta demanda: en los primeros resultados del Censo 2021 del INE (a 1 de enero de 2021), Teulada registró una tasa de actividad del 39,2 %, la más baja de todos los municipios españoles analizados junto con Rojales (28,5 %) y Son Servera (37,3 %). Quien compra una casa en Moraira es, en su mayoría, un jubilado europeo que se instala todo el año o una familia de alta capacidad patrimonial que adquiere una segunda residencia pagando al contado o con escaso endeudamiento. El comprador nacional, aunque minoritario en las urbanizaciones de costa, mantiene un peso constante a través de familias de Valencia y Madrid que buscan casa de veraneo, además de la demanda local concentrada en el casco urbano de Teulada.

¿Qué impuestos y normas conviene conocer antes de comprar, vender o alquilar?

La fiscalidad autonómica y la regulación urbanística han experimentado cambios de calado entre 2024 y 2026 que afectan directamente al presupuesto de compra y al uso de las viviendas en Teulada-Moraira:

• Rebaja del ITP en vivienda usada: De acuerdo con la Ley 5/2025 de la Generalitat, el tipo general del ITP en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026 (en vigor desde el 1 de junio de 2026) ha bajado del 10 % al 9 %. Sin embargo, cuando el valor del inmueble supera el umbral de 1.000.000 €, se aplica el tipo del 11 %. La base imponible es siempre el mayor importe entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro. En un chalet de segunda mano de 800.000 €, esta modificación supone pasar de 80.000 € a 72.000 € de impuesto; en cambio, las propiedades por encima del millón mantienen el gravamen superior. La obra nueva tributa por IVA al 10 % más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Regulación estricta del alquiler turístico: Desde el 8 de agosto de 2024 está en vigor el Decreto-ley 9/2024 de viviendas turísticas de la Generalitat Valenciana, dictado tras constatarse que la región había alcanzado las 105.111 viviendas turísticas registradas en julio de 2024 (+160,4 % respecto a las 38.319 de 2015). La norma exige inscripción en el Registre de Turisme con una validez de cinco años (las licencias anteriores a 2024 caducan el 8 de agosto de 2029), informe municipal previo de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento de Teulada, límite máximo de 10 noches por estancia a un mismo cliente y prohibición expresa del alquiler por habitaciones, con sanciones de hasta 600.000 €. Conviene consultar directamente en el área de urbanismo del Ayuntamiento antes de comprar con fines de explotación vacacional, si bien el perfil de comprador dominante en Moraira sigue siendo el de uso propio.
• Fin de la residencia por inversión inmobiliaria: La Ley Orgánica 1/2025, fin de la golden visa inmobiliaria, suprimió desde el 3 de abril de 2025 las autorizaciones de residencia vinculadas a la compra de inmuebles en España. En un mercado con fuerte presencia británica y de otros países extracomunitarios, quienes deseen residir más allá de la regla de 90 días por cada 180 deben tramitar ahora visados de residencia no lucrativa o de teletrabajo internacional.
• Retención del 3 % al vendedor no residente: Al adquirir una casa a un propietario que no tiene residencia fiscal en España —una situación cotidiana en las notarías de la Marina Alta cuando vende un ciudadano británico, suizo o comunitario no residente—, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) del transmitente, además de liquidarse la correspondiente plusvalía municipal.

¿Cómo valorar una casa en Moraira con datos y no con intuición?

Valorar un inmueble en Moraira plantea una dificultad técnica evidente: apenas existen dos chalets iguales. En una misma ladera de Moravit o Benimeit conviven casas construidas en los años setenta y ochenta sobre parcelas de distinta pendiente con villas recién reformadas, y una ligera variación en la orientación al sur o en la vista despejada hacia el Peñón de Ifach altera el valor en cientos de miles de euros. A ello se suma que muchos propietarios extranjeros fijan sus expectativas de precio guiándose por la evolución del mercado en su país de origen o por el precio de salida del vecino.

Para salvar esa distancia entre percepción y realidad, el trabajo profesional se apoya en dos escalas de datos. Primero, Area Insights aporta el marco macro de la localidad (como los 4.517 €/m² del 3T 2026) para demostrar con rigor que el mercado se encuentra en una fase de estabilización. Segundo, las valoraciones con Comparables y estudio de mercado permiten bajar al detalle micro: seleccionar testigos reales en la misma urbanización, comprobar cuántos días llevan publicados y ver qué rebajas de precio han aplicado antes de venderse.

Para los profesionales y compradores que necesitan seguir toda la oferta de la Marina Alta con Property Sourcing, la plataforma agrupa en una sola ficha los anuncios duplicados en distintos portales y agencias, mostrando el historial completo de cada propiedad. Asimismo, quienes comparan distintos destinos de costa en el Mediterráneo pueden contrastar estas métricas en las demás guías de zona de España.

Si su equipo técnico desea integrar estas series temporales directamente en sus propios modelos de análisis o herramientas internas, puede consultar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), donde cada consulta mediante API o Casafari MCP se gestiona de forma transparente por consumo de tokens (con autenticación estándar mediante access tokens). Para empezar a analizar el mercado de Teulada-Moraira hoy mismo desde el navegador, basta con crear una cuenta en platform.casafari.com o explorar todas las funciones en la página de Area Insights.