Vivienda en Córdoba: precios, barrios y claves para comprar en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en venta en el área metropolitana de Córdoba alcanzó los 2.055,4 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (id de localización 307276), un 12,0 % más que un año antes y un 37,4 % más que a principios de 2023. Son precios de anuncios indexados, no de escrituras de compraventa, y la delimitación incluye municipios del cinturón además de la capital; tras tres años de fuertes subidas, el ritmo trimestral se ha frenado hasta el +0,2 %.

Una pareja cordobesa de poco más de treinta años que a comienzos de 2023 buscaba su primera vivienda en Ciudad Jardín encontraba pisos de 90 m² anunciados en torno a los 135.000 €. Quien hace esa misma búsqueda en el otoño de 2026 ve que una vivienda equivalente al precio medio del área metropolitana ronda los 185.000 € de salida. Ese salto de cincuenta mil euros en apenas catorce trimestres resume la transformación de una plaza que durante años permaneció al margen de las tensiones de las grandes capitales andaluzas y que hoy exige hacer cuentas muy precisas con los impuestos, las reformas y la financiación.

¿Cuánto cuesta un piso en Córdoba en 2026?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en el área metropolitana de Córdoba se situó en 2.055,4 €/m², frente a los 1.835,1 €/m² del mismo trimestre de 2025 (+220,3 €/m², un +12,0 % interanual) y los 1.495,7 €/m² del primer trimestre de 2023 (+559,7 €/m², un +37,4 % acumulado), de acuerdo con la serie histórica de Area Insights para el análisis de precios por zona.

Conviene leer la cifra con dos matices metodológicos. En primer lugar, la localización 307276 de CASAFARI corresponde al área metropolitana de Córdoba (categoría de región), que agrupa la capital y los municipios de su cinturón urbano, donde el suelo suele ser más asequible que en los barrios centrales de la ciudad; además, refleja lo que piden los vendedores en los portales inmobiliarios una vez depurados los anuncios duplicados y los valores atípicos, mientras que los precios finalmente firmados ante notario suelen cerrarse con descuento sobre la oferta.

Traducido a un presupuesto doméstico, un piso estándar de 90 m² valorado al promedio metropolitano pasó de unos 134.600 € de precio de salida en el primer trimestre de 2023 a unos 185.000 € en el tercer trimestre de 2026. Ese encarecimiento se apoya en una base demográfica estable —el municipio de Córdoba contaba con 323.262 habitantes y la provincia con 772.153 según las cifras oficiales de población del INE a 1 de enero de 2025— y en una conectividad ferroviaria de alta velocidad que sitúa Madrid a una hora y cuarenta y cinco minutos y Sevilla a cuarenta y cinco minutos, lo que atrae a profesionales con esquemas de trabajo híbrido y a compradores de segunda residencia de ambas capitales.

¿Sube Córdoba más que Andalucía y que el resto de España?

La serie del área metropolitana de Córdoba muestra una aceleración clara entre 2024 y principios de 2026, seguida de un enfriamiento en el margen. Según CASAFARI Area Insights (id 307276), la variación interanual del precio de oferta de los pisos pasó del +6,3 % en el primer trimestre de 2024 a tocar techo en el +14,9 % en el primer trimestre de 2026 (2.002,2 €/m² frente a 1.743,3 €/m² un año antes) y el +14,7 % en el segundo trimestre de 2026 (2.051,4 €/m² frente a 1.787,8 €/m²), para moderarse al +12,0 % en el tercer trimestre de 2026.

El dato más revelador para quien negocia hoy no es el interanual, sino el trimestral: tras el salto del +5,9 % registrado entre el cuarto trimestre de 2025 (1.890,7 €/m²) y el primero de 2026 (2.002,2 €/m²), el avance entre el segundo y el tercer trimestre de 2026 fue de apenas un +0,2 %. Más que un cambio de ciclo a la baja, la curva describe una meseta en el nuevo escalón de los 2.050 €/m².

Cuando se contrasta la oferta con las compraventas efectivamente escrituradas, se observa que Córdoba camina al mismo paso que su entorno autonómico y nacional. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE del segundo trimestre de 2026, basado en transacciones, la vivienda subió un 11,9 % interanual en Andalucía (+2,6 % trimestral) y un 12,2 % en el conjunto de España (+3,4 % trimestral). Tanto en Andalucía (+12,5 % en segunda mano frente a +9,0 % en obra nueva) como en España (+12,9 % frente a +7,4 %), la vivienda usada tira del índice con más fuerza que la nueva, un comportamiento coherente con una plaza como Córdoba donde la promoción de obra nueva es escasa y el grueso de la demanda recae sobre el parque existente. Para situar estas cifras en el mapa peninsular puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

En términos de actividad, el mercado provincial vivió picos notables antes de estabilizarse: en febrero de 2025 se inscribieron 868 compraventas en la provincia (628 de vivienda usada y 240 de obra nueva), un 30 % más que un año antes y el mayor registro mensual en diez años según la estadística del INE recogida en la crónica sobre el récord de compraventas de febrero de 2025 en la provincia. Al mismo tiempo, la subida de precios en la ciudad está desplazando parte de las operaciones hacia la corona metropolitana: en 2025 la capital concentró el 51,52 % de las compraventas provinciales y vio subir su precio registral un 6,6 % frente al 1,1 % de media provincial, perdiendo cuota frente a los municipios del entorno según el Anuario 2025 del Colegio de Registradores sobre Córdoba.

¿Qué barrios de Córdoba encajan con cada presupuesto y cada uso?

La serie agregada del área metropolitana no desglosa precios por distrito, pero la estructura urbana de Córdoba divide con claridad qué tipo de comprador y qué uso encajan en cada zona.

• Casco histórico y distrito Centro (Judería, San Basilio, Santa Marina, San Agustín): concentra las casas-patio tradicionales y los pisos en fincas históricas rehabilitadas. Es el terreno preferido por compradores procedentes de Madrid y Sevilla que buscan segunda residencia o base para teletrabajar, así como por inversores patrimonialistas. Todo el distrito Centro está sujeto desde abril de 2025 a la moratoria municipal de nuevas licencias de viviendas de uso turístico.
• Ciudad Jardín, Poniente, Zoco, Arroyo del Moro y El Tablero: barrios consolidados de vivienda familiar levantados entre los años setenta y los dos mil, junto con desarrollos residenciales más recientes con garaje, piscina y zonas comunes en el eje oeste y noroeste. Ciudad Jardín y Poniente mantienen una demanda constante de alquiler residencial ligada a los estudiantes universitarios y al personal del complejo hospitalario Reina Sofía.
• Levante, Fátima y el entorno de Rabanales: sectores de primera residencia para familias locales que buscan pisos de tres o cuatro dormitorios a precios más contenidos que en el eje de Poniente, con buena salida hacia el campus universitario de Rabanales.
• Distrito Sur (Campo de la Verdad, Sector Sur): ofrece los precios de entrada más accesibles de la capital al otro lado del Guadalquivir y atrajo durante los últimos años inversión por su cercanía a pie a la Mezquita-Catedral, razón por la cual ha quedado incluido junto con el Centro en la suspensión de nuevas licencias turísticas.

Dado que el promedio de 2.055,4 €/m² de CASAFARI engloba también los municipios del área metropolitana, quien vaya a presentar una oferta o a captar un inmueble en una calle concreta de la capital necesita bajar al nivel de microrzona mediante el uso de Comparables y estudio de mercado para fijar el precio de un piso concreto, o bien filtrar el inventario activo y retirado a través de la herramienta de búsqueda de propiedades con Property Sourcing.

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar en Córdoba?

La fiscalidad de la compraventa en Córdoba se rige por la normativa autonómica andaluza (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos) y varía de forma sustancial según se trate de vivienda usada o de obra nueva y según el perfil del comprador, de acuerdo con los tipos de ITP y AJD en Andalucía vigentes en 2026.

Modalidad y perfil del comprador en Andalucía (2026)	Impuesto principal	Tipo aplicable	Límite de valor del inmueble (vivienda habitual)
Vivienda usada — régimen general	ITP	7,0 %	Sin límite
Vivienda usada — vivienda habitual general	ITP	6,0 %	Hasta 150.000 €
Vivienda usada — menores de 35 años	ITP	3,5 %	Hasta 150.000 €
Vivienda usada — familia numerosa o discapacidad	ITP	3,5 %	Hasta 250.000 €
Obra nueva — régimen general	IVA + AJD	10,0 % IVA + 1,2 % AJD	Sin límite
Obra nueva — menores de 35 años	IVA + AJD	10,0 % IVA + 0,3 % AJD	Hasta 150.000 €
Obra nueva — familia numerosa o discapacidad	IVA + AJD	10,0 % IVA + 0,1 % AJD	Hasta 250.000 €

En las transmisiones de segunda mano, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el mayor de dos importes: el precio fijado en la escritura o el valor de referencia catastral asignado por la Dirección General del Catastro. Aplicado al piso tipo de 90 m² en el área metropolitana de Córdoba (unos 185.000 € de oferta en el tercer trimestre de 2026), la compra tributa al tipo general del 7 %, lo que supone unos 12.950 € de ITP. En cambio, una compradora de 32 años que adquiera su vivienda habitual por 140.000 € se acoge al tipo reducido del 3,5 % y abona 4.900 €.

El impuesto se autoliquida mediante el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía en los treinta días hábiles siguientes a la firma. A la factura fiscal el comprador debe sumar los aranceles de notaría y Registro de la Propiedad, los honorarios de gestoría y, a partir de la compra, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) girado por el Ayuntamiento de Córdoba; corresponden al vendedor la plusvalía municipal (IIVTNU) y la eventual ganancia patrimonial en el IRPF.

¿Se puede abrir un piso turístico en Córdoba? La moratoria de Centro y Sur

La respuesta corta en 2026 es que no se pueden dar de alta nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en los dos distritos con mayor presión de visitantes. Según el estudio municipal sobre viviendas turísticas en Córdoba elaborado entre finales de 2024 y marzo de 2025, la capital suma unas 3.011 VUT sobre un parque aproximado de 150.000 viviendas: apenas un 1,9 % del total municipal, pero con una concentración que alcanza alrededor del 8 % del parque residencial en el distrito Centro (y cerca del 40 % en las calles inmediatas a la Mezquita-Catedral) y el 1,65 % en el distrito Sur.

Para frenar esa saturación mientras se redacta la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) —que prevé fijar un tope máximo del 5 % de VUT por barrio—, el Consejo Rector de la Gerencia Municipal de Urbanismo aprobó el 25 de marzo de 2025 una suspensión de tres años para toda nueva licencia, autorización o declaración responsable de VUT en los distritos Centro y Sur. La medida entró en vigor con la publicación de la moratoria de VUT en el BOP el 2 de abril de 2025 y no afecta a los apartamentos turísticos configurados en edificios completos dedicados en exclusiva a ese uso.

A la restricción urbanística municipal se suma la depuración del censo autonómico bajo el Decreto 31/2024: entre principios de 2024 y agosto de 2025 se tramitaron 569 bajas de viviendas turísticas por la Junta de Andalucía en Córdoba capital (679 en toda la provincia). Quien valore comprar un inmueble con fines turísticos fuera de los distritos Centro y Sur debe verificar previamente que el barrio no supere el umbral del 5 % ni se vea afectado por una eventual ampliación de la moratoria, confirmar los requisitos de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y revisar los estatutos de la finca.

¿Compensa comprar para alquilar en Córdoba?

Con el cierre de nuevas altas turísticas en el eje histórico, el cálculo del pequeño inversor en Córdoba vuelve a apoyarse en el arrendamiento residencial tradicional. En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en alquiler en el área metropolitana de Córdoba se situó en 10,6 €/m² al mes según CASAFARI Area Insights (id 307276), frente a los 10,5 €/m² al mes del tercer trimestre de 2025 (+1,0 % interanual). Cruzando ese alquiler de salida con el precio medio de venta del mismo trimestre (2.055,4 €/m²), la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 6,2 % anual, si bien en el primer trimestre de 2026 llegó a marcar un 8,7 % (con 14,6 €/m² al mes sobre 2.002,2 €/m²).

Es imprescindible tomar ese rango del 6,2 % al 8,7 % como una referencia meramente orientativa y no como una tendencia consolidada: la serie de alquiler del área metropolitana de Córdoba en Area Insights presenta fuertes oscilaciones de muestra (pasó de 8,5 €/m² a 10,5 €/m² en el cuarto trimestre de 2024, subió hasta 14,6 €/m² en el primer trimestre de 2026 y regresó a 10,6 €/m² en el tercero) y refleja rentas pedidas en los anuncios, antes de gastos de comunidad, IBI, seguros y periodos de vacancia.

El fundamento real del alquiler en la ciudad es la demanda solvente de larga duración y de temporada académica o sanitaria. La Universidad de Córdoba (tanto en las facultades integradas en la trama urbana como en el campus de Rabanales) y la plantilla del Hospital Universitario Reina Sofía sostienen una rotación continua de inquilinos en barrios como Ciudad Jardín, Poniente, Zoco o Levante, dentro del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Antes de presentar una oferta de compra, resulta aconsejable comprobar la renta real de cierre calle por calle con los testigos de alquiler de la zona y realizar una valoración inmobiliaria online del inmueble concreto.

¿Qué puede cambiar en 2027? Riesgos para quien compra ahora

Tomar decisiones en un mercado que acumula un +37,4 % en los anuncios desde 2023 obliga a ponderar cinco factores de riesgo de cara a 2027:

1. Pérdida de impulso en los precios: el crecimiento intertrimestral del +0,2 % en el tercer trimestre de 2026 en el área metropolitana (CASAFARI Area Insights, id 307276) indica que el fuerte tirón de 2025 y del primer trimestre de 2026 (+5,9 % en un solo trimestre) ha dado paso a una fase lateral; proyectar hacia delante subidas del 12 % anual carece de base estadística.
2. Brecha de asequibilidad local: con los precios de compraventa en Andalucía avanzando al 11,9 % interanual en el segundo trimestre de 2026 según el INE, los salarios locales tienen cada vez más difícil absorber los precios de la capital, lo que explica la pérdida de cuota de Córdoba ciudad (51,52 % de las ventas provinciales en 2025 según el Colegio de Registradores) en favor de los municipios de la periferia.
3. Climatología y rehabilitación energética: en una ciudad que supera con frecuencia los 40 °C en los meses de verano, los pisos de los años sesenta, setenta y ochenta sin aislamiento térmico ni carpinterías renovadas implican un elevado gasto eléctrico y una penalización comercial creciente; conviene revisar la orientación, el estado de la cubierta y el certificado de eficiencia energética antes de ofertar.
4. Riesgo regulatorio sobre el uso turístico: la moratoria de tres años vigente desde el 2 de abril de 2025 en Centro y Sur y la reforma del PGOU con el límite del 5 % de VUT por zona pueden verse acompañadas de controles adicionales sobre el parque ya registrado.
5. Sesgo geográfico del dato metropolitano: al incluir localidades del cinturón, el promedio de 2.055,4 €/m² de la región 307276 puede quedar por debajo del precio de salida real de los barrios más demandados del centro y del oeste de la capital.

Cómo consultar y actualizar estos datos de Córdoba

Todas las cifras de oferta de esta guía proceden de CASAFARI Area Insights para la localización 307276 (Córdoba Área Metropolitana, tipo región), combinadas con las series de transacciones del INE, la estadística del Colegio de Registradores, los datos de viviendas turísticas del Ayuntamiento de Córdoba y de la Junta de Andalucía, y la normativa tributaria de la Agencia Tributaria de Andalucía.

Los agentes inmobiliarios, tasadores y gestores de patrimonio que operan en la plaza utilizan Area Insights para seguir la serie trimestral de precios de oferta y apoyan sus informes de captación en Comparables y estudio de mercado para seleccionar testigos homogéneos en el mismo barrio.

Para los equipos técnicos y analistas de datos que deseen integrar estas series en sus propios modelos, los endpoints están detallados en la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y en la documentación de Comparables y valoración (en inglés). El acceso a la API y a Casafari MCP se gestiona de forma directa al crear una cuenta en platform.casafari.com, donde el consumo de llamadas se contabiliza en tokens.

Datos consultados el 23 de octubre de 2026. Para comparar la evolución de Córdoba con el conjunto del país y con la costa andaluza, pueden consultarse la guía de España y la guía de Málaga.