Precio de la vivienda en Fuengirola y claves para comprar en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en venta en Fuengirola se sitúa en 4.643,2 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según la serie de precios de Area Insights para Fuengirola de CASAFARI (consulta del 23/10/2026), un 0,3 % por debajo del mismo trimestre de 2025 y un 43,5 % por encima del primer trimestre de 2023. Las casas marcan 3.795,3 €/m² (-1,8 % interanual). Son precios de oferta procedentes de anuncios indexados, no de escrituras de compraventa, y muestran que el mercado ha pasado de subidas de dos dígitos a una meseta.

Un sábado de octubre en la estación de Los Boliches basta para entender el momento del mercado. Del Cercanías que llega del aeropuerto bajan residentes nórdicos con maleta de cabina y un matrimonio malagueño que viene a ver un piso de los años ochenta con ascensor recién instalado. En el escaparate de la agencia de la esquina, la ficha del inmueble conserva el mismo importe que tenía en primavera. Tras dos años y medio de encarecimiento continuo, el vendedor ya no sube el precio cada mes y el comprador vuelve a hacer números con calma.

¿Cuánto cuesta un piso en Fuengirola por metro cuadrado?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de un piso en Fuengirola es de 4.643,2 €/m², mientras que el de las casas unifamiliares y adosadas es de 3.795,3 €/m², de acuerdo con CASAFARI Area Insights (consulta del 23/10/2026 sobre anuncios indexados, excluidos los valores atípicos). Conviene tener presente que estas cifras reflejan lo que piden los propietarios en los portales y agencias, no el importe final que se firma ante notario.

Llama la atención que el metro cuadrado de los pisos supere con holgura al de las casas. La explicación está en la composición del parque: la muestra de casas es reducida e incluye adosados amplios y chalés de cierta antigüedad en la parte alta del municipio, donde la superficie diluye el precio unitario; la de pisos, en cambio, incorpora la primera línea de playa y las promociones de obra nueva.

Llevado a un presupuesto doméstico, un piso de 90 m² al precio medio del municipio ronda los 418.000 € antes de impuestos y gastos. Es una referencia de partida: las calles interiores del Centro o de Los Pacos se mueven por debajo de esa media, mientras que la franja costera de Carvajal o las promociones de El Higuerón la superan con creces.

Otras fuentes del sector apuntan en la misma dirección. El informe de precios de idealista para Fuengirola, que agrupa todas las tipologías con su propia metodología, situaba la media municipal en 4.452 €/m² en septiembre de 2026, con una variación mensual del 0,0 % y un avance interanual del 1,1 %, prácticamente en el mismo nivel que su máximo de mayo de 2026 (4.454 €/m²).

¿Han dejado de subir los precios en Fuengirola?

La serie trimestral de CASAFARI Area Insights dibuja una trayectoria en tres tiempos muy marcados. Entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026, los pisos encadenaron nueve trimestres consecutivos de subidas interanuales de dos dígitos: desde el +11,8 % del 2T 2025 hasta el pico del +17,6 % en el 3T 2025. En el segundo trimestre de 2026 el ritmo se moderó al +9,1 % y en el tercero pasó al -0,3 % (4.643,2 €/m² frente a los 4.655,7 €/m² del 3T 2025, que sigue siendo el techo de la serie).

Las casas describieron la misma curva con un trimestre de desfase: llegaron a crecer un 22,4 % interanual en el 3T 2025, tocaron su máximo en el 4T 2025 con 3.905,3 €/m², frenaron al +3,2 % en el 2T 2026 y cedieron un 1,8 % interanual en el 3T 2026 (-2,8 % desde su máximo). Al tratarse de un segmento con pocos inmuebles en cartera, sus oscilaciones entre un trimestre y el siguiente son más bruscas que las de los pisos.

Vista por promedios anuales, la escalada acumulada de los pisos explica por qué la demanda necesita digerir los niveles actuales:

• 2023: 3.389,4 €/m²
• 2024: 3.870,5 €/m²
• 2025: 4.398,0 €/m²
• 2026 (tres primeros trimestres): 4.644,1 €/m²

La lectura más prudente de este estancamiento no es un cambio de ciclo brusco, sino un techo en las expectativas de los vendedores tras un encarecimiento del 43,5 % desde principios de 2023. De hecho, las estadísticas de compraventa cerradas en Andalucía todavía reflejan tasas positivas notables.

¿Qué dicen las estadísticas oficiales frente a los precios de oferta?

Cuando se compara la evolución a medio plazo de los anuncios de Fuengirola con las compraventas registradas en la comunidad autónoma, ambas curvas casi se superponen. Entre el segundo trimestre de 2023 y el segundo de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en Fuengirola pasó de 3.344,3 €/m² a 4.676,2 €/m², un incremento del 39,8 % según CASAFARI Area Insights. En ese mismo periodo de tres años, el Índice de Precios de Vivienda del INE (IPV) para Andalucía subió de 79,633 a 110,903 puntos, un 39,3 %.

La coincidencia muestra que las pretensiones de los propietarios en Fuengirola han acompañado al mercado regional de transacciones en lugar de desmarcarse de él. En el segundo trimestre de 2026 (dato publicado el 7 de septiembre de 2026), el IPV andaluz aún crecía un 11,9 % interanual —con un +9,0 % en obra nueva y un +12,5 % en segunda mano—, muy cerca del +12,2 % de la media nacional.

Conviene mantener dos cautelas al leer este gráfico: la serie de CASAFARI recoge precios de oferta en un único municipio costero y se adelanta a las firmas, mientras que el IPV del INE mide precios escriturados en toda Andalucía y se publica con cierto decalaje. El contexto general acompaña: España cerró 2025 con 752.098 compraventas de vivienda según la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la cifra más alta desde 2007. Para situar estas cifras en el mapa nacional, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

¿En qué barrio de Fuengirola comprar según el presupuesto?

Fuengirola tiene una particularidad geográfica que condiciona todo su mercado inmobiliario: el término municipal apenas abarca 10,31 km² —con una densidad de unos 8.200 habitantes por km² en 2025— y está prácticamente colmatado. Es una ciudad llana en su franja central, articulada por siete kilómetros de paseo marítimo y cuatro apeaderos de la línea C-1 de Cercanías (Fuengirola, Los Boliches, Torreblanca y Carvajal) que permiten vivir sin coche.

Cada zona responde a un perfil de comprador y de presupuesto muy distinto:

• Centro y Los Pacos: concentran buena parte de la demanda de primera residencia. Predominan los bloques de dos y tres dormitorios levantados entre los años setenta y noventa, con precios por debajo de la media municipal. Los Pacos, hacia el interior, alberga una de las comunidades finlandesas más consolidadas de España, con colegio y comercios propios.
• Los Boliches: antiguo barrio marinero integrado en la trama urbana, con estación de tren propia y vida comercial todo el año. Es una de las zonas predilectas tanto de familias españolas como de compradores escandinavos; las viviendas con terraza amplia y ascensor cerca de la playa son las más disputadas.
• Torreblanca y Carvajal: en el extremo oriental, donde el terreno empieza a ganar pendiente hacia Benalmádena. Aquí se concentra buena parte de las escasas viviendas unifamiliares y adosadas con vistas al mar, pero también la mayor densidad de pisos de alquiler vacacional del municipio.
• El Higuerón y Reserva del Higuerón: en la linde norte con Mijas, es el ámbito donde se desarrolla casi toda la obra nueva de gama alta, con urbanizaciones cerradas, servicios deportivos y vistas panorámicas.
• Puerto Deportivo y entorno del Castillo Sohail: primera línea consolidada, muy buscada por quien prioriza el paseo marítimo y el ocio a pie de calle.

Dado que dos calles contiguas pueden presentar diferencias notables según la altura, el estado de la finca o las vistas, antes de formalizar una reserva resulta útil revisar los testigos de venta con Comparables antes de hacer una oferta o contrastar el mercado vecino en la guía de Málaga.

¿Quién compra en Fuengirola y por qué la demanda se mantiene todo el año?

A diferencia de otros enclaves costeros que se vacían en octubre, Fuengirola funciona como una ciudad de tamaño medio durante los doce meses. Según la ficha municipal de Fuengirola en el IECA (con datos del padrón del INE a 1 de enero de 2025), el municipio cuenta con 84.857 habitantes empadronados, una edad media de 46,3 años y un 24,1 % de residentes de 65 años o más.

Alrededor del 37,5 % de los empadronados (31.808 personas a 1 de enero de 2025, según las cifras padronales del INE) tiene nacionalidad extranjera. Los principales países de nacimiento reflejan la mezcla entre jubilación europea, teletrabajo e inmigración laboral: Finlandia (unos 4.423 residentes), Marruecos (4.160), Reino Unido (4.152), Argentina (3.844) y Suecia (1.954). Esa base residente se suma a los compradores de Málaga capital y del interior de Andalucía que buscan cercanía al tren —a unos 45 minutos del aeropuerto y del centro de la capital— y servicios a pie.

A escala provincial, los datos de compras de extranjeros del Colegio de Registradores correspondientes al conjunto de 2025 indican que el 32,3 % de las compraventas de la provincia de Málaga (11.827 operaciones) las protagonizaron compradores foráneos, más del doble que la media española (13,8 %).

Esta estructura sostiene la liquidez del mercado, pero también introduce sensibilidades específicas: el poder adquisitivo del comprador nórdico y británico depende del tipo de cambio de la corona sueca, la corona noruega y la libra frente al euro, así como de los tipos hipotecarios en sus países de origen. Además, para los compradores extracomunitarios, la Ley Orgánica 1/2025 que suprime la golden visa eliminó desde el 3 de abril de 2025 el permiso de residencia vinculado a compras de 500.000 € o más.

¿Se puede comprar para alquiler turístico en Fuengirola?

Para el pequeño inversor que compraba estudios o pisos de un dormitorio cerca del Paseo Marítimo pensando en el alquiler vacacional, las reglas han cambiado de forma sustancial. En agosto de 2024, el municipio contabilizaba unas 5.500 viviendas de uso turístico registradas con cerca de 28.000 plazas, lo que representaba el 65 % de todas las plazas de alojamiento de la ciudad y una presión turística residencial media del 9 %, según la nota del Ayuntamiento de Fuengirola sobre las viviendas turísticas del 13 de agosto de 2024.

Amparado en el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía (en vigor desde el 22 de febrero de 2024), que faculta a los consistorios a establecer topes por zonas, el Ayuntamiento adoptó varias medidas de choque en agosto de 2024: solicitó a la Junta la cancelación de unas 600 inscripciones por incumplir el artículo 7.1.6 del PGOU, denegó el uso turístico a los pisos en edificios plurifamiliares que carezcan de entrada y servicios independientes, pasó a aplicarles la tarifa B de recogida de basura (la correspondiente a hoteles) y les retiró la bonificación del 30 % en el IBI.

El estudio municipal sobre la presión de las viviendas turísticas por zonas de agosto de 2024 recomienda no autorizar nuevas licencias allí donde superen el 5 % de los hogares, un umbral que ya rebasaban ampliamente áreas como:

• Torreblanca-Carvajal: 13,9 %
• Las Chozas: 13,5 %
• Centro: 10,2 %
• Miramar: 8,4 %
• Los Boliches: 7,9 %

Por todo ello, hoy resulta arriesgado pagar un sobreprecio dando por hecho el ingreso turístico sin haber verificado antes en el área de Urbanismo del Ayuntamiento y en los estatutos de la comunidad de propietarios si la finca admite ese uso. En cambio, la propia demografía local respalda la demanda de alquiler residencial de larga duración.

¿Cuánto cuesta comprar y qué hay que mirar antes de firmar?

Al presupuesto de compra hay que añadir entre un 8 % y un 12 % para cubrir impuestos y gastos de formalización. El capítulo fiscal varía según se trate de una vivienda usada o de primera transmisión:

Concepto	Vivienda de segunda mano	Vivienda de obra nueva
Impuesto principal	ITP: 7 % tipo general (Andalucía)	IVA: 10 %
Actos Jurídicos Documentados (AJD)	Exento en cuota variable	1,2 % tipo general (Andalucía)
Base imponible de referencia	El mayor entre precio y valor de referencia de Catastro	Precio de compraventa
Gastos adicionales	Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría	Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría

El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7 % y el de AJD del 1,2 % están regulados en la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, que también contempla tipos reducidos para adquisición de vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad dentro de determinados límites de valor que conviene consultar en el texto vigente. Los compradores extranjeros no residentes no tienen restricciones de cuota en España, aunque necesitan obtener el NIE y abrir cuenta bancaria antes de acudir a la notaría.

En el plano físico, dado que buena parte del parque del Centro y de Los Boliches se edificó entre los años sesenta y ochenta, es recomendable pedir las últimas actas de la comunidad de propietarios y un certificado de deudas, así como comprobar si existen derramas aprobadas o previstas para la instalación de ascensor, rehabilitación de fachadas o superación de la inspección técnica del edificio.

Para quien se plantea vender, la meseta de 2026 obliga a afinar el precio de salida mucho más que hace dos años: salir por encima de los testigos reales suele traducirse en meses sin visitas. Los propietarios pueden valorar un piso en Fuengirola en línea como primer paso o explorar todas las guías de zona de España para comparar con otros mercados de la costa.

Los profesionales inmobiliarios, analistas y equipos técnicos que necesiten integrar estas series en sus propios informes o herramientas pueden consultar la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), o bien crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI para analizar las ubicaciones y los testigos directamente en pantalla.