Comprar una propiedad en Portugal: todo lo que debe saber
Adquirir una propiedad en Portugal requiere obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF), firmar un Contrato Promesa de Compraventa con un depósito del 10–20% y formalizar la operación mediante una escritura pública (Escritura) ante notario. Es aconsejable prever un presupuesto adicional del 8–10% sobre el precio de compra para cubrir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) o el IVA, el Impuesto de Timbre (0,8%), los honorarios notariales y de registro, así como los costes opcionales de asesoramiento legal o inspección técnica.
¿Por qué los compradores internacionales invierten en inmuebles en Portugal?
Portugal suscita un gran interés entre los compradores internacionales de segundas residencias; algo que no resulta sorprendente dada su excelente calidad de vida, su clima idóneo y las principales razones para invertir en inmuebles en Portugal. No obstante, desenvolverse en un sistema inmobiliario extranjero puede presentar cierta complejidad, por lo que conviene conocer detalladamente los impuestos y costes asociados. A continuación, ofrecemos una guía completa sobre los aspectos esenciales a contemplar antes de comprar una propiedad en Portugal.
Desde 2019, el Gobierno portugués mantiene diversas medidas enfocadas a los inversores extranjeros. El régimen de Residencia No Habitual (RNH) está disponible para ciudadanos de la UE, mientras que los compradores de fuera de la UE pueden acceder al programa «Golden Visa», que otorga la residencia por cinco años para inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 € (según datos de Finanças).
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¿Qué documentos y contratos se necesitan para comprar una vivienda en Portugal?
Antes de adquirir un inmueble en Portugal, es indispensable contar con la documentación en regla. Es necesario obtener un número de identificación fiscal, denominado número de contribuinte o NIF, que se gestiona en la oficina local de la autoridad tributaria portuguesa (Finanças). Asimismo, se requerirá un comprobante de domicilio y un documento de identidad válido, como el pasaporte o el documento nacional de identidad.
Contrato Promesa de Compraventa (Contrato Promessa de Compra e Venda)
El Contrato Promesa es un acuerdo vinculante firmado entre el comprador y el vendedor en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la transacción del inmueble.
El contrato debe identificar al comprador y al vendedor, detallar el precio y las condiciones de pago, así como especificar el inventario y los bienes incluidos en la operación.
En este momento, se suele abonar una señal (denominada sinal en portugués) de entre el 10% y el 20% del precio total de compra. Si el comprador incumple el plazo acordado sin causa justificada, perderá el depósito. En cambio, si es el vendedor quien no cumple con lo estipulado, deberá restituir el doble del importe recibido.
Escritura pública de compraventa (Escritura de Compra e Venda)
La escritura pública suele firmarse dentro de los noventa días posteriores a la entrada en vigor del Contrato Promesa, concluyendo así formalmente la compraventa. Puede firmarse personalmente por ambas partes o mediante apoderados legales con poderes suficientes.
La firma de la escritura debe llevarse a cabo ante un notario portugués, quien verificará la validez de toda la documentación. Posteriormente, el representante legal o el propio notario inscribirá la propiedad en el Registro de la Propiedad (Registo Predial).
¿Qué impuestos y gastos de gestión se pagan al comprar una propiedad en Portugal?
Los diversos gastos e impuestos que deben tenerse en cuenta al comprar una propiedad en Portugal son los siguientes:
- Precio de compra
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) o IVA
- Impuesto de Timbre
- Impuesto sobre el Patrimonio
- Gastos notariales
- Tasas de inscripción en el Registro
- Honorarios legales (opcional)
- Suministros y servicios de la vivienda
- Inspección técnica o tasación (opcional)
Precio de compra
En primer lugar, las partes acuerdan un precio de compra utilizando herramientas como el estudio de mercado y valoración de inmuebles para verificar los valores reales de mercado. Este importe quedará reflejado por escrito en el Contrato Promesa y en la escritura.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT)
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, se aplica a las viviendas de segunda mano (en propiedades de obra nueva se liquida el IVA). Debe abonarse antes de la firma de la escritura ante la oficina tributaria (Finanças). El justificante de pago se presenta obligatoriamente ante el notario.
El cálculo del IMT se realiza mediante la siguiente fórmula:
IMT = valor del inmueble (precio acordado o valor patrimonial neto, el mayor de ambos) x tipo impositivo aplicable – deducción
Existen simuladores en línea, o bien puede consultar con su asesor legal para calcular la cuota exacta correspondiente.
A continuación se muestran los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales vigentes en 2019 en Portugal continental, Madeira y Azores, según los datos de Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira).
Portugal continental
| Precio del inmueble o Valor patrimonial neto (el mayor de ambos) | Tipo impositivo | Tipo medio |
| hasta 92.407 € | 0% | 0% |
| de 92.407 € a 126.403 € | 2% | 0.5379% |
| de 126.403 € a 172.348 € | 5% | 1.7274% |
| de 172.348 € a 287.213 € | 7% | 3.8361% |
| de 287.213 € a 574.323 € | 8% | N/A |
| más de 574.323 € | 6% | 6% |
Madeira y Azores
| Precio del inmueble o Valor patrimonial neto (el mayor de ambos) | Tipo impositivo | Tipo medio |
| hasta 115.508,75 € | 0% | 0% |
| de 115.508,75 € a 158.003,75 € | 2% | 0.5379% |
| de 158.003,75 € a 215.435 € | 5% | 1.7274% |
| de 215.435 € a 359.016,25 € | 7% | 3.8361% |
| de 359.016,25 € a 717.903,75 € | 8% | N/A |
| más de 717.903,75 € | 6% | 6% |
Las propiedades valoradas en menos de 92.407 € en Portugal continental y 115.509 € en Madeira y Azores están exentas del pago del IMT.
Como se ha indicado anteriormente, si la propiedad es de obra nueva se abonará el IVA (conocido como IVA en Portugal), en lugar del IMT. Los tipos aplicables en Portugal continental, Madeira y Azores son los siguientes:
| Tramo impositivo | Portugal continental | Madeira | Azores |
| General | 23% | 22% | 18% |
| Intermedio | 13% | 12% | 9% |
| Reducido | 6% | 5% | 4% |
Impuesto de Timbre (Imposto do Selo)
El Impuesto de Timbre liquida la formalización de contratos y documentos oficiales vinculados a la operación. A fecha de 2019, según la Autoridade Tributária e Aduaneira, se sitúa en el 0,8% del precio de compra acordado y se liquida junto con el IMT y los gastos notariales.
El importe del Impuesto de Timbre se calcula así:
Impuesto de Timbre = precio acordado o valor patrimonial neto (el mayor de ambos) x 0,8%
Ejemplo:
El valor del inmueble es de 500.000 €.
500.000 € x 0,8% = 4.000 €
El Impuesto de Timbre a pagar asciende a 4.000 €.
Impuesto sobre el Patrimonio (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis)
El recargo del impuesto sobre bienes inmuebles (AIMI) se aplica a propietarios cuya participación en bienes inmuebles en Portugal supere los 600.000 €, con independencia de su condición de residente. Introducido en 2017, el tipo fijado por Finanças en 2019 es del 0,3%. En el caso de dos titulares, el mínimo exento conjunto asciende a 1,2 millones de euros.
Gastos notariales
El notario es un oficial público independiente cuya intervención es obligatoria para dar fe de la compraventa. Sus honorarios cubren la verificación de documentos y el otorgamiento de la escritura pública. Por lo general, los costes notariales oscilan entre el 1% y el 3% del precio de compra.
Tasas de inscripción de la escritura
Los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad se abonan al notario tras la verificación y tramitación de la documentación registral.
Honorarios legales (opcional)
Contar con asesoramiento jurídico para supervisar el proceso o actuar mediante poderes resulta altamente recomendable si se prefiere dejar la gestión en manos de profesionales especializados. Los honorarios de los abogados en Portugal suelen situarse entre el 1% y el 2% del precio de compra, más el IVA correspondiente.
Suministros y servicios
En caso de adquirir una vivienda de nueva construcción, será necesario dar de alta los servicios básicos como electricidad, gas y agua. Si se trata de una vivienda de segunda mano, deberá realizarse el cambio de titularidad de los contratos existentes.
Inspección técnica o peritaje (opcional)
Aunque no es obligatorio, encomendar una inspección técnica a un técnico cualificado es aconsejable al comprar una propiedad en Portugal. Se puede solicitar una valoración comercial o un informe estructural completo. Algunos edificios antiguos o construcciones recientes pueden presentar patologías no visibles a simple vista, por lo que una inspección independiente aporta mayor seguridad jurídica y técnica.
Es conveniente realizar esta inspección antes de la firma del Contrato Promesa, garantizando así la posibilidad de desistir si la propiedad presenta desperfectos graves.
El coste de una inspección técnica completa en Portugal es moderado. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) opera en el país y permite localizar profesionales acreditados. En caso de contratar a un técnico hispanohablante o angloparlante, se debe verificar que cuente con amplio conocimiento de la edificación local.
Se recomienda prever una partida presupuestaria adicional equivalente al 8–10% del precio de la propiedad para hacer frente a estos gastos e impuestos.
Para los compradores internacionales, el proceso de adquisición en Portugal puede parecer complejo inicialmente, pero manteniendo la documentación en regla no surgirán costes imprevistos.
Recuerde conservar toda la documentación de la propiedad, ya que resultará imprescindible en caso de vender o alquilar el inmueble en el futuro.
Más en el blog: Conceptos básicos: ¿qué es la PropTech?
Preguntas frecuentes
¿Qué presupuesto adicional debe calcularse para impuestos y gastos al comprar una vivienda en Portugal?
Al comprar una propiedad en Portugal, es aconsejable estimar un presupuesto adicional del 8% al 10% sobre el precio de compra. Este importe cubre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) o el IVA, el Impuesto de Timbre del 0,8%, los honorarios notariales y de registro, además de eventuales gastos legales o de inspección técnica.
¿Qué es el NIF y dónde se obtiene en Portugal?
El NIF (número de contribuinte) es el número de identificación fiscal portugués, imprescindible para adquirir un inmueble o abrir una cuenta bancaria en el país. Se puede tramitar en las oficinas locales de la autoridad tributaria (Finanças) presentando un documento de identidad y un comprobante de domicilio.
¿Qué es el Contrato Promesa de Compraventa (Contrato Promessa de Compra e Venda)?
El Contrato Promesa es un acuerdo jurídicamente vinculante entre el comprador y el vendedor que obliga a ambas partes a completar la operación según las condiciones acordadas. El comprador suele abonar una señal (sinal) del 10% al 20% del precio. Si el comprador incumple, pierde el depósito; si incumple el vendedor, este debe devolver el doble del importe recibido.
¿Se paga IMT o IVA al comprar una propiedad en Portugal?
Al adquirir una vivienda usada en Portugal, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) antes de otorgar la escritura pública. Si la propiedad es de nueva construcción, la operación tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), quedando exenta de IMT.
¿Cómo pueden los compradores y agentes verificar los precios de los inmuebles y los datos del mercado local en Portugal?
Compradores, inversores y profesionales inmobiliarios pueden utilizar las herramientas Area Insights y de valoración de propiedades de CASAFARI para analizar tendencias del mercado, precios de oferta y precios de cierre procedentes de datos abiertos del INE e información de transacciones facilitada por los clientes en Portugal. Inicie sesión en la plataforma CASAFARI para acceder a datos de mercado en tiempo real.