Vivienda en Málaga capital: precios, barrios y normas en 2026

Según Area Insights, los datos de precios de oferta por zona de CASAFARI, el precio medio de oferta de los pisos en venta en Málaga capital es de 4.124,3 €/m² en el tercer trimestre de 2026 (precios de oferta de anuncios indexados, sin valores atípicos; no son precios de escritura). Supone un +2,6 % interanual y un +49,3 % desde el T1 2023, aunque marca el primer descenso trimestral (−0,5 % frente al T2 2026). El alquiler medio se sitúa en 23,6 €/m² al mes. Esta guía analiza solo la capital; la Costa del Sol cuenta con su propio análisis.

En el verano de 2026 ocurrió algo que no se veía en la ciudad desde hacía más de tres años: el precio medio de salida de los pisos bajó. Fue un ajuste mínimo, apenas veinte euros por metro cuadrado respecto a la primavera, pero rompió una racha de catorce trimestres consecutivos al alza. Ese mismo mes de julio, una pareja joven que llevaba dos años de alquiler en Carretera de Cádiz decidió firmar por fin la compra de un piso de tres dormitorios. Su cálculo resume bien el momento del mercado malagueño: aunque comprar exige hoy un esfuerzo mucho mayor que en 2023, la tensión del alquiler y la estabilidad reciente de los precios de venta empujan a dar el paso a quien dispone de ahorro y financiación.

¿Cuánto cuesta hoy un piso en Málaga capital?

La referencia actual para el municipio de Málaga (identificado en nuestra base de datos con el location id 315273) es de 4.124,3 €/m² en el tercer trimestre de 2026, según los registros de CASAFARI Area Insights consultados el 23 de octubre de 2026. Conviene tener presente que esta cifra refleja precios de oferta extraídos de los anuncios en portales y agencias tras limpiar duplicados y valores extremos, no el importe final firmado ante notario. En la capital malagueña, el precio pedido en el anuncio suele situarse por encima del precio de escritura.

Traducido a viviendas reales, quien busque hoy un piso estándar de 90 m² se encontrará con un precio medio de salida cercano a los 371.000 €. Para un inmueble de dos dormitorios y unos 70 m², la media anunciada ronda los 289.000 €.

El salto de los últimos años se aprecia con claridad al observar las medias anuales calculadas por CASAFARI Area Insights para los pisos en venta en la ciudad:

Año	Precio medio de oferta (€/m²)	Contexto de la serie
2023	2.928,9 €/m²	Arranque en 2.763 €/m² en el T1 2023
2024	3.477,6 €/m²	Aceleración con picos del +20,0 % interanual
2025	3.925,9 €/m²	Consolidación por encima de los 3.900 €/m²
2026 (T1–T3)	4.129,7 €/m²	Media de los tres primeros trimestres del año

Estas cifras corresponden de forma estricta al término municipal de Málaga. Localidades vecinas del área metropolitana como Torremolinos, Rincón de la Victoria o Alhaurín de la Torre tienen dinámicas propias y quedan fuera de este cálculo. Para analizar el comportamiento del litoral occidental, se puede consultar la guía de la Costa del Sol: Marbella, Estepona y Mijas, así como el resto de nuestras guías de barrios y ciudades de España.

¿Siguen subiendo los precios o ha tocado techo el mercado?

La historia inmobiliaria de Málaga capital en 2026 no es la de una caída, sino la de una desaceleración clara tras un ciclo extraordinariamente rápido. Desde los 2.763 €/m² registrados en el primer trimestre de 2023 hasta los 4.144,8 €/m² del segundo trimestre de 2026, el precio de oferta encadenó catorce trimestres de subidas ininterrumpidas (+49,3 % acumulado hasta el T3 2026). El tercer trimestre de 2026 deja la media en 4.124,3 €/m², lo que representa un retroceso trimestral del −0,5 % frente al T2 2026 y un avance interanual del +2,6 % respecto a los 4.020,8 €/m² del T3 2025, según CASAFARI Area Insights.

La pérdida de velocidad se observa trimestre a trimestre en la variación interanual de los precios de oferta de CASAFARI Area Insights: en 2024 el mercado creció un +18,0 % en el T1, un +18,5 % en el T2, tocó techo con un +20,0 % en el T3 y cerró el T4 en el +18,4 %. Durante 2025 el ritmo bajó al +15,2 % (T1), +12,8 % (T2), +13,4 % (T3) y +10,5 % (T4). En 2026 la moderación se ha acentuado: +9,7 % en el T1, +6,8 % en el T2 y el citado +2,6 % en el T3. Más que un cambio de ciclo a la baja, los datos dibujan una meseta en niveles máximos.

Resulta muy útil contrastar estos precios pedidos con las escrituras reales. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE publicado el 7 de septiembre de 2026, el precio de la vivienda en Andalucía subió un +11,9 % interanual en el segundo trimestre de 2026 (+9,0 % en obra nueva y +12,5 % en segunda mano), tras haber marcado un +13,3 % en el T1 2026, mientras que la media de España se situó en el +12,2 %. La lectura es coherente: los precios de oferta en los portales de Málaga capital corrieron muy por delante entre 2023 y 2025 y hoy se estabilizan, mientras que los precios cerrados en notaría, que recogen acuerdos pactados meses atrás, siguen reflejando aquellas subidas con decalaje.

En paralelo, el volumen de actividad muestra signos de enfriamiento. En el conjunto del país se inscribieron 61.417 operaciones en julio de 2026, un −5,1 % interanual según la estadística de transmisiones del INE publicada el 25 de septiembre de 2026. En todo 2025, las compraventas de vivienda por provincia, INE sumaron 36.352 operaciones en la provincia de Málaga sobre un total nacional de 711.543. Para situar estos datos en el marco general del país, conviene revisar nuestro análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

¿Qué barrios de Málaga encajan con cada presupuesto?

Málaga funciona como una suma de micromercados muy diferenciados. Al no desglosar aquí cifras cerradas por distrito, lo más práctico para el comprador o inversor es entender qué perfil de vivienda y de demanda predomina en cada eje urbano:

• Centro Histórico, Soho y La Malagueta: concentran la demanda internacional de mayor presupuesto y el interés inversor. Predominan los pisos rehabilitados en edificios históricos o con vistas al puerto. Es también la zona con mayor saturación de viviendas de uso turístico y donde más se nota el bloqueo normativo a nuevas licencias.
• Málaga Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo): el eje residencial tradicional de alto poder adquisitivo. Combina viviendas unifamiliares, chalés históricos y pisos junto a las playas orientales. Atrae a familias locales solventes y a profesionales extranjeros que se relocalizan de forma permanente.
• Teatinos–Universidad, Martiricos y litoral oeste (Torre del Río): son los grandes polos de expansión y de obra nueva de la capital. Teatinos atrae a familias jóvenes y compradores locales que financian con hipoteca promociones con garaje y zonas comunes, mientras que el frente litoral oeste concentra algunos de los proyectos residenciales más cotizados.
• Carretera de Cádiz, Cruz de Humilladero, Ciudad Jardín y Bailén-Miraflores: conforman el grueso del mercado de segunda mano para el comprador malagueño de vivienda habitual. Son barrios consolidados, con comercio de proximidad y buena conexión mediante el metro y la línea C-1 de Cercanías.
• Churriana y Campanillas: situados en el entorno del aeropuerto y del Parque Tecnológico de Andalucía (Málaga TechPark), reciben una demanda creciente de trabajadores vinculados al sector tecnológico y logístico que buscan precios más contenidos o tipologías adosadas.

Para los profesionales que necesitan analizar la cartera disponible calle a calle, resulta muy eficaz buscar vivienda en todos los portales con Property Sourcing, que unifica el inventario de la ciudad y permite detectar ajustes de precio en tiempo real.

¿Quién compra en Málaga y por qué sigue habiendo demanda?

Detrás de la resistencia de los precios en la capital hay fundamentos demográficos y laborales sólidos, distintos de los del mercado puramente vacacional. Según las cifras de población del INE para el municipio de Málaga, la ciudad alcanzó los 599.063 habitantes empadronados a 1 de enero de 2025, frente a los 579.076 registrados en 2022. Son casi veinte mil residentes más en tres años, un crecimiento impulsado en su práctica totalidad por personas llegadas de otras provincias españolas y del extranjero.

El motor principal es el empleo cualificado. La consolidación de Málaga TechPark (PTA) y la implantación en el centro urbano de centros de ingeniería y servicios de firmas como Google, Vodafone u Oracle han generado una bolsa de demanda residente y asalariada que necesita vivienda todo el año. A ello se suma la conectividad del aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, la alta velocidad ferroviaria desde la estación María Zambrano hacia Madrid y la línea de Cercanías C-1 que vertebra la costa occidental.

¿Qué peso tiene el comprador foráneo? Según la estadística registral sobre la cuota de compradores extranjeros por provincia (Registradores), los ciudadanos de otros países firmaron el 32,80 % de las compraventas en la provincia de Málaga en 2025 (frente al 13,82 % en toda España) y alcanzaron el 34,30 % en el segundo trimestre de 2026 (15,98 % nacional). Es fundamental subrayar que este dato es provincial y está muy elevado por el peso de municipios costeros como Marbella, Mijas o Estepona. En la capital el protagonismo sigue siendo del comprador nacional de primera residencia, acompañado por dos perfiles complementarios: trabajadores internacionales relocalizados —que suelen alquilar durante el primer año antes de comprar— y pequeños ahorradores que buscan rentabilidad por alquiler residencial.

¿Qué impuestos y gastos conlleva comprar un piso en Málaga?

Al calcular el presupuesto de compra en Andalucía, los impuestos varían de forma notable según se trate de una vivienda usada o de primera transmisión, así como por el perfil del comprador. Según la normativa autonómica vigente en 2026 (Ley 5/2021 de tributos cedidos), los tipos del ITP en Andalucía y del resto de tributos quedan configurados así:

Modalidad y perfil del comprador	Impuesto aplicable	Tipo en 2026	Límite de valor del inmueble
Vivienda usada — Régimen general	ITP	7 %	Sin límite
Vivienda usada — Vivienda habitual	ITP reducido	6 %	Hasta 150.000 €
Vivienda usada — Menores de 35 años, familia numerosa o discapacidad ≥ 33 %	ITP reducido	3,5 %	Topes de 150.000 € o 250.000 € según supuesto
Obra nueva — Régimen general	IVA + AJD	10 % IVA + 1,2 % AJD	Sin límite
Obra nueva — Menores de 35 años (vivienda habitual)	IVA + AJD reducido	10 % IVA + 0,3 % AJD	Hasta 150.000 €

Hay dos reglas fiscales que en un mercado con el metro cuadrado por encima de los cuatro mil euros resultan determinantes. La primera es que la base imponible mínima del ITP y del AJD es siempre el valor de referencia de Catastro; si se pacta una compraventa por debajo de ese valor administrativo, Hacienda exigirá tributar por el valor de referencia. La segunda son los topes estrictos de las bonificaciones: si un comprador de 34 años adquiere su vivienda habitual de segunda mano en Málaga por 300.000 €, supera el límite de 150.000 € y deberá abonar el tipo general del 7 % (21.000 € de impuesto), salvo que concurra otro supuesto protegido como discapacidad o familia numerosa dentro de los 250.000 €.

A la factura fiscal hay que añadir los aranceles de notaría y Registro de la Propiedad, los honorarios de gestoría y, si se solicita hipoteca, el coste de la tasación oficial. Además, cuando el vendedor es un ciudadano no residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta de la ganancia patrimonial del transmitente.

Antes de presentar una oferta en firme o fijar el precio de un encargo de venta, resulta recomendable consultar la valoración inmobiliaria online de CASAFARI o apoyarse en nuestras herramientas de Comparables y estudios de mercado para fijar un precio de salida con testigos reales de la misma calle.

¿Compensa comprar para alquilar en Málaga capital en 2026?

El mercado del arrendamiento en la capital continúa sometido a una fuerte presión de demanda. Según CASAFARI Area Insights (location id 315273), el alquiler medio de oferta de los pisos en Málaga se situó en 23,6 €/m² al mes en el tercer trimestre de 2026. Es una cifra prácticamente idéntica a los 23,5 €/m² del T3 2025 (+0,4 % interanual), pero supone un encarecimiento del +34,9 % si se compara con los 17,5 €/m² del primer trimestre de 2024.

Conviene leer la serie trimestral de alquiler con cautela profesional, ya que presenta volatilidad por la rotación de pisos amueblados pequeños y de oferta de temporada (marcó 21,4 €/m² en el T4 2024 y repuntó hasta 28,8 €/m² en el T2 2026 antes de volver a 23,6 €/m² en el T3 2026). Por ello, para calcular el rendimiento es preferible combinar la última foto con la media de los últimos cuatro trimestres, que es de 25,35 €/m² al mes.

Cruzando los precios de oferta de alquiler y de venta de CASAFARI Area Insights, la rentabilidad bruta indicativa se sitúa en el 6,9 % en el tercer trimestre de 2026 (12 × 23,6 € ÷ 4.124,3 €), o en el 7,4 % si se toma la renta media de los últimos cuatro trimestres. Se trata siempre de una rentabilidad bruta sobre precios de anuncio, antes de descontar gastos de comunidad, IBI, seguros, periodos de vacancia, mantenimiento y la tributación en el IRPF (donde la Ley 12/2023 contempla reducciones sobre el rendimiento neto para el alquiler de vivienda habitual).

En el plano regulatorio, el propietario cuenta con libertad de pacto en la renta inicial. Málaga no está declarada zona de mercado residencial tensionado: el Pleno del Ayuntamiento rechazó solicitar la declaración el 30 de julio de 2026 y, en agosto de 2026, la Junta confirma que ningún municipio andaluz ha pedido ser zona tensionada, por lo que no se aplican topes administrativos a los nuevos contratos de larga duración.

Quien opte por el alquiler de temporada (contratos superiores a dos meses para desplazados laborales, profesores o estudiantes, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos) debe recordar una obligación estatal vigente desde el 1 de julio de 2025: al amparo del Real Decreto 1312/2024, todo alojamiento de corta duración o de temporada necesita disponer de un número de identificación en el Registro Único de Arrendamientos para poder anunciarse en plataformas digitales.

¿Qué ha cambiado con la moratoria de viviendas turísticas?

El cambio normativo de mayor calado en el mercado malagueño entre 2024 y 2026 ha sido el cierre del grifo a las nuevas viviendas de uso turístico (VUT). Cuando se anunció la congelación municipal en agosto de 2025, la capital contaba con 12.754 VUT inscritas en el registro autonómico, de las cuales 8.596 estaban activas, según datos del Ayuntamiento de Málaga.

La cronología de las restricciones municipales y judiciales ha transformado por completo las reglas para quien compra con ánimo de inversión:

1. Junio de 2024: el Ayuntamiento exige que cualquier nueva VUT cuente con entrada y suministros independientes respecto al resto del edificio residencial.
2. 14 de enero de 2025: entra en vigor la prohibición de inscribir nuevas VUT en los 43 barrios considerados saturados, aquellos donde los pisos turísticos superan el 8 % del parque residencial (entre ellos el Centro Histórico, La Merced, La Malagueta, Perchel Norte y La Trinidad).
3. 23 de agosto de 2025: tras el anuncio de la moratoria de viviendas turísticas en Málaga, se suspenden las nuevas licencias de VUT en toda la ciudad por un plazo de hasta tres años (hasta agosto de 2028) mediante la modificación del PGOU.
4. 18 de febrero de 2026: una sentencia del TSJA sobre la limitación de pisos turísticos (hecha pública en abril de 2026) desestima los recursos contra la Disposición Adicional 3ª del PGOU y avala jurídicamente el tope del 8 % por barrio.
5. 16 de julio de 2026: el consistorio aprueba de forma definitiva la suspensión, ampliándola también a nuevos hoteles, hostales y apartamentos turísticos proyectados sobre suelo residencial.

A este blindaje urbanístico municipal se superpone la normativa estatal. Conforme a la Ley Orgánica 1/2025 en el BOE, desde el 3 de abril de 2025 cualquier propietario que pretenda iniciar una actividad turística necesita el voto favorable expreso de las tres quintas partes de la comunidad de propietarios. Esa misma ley suprimió también, desde el 3 de abril de 2025, el visado de residencia para inversores inmobiliarios (la llamada golden visa para compras iguales o superiores a 500.000 €), un factor que los vendedores de viviendas de gama alta deben tener en cuenta al dirigirse a compradores extracomunitarios.

En la práctica, las licencias que ya estaban en regla antes de las prohibiciones siguen operando y confieren una prima de escasez a esos inmuebles, pero quien compre hoy un piso sin licencia en Málaga capital debe construir su plan financiero exclusivamente sobre el alquiler residencial de larga duración o el de temporada justificada.

¿Cómo seguir el mercado de Málaga con datos de CASAFARI?

En un mercado que ha pasado de subir un veinte por ciento anual a estabilizarse en apenas dos años, guiarse por intuiciones o por medias provinciales lleva a errores de valoración. CASAFARI agrega y depura a diario los anuncios de centenares de portales y webs de agencias inmobiliarias, unifica cada inmueble para eliminar duplicados, descarta los valores atípicos y construye series históricas limpias por municipio y distrito.

Los agentes inmobiliarios, tasadores y gestores patrimoniales utilizan Area Insights para seguir la evolución trimestral del precio por metro cuadrado en Málaga (location id 315273) y combinan esa tendencia con Comparables para defender ante un propietario cuál es el precio real de salida que acepta hoy su calle.

Para los equipos técnicos, analistas y desarrolladores que deseen integrar estas métricas en sus propios modelos o cuadros de mando, todas las series históricas están disponibles mediante nuestra API (el consumo de las llamadas a la API y los planes se contabilizan en tokens). Se puede consultar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés) para conocer los parámetros de consulta. Asimismo, quienes trabajen con flujos de inteligencia artificial pueden conectar directamente Casafari MCP para consultar estos datos desde agentes de IA, o recurrir a Data Services cuando necesiten extracciones masivas a medida.

Tanto si se trata de valorar una vivienda particular en Teatinos o El Limonar como de analizar series completas de mercado para una cartera de inversión, se puede crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI y explorar directamente los datos actualizados de Málaga capital.