Estepona: precio de la vivienda y mercado en 2026

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en venta en Estepona alcanza los 4.702,8 €/m² y el de las casas se sitúa en 4.699,3 €/m², según los anuncios indexados por CASAFARI Area Insights (sin valores atípicos; son precios de oferta, no de compraventa). Los pisos suben un 7,5 % interanual y acumulan un 50,9 % desde el 1T 2023; las casas avanzan un 4,6 % y un 29,4 %. Por primera vez el metro cuadrado de piso se anuncia ligeramente por encima del de casa, mientras el ritmo de encarecimiento se modera.

¿Cuánto cuesta hoy la vivienda en Estepona?

Una pareja de Sevilla pasa el fin de semana en la costa viendo dos opciones muy distintas: un piso de segunda mano cerca de las calles peatonales del casco antiguo y un apartamento sobre plano con piscina climatizada y sala de coworking en la Nueva Milla de Oro. Al hacer números con las fichas en la mano, descubren algo poco habitual en el litoral andaluz: el metro cuadrado del piso nuevo les sale más caro que el de muchos chalés adosados del municipio.

Esa escena resume bien la estadística municipal. En el 3T 2026 (trimestre iniciado el 1 de julio de 2026), los pisos en venta en Estepona registran un precio medio de oferta de 4.702,8 €/m² y las casas se sitúan en 4.699,3 €/m², de acuerdo con la serie de Area Insights, la herramienta de precios de zona de CASAFARI (identificador de ubicación 316504). Conviene tener presente qué mide exactamente esta serie y qué deja fuera: refleja el precio al que propietarios y promotores anuncian sus inmuebles en los portales, una vez depurados los duplicados y los valores extremos, pero no el precio final escriturado ante notario. Cuando el mercado pierde algo de velocidad, la distancia entre lo que se pide y lo que se firma tiende a ensancharse.

Para poner la cifra en escala provincial, la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, según los datos del 2T 2026 recogidos por El Español (22 de octubre de 2026), sitúa el precio medio de las compraventas inscritas en toda la provincia de Málaga en 3.254 €/m² (+10,8 % interanual), con 9.387 operaciones registradas en el trimestre (6.420 de segunda mano y 2.967 de obra nueva) y la capital malagueña en 3.401 €/m². Estepona se anuncia cerca de un 40 % por encima de esa media provincial, aunque no deben restarse ambas cifras sin advertencia: la serie registral mide precios de transacción cerrados en todos los municipios malagueños —incluidos los del interior—, mientras que la serie de Area Insights de CASAFARI en esta guía mide precios de oferta en Estepona. Puede consultarse el contexto completo de la provincia en la guía del mercado inmobiliario de Málaga.

Además, una media municipal de unos 4.700 €/m² esconde una dispersión muy marcada. Como orden de magnitud orientativo —no como estadística oficial—, el mercado local abarca desde el entorno de los 2.500 €/m² en viviendas de segunda mano de los años ochenta situadas en el interior o en barrios periféricos, hasta bastante más de 8.000 €/m² en promociones de obra nueva en primera línea de playa.

¿Siguen subiendo los precios o se está enfriando el mercado?

Los precios de oferta siguen subiendo, pero a un ritmo sensiblemente menor que hace un año. En el segmento de pisos, la tasa de variación interanual tocó techo en el 4T 2025 con un +17,6 % (4.510,7 €/m² frente a 3.834,6 €/m² un año antes) y desde entonces se ha ido moderando trimestre tras trimestre durante 2026: +10,2 % en el 1T 2026, +8,5 % en el 2T 2026 y +7,5 % en el 3T 2026 (frente a los 4.376,2 €/m² del 3T 2025), según CASAFARI Area Insights. En las casas se observa la misma pauta de desaceleración: el avance interanual pasó del +15,4 % en el 4T 2025 al +4,6 % en el 3T 2026 (frente a los 4.491,0 €/m² del 3T 2025).

Si se mira el corto plazo, ambas series marcaron un ligero retroceso intertrimestral en el 1T 2026 —los pisos bajaron un 2,4 % hasta 4.401,8 €/m² y las casas un 1,9 %— antes de recuperarse en el segundo y el tercer trimestre (en el 3T 2026 los pisos suben un 3,6 % respecto a los 4.537,9 €/m² del 2T 2026, y las casas un 2,7 %). Ese bache puntual de principios de año responde con toda probabilidad a un efecto de composición de la cartera anunciada, como la salida por entrega o la entrada en comercialización de una fase grande de obra nueva, más que a un cambio brusco de ciclo.

Resulta útil cruzar esta evolución de la oferta con los índices oficiales basados en compraventas reales. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, 2T 2026 (publicado el 7 de septiembre de 2026), los precios de transacción en Andalucía subieron un 11,9 % interanual en el 2T 2026 (+9,0 % en vivienda nueva y +12,5 % en segunda mano, moderándose desde el +13,3 % del 1T 2026), y en el conjunto de España avanzaron un 12,2 % (+7,4 % en obra nueva y +12,9 % en usada). Es decir, el precio de oferta en Estepona (+7,5 % en pisos y +4,6 % en casas en el 3T 2026, según CASAFARI) crece hoy por debajo del ritmo que marcan las transacciones cerradas en la comunidad autónoma y en el país, donde el ejercicio 2025 cerró con 705.357 compraventas inscritas (+10,7 % interanual, máximo desde principios de 2008, según el Colegio de Registradores). Para profundizar en la tendencia general, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

La lectura práctica es distinta según el lado de la mesa en que uno se siente. Quien compra hoy sobre plano a precios de 2026 no debería proyectar de forma lineal las revalorizaciones de 2024 y 2025; quien pone su vivienda a la venta debe contar con que el comprador compara con más calma y el margen de negociación ha vuelto a abrirse.

¿Por qué un piso ya cuesta más que una casa por metro cuadrado?

El cambio más llamativo del mercado esteponero desde 2023 es la desaparición de la prima histórica de la vivienda unifamiliar por metro cuadrado. En el 1T 2023, las casas en Estepona se anunciaban a una media de 3.632,3 €/m² y los pisos a 3.115,6 €/m²; es decir, el metro cuadrado de casa era un 16,6 % más caro que el de piso, según CASAFARI Area Insights. Tres años y medio después, en el 3T 2026, los pisos han subido un 50,9 % acumulado (hasta 4.702,8 €/m²) frente al 29,4 % de las casas (4.699,3 €/m²), situando a las viviendas unifamiliares un 0,1 % por debajo.

Tipología en Estepona	1T 2023 (€/m² oferta)	3T 2025 (€/m² oferta)	3T 2026 (€/m² oferta)	Variación anual (3T 25–3T 26)	Variación acumulada (1T 23–3T 26)
Pisos en venta	3.115,6 €	4.376,2 €	4.702,8 €	+7,5 %	+50,9 %
Casas en venta	3.632,3 €	4.491,0 €	4.699,3 €	+4,6 %	+29,4 %

Fuente: CASAFARI Area Insights (location id 316504), precios medios de oferta en anuncios indexados, sin valores atípicos, consultado el 23 de octubre de 2026.

La explicación no está en que los pisos antiguos se hayan encarecido más que los chalés, sino en el tipo de producto nuevo que ha salido al mercado. En la franja conocida en el sector como Nueva Milla de Oro —el corredor costero entre el casco urbano de Estepona y San Pedro Alcántara— y en los desarrollos al oeste del núcleo principal se han levantado numerosos complejos residenciales de estética contemporánea con servicios propios de un hotel (seguridad 24 horas, spa, gimnasio y zonas de teletrabajo). Estas promociones se comercializan en gran medida sobre plano entre compradores del norte de Europa a precios por metro cuadrado muy superiores a los de un adosado tradicional en urbanizaciones consolidadas.

Para el propietario o comprador de segunda mano, la consecuencia es clara: un piso construido en los años ochenta en el centro o en barrios interiores no vale 4.700 €/m², porque la media estadística municipal está arrastrada hacia arriba por el volumen de obra nueva. A su vez, quien entra en una promoción sobre plano debe ponderar los riesgos propios de este segmento: posibles retrasos en la entrega y en la licencia de primera ocupación, la necesidad de exigir siempre el aval bancario o seguro sobre las cantidades entregadas a cuenta, y la competencia directa que encontrará si intenta revender a corto plazo cuando otros propietarios de la misma promoción saquen al mercado unidades idénticas.

¿Quién compra en Estepona y en qué zonas?

Dentro del eje Marbella-Benahavís-Estepona, este municipio es el que conserva un mayor peso relativo de comprador español y de tipología de apartamento, según recogen los informes de mercado de la agencia DM Properties | Knight Frank (datos de principios de 2026, de carácter indicativo), que también señalan un protagonismo destacado de compradores polacos, neerlandeses y belgas en la obra nueva, donde las ventas de su muestra pasaron de 75 a 196 unidades interanuales en el 1T 2025.

El mapa de la demanda se reparte hoy en tres entornos bien diferenciados:

• Casco antiguo, centro y paseo marítimo: concentran buena parte de la demanda nacional —familias de Madrid, Sevilla y del resto de la provincia de Málaga que buscan segunda residencia o mudarse a la costa—, junto con compradores europeos que prefieren bajar andando a desayunar antes que depender del coche.
• Nueva Milla de Oro y expansión oeste: es el terreno de los apartamentos y áticos de obra nueva, adquiridos mayoritariamente por clientes británicos, neerlandeses, belgas, escandinavos, alemanes y polacos, tanto para vacaciones como para teletrabajar temporadas largas.
• Seghers, El Paraíso, Atalaya y Cancelada: urbanizaciones consolidadas de villas independientes y casas adosadas, buscadas por familias españolas y europeas, con un escalón de alto nivel por encima de los dos millones de euros que conecta directamente con el mercado marbellí.

El peso internacional se entiende mejor mirando el dato provincial del Colegio de Registradores (recogido por idealista/news y El Español en octubre de 2026): los compradores extranjeros protagonizaron el 32,8 % de las compraventas inscritas en la provincia de Málaga en 2025 (solo por detrás de Alicante, con el 43,3 %) y alcanzaron el 37,01 % en el 2T 2026 (un 35,7 %, o 6.463 compras, en el primer semestre de 2026), más del doble que el 15,98 % registrado en el conjunto de España en el 2T 2026 (tras cerrar 2025 con unas 97.500 compras de extranjeros en todo el país). Cabe señalar que el visado de residencia para inversores (golden visa) dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, sin que ello haya frenado la llegada de compradores comunitarios y británicos.

A diferencia de otros enclaves puramente vacacionales, Estepona funciona como una ciudad media durante todo el año. Según el Padrón municipal del INE recogido en la ficha municipal de Estepona en el IECA (código 29051), el municipio cuenta con 79.621 habitantes a 1 de enero de 2025 (79.593 en el registro del IECA), lo que supone un crecimiento del 18,7 % respecto a los 67.080 vecinos de 2015, repartidos en 16 núcleos de población y con una edad media de 42,4 años. La apertura del hospital público, los colegios internacionales del entorno, la remodelación peatonal del centro y la conexión por la AP-7 y la A-7 con el aeropuerto de Málaga (a unos 80 km al este) y el de Gibraltar (a unos 45 km al oeste) sostienen esa vida residencial.

Para dar respuesta a los trabajadores locales ante el encarecimiento del mercado libre, el Ayuntamiento aprobó en el pleno del 19 de febrero de 2026 la compatibilidad de uso de 36 parcelas municipales para construir 738 viviendas protegidas (VPO) tras adherirse al Decreto-ley 1/2025 en abril de 2025, además de las 308 previstas en Camino de Cortes, según el acuerdo del pleno de Estepona sobre 738 VPO recogido por Málaga Actualidad; por su parte, El Economista (octubre de 2026) cifra la cartera municipal en distintas fases en torno a las 1.200 VPO, incluida una licitación de 199 viviendas en Camino de Cortes Norte.

Por último, el diferencial de precio con el municipio vecino sigue empujando demanda hacia el oeste. En su informe de perspectivas 2026-2030 (publicado en octubre de 2026 y citado por El Español), la consultora Dils Lucas Fox sitúa el precio medio de oferta de su muestra en Marbella en 5.950 €/m² (+4,6 %), en Nagüeles-Milla de Oro en 8.269 €/m² y en Manilva en 3.029 €/m² (+12,7 %), asignando a Estepona 4.902 €/m² (+17 %) dentro de una cartera ponderada hacia el producto de gama alta (no comparable de forma directa con la media municipal completa de CASAFARI). Los profesionales que buscan producto activo en este corredor pueden apoyarse en Property Sourcing para localizar inmuebles en la Costa del Sol.

Impuestos y trámites al comprar una vivienda en Estepona

Al elaborar el presupuesto de compra en Andalucía, conviene sumar entre un 9 % y un 13 % adicional sobre el precio del inmueble para cubrir impuestos y gastos de escrituración, que varían según se trate de una vivienda usada o de obra nueva.

• Vivienda de segunda mano (ITP): tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales regulado en la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía. El tipo general vigente en 2026 es del 7 %, que se aplica sobre el mayor de dos importes: el precio pactado en escritura o el valor de referencia del Catastro. Existen tipos reducidos del 6 % para la adquisición de vivienda habitual cuyo valor no supere los 150.000 €, y del 3,5 % para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad dentro de los límites de valor fijados por la norma, como detalla este resumen sobre los tipos del ITP en Andalucía.
• Vivienda de obra nueva (IVA y AJD): cuando se compra directamente al promotor en primera transmisión, no se abona ITP sino un 10 % de IVA más un 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Andalucía.
• Retención del 3 % a vendedores no residentes (Modelo 211): es un trámite muy frecuente en Estepona debido al alto número de propietarios extranjeros. Si quien vende no tiene residencia fiscal en España, el comprador está obligado por ley (artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR) a retener el 3 % del precio escriturado e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma, a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor (quien luego liquida con el Modelo 210 en cuatro meses), salvo que el transmitente aporte un certificado de residencia fiscal en España emitido por la AEAT. Puede consultarse el procedimiento en esta guía sobre la retención del 3 % y Modelo 211.
• Otros gastos de la operación: el comprador asume los aranceles de notaría y del Registro de la Propiedad, los honorarios de gestoría y, si solicita préstamo hipotecario, el coste de la tasación oficial. La plusvalía municipal (IIVTNU) corresponde por ley al vendedor, mientras que el recibo anual del IBI recae sobre quien sea titular a 1 de enero.

Una precaución elemental antes de firmar el contrato de arras consiste en descargar de la Sede Electrónica del Catastro el certificado del valor de referencia del inmueble: si ese valor administrativo supera el precio negociado con el vendedor, la Agencia Tributaria de Andalucía liquidará el 7 % de ITP sobre el valor catastral de referencia y no sobre el precio de compra.

¿Se puede alquilar un piso a turistas en Estepona?

El marco legal para destinar un inmueble al alquiler vacacional en la Costa del Sol ha cambiado de forma sustancial en 2025, añadiendo dos filtros previos —uno municipal y otro vecinal— que todo inversor particular debe verificar antes de comprar.

En primer lugar, desde el 4 de marzo de 2025, el Decreto-ley 1/2025 en el BOJA (de 24 de febrero de 2025, publicado el 3 de marzo) exige contar con una licencia municipal previa o una declaración responsable de cambio de uso urbanístico antes de poder inscribir una vivienda de uso turístico (VUT) en el Registro de Turismo de Andalucía. La norma autonómica faculta a los ayuntamientos para establecer límites máximos de viviendas turísticas por zonas o edificios y para suspender nuevas licencias mientras adaptan su planeamiento. En el caso concreto de Estepona, aunque existe esa habilitación legal autonómica, no consta verificada a la fecha de esta guía una ordenanza municipal en vigor que fije un tope numérico o una moratoria general, por lo que resulta imprescindible consultar la compatibilidad urbanística de la parcela en el propio Ayuntamiento antes de iniciar el trámite.

En segundo lugar, la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en abril de 2025) establece que quien quiera iniciar la actividad turística necesita la aprobación expresa previa de la comunidad de propietarios. Mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación, la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio, así como incrementar hasta un 20 % la participación de estas viviendas en los gastos comunes. Antes de comprometer una señal para comprar con fines de alquiler vacacional, conviene pedir siempre al vendedor los estatutos inscritos y las actas de las últimas juntas de vecinos.

En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler en Estepona, esta guía no publica una cifra porcentual porque no se ha suministrado una serie verificada de rentas en Area Insights para esta ubicación, y se descarta emplear medias de portales como sustituto. Para muchos propietarios particulares que prefieren evitar la gestión rotatoria y los requisitos de licencia, el alquiler residencial de larga duración a familias y profesionales desplazados a la costa sigue siendo la alternativa más estable.

Cómo valorar un inmueble en Estepona con comparables

Saber que el precio medio de oferta de los pisos en Estepona es de 4.702,8 €/m² en el 3T 2026 orienta sobre la tendencia del municipio, pero no sirve para fijar el precio de salida de una vivienda concreta. En una misma calle o urbanización de Atalaya o del puerto deportivo, un tercer piso reformado con terraza al sur no defiende el mismo valor por metro cuadrado que un primero interior de origen.

Para tasar con rigor es necesario aislar los testigos reales —tanto los inmuebles que están hoy en oferta como los que se han vendido o retirado recientemente— dentro de la misma urbanización o manzana, filtrando por superficie, planta, orientación, estado de conservación y antigüedad. Eso es exactamente lo que permite hacer valoraciones y Comparables con estudio de mercado de CASAFARI: el sistema agrupa en una sola ficha los anuncios duplicados que distintas agencias publican en varios portales, identifica el historial de bajadas de precio de cada testigo y devuelve una horquilla de valoración documentada.

Si es propietario y se plantea vender o alquilar, el primer paso más sencillo antes de sentarse con una agencia es consultar la valoración inmobiliaria online de la vivienda. Si trabaja como agente inmobiliario o tasador en la Costa del Sol Occidental, combinar el informe de Comparables con la curva trimestral de Area Insights le ayudará a justificar ante el propietario un precio de salida realista en un momento en que la subida interanual se modera al 7,5 %. Puede explorar también el resto de nuestras guías de zona de España.

Para los equipos técnicos, analistas y desarrolladores que quieran integrar estos datos en sus propios modelos, la serie histórica del municipio (location id 316504) se puede consultar directamente por API utilizando tokens de la cuenta; encontrará las especificaciones técnicas en la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés) y en la documentación de Comparables y valoración (en inglés). Si prefiere explorar hoy mismo los precios por urbanización desde el navegador, puede crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI.