Comprar inmuebles en Portugal: todo lo que debe saber
Para comprar un inmueble en Portugal, es necesario obtener el NIF, presentar un justificante de identidad y de domicilio, firmar el Contrato Promesa de Compraventa (Contrato Promessa de Compra e Venda) con una señal de entre el 10 % y el 20 %, y formalizar la Escritura en un plazo máximo de 90 días. La transacción conlleva el pago de impuestos y gastos como el IMT (o IVA), el Impuesto del Sello (0,8 %), el AIMI (0,7 % por encima de 600 000 €), los honorarios notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Portugal está atrayendo un gran interés por parte de compradores internacionales de segundas residencias. Gracias a su clima, su excelente calidad de vida y sus ventajas fiscales, resulta fundamental conocer qué aspectos conviene analizar antes de abordar una inversión inmobiliaria.
No obstante, orientarse en un sistema inmobiliario extranjero puede entrañar cierta complejidad. Conviene conocer de antemano todos los impuestos y costes asociados a la operación. Esta guía le ayudará a saber qué aspectos debe considerar al comprar inmuebles en Portugal, apoyándose en herramientas como la búsqueda de propiedades (Property Sourcing da CASAFARI).
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En los últimos años, el Gobierno portugués ha implantado medidas atractivas para los inversores internacionales interesados en la adquisición de inmuebles. El régimen de Residente No Habitual (NHR) está disponible para ciudadanos de la UE, mientras que los inversores extracomunitarios pueden optar al régimen de «Golden Visa», que otorga una autorización de residencia de cinco años al invertir más de 500 000 euros en bienes inmuebles.
¿Qué documentos y contratos son necesarios para comprar un inmueble en Portugal?
Antes de adquirir un inmueble en Portugal, asegúrese de tener en regla su documentación personal. Necesitará obtener un número de identificación fiscal, conocido como número de contribuinte o NIF, que puede solicitarse en la oficina local de Finanças.
Otros documentos indispensables son el justificante de domicilio y el documento de identidad, como el DNI, documento nacional equivalente o pasaporte.
Contrato privado de compraventa (Contrato Promessa de Compra e Venda)
El Contrato Promessa es un acuerdo jurídicamente vinculante suscrito entre comprador y vendedor por el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de la propiedad. El contrato debe identificar adecuadamente a comprador y vendedor, reflejar el precio y las condiciones de pago, e incluir de forma detallada todo el inventario y elementos incluidos en la operación.
En esta fase suele abonarse un depósito o señal (denominado sinal en portugués) que equivale a entre el 10 % y el 20 % del precio total de compra. Si el comprador incumple el plazo acordado sin causa justificada, perderá dicho importe. Del mismo modo, si es el vendedor quien incumple el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad entregada como señal.
Escritura de la operación (Escritura de Compra e Venda)
La Escritura de Compra e Venda suele firmarse dentro de los noventa días posteriores a la entrada en vigor del Contrato Promessa, formalizando de forma definitiva la transmisión del inmueble. La escritura puede ser otorgada directamente por el comprador y el vendedor o bien a través de apoderados legales.
La escritura debe otorgarse ante un notario portugués, quien verificará la documentación del expediente. Posteriormente, la propiedad deberá inscribirse en la Conservatória do Registo Predial (el Registro de la Propiedad en Portugal).
¿Cuáles son los costes e impuestos al comprar un inmueble en Portugal?
Los principales gastos e impuestos vinculados a la compra de un inmueble en Portugal son los siguientes:
- Precio de adquisición
- Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (IMT) o IVA
- Impuesto del Sello (Imposto do Selo)
- Impuesto sobre el patrimonio
- Gastos notariales
- Tasas de inscripción registral
- Honorarios de abogados (opcional)
- Tasas de alta o cambio de titularidad de suministros
- Honorarios de inspección técnica/técnico especializado (opcional)
Precio de adquisición
En primer lugar, comprador y vendedor acuerdan el precio de compraventa. Para evaluar los valores de mercado, puede recurrir al análisis de Valoraciones y Estudio de Mercado de CASAFARI. Este importe quedará reflejado formalmente por escrito tanto en el Contrato Promessa como en la Escritura pública.
Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (IMT)
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), u Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias, es el tributo que se liquida al adquirir un inmueble de segunda mano (si la vivienda es de obra nueva, se aplica el IVA). Debe abonarse antes del otorgamiento de la escritura en una oficina de Finanças. En el acto de la firma deberá aportarse el justificante del pago ante notario.
El IMT se calcula mediante la siguiente fórmula:
IMT = Precio Acordado del Inmueble O Valor Patrimonial Tributario (el de mayor cuantía) x Tipo Aplicable – Tramo Descontable
Existen calculadoras en línea para simular el importe, aunque también puede consultar con su asesor legal para determinar la cuantía exacta.
Impuesto del Sello (Imposto do Selo)
El Impuesto del Sello grava los contratos y documentos legales otorgados en el marco de una transacción inmobiliaria, debiendo liquidarse junto con el IMT y los gastos notariales.
El cálculo del Impuesto del Sello se realiza de la siguiente manera:
Impuesto del Sello = Precio acordado del inmueble o Valor Patrimonial Tributario (la cifra más elevada) x 0,8 %
Ejemplo:
Un inmueble con un valor asignado de 500 000 €.
500 000 € x 0,8 % = 4 000 €
El Impuesto del Sello a abonar asciende a 4 000 €.
Impuesto sobre el patrimonio (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis)
El recargo patrimonial sobre bienes inmuebles (AIMI) grava la titularidad de bienes inmuebles de uso residencial en Portugal cuando el valor total supera los 600 000 euros, con independencia de si el titular es o no residente fiscal. Implantado en 2017, el tipo impositivo general es del 0,7 %.
En caso de cotitularidad entre dos personas, el mínimo exento se eleva a un importe conjunto de 1,2 millones de euros.
Gastos notariales
El notario actúa como fedatario público independiente, cuya intervención es preceptiva para supervisar la legalidad del proceso. Su labor consiste en verificar la documentación y autorizar la escritura pública otorgada por las partes. Habitualmente, los honorarios notariales se sitúan entre el 1 % y el 3 % del precio de adquisición.
Tasas de inscripción registral
Las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad se abonan tras la aprobación y verificación de la documentación del inmueble.
Honorarios de abogados (opcional)
Contar con asesoramiento jurídico que actúe en representación del comprador resulta conveniente si no se dispone de tiempo o se prefiere delegar el procedimiento en profesionales especializados en la normativa local.
En caso de contratar un abogado en Portugal, sus honorarios suelen situarse entre el 1 % y el 2 % del precio de compraventa más el IVA correspondiente.
Suministros y servicios públicos
Si adquiere una vivienda de nueva construcción, deberá tramitar el alta de la electricidad, agua, gas y otros servicios. En el caso de inmuebles de segunda mano, deberá gestionar la cancelación o el cambio de titularidad de los contratos existentes.
Inspección técnica / Honorarios de peritación (opcional)
Aunque no es obligatorio por ley, resulta recomendable recurrir a los servicios de un perito o técnico de edificación colegiado. Puede solicitarle una valoración técnica, una inspección de la propiedad o una auditoría estructural completa.
Determinadas construcciones antiguas en Portugal presentan problemas estructurales o de conservación, mientras que algunas edificaciones recientes pueden adolecer de fallos derivados de deficiencias constructivas. Realizar una inspección técnica independiente aporta mayor seguridad previa al acuerdo.
Lo aconsejable es encargar el informe técnico antes de firmar el Contrato Promessa, lo que permite detectar deficiencias a tiempo y ajustar o desestimar la oferta.
El coste de una inspección técnica integral es moderado en Portugal. La entidad Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) cuenta con profesionales certificados en el país. Si se opta por un profesional internacional, conviene comprobar que posea un conocimiento exhaustivo de la tipología constructiva portuguesa.
Se aconseja presupuestar entre un 8 % y un 10 % del precio de adquisición para cubrir los gastos e impuestos globales de la compra.
Para un comprador extranjero, el proceso de compra de inmuebles en Portugal puede parecer complejo. Sin embargo, con la documentación en regla y el debido asesoramiento, se evitan costes e imprevistos.
Recuerde conservar toda la documentación de la propiedad. Resultará indispensable si en el futuro decide vender o alquilar el inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Qué documentos son obligatorios para comprar un inmueble en Portugal?
Para comprar un inmueble en Portugal, el comprador debe obtener un número de identificación fiscal (NIF) en una oficina local de Finanças. Además del NIF, es obligatorio presentar un documento de identidad válido (DNI, documento de identidad equivalente o pasaporte) y un justificante de domicilio actualizado.
¿Cuál es la diferencia entre el Contrato Promessa de Compra e Venda y la Escritura?
El Contrato Promessa de Compra e Venda es un contrato privado vinculante donde las partes se comprometen formalmente a la operación, con la entrega habitual de una señal (sinal) de entre el 10 % y el 20 %. La Escritura de Compra e Venda es el acto oficial público que se firma ante notario en un plazo habitual de hasta 90 días. Tras el otorgamiento de la escritura, el inmueble se inscribe en la Conservatória do Registo Predial.
¿Cómo se calculan el IMT y el Imposto do Selo al comprar una casa en Portugal?
Ambos impuestos se calculan sobre el importe más elevado entre el precio acordado de compra y el Valor Patrimonial Tributario del inmueble. El IMT aplica el tipo tributario correspondiente a dicha cuantía menos el tramo descontable, abonándose antes de la firma de la escritura (o sustituyéndose por el IVA si la vivienda es de nueva construcción). El Imposto do Selo se liquida aplicando un tipo fijo del 0,8 % sobre dicho valor.
¿Quién debe pagar el Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)?
El AIMI recae sobre todo propietario que posea una participación en inmuebles residenciales en Portugal cuyo valor conjunto supere los 600 000 euros. Esta norma se aplica con independencia de si el titular reside o no fiscalmente en el país, fijándose un tipo general del 0,7 %. En el supuesto de cotitularidad entre dos propietarios, el umbral exento asciende a 1,2 millones de euros en valor agregado.
¿Cómo buscan y valoran inmuebles en Portugal los profesionales e inversores con CASAFARI?
Los profesionales e inversores utilizan las herramientas de Property Sourcing y Comparables y Estudio de Mercado de CASAFARI para analizar anuncios y comparables en todo el país. Estas soluciones permiten acceder a datos del mercado inmobiliario en tiempo real. Puede accederse directamente a través de la plataforma de CASAFARI.