¿Cómo elabora CASAFARI sus estadísticas del mercado inmobiliario?
Los indicadores de CASAFARI se obtienen mediante el procesamiento y la deduplicación de anuncios publicados en más de 30.000 portales y webs de agencias. A continuación le explicamos el funcionamiento de nuestro grafo de inmuebles y el origen exacto de las cifras.
¿De dónde proceden los datos y cómo se estructuran?
El grafo de inmuebles de CASAFARI transforma anuncios dispersos en registros únicos mediante un proceso articulado en cinco fases.
1. Captura
Recopilamos anuncios de más de 30.000 portales y webs de agencias en el momento en que se publican o sufren modificaciones.
2. Estructuración
Homogeneizamos cada anuncio bajo un esquema único que contempla tipo, operación, precio, superficie, dormitorios, prestaciones, estado, calificación energética y ubicación.
3. Limpieza
Normalizamos los valores, asignamos las propiedades al árbol de localizaciones y a coordenadas precisas, y detectamos los valores atípicos.
4. Deduplicación
Identificamos las publicaciones de un mismo inmueble gestionadas por distintas agencias y portales para unificarlas en una sola entidad.
5. Unificación
Consolidamos toda la información en un registro único por inmueble que conserva el historial completo de precios, cambios de estado y fechas de publicación.
¿Qué variables e indicadores mide Area Insights?
A partir de los precios de oferta, calculamos las siguientes series temporales por ubicación y segmento:
- Precio medio de oferta: el importe global medio exigido por los vendedores o arrendadores.
- Precio medio de oferta por metro cuadrado: la valoración media expresada en €/m².
- Inmuebles en el mercado: el volumen total de viviendas disponibles en el periodo analizado.
- Nuevos en el mercado: el recuento de inmuebles incorporados por primera vez durante dicho periodo.
- Retirados por vendidos o alquilados: los anuncios que han finalizado su publicación tras concretarse la operación.
- Subidas de precio: el número de inmuebles cuyo precio de oferta ha sido revisado al alza.
- Bajadas de precio: el número de inmuebles cuyo precio de oferta ha descendido.
Asimismo, analizamos distribuciones por tramos de precio de oferta (junto con el tiempo medio en el mercado para cada tramo), por número de dormitorios y por tiempo de permanencia. Las cifras pueden filtrarse por tipo de inmueble (pisos o casas), operación (venta o alquiler), dormitorios, superficie, estado, prestaciones, vendedores particulares frente a profesionales, inmuebles de entidades bancarias o subastas.
¿Qué ámbitos geográficos y periodos se pueden consultar?
Las cifras se estructuran mediante el árbol de localizaciones que abarca país, región, provincia o distrito, municipio, y parroquia o barrio. A través de los identificadores de Location Lookup es posible analizar una ubicación concreta, combinar hasta diez zonas o delimitar un radio de entre 50 metros y 50 kilómetros alrededor de un punto geográfico.
En cuanto a la temporalidad, las métricas están disponibles por semanas (de lunes a domingo), meses, trimestres o años completos.
Tratamiento de valores atípicos y deduplicación
De forma predeterminada, la metodología excluye los inmuebles cuyo precio de oferta se sitúa significativamente por encima o por debajo del rango habitual de propiedades comparables. Al contar con una arquitectura de un registro por inmueble, las viviendas promocionadas por múltiples agencias se computan una sola vez.
¿Qué limitaciones deben tenerse en cuenta al analizar los datos?
Para un análisis riguroso de la información, le sugerimos considerar los siguientes aspectos metodológicos:
- Las cifras corresponden a precios de oferta fijados por vendedores y arrendadores en sus anuncios, por lo que no reflejan importes acordados en transacciones finales ni datos de escrituras o registros.
- La cobertura y la profundidad del histórico varían según el país y la región analizados.
- En zonas pequeñas o segmentos muy reducidos, el volumen de inmuebles es menor, lo que puede generar variaciones porcentuales más pronunciadas entre periodos.
- Los datos de los periodos más recientes pueden experimentar ligeros ajustes a medida que se completa el historial de cada inmueble.
- En Estados Unidos, los datos se limitan a inmuebles comerciales y Location Intelligence a través de Claro AI en estados seleccionados, excluyendo cualquier valor de oferta del mercado residencial.
¿Cómo citar las cifras y la metodología de CASAFARI?
Al publicar o difundir estos indicadores, debe incluirse la mención «Fuente: CASAFARI (precios de oferta)» especificando el periodo de referencia. Por ejemplo: «Precio medio de oferta por m² de pisos en venta en Madrid, septiembre de 2026. Fuente: CASAFARI (precios de oferta).» En publicaciones digitales, le rogamos incorporar un enlace a nuestra sala de prensa.
Preguntas sobre la metodología de CASAFARI
Resolvemos las dudas técnicas más habituales sobre la procedencia, el cálculo y el tratamiento de nuestras métricas inmobiliarias.
¿De dónde proceden los datos de CASAFARI?
Los datos proceden del seguimiento continuo de más de 30.000 portales y páginas web de agencias inmobiliarias. Nuestro sistema captura las publicaciones en el momento en que se crean o modifican para reflejar la oferta real del mercado residencial y comercial.
¿Cómo se tratan los anuncios duplicados?
Mediante algoritmos de coincidencia, identificamos cuando varias agencias o portales promocionan una misma propiedad. Agrupamos todas esas publicaciones en un único registro centralizado, garantizando que cada vivienda se recuente una sola vez en las estadísticas.
¿Por qué el precio de oferta puede diferir del precio de venta?
El precio de oferta representa el importe que el propietario solicita públicamente en sus anuncios. El valor final al que se cierra una operación puede variar debido a negociaciones privadas entre las partes, datos que no figuran en las publicaciones comerciales.
¿Cómo se tratan los valores atípicos?
Se aplican filtros automáticos que identifican y excluyen las desviaciones extremas de precio respecto a inmuebles de características y ubicación similares. De este modo se evita que errores tipográficos o importes fuera de mercado distorsionen las medias estadísticas.
¿Qué periodos y lugares pueden cubrir las cifras?
Ofrecemos métricas agregadas por semana (de lunes a domingo), mes, trimestre y año. A nivel geográfico, abarcamos desde países y provincias hasta municipios y barrios mediante identificadores de localización, pudiendo combinar hasta diez zonas o definir radios de 50 metros a 50 kilómetros. Cabe señalar que en Estados Unidos la cobertura se restringe a estados seleccionados únicamente para el ámbito comercial y Location Intelligence mediante Claro AI.
¿Pueden cambiar las cifras después de publicarse?
Sí, las cifras de los periodos más recientes pueden registrar leves variaciones retrospectivas. Esto ocurre a medida que nuestros sistemas completan la trazabilidad histórica de los anuncios y consolidan la fecha exacta de retirada o cambio de estado de cada inmueble.
¿Desea consultar datos o ampliar información técnica?
Si precisa estadísticas a medida para su medio de comunicación o desea profundizar en las especificaciones de nuestro grafo de inmuebles, estamos a su completa disposición.