Vivienda en Valencia: precios, barrios y rentabilidad en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en el municipio de València se sitúa en 3.527,1 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según Area Insights, la serie de precios de oferta por zona de CASAFARI, un 5,9 % más que un año antes y un 57,3 % por encima de principios de 2023. Es el primer trimestre de la serie con un ligero ajuste intertrimestral (-0,2 %), mientras el alquiler medio de oferta alcanza los 17,7 €/m² mensuales (rentabilidad bruta indicativa del 6,0 %). Todas las cifras corresponden a precios de salida en anuncios, no a precios de escritura.

Quien buscase piso en Russafa a comienzos de 2023 recordará portales con anuncios en el entorno de los 2.200 €/m². Hoy, esa misma pareja se encuentra con una media municipal que supera los 3.500 €/m², mientras los agentes inmobiliarios de la plaza observan en sus pantallas algo que no ocurría desde hacía tres años y medio: el dato trimestral ha dejado de subir.

¿Cuánto cuesta un piso en Valencia por metro cuadrado?

Comprar un piso en el municipio de València supone enfrentarse a un precio medio de oferta de 3.527,1 €/m² en el tercer trimestre de 2026 (consulta del 23 de octubre de 2026 en CASAFARI Area Insights, location id 311522). Traducido a una vivienda tipo de 90 m², hablamos de unos 317.400 € de precio de salida en los portales, antes de negociación y de impuestos.

Conviene precisar desde el principio qué mide cada fuente para no mezclar magnitudes. CASAFARI agrega y depura los precios de oferta de los anuncios indexados en portales inmobiliarios y webs de agencias, excluyendo valores atípicos y duplicados; refleja lo que piden los vendedores hoy, no el importe final firmado ante notario. Por su parte, el valor tasado medio de la vivienda libre en el conjunto de la Comunitat Valenciana se situó en 1.935 €/m² en el segundo trimestre de 2026 (+15,7 % interanual, según la estadística de valor tasado del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana recogida por Actualidad Valencia), una cifra regional que incluye municipios de interior con precios muy inferiores a los de la capital.

El recorrido acumulado explica la sensación de vértigo del comprador local. En el primer trimestre de 2023, el precio medio de oferta de los pisos en la ciudad era de 2.241,7 €/m² según CASAFARI Area Insights. Desde entonces, la serie encadenó catorce trimestres consecutivos al alza: superó los 2.600 €/m² en el arranque de 2024 (2.614,4 €/m² en el T1 2024), rebasó la barrera de los 3.000 €/m² un año después (3.031,1 €/m² en el T1 2025) y tocó su máximo en el segundo trimestre de 2026 con 3.534,8 €/m². En tres años y medio, el incremento acumulado en los precios de salida es del 57,3 %.

¿Se ha frenado la subida? Lo que dice el tercer trimestre de 2026

La novedad del tercer trimestre de 2026 no es una caída del mercado, sino un cambio de velocidad. En el tercer trimestre de 2025, los pisos anunciados en València se encarecían a un ritmo interanual del 17,8 % (de 2.827,4 €/m² en el T3 2024 a 3.330,5 €/m² en el T3 2025, según CASAFARI Area Insights). Doce meses después, en el T3 2026, ese crecimiento interanual se ha moderado al 5,9 %, y la variación respecto al segundo trimestre de 2026 arroja un leve -0,2 %. Un único trimestre prácticamente plano no constituye un cambio de ciclo, pero sí dibuja una meseta en las expectativas de los propietarios tras tres años de subidas de dos dígitos.

Al contrastar estos precios de oferta con las estadísticas oficiales de compraventa, aparece el desfase temporal habitual del sector. El Índice de Precios de Vivienda del INE, segundo trimestre de 2026, publicado el 7 de septiembre de 2026, registra todavía un incremento interanual del 13,0 % en la Comunitat Valenciana, por encima del 12,2 % de media en España. El INE mide escrituras firmadas meses atrás —cuyas arras se pactaron aún antes—, mientras que los anuncios de CASAFARI captan la resistencia actual de la demanda al nuevo nivel de precios. Para situar este comportamiento en el contexto de otras plazas españolas, puede consultarse el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

El volumen de actividad confirma esa lectura prudente. Las compraventas registradas por provincia en el primer semestre de 2026, INE, muestran un ligero retroceso del 0,8 % en la provincia de Valencia respecto al mismo periodo de 2025, un ajuste menor que el -2,6 % registrado en el conjunto de España. Con un número de operaciones estable y precios de salida en máximos, el margen para publicar inmuebles por encima de mercado se ha estrechado: tanto propietarios como agentes necesitan apoyar sus valoraciones y estudio de mercado con Comparables para vigilar los tiempos de permanencia en portal y las rebajas de precio en su misma calle antes de salir a la venta.

¿Qué rentabilidad da un piso en alquiler en Valencia?

En el mercado de arrendamiento, el precio medio de oferta de los pisos en València alcanzó los 17,7 €/m² al mes en el tercer trimestre de 2026, según los anuncios indexados por CASAFARI Area Insights. Esto supone un aumento del 6,6 % frente a los 16,6 €/m² mensuales del tercer trimestre de 2025 y un 10,6 % más que en el primer trimestre de 2024 (16,0 €/m²). Para un piso de 80 m², la renta mensual de salida en los portales se sitúa hoy alrededor de los 1.415 €. Conviene leer la curva trimestral como una subida suave y sostenida, teniendo en cuenta que el valor de 17,0 €/m² repetido en el cuarto trimestre de 2025 y el primero de 2026 responde a una menor rotación de anuncios en esos meses.

Cruzando el alquiler anualizado de oferta con el precio medio de venta de oferta (12 × 17,7 €/m² ÷ 3.527,1 €/m²), la rentabilidad bruta indicativa de un piso en València se mantiene en el 6,0 % en el tercer trimestre de 2026, idéntica a la de un año antes porque rentas y precios de venta han avanzado en paralelo. Es fundamental subrayar que se trata de un rendimiento bruto calculado sobre precios de anuncios: el inversor particular debe descontar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las cuotas de comunidad, el seguro de hogar e impago, los periodos de vacancia o reforma y la tributación correspondiente en el IRPF.

El suelo de esta demanda de alquiler es eminentemente residencial y universitario. València cuenta con dos grandes campus públicos —la Universitat de València (UV) y la Universitat Politècnica de València (UPV)— y una población en crecimiento constante: la cifra oficial de población de València a 1 de enero de 2025, publicada por el INE en el BOE y recogida por el consistorio, ascendió a 840.792 habitantes (+14.844 en un solo año), consolidándola como la tercera capital de España. Además, según el padrón municipal de València 2025, el 19,61 % de los empadronados (165.636 de 844.424 registros padronales) tiene nacionalidad extranjera, un colectivo que en sus primeros años de residencia acude mayoritariamente al alquiler.

¿Qué barrios de Valencia mira cada comprador?

La media municipal de 3.527,1 €/m² de oferta en el tercer trimestre de 2026 (CASAFARI Area Insights) esconde mercados muy distintos según el código postal. Quien compara la capital del Turia con otras grandes plazas dentro de la guía de mercado de España, como la guía de Madrid Centro o la guía de Málaga, encuentra en València una estructura clara dividida en cuatro grandes anillos de demanda.

• El centro histórico y el Ensanche (Ciutat Vella, l'Eixample, Russafa): concentra al comprador de alto poder adquisitivo, al inversor patrimonialista y al residente internacional que busca arquitectura rehabilitada. Sus precios de salida se sitúan muy por encima de la media de la ciudad. En Ciutat Vella rige además su propio Plan Especial de Protección, que veta la implantación de nuevas viviendas turísticas en edificios residenciales.
• El frente marítimo (Cabanyal-Malvarrosa y El Saler): constituye la auténtica bolsa de segunda residencia y demanda internacional de costa dentro del propio término municipal, atraída por la playa urbana y la rehabilitación del tejido tradicional del Cabanyal.
• Barrios de primera vivienda y pequeño inversor (Benimaclet, Camins al Grau, Patraix): Benimaclet mantiene una demanda de alquiler incesante por su cercanía a los campus universitarios; Camins al Grau atrae a familias locales de reposición que buscan edificios más recientes entre el centro y el puerto; y Patraix ofrece un perfil netamente residencial de barrio consolidado con precios por metro cuadrado más contenidos.
• El anillo metropolitano (Torrent, Paterna, Mislata, Burjassot): el encarecimiento del metro cuadrado en la capital desde 2023 ha desplazado a buena parte de los compradores jóvenes de primera vivienda hacia los municipios conectados por Metrovalencia. En el caso de la comarca de l'Horta Sud, tras la DANA de octubre de 2024, el comprador y las entidades financieras aplican hoy un escrutinio urbanístico y asegurador mucho más estricto sobre plantas bajas y zonas inundables.

Dado que cada distrito evoluciona a su propio ritmo, la recomendación antes de presentar una oferta es consultar la serie específica del barrio en la plataforma de CASAFARI en lugar de guiarse únicamente por el promedio de la ciudad.

¿Quién compra en Valencia? Comprador local, inversor y extranjero

A pesar de su proyección internacional, el mercado de la ciudad de València está dominado por el comprador nacional de primera vivienda y de reposición. Conviene no extrapolar sin matices los titulares autonómicos: aunque los compradores extranjeros protagonizaron el 31,03 % de las compraventas en la Comunitat Valenciana en el segundo trimestre de 2026 frente al 15,98 % en España (según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores publicada en agosto de 2026), ese dato regional está fuertemente sesgado por el mercado vacacional de la Costa Blanca.

Cuando se desglosa la cuota de compradores extranjeros por provincia, Registradores 2024, la provincia de Valencia registró un 14,63 % de compras por foráneos (muy cerca de la media española del 13,82 % ese año), frente al 43,29 % de la provincia de Alicante. Además, el segmento exterior muestra signos de moderación tras el fin de la llamada golden visa en abril de 2025: los datos notariales reflejan una caída de las compras de extranjeros en la Comunitat en el primer semestre de 2026, Notariado, del 15,4 % interanual (frente al -13 % en el conjunto de España).

Quienes sí compran y alquilan en la capital son extranjeros residentes que trabajan y viven todo el año en la ciudad. Según el padrón municipal a 1 de enero de 2025, las comunidades más numerosas en València proceden de Colombia, Italia, Venezuela y Ucrania, seguidas de profesionales europeos desplazados. Para las agencias inmobiliarias que trabajan esta demanda solvente en un mercado con poca rotación de cartera, herramientas como Property Sourcing para localizar inmuebles y propietarios permiten identificar oportunidades y detectar inmuebles en venta antes de que se multipliquen en los portales.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar vivienda en Valencia en 2026?

El marco fiscal autonómico ha traído en 2026 un alivio relevante para el comprador de vivienda usada. En virtud de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat, los tipos del ITP en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 rebajan el gravamen general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del 10 % al 9 % para todas las escrituras públicas otorgadas a partir de esa fecha (la fecha determinante es la de la firma ante notario, no la del contrato privado de arras). Para inmuebles cuyo valor supere el millón de euros, el tipo aplicable es del 11 %.

Concepto tributario (Comunitat Valenciana, desde 01/06/2026)	Tipo aplicable	Supuesto principal
ITP Tipo general (segunda mano)	9 %	Compraventa estándar de vivienda usada (antes 10 %)
ITP Vivienda de valor superior a 1.000.000 €	11 %	Inmuebles usados por encima de 1.000.000 €
ITP Tipos reducidos	8 %, 6 %, 4 % y 3 %	Menores de 35 años, familias numerosas o monoparentales, discapacidad y VPO (sujeto a límites de renta y precio)
Obra nueva (IVA + AJD general)	10 % IVA + 1,4 % AJD	Primera entrega de promotor (AJD reducido al 0,1 % en vivienda habitual)

La base imponible del impuesto es siempre el mayor entre el precio de compraventa escriturado y el valor de referencia del Catastro, y se autoliquida mediante el Modelo 600 ante la Agència Tributària Valenciana (ATV). En un piso de 90 m² adquirido al precio medio de oferta actual de València (unos 317.000 € según los 3.527,1 €/m² del T3 2026 en CASAFARI Area Insights), el paso del 10 % al 9 % supone pagar 28.530 € de ITP en lugar de 31.700 €, un ahorro directo de 3.170 €. A ello deben sumarse los gastos de notaría, registro y gestoría (y, en el caso de vendedores no residentes en España, recordar la retención legal del 3 % a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Conviene verificar siempre los requisitos de renta y patrimonio en la web de la ATV antes de acogerse a una bonificación.

¿Se puede comprar un piso para alquiler turístico en Valencia?

Para el inversor que se plantea adquirir una vivienda en València con la idea de solicitar una licencia turística nueva, la respuesta práctica en 2026 es que resulta casi inviable en la mayor parte de la ciudad. Tras la moratoria municipal que suspendió la concesión de licencias el 28 de mayo de 2024, el Ayuntamiento dio luz verde en la aprobación definitiva de la normativa de apartamentos turísticos, pleno del 31 de marzo de 2026, a un sistema de candados urbanísticos permanentes.

La ordenanza establece un tope máximo del 2 % de viviendas de uso turístico (VUT) sobre el total del parque residencial de cada barrio y distrito, y limita el total de plazas turísticas (sumando hoteles y apartamentos) al 8 % de la población empadronada. Cuando un barrio alcanza ese umbral, el sistema bloquea automáticamente nuevas altas. Además, en los barrios donde aún exista cupo, solo se permiten en planta baja o primera planta con acceso independiente desde la vía pública y sin prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios.

El impacto de estas restricciones ya es visible en los datos oficiales: las viviendas turísticas anunciadas en València según la estadística experimental del INE, publicada en octubre de 2026, han descendido a 5.393 unidades, lo que representa una caída del 32,4 % respecto al máximo de 7.976 pisos turísticos contabilizados en agosto de 2024. La consecuencia para quien compra hoy como inversión es clara: el análisis financiero debe sostenerse exclusivamente con la renta del alquiler residencial de larga duración (en el entorno de los 17,7 €/m² mensuales de oferta media en el T3 2026), y el retorno paulatino de parte de esos más de 2.500 pisos al mercado tradicional es una variable de oferta que habrá que vigilar en los próximos trimestres.

Cómo seguir el precio de la vivienda en Valencia con datos de CASAFARI

Todas las series de precios y rentas de oferta de esta guía proceden de CASAFARI Area Insights para el municipio de València (identificado en nuestra base de datos mediante Location Lookup con el location id 311522), cuya agregación semanal alimenta el indicador en vivo de la parte superior de la página. Si es propietario y desea obtener una primera referencia automática antes de hablar con un profesional, puede empezar por nuestra herramienta de valoración inmobiliaria online.

Para los equipos técnicos, analistas de fondos y portales que deseen integrar estas series temporales o automatizar informes de valoración en sus propios sistemas, están disponibles la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), donde el consumo de llamadas a la API o a Casafari MCP se contabiliza en tokens.

Después de una subida acumulada del 57,3 % en los precios de salida desde principios de 2023 y con el primer trimestre de pausa (-0,2 % en el T3 2026), el mercado residencial de València ya no perdona errores de precio por exceso de optimismo. Tanto si busca comprar vivienda habitual como si asesora a propietarios en su agencia, puede crear una cuenta en la plataforma de CASAFARI para consultar cada semana la evolución real de los precios de oferta en su barrio exacto.