Orihuela Costa: precios de la vivienda, zonas y claves para comprar en 2026

En el T3 2026, el precio medio de oferta en Orihuela Costa es de 3.065 €/m² para los pisos y de 3.036,7 €/m² para las casas, según CASAFARI Area Insights (precios de oferta de anuncios indexados, sin valores atípicos; no son precios de compraventa). Ambas series han subido cada trimestre desde el T1 2023 (+39,4 % en pisos y +20,2 % en casas), aunque el ritmo interanual se ha moderado al +4,0 %. Esta guía repasa las zonas, quién compra, el ITP al 9 % y la normativa de alquiler turístico.

Quien lleva años veraneando en Playa Flamenca o La Zenia —muchas familias de Madrid, de Murcia capital o de la propia Vega Baja— y vuelve a mirar portales este año se encuentra con dos sorpresas. La primera es que en la piscina de la urbanización se oye hablar inglés de Leeds, neerlandés de Róterdam o polaco de Gdansk mucho más que castellano. La segunda es que los pisos de obra nueva con terraza se anuncian ya más caros por metro cuadrado que los chalets y adosados de los años noventa en Villamartín.

¿Cuánto cuesta una vivienda en Orihuela Costa en 2026?

En el T3 2026, los datos de la serie de precios de Area Insights para Orihuela Costa sitúan el precio medio de oferta en 3.065 €/m² para los pisos y en 3.036,7 €/m² para las casas. Conviene recordar siempre la naturaleza de este indicador: son precios de oferta extraídos de los anuncios indexados por CASAFARI en el mercado, una vez depurados los duplicados y los valores atípicos, y no precios finales de compraventa ante notario.

Traducido a presupuestos concretos sobre esa media del T3 2026 (cálculo sobre CASAFARI Area Insights), un piso estándar de dos dormitorios y 70 m² se anuncia en torno a los 215.000 €. Quien busque un adosado o un chalet independiente de unos 120 m² encontrará una referencia media cercana a los 364.000 €.

Dentro de la franja costera la dispersión es notable. La primera línea de mar en Cabo Roig, Dehesa de Campoamor y La Zenia se comercializa muy por encima de la media general. Por el contrario, las urbanizaciones interiores levantadas en los años noventa y dos mil en torno a Villamartín, Los Dolses y Las Filipinas ofrecen precios por metro cuadrado bastante más contenidos.

Para los profesionales y compradores, consultar Area Insights sirve como termómetro adelantado del mercado, ya que recoge las expectativas de promotores y propietarios particulares meses antes de que las escrituras lleguen a las estadísticas oficiales.

¿Dónde está Orihuela Costa y qué urbanizaciones la forman?

Orihuela Costa comprende unos 16 kilómetros de litoral pertenecientes al término municipal de Orihuela, en el extremo sur de la provincia de Alicante, encajados entre Torrevieja al norte y Pilar de la Horadada al sur. Un vecino del casco histórico de Orihuela tarda más de media hora en coche, atravesando la comarca de la Vega Baja, en llegar a su propia playa; esa distancia física explica el debate histórico vecinal sobre la dotación de servicios públicos, viales y limpieza en las urbanizaciones costeras.

El territorio se articula a lo largo de la carretera N-332 y la autopista AP-7, con acceso directo al aeropuerto de Alicante-Elche (a unos 50 km al norte) y al aeropuerto de la Región de Murcia en Corvera (a unos 40 km al oeste). La oferta residencial se reparte en núcleos con personalidad propia:

• La Zenia y Playa Flamenca: el corazón comercial y más dinámico del litoral, en torno al centro comercial La Zenia Boulevard y calas con bandera azul, donde predominan los pisos y bungalós.
• Cabo Roig y Dehesa de Campoamor: las zonas de mayor presupuesto, con puerto deportivo, pinares junto al mar y predominio de chalets independientes y pisos en primera línea.
• Punta Prima: el extremo norte, colindante con Torrevieja, muy orientado a promociones recientes de apartamentos con zonas comunes.
• Villamartín, Los Dolses y Las Filipinas: el anillo interior, articulado alrededor de los campos de golf de Villamartín, Las Ramblas y Campoamor, con un amplio parque de adosados de los años noventa y precios más accesibles.

¿Por qué los pisos se anuncian ya más caros que las casas?

Desde el T3 2025 se da una anomalía estadística en Orihuela Costa: el metro cuadrado de oferta de los pisos supera al de las casas. En aquel trimestre los pisos marcaron 2.947,3 €/m² frente a los 2.914,5 €/m² de las casas, y en el T3 2026 la distancia se mantiene con 3.065 €/m² frente a 3.036,7 €/m² (CASAFARI Area Insights, precios de oferta). Al inicio de la serie, en el T1 2023, las casas se anunciaban un 14,9 % por encima de los pisos (2.526,4 €/m² frente a 2.198 €/m²).

La explicación reside en la composición del producto disponible. La oferta de pisos está dominada por promociones de obra nueva con amplias terrazas, piscinas comunitarias climatizadas y vistas despejadas al mar, un producto diseñado para el comprador europeo que busca estrenar vivienda por debajo de los 300.000 €. En cambio, la media de las casas incluye miles de adosados, dúplex y chalets construidos entre 1990 y 2005 en el interior que hoy precisan reformas de cocina, cerramientos y climatización, lo que tira del promedio por metro cuadrado hacia abajo.

En el acumulado desde el T1 2023 hasta el T3 2026, el precio de oferta de los pisos ha crecido un 39,4 % y el de las casas un 20,2 %, aunque en los últimos doce meses el avance se ha igualado en el +4,0 % y el +4,2 % respectivamente (CASAFARI Area Insights). Por eso, para el propietario español que quiere poner en venta un adosado de segunda mano, la media general de la costa no es la referencia adecuada: conviene valorar un adosado o un piso con Comparables frente a los inmuebles de su misma urbanización y estado de conservación.

¿Se está frenando la subida de precios en Orihuela Costa?

Los datos de oferta muestran un enfriamiento claro en la velocidad de subida, aunque sin caídas de precios. Según la serie trimestral de CASAFARI Area Insights (precios de oferta), la variación interanual de los pisos tocó techo en el T3 2025 con un +20,8 % ( tras marcar +13,1 % en el T1 2025 y +17,3 % en el T2 2025) y desde entonces ha descendido de forma escalonada: +15,0 % en el T4 2025, +12,1 % en el T1 2026, +7,3 % en el T2 2026 y +4,0 % en el T3 2026. Entre el segundo y el tercer trimestre de 2026, el avance fue de apenas un 0,8 % (de 3.040,8 €/m² a 3.065 €/m²).

Al contrastar este freno con la estadística oficial de transacciones se aprecia el desfase habitual entre ambos indicadores. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE del segundo trimestre de 2026, basado en compraventas escrituradas, los precios subieron un 13,0 % interanual en el conjunto de la Comunitat Valenciana y un 12,2 % en España (+7,4 % en vivienda nueva y +12,9 % en segunda mano a escala nacional). Son magnitudes distintas: el INE mide cierres de meses atrás en toda la comunidad autónoma, mientras que el precio de oferta local de CASAFARI capta antes el momento en que los vendedores dejan de subir sus pretensiones. Para encajar este comportamiento en la tendencia general del país, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

El dato de actividad constructora confirma esa mayor prudencia del comprador. En 2025 se vendieron en el municipio de Orihuela 796 viviendas de obra nueva —casi todas ubicadas en la costa—, lo que supone una caída del 26 % respecto a 2024, aunque mantiene al municipio entre los primeros no capitales de España junto a Estepona (892) y Dos Hermanas (853), según las transacciones de obra nueva del MIVAU. Cuando las ventas de promotor se moderan, los precios de lista se sostienen en cartel, pero el ritmo de absorción se alarga.

¿Quién compra en Orihuela Costa y con qué presupuesto?

La provincia de Alicante es el mercado residencial más internacional de España. Según los datos del Colegio de Registradores sobre compradores extranjeros, el 43,29 % de las compraventas registradas en la provincia en 2025 correspondieron a compradores foráneos (por delante del 32,80 % de Málaga y del 30,04 % de Santa Cruz de Tenerife, y frente al 13,82 % de media en España), una cuota que alcanzó el 44,65 % en el T1 2026. En total, la provincia cerró 53.385 compraventas en 2025 —tercera de España tras Madrid y Barcelona—, con una intensidad de 25,86 compras por cada 1.000 habitantes, la más alta del país (Colegio de Registradores, 2025).

El perfil mayoritario en Orihuela Costa es el de una pareja del norte de Europa de entre 50 y 70 años que busca una segunda residencia o una vivienda para la jubilación: británicos en primer lugar, seguidos de neerlandeses, belgas, alemanes, escandinavos, irlandeses y polacos. Se mueven en presupuestos de entre 180.000 € y 400.000 €, buscan urbanizaciones cerradas con piscina y compran mayoritariamente al contado. El comprador español —procedente sobre todo de Madrid, la Región de Murcia y los municipios interiores de la Vega Baja— es minoritario en la franja costera, aunque cuenta con la ventaja de conocer bien el terreno y negociar fuera de los meses de temporada alta.

Esa huella internacional se refleja también en el censo permanente. Según el padrón de 2025 publicado por el Ayuntamiento de Orihuela, Orihuela Costa cerró diciembre de 2025 con 30.171 habitantes empadronados (+7,7 % en un año), con los ciudadanos británicos como grupo más numeroso por delante de españoles y ucranianos, dentro de un término municipal que rozó los 89.000 empadronados municipales (el padrón oficial del INE situaba al municipio completo en 84.560 habitantes a 1 de enero de 2025). En julio y agosto, la población real que ocupa la mayor parte del parque de segundas residencias multiplica esa cifra. Para las agencias de la zona que atienden a clientes en cinco o seis idiomas, localizar producto en la zona con Property Sourcing permite cruzar toda la oferta activa sin depender de un solo portal.

¿Qué impuestos y normas conviene conocer antes de comprar o alquilar?

El año 2026 introduce novedades fiscales y regulatorias en la Comunitat Valenciana que afectan directamente al presupuesto de compra y a la explotación en alquiler. Como en toda operación inmobiliaria, esta síntesis tiene carácter informativo y conviene contar siempre con asesoramiento fiscal y notarial antes de firmar.

Concepto	Norma aplicable en 2026	Detalle clave para el comprador o propietario
Compra de segunda mano (ITP)	Artículo 33 de la Ley 5/2025 de la Generalitat	Tipo general del 9 % para escrituras otorgadas desde el 1 de junio de 2026 (10 % antes de esa fecha). Para inmuebles de más de 1.000.000 €, el tipo es del 11 % sobre el valor total. Existen tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas y VPO.
Compra de obra nueva (IVA + AJD)	Ley 5/2025 de la Generalitat y normativa estatal de IVA	10 % de IVA más un 1,4 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD) como tipo general (0,1 % cuando se destina a vivienda habitual).
Vivienda de uso turístico (VUT)	Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell (en vigor desde el 8 de agosto de 2024)	Solo cubre cesiones de 10 días o menos de forma continuada a un mismo arrendatario. Exige informe municipal de compatibilidad urbanística, referencia catastral individualizada y que la comunidad de propietarios no lo prohíba. La inscripción en el Registro de Turismo caduca a los 5 años (renovable) y el número debe constar en todo anuncio.
Residencia por inversión (golden visa)	Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor desde el 3 de abril de 2025)	Suprimida para nuevas solicitudes por compra de inmuebles de 500.000 € desde el 3 de abril de 2025; los compradores extracomunitarios siguen comprando libremente con NIE.

En la práctica, la rebaja de los tipos de ITP vigentes en la Comunitat Valenciana al 9 % desde el 1 de junio de 2026 supone que por un piso usado de 215.000 € se abonen 19.350 € de impuesto, 2.150 € menos que en mayo de 2026 (lo determinante es la fecha de otorgamiento de la escritura pública). Si quien compra para alquilar planea estancias cortas de verano, debe revisar con detalle el texto del Decreto-ley 9/2024 sobre viviendas de uso turístico; en cambio, los alquileres de invierno a jubilados europeos que superen los 10 días a un mismo inquilino quedan fuera de la norma turística autonómica y se rigen como arrendamientos de temporada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por último, para las agencias que trabajan con clientela británica o extracomunitaria, el fin de la golden visa con la Ley Orgánica 1/2025 cierra la vía del permiso de residencia automático por compra inmobiliaria, aunque mantiene intacta la validez y renovación de las autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025.

¿Qué riesgos hay que tener en cuenta en Orihuela Costa?

Comprar o intermediar en un mercado tan especializado exige ponderar varios factores de riesgo propios del sur de Alicante:

• Alta dependencia de la demanda exterior: con más del 43 % de las compras provinciales en manos extranjeras (Colegio de Registradores, 2025), cualquier debilidad de la libra esterlina, un repunte de los tipos hipotecarios en el norte de Europa o las limitaciones de estancia de 90 días cada 180 para los británicos no residentes se trasladan con rapidez al volumen de visitas, sin que exista un colchón suficiente de demanda local.
• Brecha entre precio de oferta y precio de cierre: el peso de la obra nueva mantiene los precios de cartel en máximos (3.065 €/m² en pisos en el T3 2026, CASAFARI Area Insights), pero la caída del 26 % en las ventas de vivienda nueva en Orihuela durante 2025 (MIVAU) indica que, si el mercado se enfría, el descuento en la negociación de segunda mano se amplía antes de que baje el precio anunciado.
• Restricciones al alquiler vacacional: la caducidad quinquenal de las licencias, el requisito de compatibilidad urbanística y la posibilidad de veto por parte de las comunidades de propietarios bajo el Decreto-ley 9/2024 limitan el modelo de compra orientada en exclusiva al alquiler turístico estival.
• Presión sobre infraestructuras y servicios: la población de verano multiplica los 30.171 empadronados de cierre de 2025 (Ayuntamiento de Orihuela), lo que tensiona los accesos por la N-332, el aparcamiento en las calas, la recogida de residuos y la atención sanitaria en los meses centrales del año.
• Entorno climático y envejecimiento del parque: la cuenca del Segura sufre estrés hídrico recurrente, las pequeñas calas acusan la erosión de los temporales de levante y buena parte de las fases de adosados de los años noventa requieren inversiones en aislamiento térmico y accesibilidad.

Cómo consultan estos datos los profesionales

Todas las series de precios de oferta de esta guía proceden de CASAFARI Area Insights para el polígono de Orihuela Costa (identificado en la base de datos con el location id 312503 a través de Location Lookup). Los agentes inmobiliarios, tasadores y fondos utilizan esta herramienta para seguir la evolución trimestral por tipología sin el ruido de los anuncios duplicados que distorsiona los portales convencionales, y la combinan con Valoraciones, Comparables y Estudio de Mercado cuando necesitan defender ante un propietario el precio real de salida de un chalet en Cabo Roig o de un bungaló en Los Dolses.

Para los equipos técnicos y analistas de datos que deseen integrar estas series en sus propios sistemas o agentes de inteligencia artificial mediante Casafari MCP (cuyas llamadas se contabilizan en tokens), pueden consultarse la documentación de Area Insights para desarrolladores (en inglés) y la documentación de Comparables (en inglés). La gestión de accesos y planes se realiza directamente al crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI.

Quien quiera comparar el comportamiento de la Costa Blanca sur con otros mercados españoles de segunda residencia puede recorrer el resto de las guías de zonas de España o contrastar estas cifras con la guía de Málaga y la Costa del Sol, y entrar en la página de Area Insights para explorar los datos de cualquier municipio o barrio peninsular.