Precio de la vivienda en Granada: la meseta después de la subida

El precio medio de oferta de los pisos en venta en Granada capital se sitúa en 2.694,4 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según Area Insights, la serie de precios de oferta por zona de CASAFARI (precios de oferta de anuncios indexados, sin valores atípicos), lo que supone un 4,0 % más que hace un año y un 38,5 % más que a principios de 2023, aunque lleva tres trimestres plano desde el máximo de 2.712,8 €/m² del primer trimestre de 2026. Con el alquiler medio de oferta en 10,7 €/m² al mes y una rentabilidad bruta orientativa del 4,8 %, el mercado granadino ha pasado de subir a negociar.

Quien lleva desde el invierno pasado buscando vivienda en Fígares o en el Zaidín habrá notado un cambio sutil en los portales. Aquel piso de tres dormitorios que se visitó en enero sigue anunciado en octubre exactamente al mismo precio. Durante casi tres años, dudar una semana significaba llegar tarde o pagar más; hoy, la prisa ha cambiado de bando y las operaciones se cierran cuando el propietario acepta ajustar su expectativa inicial.

¿Cuánto cuesta un piso en Granada en 2026?

La referencia central para tomar el pulso a la ciudad son los 2.694,4 €/m² del tercer trimestre de 2026 (consulta realizada el 23-10-2026 en CASAFARI Area Insights para el Área de Granada, location id 307741). Conviene tener presente desde el primer momento que todas las cifras de CASAFARI reflejan precios medios de oferta extraídos de los anuncios inmobiliarios activos, depurados de duplicados y valores extremos, y no el importe final que se firma ante notario.

Traducido a una compra real, un piso tipo de 80 m² al precio medio de la capital sale al mercado en torno a los 215.000 € de precio de oferta. Como ocurre en cualquier capital histórica, esa media agrupa realidades muy distintas: en el Albaicín, el Realejo o el eje de Centro-Sagrario el metro cuadrado se cotiza sensiblemente por encima de la media municipal, mientras que en barrios consolidados como el Zaidín o la Chana, o al cruzar la linde hacia los municipios del cinturón, el presupuesto cunde bastante más.

En el mapa regional, dentro de nuestras guías de zonas de España, Granada ocupa un escalón intermedio muy definido: resulta claramente más asequible que los distritos nobles de Sevilla o que el mercado que analizamos en la guía de Málaga, pero exige un desembolso superior al de vecinas como Jaén o Almería.

¿Está bajando el precio de la vivienda en Granada?

El precio no está cayendo; se ha detenido tras una escalada notable. Si observamos la serie histórica completa de 15 trimestres sin huecos de CASAFARI Area Insights, el metro cuadrado de oferta pasó de 1.945,0 €/m² en el primer trimestre de 2023 hasta tocar techo en los 2.712,8 €/m² del primer trimestre de 2026. Desde ese máximo invernal, la curva se ha aplanado por completo: marcó 2.691,7 €/m² en el segundo trimestre y se ha colocado en 2.694,4 €/m² en el tercero, apenas un 0,7 % por debajo de su cota más alta.

Trimestre	Precio medio de oferta (€/m²)	Lectura del periodo
T1 2023	1.945,0 €/m²	Inicio de la serie
T4 2024	2.309,5 €/m²	Fase de aceleración
T3 2025	2.590,7 €/m²	Base comparativa interanual
T4 2025	2.658,9 €/m²	+15,1 % interanual frente al T4 2024
T1 2026	2.712,8 €/m²	Máximo de la serie
T2 2026	2.691,7 €/m²	Primer trimestre de ajuste
T3 2026	2.694,4 €/m²	+4,0 % interanual (−0,7 % desde el máximo)

El contraste de velocidades explica la sensación que se respira en las agencias. En el cuarto trimestre de 2025, los precios de oferta crecían a un ritmo interanual del 15,1 % (2.658,9 €/m² frente a los 2.309,5 €/m² de finales de 2024). Nueve meses después, en el tercer trimestre de 2026, ese avance interanual se ha enfriado hasta el 4,0 %.

La lectura práctica para quien sale al mercado es clara: los propietarios particulares siguen anclados en lo que veían pedir a sus vecinos en invierno, pero la demanda local ya no absorbe nuevas subidas sin negociar. En este entorno de meseta, el margen de negociación entre el precio de anuncio y el cierre vuelve a ser determinante.

Precio de oferta frente a precio de escritura: ¿por qué el INE dice otra cosa?

Al contrastar el estancamiento de las ofertas en Granada con las estadísticas oficiales, surge una duda razonable. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE publicado el 7 de septiembre de 2026, el precio de las viviendas transmitidas en Andalucía subió un 11,9 % interanual en el segundo trimestre de 2026 (un 9,0 % en obra nueva y un 12,5 % en segunda mano), muy en línea con el 12,2 % registrado en el conjunto de España.

La divergencia responde a qué mide cada termómetro y cuándo lo hace. El índice del INE recoge precios de escrituras ya firmadas e inscritas en toda la comunidad autónoma, donde el tirón de la costa malagueña pesa mucho, reflejando acuerdos que se cerraron meses atrás. Por su parte, CASAFARI mide en tiempo real lo que piden hoy los vendedores en los portales de Granada capital. Dicho de manera sencilla: la estadística registral mira por el retrovisor y el precio de oferta mira por el parabrisas.

Ambos indicadores se complementan y conviene citarlos juntos, como hacemos en nuestro seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario en España. La conclusión prudente es que Granada vive una meseta en las expectativas de los vendedores tras tres años muy intensos, no una pérdida de valor en las compraventas cerradas.

¿Cuánto se paga de alquiler en Granada y qué rentabilidad deja?

El mercado de arrendamiento granadino se ha comportado con mucha más templanza que el de compraventa. Según CASAFARI Area Insights, el alquiler medio de oferta de los pisos en la capital se sitúa en 10,7 €/m² al mes en el tercer trimestre de 2026. Es un 3,9 % más que en el tercer trimestre de 2025 (10,3 €/m²) y acumula un alza del 8,1 % desde el primer trimestre de 2024 (9,9 €/m²).

En el día a día de la ciudad, esto significa que un piso de 70 m² bien conservado en el entorno del campus de Fuentenueva o cerca del Parque Tecnológico de la Salud (PTS) sale en los portales, a precio medio de la capital, en torno a los 750 € mensuales.

Como los precios de venta subieron con fuerza entre 2023 y 2025 mientras los alquileres avanzaban despacio, el rendimiento para el pequeño ahorrador se ha estrechado. Cruzando el alquiler anualizado de oferta con el precio de venta de oferta (12 × 10,7 ÷ 2.694,4), la rentabilidad bruta orientativa en Granada capital es del 4,8 % en el tercer trimestre de 2026, frente al 5,5 % que arrojaba la misma cuenta en el primer trimestre de 2024 (12 × 9,9 ÷ 2.141,4).

A cambio de esa rentabilidad más ajustada, Granada ofrece una demanda de larga duración muy sólida, sostenida por la Universidad de Granada, el complejo hospitalario y de investigación del PTS y el empleo público, si bien sujeta a la marcada estacionalidad del calendario académico de septiembre a junio.

En el plano regulatorio, Andalucía no cuenta con zonas de mercado residencial tensionado: de acuerdo con la posición de la Junta sobre las zonas tensionadas expresada en sede parlamentaria el 10 de septiembre de 2026, no existe intención de declararlas. Por tanto, en Granada no se aplican los topes a la renta de los nuevos contratos previstos en la Ley 12/2023, aunque sí rige en todos los arrendamientos habituales el límite de actualización anual vinculado al IRAV. Para afinar el cálculo antes de comprar para alquilar, la herramienta de valoraciones y estudio de mercado con Comparables permite comprobar a cuánto se están ofertando exactamente los pisos de la misma calle.

¿Se puede comprar un piso para alquiler turístico en Granada?

La respuesta depende hoy del barrio exacto en el que se encuentre el inmueble. Al amparo de las competencias que otorgó el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía a los municipios, el acuerdo del Pleno de Granada sobre el tope del 10 % a las VUT, aprobado definitivamente el 30 de mayo de 2025 y plenamente vigente en octubre de 2026, fijó un límite máximo del 10 % de viviendas de uso turístico sobre el total de viviendas familiares de cada zona estadística.

Según el informe técnico municipal, cuatro ámbitos de la capital superaban ampliamente ese umbral en el momento de la aprobación y quedaron cerrados a nuevas inscripciones:

• Núcleo del Albaicín: 24 % de viviendas turísticas sobre el parque residencial.
• Fígares: 24 %.
• Centro-Sagrario: 23 %.
• Realejo-San Matías: 13 %.

Las viviendas que ya estaban dadas de alta siguen operando con normalidad. Sin embargo, quien estudie comprar un piso que se anuncia «con licencia turística» en cualquiera de estas cuatro zonas debe verificar con rigor jurídico en el Registro de Turismo de Andalucía la vigencia y transmisibilidad de esa inscripción antes de firmar arras.

Fuera de los cuatro distritos saturados sigue siendo posible tramitar altas nuevas, siempre que el inmueble cumpla la normativa autonómica —que limita la capacidad a un máximo de 15 plazas y 4 por dormitorio, entre otros requisitos técnicos—, pero teniendo muy presente que el Ayuntamiento puede revisar los porcentajes conforme evolucione el censo de cada barrio.

¿Quién compra en Granada y en qué barrios?

Granada es, ante todo, una ciudad de vivienda habitual y comprador nacional. El grueso de las operaciones lo protagonizan familias y profesionales locales que buscan piso en el Centro, en el eje Ronda-Fígares, en el Zaidín o en las localidades del cinturón metropolitano —Armilla, Maracena, Ogíjares o La Zubia—, cuya conexión cotidiana con la capital cambió por completo gracias al Metro de Granada.

El segundo gran motor lo forman padres de toda Andalucía que compran un piso de uno o dos dormitorios para los años de carrera de sus hijos, junto a pequeños inversores que buscan ese mismo producto cerca de los campus para alquiler tradicional o de temporada estudiantil. En paralelo, existe un segmento patrimonial muy específico en el Albaicín y el Realejo, donde compradores nacionales y del norte de Europa buscan cármenes o pisos rehabilitados con encanto histórico, sin la presión masiva de segunda residencia vacacional que caracteriza a la Costa del Sol.

Las estadísticas oficiales respaldan esta vitalidad demográfica y de actividad. Según las cifras oficiales de población del INE a 1 de enero de 2025 (Real Decreto 1117/2025), el municipio de Granada alcanzó los 233.975 habitantes, encadenando su tercer aumento anual consecutivo. En cuanto a la actividad registral, los datos de compraventas inscritas por provincia (INE) cerraron 2025 con 15.399 viviendas transmitidas en la provincia de Granada (de un total nacional de 711.543), una cifra provincial que incluye también el mercado de la Costa Tropical. Para los profesionales y compradores que rastrean este mercado calle a calle, el uso de Property Sourcing para localizar oportunidades por barrio permite unificar toda la oferta de portales sin duplicados.

¿Qué impuestos y gastos tiene comprar vivienda en Granada?

La factura fiscal de comprar en Granada varía sustancialmente entre un piso usado y una promoción nueva, conforme a la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la comunidad. Según el resumen actualizado en agosto de 2026 sobre los tipos de ITP en Andalucía, la compra de vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con tres escalones principales en 2026:

• Tipo general del 7 %: aplicable a cualquier compraventa estándar de segunda mano.
• Tipo reducido del 6 %: para la adquisición de vivienda habitual cuyo valor real no supere los 150.000 €.
• Tipo superreducido del 3,5 %: destinado a menores de 35 años en compras de vivienda habitual de hasta 150.000 €, así como a familias numerosas y personas con discapacidad con un límite de hasta 250.000 €.

Si volvemos a nuestro ejemplo de un piso medio en Granada capital de 80 m² ofertado en 215.000 €, al superar la barrera de los 150.000 € no podría acogerse al tipo del 6 % y tributaría al 7 % general, lo que supone 15.050 € de ITP. Conviene recordar que la base imponible sobre la que se calcula el impuesto es el valor de referencia de Catastro si este resulta superior al precio escriturado. En el caso de comprar obra nueva directamente al promotor, la operación queda sujeta a un 10 % de IVA más el 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los gastos habituales de notaría, registro y gestoría.

Para los compradores internacionales no residentes, el único requisito administrativo indispensable es disponer de NIE y cuenta bancaria en España, si bien deben tener en cuenta que la llamada golden visa desapareció de nuestro ordenamiento: desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 en el BOE (disposición final 21.ª), ya no se conceden nuevas autorizaciones de residencia por inversión inmobiliaria. Antes de comprometer las arras y asumir estos costes fiscales, resulta muy recomendable apoyarse en una valoración inmobiliaria online para contrastar el precio pedido con la realidad de la zona.

Cómo seguir el precio de Granada con datos de CASAFARI

En un mercado que ha dejado atrás las subidas generalizadas y donde cada calle se comporta de forma distinta, trabajar con medias provinciales ya no basta para defender un precio ante un propietario ni para presentar una oferta fundada. Todas las series trimestrales de venta y alquiler que hemos analizado en esta guía proceden de Area Insights, la serie de precios de oferta por zona de CASAFARI para el Área de Granada (location id 307741).

Cuando el objetivo pasa de entender el barrio a poner precio a un inmueble concreto en la calle Recogidas o en el Camino de Ronda, la página de valoraciones y estudio de mercado con Comparables permite seleccionar testigos reales actualmente en venta o recientemente retirados del mercado.

Para las agencias, fondos y equipos técnicos que integran esta información en sus propios sistemas, los mismos indicadores están disponibles mediante API consultando la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), o bien conectando directamente con Casafari MCP para asistentes de IA. Quien desee consultar la serie actualizada de Granada o valorar una propiedad puede crear una cuenta en platform.casafari.com y explorar los datos de primera mano.