Maspalomas: precio de la vivienda y mercado en San Bartolomé de Tirajana

En el tercer trimestre de 2026, los pisos en el municipio de San Bartolomé de Tirajana —que engloba Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín, Meloneras y el interior— se ofertan a una media de 4.616,9 €/m², un 7,8 % más que hace un año y un 38,6 % más que en el 1T 2023, según Area Insights de CASAFARI. Las casas piden 4.847,9 €/m², prácticamente planas desde el máximo del 3T 2025. Son precios de oferta de anuncios indexados en todo el término municipal, no precios de escritura.

Quien compró un apartamento de un dormitorio en Playa del Inglés en 2016 para destinarlo al alquiler por días se encontró, en diciembre de 2025, con un escenario nuevo: la entrada en vigor de la ley autonómica de vivienda vacacional sometió las altas nuevas al planeamiento urbanístico y fijó un régimen transitorio para las habilitaciones existentes. Al valorar hoy si conviene vender, pasar a arrendamiento residencial o mantener el inmueble para uso propio, aparece un dato que sorprende a muchos propietarios locales: el metro cuadrado de los apartamentos en oferta vale casi un 40 % más que a comienzos de 2023, mientras que los chalés de las urbanizaciones consolidadas llevan cuatro trimestres sin encarecerse.

¿Cuánto cuesta hoy la vivienda en Maspalomas y San Bartolomé de Tirajana?

En el tercer trimestre de 2026 (consulta del 23 de octubre de 2026), la serie de Area Insights para el análisis de precios por zona sitúa el precio medio de oferta de los pisos en 4.616,9 €/m² y el de las casas en 4.847,9 €/m² para el conjunto de San Bartolomé de Tirajana (location id 309742). La diferencia entre ambas tipologías se ha estrechado de forma notable: en el primer trimestre de 2023 las casas pedían un 13,2 % más por metro cuadrado que los pisos (3.770,9 €/m² frente a 3.332,2 €/m²), mientras que en el 3T 2026 esa prima se reduce al 5,0 %.

Conviene leer estas cifras teniendo presente el ámbito geográfico que abarcan. El indicador agrega toda la oferta indexada del municipio, sin valores atípicos: promedia tanto la franja litoral —donde Meloneras o Pasito Blanco se mueven en escalones superiores— como los barrios residenciales de San Fernando y El Tablero o los núcleos de medianías, donde las cotizaciones son más moderadas.

En el contexto provincial, el sur grancanario sostiene los precios de oferta más altos de la isla. El municipio vecino de Mogán, al oeste, registraba en septiembre de 2026 una media de 4.612 €/m² (+10,5 % interanual) según el informe de precios de idealista para Las Palmas, elaborado con una metodología de índice de portal distinta a la de CASAFARI.

Dónde está cada zona: de Playa del Inglés a Tunte

El municipio se despliega en el arco sur de Gran Canaria, conectado con el aeropuerto a unos 25-30 kilómetros por la autopista GC-1 y a unos 40 minutos en coche de Las Palmas de Gran Canaria. Su estructura urbana combina una ciudad de vacaciones proyectada desde los años sesenta con barrios de residencia habitual y pueblos de montaña.

En la línea de costa se suceden mercados con perfiles muy diferenciados:

• San Agustín y Playa del Águila: al este, zonas más sosegadas con predominio de complejos de bungalós y apartamentos de los años setenta. A 1 de enero de 2025, San Agustín contaba con 1.866 habitantes registrados y Playa del Águila con 548, según la población del municipio según el INE.
• Playa del Inglés: concentra el grueso del parque de apartamentos de uno y dos dormitorios y reúne a 5.887 habitantes empadronados a 1 de enero de 2025 (INE).
• Campo Internacional y Sonnenland: áreas de baja densidad donde abundan los bungalós en parcela horizontal y los chalés adosados.
• Maspalomas, Meloneras y Pasito Blanco: el frente de dunas, la planta hotelera de cinco estrellas, las villas de mayor presupuesto y el entorno del puerto deportivo de Pasito Blanco (182 habitantes a 1 de enero de 2025, INE).

Justo por encima de la autovía, en San Fernando de Maspalomas y El Tablero, reside buena parte de la población permanente del municipio, que suma alrededor de 55.000 habitantes a 1 de enero de 2025 (54.925 según el censo anual del INE). Hacia el interior del barranco se alzan Fataga y la capital histórica del término, Tunte (San Bartolomé de Tirajana casco, con 491 habitantes en 2025 según el INE), donde el mercado responde a la demanda de familias canarias y guarda poca relación con la dinámica turística del litoral.

¿Cómo han subido los pisos desde 2023?

El segmento de pisos acumula catorce trimestres consecutivos de incrementos desde el inicio de la serie en el primer trimestre de 2023, sin un solo periodo en negativo. Según los registros de CASAFARI Area Insights (location id 309742), el precio medio de oferta pasó de 3.332,2 €/m² en el 1T 2023 a 4.616,9 €/m² en el 3T 2026: una subida acumulada de 1.284,7 €/m² (+38,6 %).

Lejos de estancarse, la progresión mantiene el pulso en los datos más recientes. Entre el 3T 2025 (4.282,2 €/m²) y el 3T 2026, el precio solicitado por los vendedores creció en 334,7 €/m², lo que supone un avance interanual del 7,8 % y un repunte intertrimestral del 1,8 % respecto al 2T 2026 (4.535,3 €/m²).

Detrás de este comportamiento está la propia configuración del parque inmobiliario costero: una oferta dominada por apartamentos y bungalós de dimensiones contenidas levantados en las décadas de 1970 y 1980, frente a una escasez casi absoluta de suelo finalista para obra nueva residencial junto al mar. La demanda de segunda residencia, de profesionales europeos que teletrabajan durante los meses de invierno y de residentes que buscan vivienda habitual converge sobre ese mismo inventario. Con todo, al tratarse de precios de anuncio en una plaza con alta presencia de propietarios foráneos, la distancia entre lo que se pide en los portales y lo que finalmente se firma en notaría puede ser amplia; antes de presentar una oferta o aceptar unas arras, resulta imprescindible contrastar el inmueble con testigos reales mediante Comparables y estudio de mercado para valorar un inmueble concreto.

¿Por qué las casas se han frenado mientras los pisos siguen subiendo?

La evolución de la vivienda unifamiliar —chalés independientes, pareados y villas— dibuja una curva distinta. Entre el 1T 2023 (3.770,9 €/m²) y el 3T 2026 (4.847,9 €/m²), las casas se han revalorizado en oferta un 28,6 % (+1.077,0 €/m²), según CASAFARI Area Insights. Sin embargo, el segmento tocó techo en el tercer trimestre de 2025 con 4.942,9 €/m² y desde entonces encadena cuatro trimestres de meseta, moviéndose en una horquilla estrecha entre 4.806,6 €/m² y 4.870,0 €/m². En tasa interanual, el 3T 2026 arroja un ajuste del -1,9 % (-95,0 €/m²).

Al interpretar la serie de casas conviene tener en cuenta que la muestra de anuncios es más reducida que la de apartamentos y presenta oscilaciones puntuales (como los escalones observados en el 2T 2024 y el 4T 2025), por lo que importa más la tendencia de fondo que el dato aislado de un trimestre.

Con la prudencia que exige el análisis sin atribuir una única causa, el enfriamiento del producto de mayor importe en zonas como Meloneras, Sonnenland o Monte León coincide con dos factores: por un lado, una mayor dependencia del comprador extranjero no residente, cuyas adquisiciones en el archipiélago retrocedieron un 15,1 % interanual en el segundo semestre de 2025 según los Registradores (vía Canarias7); por otro, el menor atractivo inversor de las propiedades de gran tamaño tras los límites normativos al alquiler vacacional. Para quien pone hoy a la venta un chalé en el sur de la isla, la lectura práctica es clara: fijar el precio de salida tomando como referencia las expectativas de mediados de 2025 prolonga los tiempos de comercialización.

¿Sube más Maspalomas que Canarias y que España?

Para situar las cifras del municipio frente al ciclo autonómico y nacional hay que comparar con rigor metodológico, distinguiendo precios de cierre e indicadores de oferta:

Ámbito y serie	Indicador y fuente	Periodo	Variación interanual
San Bartolomé de Tirajana (pisos)	Precio medio de oferta (CASAFARI Area Insights)	3T 2026	+7,8 % (4.616,9 €/m²)
San Bartolomé de Tirajana (casas)	Precio medio de oferta (CASAFARI Area Insights)	3T 2026	-1,9 % (4.847,9 €/m²)
Canarias (conjunto)	Precio de transacción (IPV, INE)	2T 2026	+11,0 %
España (conjunto)	Precio de transacción (IPV, INE)	2T 2026	+12,2 % (nueva +7,4 %, 2ª mano +12,9 %)

Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, segundo trimestre de 2026 (publicado el 7 de septiembre de 2026), el precio de las viviendas transmitidas en Canarias subió un 11,0 % interanual en el 2T 2026 —sumando 45 trimestres seguidos al alza—, frente al 12,2 % de media nacional. Que la oferta en San Bartolomé de Tirajana crezca a un ritmo más templado (+7,8 % en pisos y -1,9 % en casas en el 3T 2026) apunta a que el mercado del sur grancanario partía ya de techos de precio muy exigentes.

En paralelo, la actividad compradora muestra signos de moderación en el conjunto del país: la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, julio de 2026 (publicada el 25 de septiembre de 2026) contabilizó 61.417 compraventas de vivienda inscritas en julio (-5,1 % interanual) y 347.464 en el primer semestre de 2026 (-2,6 %). Para examinar cómo se encuadran estos datos en la tendencia general del país, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

¿Quién compra en el sur de Gran Canaria?

La demanda en el municipio se reparte en tres perfiles bien definidos:

1. Comprador internacional de segunda residencia o retiro: procedente sobre todo de Alemania, Italia, los países nórdicos, Países Bajos y Reino Unido, que adquiere apartamentos en Playa del Inglés o San Agustín y villas en Meloneras o Pasito Blanco, habitualmente sin financiación hipotecaria.
2. Residente extranjero asentado en la isla: profesionales y trabajadores vinculados al sector servicios o al trabajo en remoto que compran primera vivienda en San Fernando, El Tablero o Sonnenland.
3. Comprador e inversor canario y peninsular: familias de Las Palmas de Gran Canaria que buscan descanso de fin de semana y verano, vecinos de la comarca que adquieren vivienda habitual en los barrios residenciales y el interior, y pequeños ahorradores que entraron en el mercado entre 2015 y 2024 atraídos por el alquiler de corta estancia.

Los registros oficiales confirman el peso del componente exterior en el archipiélago. Según la Estadística Registral Inmobiliaria 2025 del Colegio de Registradores, los compradores extranjeros protagonizaron el 25,65 % de las compraventas de vivienda en Canarias durante 2025 (frente al 13,82 % en España), una cuota solo superada por Illes Balears (29,86 %) y la Comunitat Valenciana (27,65 %). En la provincia de Las Palmas, la proporción se situó en el 21,49 % en el 3T 2025 según el Colegio de Registradores (vía Infoconstrucción); aunque no se publica el desglose municipal, en la franja costera de San Bartolomé de Tirajana la presencia internacional es sensiblemente superior a la media provincial.

No obstante, el flujo exterior ha perdido brío recientemente: en el segundo semestre de 2025 los extranjeros firmaron 3.667 compraventas en Canarias, un 10,8 % menos que un año antes según datos de los Registradores recogidos por Canarias7, repartidas entre un 62,8 % de extranjeros residentes y un 37,2 % de no residentes (estos últimos con un descenso del 15,1 %).

¿Qué cambia la Ley 6/2025 para quien quiere alquilar como vivienda vacacional?

El cambio regulatorio de mayor calado para el pequeño inversor es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Tras la nota del Gobierno de Canarias sobre la aprobación de la ley por el Parlamento autonómico el 12 de noviembre de 2025 y su publicación en el BOC nº 246 el 12 de diciembre, se produjo la entrada en vigor de la Ley 6/2025 de vivienda vacacional el 13 de diciembre de 2025, derogando el anterior Decreto 113/2015.

La norma transforma las reglas del juego en cuatro puntos principales:

• Habilitación sujeta al planeamiento: el uso turístico deja de ser libre mediante simple declaración responsable y pasa a depender de que el planeamiento urbanístico del Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana y las directrices insulares lo autoricen expresamente.
• Reserva de suelo residencial: al menos el 90 % de la edificabilidad residencial debe preservarse para uso residencial habitual, limitando el porcentaje que puede destinarse a alojamiento turístico.
• Antigüedad mínima: las viviendas de obra nueva deben acreditar un mínimo de 10 años de antigüedad antes de poder destinarse al uso vacacional.
• Régimen transitorio: las viviendas que ya contaban con declaración responsable en regla antes de la ley disponen de un periodo transitorio de cinco años sujeto a requisitos.

Cabe señalar que la norma ha sido modificada en agosto de 2026, por lo que antes de tomar cualquier decisión patrimonial resulta indispensable consultar el texto consolidado vigente en el Boletín Oficial de Canarias (BOC). En la práctica, el nuevo marco revaloriza los inmuebles que ya cuentan con situación jurídica consolidada y empuja el resto de compras de inversión hacia el alquiler residencial de larga duración o el disfrute propio. Para filtrar el inventario disponible en el municipio por tipología y ubicación, los profesionales y compradores pueden apoyarse en Property Sourcing para localizar oferta por zona y tipo.

Suelo turístico o residencial: lo que hay que comprobar antes de firmar

Más allá de la licencia vacacional, la singularidad urbanística de San Bartolomé de Tirajana obliga a distinguir entre suelo residencial y suelo turístico. Buena parte de las urbanizaciones de Playa del Inglés, Campo Internacional, Maspalomas y Meloneras se asienta sobre suelo calificado de uso turístico por el planeamiento insular y municipal, donde el uso residencial permanente está restringido y rige el principio de unidad de explotación (que exige que la gestión de las unidades alojativas de un complejo se articule bajo una única empresa explotadora).

Antes de firmar un contrato de arras sobre un apartamento o bungaló en la costa, conviene realizar cuatro comprobaciones documentales:

1. Calificación urbanística: solicitar cédula o informe urbanístico en el Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana para verificar si la parcela es de uso residencial, turístico o mixto.
2. Nota simple y estatutos: comprobar en el Registro de la Propiedad cómo está descrito el inmueble (muchos figuran registralmente como «apartamento turístico» o «bungaló en complejo turístico») y revisar los estatutos de la comunidad de propietarios.
3. Habitabilidad y empadronamiento: confirmar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad si el objetivo es fijar allí la residencia habitual.
4. Estado técnico y derramas: dado que gran parte de los edificios datan de los años setenta y ochenta, es fundamental pedir las actas de las últimas juntas de propietarios, el estado de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y posibles derramas aprobadas para rehabilitación o modernización.

¿Qué impuestos se pagan al comprar en Canarias?

El régimen fiscal canario presenta tipos impositivos propios, más reducidos que en la mayor parte de la Península, tanto en transmisiones de vivienda usada como en promociones de obra nueva.

En la compra de vivienda de segunda mano, se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Según el resumen de los tipos del ITP en Canarias tras la Ley 9/2025 (Ley de Presupuestos para 2026, BOC nº 256 de 29 de diciembre de 2025), el tipo general es del 6,5 %, calculado sobre el mayor valor entre el precio de compraventa escriturado y el valor de referencia de Catastro. Existe un tipo reducido del 5 % para la adquisición de vivienda habitual cuyo importe no supere los 200.000 €, además de bonificaciones más amplias para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad dentro de los límites de renta fijados por la norma. El impuesto se autoliquida ante la Agencia Tributaria Canaria en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

En la compra de vivienda de obra nueva directamente al promotor, no se aplica el IVA peninsular, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) junto con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). De acuerdo con la normativa explicada sobre IGIC y AJD en la compra de obra nueva en Canarias, la primera entrega de vivienda tributa al tipo general del 7 % de IGIC (con tipos reducidos del 5 %, 3 % o 0 % en supuestos tasados de vivienda habitual y protección oficial) más un 0,75 % de AJD como tipo general, que conviene confirmar para cada operación con la Agencia Tributaria Canaria.

A modo de ejemplo práctico en formato local: para adquirir un apartamento de segunda mano de 60 m² al precio medio de oferta del municipio en el 3T 2026 (unos 277.014 €), la cuota de ITP al tipo general del 6,5 % asciende a unos 18.006 € (siempre que el valor de referencia catastral no sea superior), importe al que habrá que sumar los aranceles de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.

Cómo consultar y verificar estos datos

Todas las series de precios de oferta citadas en esta guía proceden de Area Insights, la serie de precios de oferta por zona de CASAFARI, que agrega semanalmente los anuncios activos del municipio de San Bartolomé de Tirajana (location id 309742, obtenido mediante Location Lookup) y depura duplicados y valores extremos. Para bajar del promedio municipal a la realidad de un complejo concreto en Playa del Inglés o de una calle en Sonnenland, la herramienta de Comparables y estudio de mercado para valorar un inmueble concreto permite cruzar la oferta activa con el histórico de inmuebles similares.

Los equipos técnicos y analistas que deseen integrar estas métricas en sus propios sistemas pueden consultar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables para desarrolladores (en inglés). El consumo de llamadas a través de la API o de Casafari MCP se contabiliza en tokens (distintos de los access tokens de autenticación OAuth).

Para comparar el comportamiento del sur de Gran Canaria con otros mercados del país, puede recorrerse la guía de España de CASAFARI o revisar el análisis sobre el mercado de Mallorca, otra isla con alta cuota de comprador extranjero. Quienes necesiten explorar directamente las series de datos o configurar su espacio de trabajo pueden crear una cuenta en platform.casafari.com.