Precio de la vivienda en Sevilla en 2026: datos y zonas

El precio medio de oferta de los pisos en venta en Sevilla capital (área metropolitana) se sitúa en 3.019,8 €/m² en el 3T 2026, según los registros de CASAFARI Area Insights (location id 310639, consulta del 23 de octubre de 2026). La cifra supone un 5,5 % más que un año antes y un 36,4 % más que en el 1T 2023, pero refleja un descenso del 1,0 % frente al 2T 2026, el primero de la serie. Se trata de precios de oferta de anuncios que mezclan la capital con municipios del entorno, no de importes de escritura: el mercado sigue exigente para el salario local, pero ya no corre.

Quien buscaba un piso de tres dormitorios en Nervión o Los Remedios a principios de 2023 y pospuso la decisión por considerarlo caro se encuentra hoy con anuncios que piden más de un tercio adicional por el mismo inmueble. Sin embargo, al revisar los portales esta semana, aparece un matiz que no existía hace unos meses: las primeras rebajas en pisos que llevan el verano en cartel. Al mismo tiempo, el pequeño inversor que en 2022 compraba en el Arenal o en Triana para alquilar por días tropieza ahora con el cerrojo urbanístico y registral, lo que devuelve protagonismo al comprador de vivienda habitual.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Sevilla en 2026?

En el tercer trimestre de 2026 (iniciado el 1 de julio de 2026), los pisos anunciados en venta en Sevilla capital (área metropolitana) marcan una media de 3.019,8 €/m², de acuerdo con Area Insights, la herramienta de CASAFARI con la que se han obtenido estos precios. El indicador acumula una subida del 36,4 % desde los 2.214,3 €/m² del 1T 2023 y un avance interanual del 5,5 % respecto a los 2.862,9 €/m² del 3T 2025, tras haber tocado su techo en el 2T 2026 con 3.050,2 €/m².

Para interpretar bien la cifra conviene precisar qué mide. La ubicación 310639 de CASAFARI corresponde a la región metropolitana de Sevilla capital y depura los anuncios indexados eliminando valores atípicos. Al agrupar el municipio central con localidades de su corona —donde el suelo es más asequible—, el precio medio dentro de la ronda histórica y los barrios consolidados de la capital se sitúa por encima de esos 3.019,8 €/m², mientras que los municipios periféricos quedan por debajo. Además, son precios de salida pedidos por los vendedores en los portales, que no deben confundirse con el precio final firmado ante notario ni con el valor de referencia del Catastro.

En el mapa nacional, Sevilla mantiene un nivel intermedio entre las grandes capitales españolas: sus precios de oferta quedan claramente por debajo de Madrid, Barcelona, Palma o la vecina costa malagueña, como se aprecia al revisar la evolución del mercado inmobiliario en España o al contrastar su perfil con la guía del mercado de Málaga, mucho más expuesta al comprador internacional. Cualquier profesional puede reproducir y desglosar esta serie directamente en la plataforma.

¿Se está enfriando el mercado sevillano?

La serie trimestral de CASAFARI Area Insights (sin trimestres repetidos durante quince periodos consecutivos) muestra una desaceleración clara en el ritmo de encarecimiento. La variación interanual del precio de oferta de los pisos en Sevilla capital (área metropolitana) arrancó en el +7,8 % en el 1T 2024 (comparado con el 1T 2023) y escaló hasta un máximo del +14,4 % en el 4T 2025 (2.914,4 €/m² frente a 2.546,8 €/m² un año antes). Desde ese pico, la tasa se ha moderado durante tres trimestres seguidos: +11,0 % en el 1T 2026, +8,2 % en el 2T 2026 y +5,5 % en el 3T 2026.

El dato del 3T 2026 añade un retroceso trimestral del 1,0 % frente al máximo de 3.050,2 €/m² alcanzado en el 2T 2026. Un trimestre a la baja no constituye un cambio de ciclo ni anticipa un desplome, pero confirma que el techo de lo que la demanda local puede pagar está cerca. Mientras las pretensiones de los vendedores se templan en los portales, las compraventas ya escrituradas todavía recogen la inercia de los meses previos: según la nota de prensa del INE del Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2026 (publicada el 7 de septiembre de 2026), el precio de las viviendas transmitidas en Andalucía subió un 11,9 % interanual en el 2T 2026 (+9,0 % en obra nueva y +12,5 % en segunda mano, tras el +13,3 % del 1T 2026), en línea con el +12,2 % de media en España.

Es habitual que los precios de oferta se frenen varios meses antes que los índices registrales. A ello se suma un menor volumen de actividad en el conjunto del país: la estadística de compraventas de vivienda del INE (publicada el 25 de septiembre de 2026) contabilizó 61.417 operaciones en España en julio de 2026, un 5,1 % menos que en julio de 2025. Para quien pone un piso a la venta hoy en Sevilla, salir por encima de los testigos reales del barrio implica quedarse fuera de mercado; para quien compra, el margen de negociación es mayor que en 2025, aunque sin rebajas generalizadas a la vista.

¿Dónde comprar en Sevilla: barrios de la capital o corona metropolitana?

A diferencia de las plazas costeras —muchas familias sevillanas tienen su segunda residencia en la costa gaditana o en Huelva, un mercado que analizamos en la guía de Cádiz—, Sevilla es una ciudad de primera residencia y trabajo. El municipio cuenta con 689.423 habitantes a 1 de enero de 2025 según las cifras oficiales de población del INE, y su área metropolitana supera el millón y medio de residentes.

La demanda se apoya en una base laboral estable: la administración de la Junta de Andalucía, las dos grandes universidades públicas (Universidad de Sevilla y Universidad Pablo de Olavide, que sostienen el mercado de pisos para estudiantes en Reina Mercedes, Nervión y Montequinto), el polo aeronáutico de Airbus en San Pablo y Tablada, y el Parque Científico y Tecnológico Cartuja. La estación de Santa Justa —con el AVE a Madrid en unas dos horas y media—, el aeropuerto de San Pablo, la línea 1 de metro y las obras de la línea 3 vertebran las decisiones de compra entre el centro y la periferia:

• Casco Antiguo (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, Feria, San Lorenzo): concentra el producto más escaso y caro de la ciudad, con fuerte presencia de compradores de reposición y demanda internacional de capricho, hoy reordenada por el freno a los pisos turísticos.
• Triana y Los Remedios: al otro lado del Guadalquivir, concentran a las familias sevillanas que buscan pisos amplios y vida de barrio sin salir de la ciudad compacta.
• Nervión y San Bernardo: ejes de oficinas, comercios, campus universitarios y buena conexión ferroviaria, muy buscados tanto para primera vivienda familiar como para alquiler residencial y de estudiantes.
• Sevilla Este, Bellavista y Pino Montano: los barrios que absorben buena parte del primer acceso a la propiedad dentro del término municipal.
• El Aljarafe (Mairena del Aljarafe, Tomares, Bormujos, Castilleja de la Cuesta) y el arco sur (Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra): la alternativa natural cuando el presupuesto familiar no alcanza para los metros deseados en la capital. Como el dato metropolitano de Area Insights los agrupa con Sevilla, resulta recomendable consultar el location id de cada municipio por separado en la plataforma antes de tomar una decisión.

¿Qué pasa con los pisos turísticos tras el tope del 10 %?

La regla que ha cambiado el mercado de inversión en el centro es la limitación municipal a las viviendas de uso turístico (VUT). Al amparo del Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobó definitivamente el 17 de octubre de 2024 —con entrada en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia el 28 de octubre de 2024— un tope máximo del 10 % de viviendas turísticas sobre el total de viviendas familiares existentes en cada uno de los 108 barrios de la ciudad, según recoge la nota de la Gerencia de Urbanismo sobre el límite del 10 % a las viviendas de uso turístico.

En el momento de aprobarse la norma, la ciudad sumaba 9.695 VUT inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía (octubre de 2024, según datos del Pleno recogidos por elEconomista), con un margen estimado por el consistorio de unas 7.000 licencias adicionales repartidas en las zonas no saturadas. El mapa municipal divide la ciudad en tres áreas:

• Zona 1 (saturada, sin nuevas autorizaciones): incluye diez barrios del Casco Antiguo (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente) más Triana tradicional.
• Zona 2 (crecimiento acotado): San Julián, El Museo y San Bernardo, donde aún queda margen hasta alcanzar el techo del 10 %.
• Zona 3: los 94 barrios restantes del municipio, abiertos a nuevas inscripciones siempre que cumplan la normativa urbanística.

Sin embargo, estar fuera de la Zona 1 no basta para operar por días. Desde la Modificación Puntual 44 del PGOU de Sevilla (en vigor desde el 8 de junio de 2022), el uso turístico se califica como uso terciario de hospedaje, restringido por regla general a plantas bajas y primeras plantas con condiciones específicas. Además, para comercializar el inmueble en plataformas en línea es obligatorio obtener el número del Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024). Los registradores de la propiedad de Sevilla exigen para concederlo las declaraciones responsables municipales de cambio de uso y de ocupación, un criterio ratificado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública el 10 de diciembre de 2025, como detalla la resolución de la DGSJFP publicada en el BOE sobre el registro de alquileres de corta duración en Sevilla el 13 de marzo de 2026.

A este filtro administrativo se añade el de la comunidad de propietarios, que exige acuerdo expreso por mayoría de tres quintos para autorizar la actividad. Quien valore comprar un piso anunciado «con licencia turística» en el centro debe comprobar la vigencia de la inscripción en la Junta de Andalucía, exigir los documentos urbanísticos en la Gerencia de Urbanismo y revisar las actas de la comunidad antes de firmar el contrato de arras; de ahí que muchos pequeños ahorradores estén desplazando su interés hacia el alquiler de temporada (para estudiantes o desplazados laborales) y el arrendamiento residencial tradicional.

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar un piso en Sevilla?

El coste fiscal de comprar una vivienda en Sevilla depende de si se trata de una transmisión de segunda mano o de una entrega de obra nueva, de acuerdo con la Ley 5/2021 de tributos cedidos de Andalucía (artículos 41 y 43). Conviene contrastar siempre los requisitos vigentes y los topes de renta antes de escriturar consultando los tipos del ITP en la Agencia Tributaria de Andalucía.

Concepto / Tipo de comprador	Impuesto aplicable en Andalucía (2026)	Condiciones principales y límite de precio
Segunda mano — Tipo general	7 % de ITP	Aplicable a cualquier compraventa de vivienda usada sin derecho a tipo reducido.
Segunda mano — Vivienda habitual	6 % de ITP	Destinada a residencia habitual del comprador, con un valor real de hasta 150.000 €.
Segunda mano — Menores de 35 años	3,5 % de ITP	Para vivienda habitual de hasta 150.000 € cumpliendo los requisitos legales.
Segunda mano — Familia numerosa o discapacidad	3,5 % de ITP	Para vivienda habitual cuando el valor del inmueble no supere los 250.000 €.
Obra nueva (primera entrega)	10 % de IVA + 1,2 % de AJD	El IVA se abona al promotor y los Actos Jurídicos Documentados (tipo general) a la Junta.

En las viviendas de segunda mano, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el mayor importe entre el precio de compraventa escriturado y el valor de referencia del Catastro, y se autoliquida mediante el modelo 600 en el plazo de dos meses desde la firma. Si tomamos como ejemplo orientativo un piso de 90 m² valorado al precio medio de oferta de Sevilla capital (área metropolitana) en el 3T 2026 (3.019,8 €/m²), el precio de salida rondaría los 272.000 €, lo que supondría unos 19.000 € de ITP al tipo general del 7 %, a los que el comprador debe sumar los aranceles de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. La plusvalía municipal (IIVTNU), en cambio, corre por cuenta de la parte vendedora ante el Ayuntamiento de Sevilla.

¿Cómo saber cuánto vale un piso en Sevilla con datos reales?

En un mercado donde el precio medio metropolitano empieza a estabilizarse pero cada calle se comporta de forma distinta, fijar el precio de un inmueble por intuición o por la media provincial lleva a equivocarse. Un particular que quiera una primera referencia puede empezar por una valoración inmobiliaria online. Para afinar la estrategia de salida, los agentes e inversores recurren a las valoraciones y Comparables de CASAFARI para fijar el precio de un piso en Sevilla, que cruzan los anuncios activos y los inmuebles ya retirados del mismo barrio, descontando duplicados y mostrando las rebajas históricas de cada propiedad.

Quien está en fase de compra o busca oportunidades para sus clientes puede utilizar Property Sourcing, el buscador que reúne toda la oferta de Sevilla procedente de portales y webs de agencias en una única vista limpia. Si desea comparar el comportamiento sevillano con el de otras provincias, puede recorrer todas las guías de zonas de España.

Para los equipos de análisis, promotores y desarrolladores que necesitan integrar estas series en sus propios modelos, tanto la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) como la documentación de Comparables y valoraciones (en inglés) explican cómo extraer los datos por location id mediante la API, o bien conectando Casafari MCP para consultar estos datos desde un agente de IA. El consumo de la API y del MCP se contabiliza en tokens según el plan contratado.

Cualquier profesional o particular que quiera analizar un barrio sevillano o un municipio del Aljarafe con datos actualizados puede crear una cuenta en platform.casafari.com para repetir la consulta y trabajar sobre la misma base estadística de esta guía.