Precio de la vivienda en Dénia: guía de mercado 2026

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta en Dénia es de 3.418,7 €/m² en pisos y 3.428,5 €/m² en casas, según los anuncios indexados por CASAFARI Area Insights (sin valores atípicos; son precios de oferta, no de compraventa). Los pisos acumulan una subida del 47,2 % desde el T1 2023 (+4,9 % interanual) y las casas un 27,0 % (+8,0 % interanual) en la capital de la Marina Alta (47.261 habitantes, Padrón municipal del INE a 1 de enero de 2025), situada en la provincia con mayor cuota de compradores extranjeros de España (43,29 % en 2025, Colegio de Registradores).

Quien buscaba en 2023 una segunda residencia en Dénia solía encontrarse con una regla sencilla: el metro cuadrado de un chalet en el Montgó o en Les Rotes era claramente más caro que el de un apartamento junto a la playa. Una familia de Valencia que aquel invierno descartó una casa unifamiliar por presupuesto y pospuso la compra descubre hoy, al retomar la búsqueda en Les Marines, que la distancia entre ambas tipologías prácticamente ha desaparecido. Los 377,1 €/m² que separaban las casas de los pisos a comienzos de 2023 se han reducido a 9,8 €/m² en el tercer trimestre de 2026.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Dénia en 2026?

Los datos de CASAFARI Area Insights para el municipio de Dénia (identificador de localización 305474) sitúan el precio medio de oferta en el T3 2026 en 3.418,7 €/m² para los pisos y en 3.428,5 €/m² para las casas. Conviene recordar qué mide esta cifra: se trata del precio que piden los propietarios y las agencias en los anuncios activos del mercado (depurados los duplicados y los valores extremos), que suele situarse por encima del importe que finalmente se firma ante notario.

Llevado a importes totales de forma puramente aritmética y orientativa, ese promedio equivale a unos 308.000 € de precio de salida para un piso de 90 m² y a cerca de 617.000 € para una vivienda unifamiliar de 180 m². En la práctica, la dispersión por subzonas es amplia: primera línea de playa, vistas al mar o una parcela llana con sol de invierno cambian por completo la cifra.

La referencia administrativa más cercana es el valor tasado de Dénia según el Ministerio de Vivienda (La Marina Plaza), que alcanzó los 2.676 €/m² en el cuarto trimestre de 2025, un 14,2 % más que un año antes. Que los precios de oferta de CASAFARI se sitúen entre un 25 % y un 30 % por encima del valor de tasación medio municipal no responde necesariamente a una sobrevaloración de cada inmueble, sino a la diferente composición de ambas muestras: las tasaciones hipotecarias incluyen mucha vivienda habitual del casco urbano, mientras que el escaparate de anuncios concentra buena parte del producto de primera línea y de las villas orientadas a comprador internacional, donde se opera con mayor frecuencia sin financiación bancaria. Es posible consultar la serie completa en la página de los precios por zona y tipología de Area Insights.

¿Cómo han evolucionado los precios desde 2023?

La trayectoria de los últimos tres años y medio muestra dos velocidades distintas según el tipo de inmueble, siempre sobre precios de oferta de CASAFARI Area Insights:

Tipología	T1 2023 (€/m²)	T3 2025 (€/m²)	T3 2026 (€/m²)	Variación interanual	Variación desde T1 2023
Pisos	2.322,2	3.258,3	3.418,7	+4,9 % (+160,4 €/m²)	+47,2 % (+1.096,5 €/m²)
Casas	2.699,3	3.174,3	3.428,5	+8,0 % (+254,2 €/m²)	+27,0 % (+729,2 €/m²)

En el segmento de pisos, el grueso del encarecimiento se produjo entre 2023 y mediados de 2025, con avances interanuales de dos dígitos. La serie solo registra un trimestre de retroceso: el T4 2025, cuando el precio medio pedido bajó un 2,9 % hasta los 3.163,1 €/m², bache que se recuperó en el trimestre siguiente (3.284,2 €/m² en el T1 2026). En el T3 2026 el ritmo se ha moderado al 4,9 % interanual.

Las casas han seguido el camino inverso en el último año. Tras una subida más contenida al inicio del ciclo, encadenan trimestres al alza sin ningún retroceso desde comienzos de 2025 y aceleran hasta el 8,0 % interanual en el T3 2026, pasando de 3.174,3 €/m² en el T3 2025 a 3.428,5 €/m² un año después.

El número de operaciones confirma que el mercado es hoy más selectivo que en el pico pospandemia: según las estadísticas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana recogidas por La Marina Plaza, en Dénia se cerraron 1.772 compraventas en 2024, frente a las 1.731 de 2023 y las 2.156 de 2022. Se vende menos volumen que hace tres años, pero a precios de salida sensiblemente superiores. Para el propietario que sale hoy a vender un piso, la lectura es clara: el margen para fijar el precio por encima de los testigos recientes se ha estrechado.

¿Por qué los pisos ya cuestan lo mismo que las casas?

En el primer trimestre de 2023, las casas en oferta en Dénia costaban 2.699,3 €/m² frente a los 2.322,2 €/m² de los pisos: una prima de 377,1 €/m² a favor de la vivienda unifamiliar. En el tercer trimestre de 2026, esa diferencia es de apenas 9,8 €/m² (3.428,5 €/m² frente a 3.418,7 €/m², según CASAFARI Area Insights).

Detrás de esta convergencia hay razones de producto y de geografía. El apartamento de dos o tres dormitorios con terraza y urbanización en Les Marines, en Les Deveses o en el entorno del puerto y La Marineta Cassiana es el activo por el que compiten a la vez las familias de Valencia y Madrid y los compradores europeos que buscan una vivienda fácil de mantener y cerrar durante meses. Al mismo tiempo, el suelo disponible para levantar obra nueva junto al mar está limitado por el parque natural del Montgó, la zona húmeda del marjal y el deslinde de la franja litoral.

En las casas ocurre un efecto estadístico inverso: la media municipal agrupa villas renovadas con vistas al mar en Les Rotes junto con chalets de los años setenta y ochenta en parcelas amplias del interior o de las laderas medias, cuya mayor superficie construida diluye el precio por metro cuadrado. Por eso el promedio municipal ya no basta para defender un precio; antes de comprar o de encargar la venta, resulta imprescindible valorar un piso o chalet en Dénia con Comparables seleccionando inmuebles del mismo tramo de costa o de la misma urbanización.

¿Qué zonas de Dénia conviene conocer antes de comprar?

Situada en el extremo norte de la provincia de Alicante, a unos 100 kilómetros tanto del aeropuerto de València como del de Alicante-Elche y a unas cuatro horas por carretera desde Madrid, Dénia combina la estructura de una capital comarcal activa todo el año con varios micro-mercados muy diferenciados.

• Les Marines y Les Deveses: el corredor norte de playas de arena concentra el grueso de las urbanizaciones de apartamentos y adosados de segunda residencia. Es la zona con mayor rotación, pero conviene revisar en cada finca el deslinde marítimo-terrestre, el historial de temporales y los gastos de comunidad.
• Les Rotes: al sur del casco urbano, la costa se vuelve rocosa y de calas protegidas. Aquí predominan los chalets independientes y las villas en parcela, con poca oferta en venta y los precios totales más altos del municipio.
• Puerto, centro histórico y el Saladar: el barrio de Baix la Mar, el eje de Marqués de Campo y el ensanche del Saladar reúnen tanto la demanda local de primera vivienda como a quienes buscan vivir a pie de todos los servicios. Desde el puerto operan los ferris de Baleària hacia las Pitiüsas y Mallorca, un vínculo directo con el comprador que también consulta la guía de mercado de Ibiza.
• El Montgó, La Pedrera, Marquesa y La Sella: las laderas del macizo y el entorno del campo de golf ofrecen parcelas soleadas y tranquilidad a pocos minutos en coche del centro, muy buscadas por residentes extranjeros y profesionales que teletrabajan.

Esta guía no desglosa series de precios por barrio, pero los profesionales que necesiten bajar al detalle de cada polígono pueden localizar inmuebles en venta en Dénia con Property Sourcing y cruzar la oferta activa calle a calle.

¿Quién compra en Dénia y qué busca?

El mercado denier se apoya en tres patas: el comprador internacional, la segunda residencia nacional y una base creciente de residentes permanentes. A escala provincial, los datos del Colegio de Registradores sobre compras de extranjeros en Alicante sitúan la cuota foránea en el 43,29 % de todas las compraventas inscritas en 2025 (23.112 de 53.385 operaciones), la proporción más alta de España y más del triple de la media nacional (13,82 % en 2025). En el primer trimestre de 2026 esa cuota provincial subió al 44,65 %.

En el comprador nacional siguen mandando las familias del área metropolitana de Valencia y de Madrid, fieles a Les Marines y Les Rotes. Junto a ellas ha ganado peso el residente de todo el año: el padrón de Dénia alcanzó los 47.261 habitantes el 1 de enero de 2025, frente a los 42.827 de 2020 (+10,4 % en cinco años, según el INE), impulsado por jubilados europeos y profesionales en remoto. En el lado inversor predomina el pequeño ahorrador particular, sin apenas presencia de grandes fondos institucionales, lo que hace que la demanda sea sensible tanto a los ciclos económicos del norte de Europa como al tipo de cambio de divisas fuera del euro.

¿Sube Dénia más o menos que la Comunitat Valenciana?

Si se observa el Índice de Precios de Vivienda del INE, segundo trimestre de 2026, la Comunitat Valenciana registró un incremento interanual del 13,0 %, por encima del 12,2 % de la media española. Frente a ese dato, la variación interanual de los precios de oferta en Dénia en el T3 2026 (+4,9 % en pisos y +8,0 % en casas, según CASAFARI Area Insights) parece más moderada.

La comparación exige una salvedad metodológica importante: el IPV del INE mide precios de compraventa escriturados a nivel autonómico y ajustados por calidad en el segundo trimestre de 2026, mientras que Area Insights recoge precios de oferta en anuncios del municipio en el tercer trimestre. No son magnitudes intercambiables. Lo que refleja la serie de Dénia es una cuestión de calendario: la costa de la Marina Alta descontó la subida en los anuncios durante 2023 y 2024, y ahora los precios pedidos crecen de forma más pausada mientras las tasaciones y las escrituras recogen aquel impulso previo. Para situar estas cifras en el marco general del país, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

Impuestos y normas que cambian la cuenta: ITP, vivienda turística y zona tensionada

En 2026 confluyen en Dénia varios cambios fiscales y regulatorios que afectan directamente al presupuesto del comprador y a la cuenta de explotación del propietario:

• ITP al 9 % en vivienda usada: desde el 1 de junio de 2026, la Ley 5/2025 de la Generalitat rebaja el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la Comunitat Valenciana del 10 % al 9 %; para inmuebles de más de 1.000.000 € se aplica un tipo del 11 %. La fecha determinante es la del otorgamiento de la escritura pública. Existen tipos reducidos del 8 % para menores de 35 años en primera vivienda habitual (hasta 180.000 €) y del 3 % o 4 % para familias numerosas y personas con discapacidad sujetos a límites de renta. La obra nueva tributa al 10 % de IVA más el 1,4 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La base imponible del ITP es el mayor valor entre el precio pagado y el valor de referencia de Catastro; conviene consultar los tipos del ITP en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026 y confirmar siempre la liquidación con la Agència Tributària Valenciana (ATV).
• Vivienda de uso turístico: el Decreto-ley 9/2024 del Consell sobre viviendas turísticas, en vigor desde el 8 de agosto de 2024, exige informe municipal de compatibilidad urbanística favorable, referencia catastral individualizada e inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, que pasa a tener una validez de cinco años renovables. Además, prohíbe el alquiler turístico por habitaciones y excluye de esta figura los arrendamientos de más de diez días continuados a un mismo inquilino.
• Zona de mercado residencial tensionado: el Pleno municipal aprobó en septiembre de 2024 instar a la Generalitat a declarar Dénia zona tensionada al amparo de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y reiteró la moción del Ayuntamiento de Dénia sobre la zona tensionada en septiembre de 2025 sin obtener respuesta. El Consell se ha mostrado contrario a aplicar esta figura en la comunidad autónoma, por lo que a octubre de 2026 no existe declaración ni topes de renta en vigor.
• Compradores no residentes: todo adquirente extranjero necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE) antes de firmar en notaría y queda sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Cómo reproducir estas cifras y seguir el mercado de Dénia

En una plaza donde los pisos ya piden el mismo precio por metro cuadrado que las casas y donde la oferta supera en más de un 25 % el valor medio de tasación, trabajar con medias provinciales lleva a error. Los propietarios particulares que quieran una primera referencia antes de poner su casa en el mercado pueden solicitar una valoración online orientativa de su vivienda o consultar el resto de plazas costeras en las demás guías de mercado de España.

Para los equipos de análisis, proptechs y agencias que integran datos en sus propios sistemas, todas las series de esta guía pueden consultarse de forma programática con el identificador de localización 305474 a través de la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y de la documentación de Comparables y valoración (en inglés). El consumo tanto de la API como de Casafari MCP se contabiliza en tokens dentro de cada plan; basta con crear una cuenta en platform.casafari.com para obtener las credenciales de acceso (access tokens) y consultar el mercado de la Marina Alta en tiempo real.