Invertir en inmuebles: qué tener en cuenta antes de comprar
Antes de comprar un inmueble para invertir, conviene evaluar seis factores clave: la ubicación (sopesando zonas céntricas de menor riesgo frente a áreas en desarrollo de mayor rentabilidad), las novedades urbanísticas, las métricas del mercado (tendencias de precios, días en mercado, oferta y demanda), la clase de activo (residencial o comercial), la estrategia de inversión (house flipping o alquiler) y el estado del inmueble, utilizando herramientas como Análisis de Mercado y Búsqueda de Propiedades de CASAFARI.
1. Ubicación, ubicación, ubicación
Sí, acertaste: la ubicación es un factor importante a considerar antes de decidir invertir en una propiedad. Por lo general, los lugares más céntricos de la ciudad se venden por precios más altos (lo que significa que tendrías que gastar más para comprar, pero también podrías tener un precio de venta más alto), así como también tienen rentas más altas. Los números absolutos no son lo único que los inversores inmobiliarios deben considerar: debes considerar la rentabilidad.
Es fundamental tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias más seguras, en áreas centrales o buscadas, generalmente proporcionan menos rentabilidad. Esto sucede porque, debido a la alta demanda, los precios de alquiler y venta en estas áreas suelen estar en su punto máximo o muy cerca de él, lo que significa que los márgenes para expandir la rentabilidad son más pequeños.
Por otro lado, en estas áreas, el inversor inmobiliario puede esperar que la propiedad siempre pueda ser alquilada o vendida rápidamente.
Mientras tanto, las ubicaciones más oportunas, como en áreas subdesarrolladas, pueden brindar mayores ganancias a largo plazo, especialmente si la región se convierte en una tendencia en pocos años. Invertir en inmuebles en estas ubicaciones requiere estar dispuesto a correr riesgos, en comparación con las áreas bien establecidas.
2. Mantenerse actualizado con las noticias
Pero, ¿cómo saben los inversores inmobiliarios qué áreas van a generar ganancias en el futuro? Bueno, esta pregunta nos lleva al segundo punto de la conversación sobre inversiones inmobiliarias. Para saber si van a ocurrir grandes proyectos urbanos que afectarán positivamente a un área de la ciudad en los próximos años, debes mantenerte atento a las noticias.
Una nueva estación de metro, un aeropuerto cercano, fácil acceso a las autopistas, un nuevo hospital, o un centro comercial en las cercanías, son varios de los innumerables ejemplos de ampliaciones en una área que podrían impulsar hacia arriba el valor de una propiedad de inversión. En otras palabras, en poco tiempo, podrías obtener un beneficio de mayores rendimientos de alquiler o de vender la misma propiedad por un precio superior.
También es valioso conocer los cambios en el vecindario para trabajar junto a un agente inmobiliario cuando se trata de publicitar tu propiedad. Por ejemplo: si eres consciente de que la propiedad está situada en una zona residencial interesante para las familias, estar al tanto de los nuevos hospitales o escuelas que se construyen en las cercanías es definitivamente algo que podría ayudar a la presentación del agente inmobiliario a posibles inquilinos o compradores.
Mantén la atención a las noticias sobre las zonas que se están poniendo de moda en una ciudad. Si inviertes en un inmueble en un área cada vez más demandada por nómadas digitales, en alza por el turismo o con renombre gastronómico, es muy probable que tu inversión sea rentable.
3. Estudiar el entorno del mercado antes de realizar una inversión inmobiliaria
En la misma línea sobre la comprensión de las tendencias del mercado como inversor, también hay otras métricas que deberías considerar al invertir en inmuebles. Aquí hay algunos ejemplos:
- Las fluctuaciones de los precios de oferta y de cierre;
- Las tendencias de precios de oferta y de alquiler a lo largo del tiempo;
- Cuánto tiempo está disponible una propiedad en el mercado antes de venderse;
- Cuántas propiedades hay disponibles para una determinada tipología;
- Los movimientos de la demanda (aumentos o disminuciones) para un tipo de propiedad.
Todo esto se puede encontrar en el Análisis de Mercado de CASAFARI, una herramienta potente para hacer tus análisis de mercado y apoyar decisiones basadas en datos.
Sigue la evolución del mercado inmobiliario con CASAFARI Market Analytics
En el Market Analytics, puedes aplicar varios filtros, como la condición de la propiedad (nueva, muy buena, para reformar, usada), el área de la ciudad, la clase de activo y la tipología, para proporcionar un análisis más multidimensional. Te permitirá definir rigurosamente qué inmuebles se convertirían en inversiones inmobiliarias deseables y enfocarte en la máxima rentabilidad.
4. Elegir un tipo de activo para invertir en inmuebles.
Ahora que sabes que puedes encontrar información sobre cómo cada clase de activos está siendo absorbida por el mercado dentro de nuestra herramienta, también querrás decidir en cuál de ellas deseas invertir.
En general, las propiedades residenciales son menos rentables que otros tipos de activos, ya que su rentabilidad está relacionada con el poder adquisitivo de las familias. Por otro lado, son una inversión inmobiliaria muy estable porque, después de todo, las personas siempre necesitarán un lugar para vivir.
En cuanto a otros tipos de activos, como los comerciales, las oficinas o los establecimientos logísticos, tienden a generar más ganancias, pero también son más arriesgados y puede ser más difícil encontrar una buena propiedad de inversión, ya que forman parte de un mercado más pequeño que el residencial.
Soluciones de CASAFARI: la gestión de activos inmobiliarios para inversores inmobiliarios.
5. Elección del modelo de inversión.
Un punto relevante para que el inversor inmobiliario piense, es cómo desea trabajar con su capital en el mercado inmobiliario. Hay dos modelos principales muy diferentes entre sí, con diferentes exigencias y beneficios.
Inversiones inmobiliarias para «flippear» viviendas.
«Flippear» una casa significa comprar propiedades más baratas y deterioradas para renovarlas y venderlas rápidamente, una forma especialmente buena de ganar dinero en el sector inmobiliario en mercados con precios al alza.
Las tareas más importantes aquí son: 1) encontrar oportunidades rápidamente. (propiedades antiguas que se venden a buen precio en lugares donde la demanda de compradores de viviendas es alta) y 2) tener a tu disposición un equipo que te ayude a renovar la propiedad.
Ten en cuenta que las renovaciones también consumirán una parte de tu capital y tiempo, lo que significa que podrías demorar para poder ver el retorno de tu inversión. Pero, hoy en día, «flippear» casas se ha vuelto muy popular gracias a los «iBuyers» que te ayudan a vender una propiedad en poco tiempo.
¿Qué es un «iBuyer» y cómo facilita la venta de una propiedad?
Comprar una propiedad para alquilar
La forma más tradicional de invertir en inmuebles, este modelo tiene rendimientos de alquiler como ingreso de tu inversión inmobiliaria. Los pagos mensuales del alquiler se convierten en una fuente de ingresos pasivos, mientras que la propiedad sigue siendo tuya y puede venderse en el futuro.
6. Las condiciones de la propiedad
Hablando de las condiciones de una propiedad, esto también es algo a considerar antes de invertir tu capital.
Si los inversores inmobiliarios invierten en propiedades que son más nuevas, modernas y habitables, significa que pueden alquilar la propiedad de inmediato y comenzar a obtener ganancias. Pero, las propiedades de inversión, que son más antiguas, suelen ser más baratas y permiten agregar valor modernizándola. Esto significa que hay una brecha entre el precio que pagas por la propiedad y el valor que puede alcanzar antes de ser vendida o alquilada nuevamente.
Entonces, antes de invertir en inmuebles que antiguos, definitivamente debes averiguar cuándo fue la última vez que se modernizaron.
Certificado de Eficiencia Energética: ¿qué es y por qué es importante para la venta y el alquiler?
Aquí es donde la Búsqueda de Propiedades de CASAFARI puede ayudarte. Dentro de nuestro software inmobiliario, puedes buscar propiedades por zona, filtrando las condiciones deseadas de la propiedad para que coincida con tus criterios. Incluso puedes establecer un precio máximo para ver únicamente lo que está disponible en el mercado dentro del rango de precios con el que estás dispuesto a trabajar.
Y, ya sea que desees invertir en inmuebles para alquilarlos o venderlos más tarde, en nuestra plataforma, dentro de la página de la propiedad, puedes encontrar información sobre los rendimientos esperados para un inmueble.
Búsqueda de propiedades con CASAFARI: trabaja con una visión de 360º del mercado inmobiliario
Ahora que conoces todo lo que debes considerar, ¿estás listo para buscar una propiedad de inversión? No pierdas tiempo y suscríbete a CASAFARI para acceder a nuestra extensa base de datos en Europa y Estados Unidos (en estados seleccionados y para inmuebles comerciales a través de Claro AI), procedente de portales, webs de agencias, iBuyers, bancos y muchas otras fuentes.
Preguntas frecuentes
¿Qué factores determinan la rentabilidad de una ubicación al invertir en inmuebles?
Las zonas céntricas y consolidadas ofrecen inversiones más seguras con mayor rapidez de venta o alquiler, pero proporcionan menores márgenes de rentabilidad porque sus precios de oferta y cierre están cerca de su tope. Por el contrario, las ubicaciones en desarrollo conllevan mayor riesgo, pero permiten lograr una mayor revalorización del capital a largo plazo si el barrio se pone de moda o recibe nuevas infraestructuras.
¿Qué métricas del mercado inmobiliario conviene analizar antes de comprar para invertir?
Antes de invertir, conviene examinar las fluctuaciones de precios, la evolución histórica de importes de oferta y alquiler, los días de permanencia en el mercado, el stock disponible por tipología y los cambios en la demanda. Todas estas métricas pueden filtrarse por estado del inmueble, zona y clase de activo en las herramientas de análisis de mercado de CASAFARI. Para integrar estas funcionalidades en desarrollos propios, puedes consultar la documentación técnica de Property Sourcing (en inglés).
¿Qué diferencia hay entre invertir en inmuebles residenciales y en activos comerciales?
Los inmuebles residenciales suelen ofrecer rentabilidades más ajustadas al estar ligadas al poder adquisitivo de los hogares, pero destacan por su elevada estabilidad al responder a una necesidad básica. En cambio, los activos comerciales, oficinas y espacios logísticos tienden a generar mayores rendimientos, aunque operan en un mercado más reducido y con mayor riesgo.
¿Es mejor comprar un inmueble para reformar y vender o para alquilar?
La compra para reformar y vender rápidamente (house flipping) busca ganancias de capital a corto plazo en mercados al alza, requiriendo encontrar inmuebles con descuento y gestionar la obra con agilidad. Por su parte, la inversión para alquilar genera ingresos pasivos recurrentes cada mes mientras se conserva la propiedad para su apreciación futura.
¿Cómo influye el estado de conservación del inmueble en la estrategia de inversión?
Los inmuebles nuevos o reformados permiten un arrendamiento inmediato para generar flujo de caja desde el primer día. Las propiedades antiguas para reformar cuentan con precios de compra más reducidos y permiten aportar valor mediante la modernización, ampliando el margen entre el coste de adquisición y el precio final de venta o alquiler.