Experiencia en el mercado inmobiliario: Cláudia Menino, Laje Capital

En esta entrevista con CASAFARI, Cláudia Menino, Directora de Proyectos del Grupo Laje Capital desde enero de 2017 y con más de cinco años de trayectoria en el sector inmobiliario y de la construcción, analiza las tendencias del mercado portugués. Menino aborda el papel de la inversión extranjera, la evolución del crédito hipotecario y la adaptación a las tecnologías PropTech como la metodología BIM.

¿Cuál ha sido tu mayor éxito y tu mayor reto como Directora de Proyectos en Laje Capital?

Creo que no hay un solo éxito ni un solo reto en Laje Capital. En un trabajo en el que gestionamos proyectos, el mayor éxito es tener miniexitos cada día, ser capaz de superar tus retos y crear soluciones para llegar a donde quieres.

Incluso diría que ser director de proyectos es ser un solucionador de problemas, ya que todos los días te relacionas con tantas personas y entidades cuyos intereses son tan diferentes que es difícil orientar todos los esfuerzos a un solo objetivo.

De ahí que sean las pequeñas dificultades que se superan a diario las que preparan el camino para el éxito general de un proyecto. Creo que eso es lo que te define como director de proyectos. Y, por supuesto, poder contar con un buen equipo.

¿Cómo describirías tu trayectoria profesional en Laje Capital?

Ahora mismo, tengo la suerte de estar rodeada de un equipo fantástico y competente. Todo empezó con la implicación en un proyecto y su desarrollo.

Gracias a estos pequeños éxitos, el ámbito de trabajo se hace más grande y asumes más responsabilidades, lo cual es un reto, pero te permite evolucionar y crecer profesionalmente.

Creo que mi trayectoria ha sido muy positiva; ha habido dificultades y obstáculos, pero creo que la perspectiva general es positiva. Confío en seguir teniendo el máximo rendimiento posible en Laje Capital y en mis proyectos.

¿Qué se puede esperar del mercado inmobiliario portugués en 2019?

Esta es una pregunta difícil porque nadie puede predecir el futuro. Creo que en 2019 continuará la tendencia positiva. El mercado inmobiliario portugués está pasando por una buena etapa.

Ya hemos empezado a ver indicios de que algunas empresas inmobiliarias están tomando más precauciones, aunque creo que hay motivos para pensar que este mercado inmobiliario fuerte y dinámico tiene mucho más que dar. Por ejemplo, la inversión extranjera no parece frenarse – al contrario, cada vez se construyen más edificios en Lisboa.

También se nota el efecto de la publicidad que no depende solo de una empresa o de un director de proyectos, sino de lo que ofrece la sociedad en su conjunto, lo que nos da más visibilidad en el extranjero y atrae a más personas que vienen con Golden Visas y planes de inversión de residentes no habituales. Junto con nuestro nivel de seguridad, nuestro sentido de la empatía hacia las personas y la facilidad con la que integramos diferentes culturas, son factores que seguirán atrayendo inversiones a Portugal.

Otra cosa es que los bancos han estado dando a las familias portuguesas el crédito que necesitan para empezar a comprar inmuebles de nuevo y hacer inversiones que no podían hacer hace unos años. Pero creo que todavía hay que tomar algunas precauciones a la hora de invertir.

Llegado el momento, podrán empezar a debatirse aquí medidas que ya se han puesto en práctica en países como Canadá y Nueva Zelanda, como la aplicación de políticas restrictivas y regímenes fiscales más exigentes a las inversiones extranjeras. Ahora mismo hay una gran discrepancia respecto a lo que los portugueses pueden permitirse en términos de propiedad, que es una de las principales prioridades, y lo que en realidad se está aplicando.

Por eso creo que algunas de estas medidas podrían acabar siendo debatidas en Europa y en Portugal. En general, me parece que seguirá habiendo una tendencia positiva, pero con señales de alarma en el tipo de proyectos que se promueven y salen al mercado inmobiliario.

¿Cómo debería adaptarse el sector inmobiliario a Proptech?

Esta es también una buena pregunta. Me parece obvio que el Proptech ha llegado para quedarse y que hay más por cosas por venir. Esto es de esperar, ya que este tipo de evolución se ha producido en todos los sectores, desde las tecnologías de la información, por razones obvias, pasando por el funcionamiento de las ciudades, hasta el sistema sanitario.

La mayor adaptación será el intercambio cultural y lo mucho que la gente va a tener que aprender. En toda la cadena de valor inmobiliaria seguimos teniendo modelos muy tradicionales, que se ven tanto en las agencias como en la promoción inmobiliaria y la inspección de edificios. Creo que ahora mismo serán los directores de proyecto los que lideren el avance, ya que están asimilando las nuevas tecnologías, como BIM (Building Information Modelling), por ejemplo.

No obstante, los profesionales de este sector tendrán que recibir una gran formación para adaptarse a las nuevas tecnologías, lo que al final les liberará de otras tareas y responsabilidades. Me parece que habrá que formarse mucho y abrirse a nuevas ideas, pero adaptarse a Proptech es algo evidente.

¿Algunos agentes han mostrado resistencia a Proptech?

Sí, y a veces depende más del lugar [en Portugal] donde se trabaja. Hay una enorme diferencia en Lisboa y Oporto, e incluso en Coimbra, donde las cosas están mucho más desarrolladas y son más dinámicas, probablemente debido a la fuerte presencia de las universidades y la innovación tecnológica. La gente allí es mucho más abierta.

Si quieres montar una empresa inmobiliaria que venda inmuebles a los habitantes del Alentejo, es muy difícil que puedas captar la atención del público con una aplicación. Todo depende de con quién estés tratando, de la fase en la que se encuentre tu proyecto, de tu trayectoria y de tu apertura [a la innovación].

Esto ocurre en toda la cadena de valor, no solo en la venta o en la dirección del proyecto – depende mucho del entorno que lo rodea. Pero creo que hay grandes disparidades en nuestro país; hay gente que tiene una mentalidad muy abierta y que quiere innovar muy rápido, y por eso todavía hay mezcla.

¿Qué consejo darías a los nuevos agentes?

Diría que deben tener una buena formación, para empezar. Tienes que entender los productos de los que hablas, lo que vendes, lo que compras y a quién ayudas.

Aunque muchos lo crean, el mercado inmobiliario no es fácil. Cada inmueble es diferente: que se encuentren una al lado de la otra no significa que sean iguales. Hay que saber captar a la gente que viene a comprar y vender, y hay que saber muy bien los campos en los que hay que intervenir y explicar las cosas.

Hay cosas que hay que cambiar Si quieres hacer ciertas transacciones, tienes que saber explicar y entender los campos por los que te mueves. Hay que tener una buena formación, empatía con el cliente y, sobre todo, honestidad.

¿Cuál es el mejor consejo para vender un inmueble en invierno?

La venta en otras épocas del año es más fácil porque el invierno hace que los defectos que tenga el inmueble resalten aún más. Considero que hay que tratar bien el inmueble; debe estar en buenas condiciones, sea cual sea la época del año.

También hay que intentar coger un buen momento del día para que haya iluminación; es mucho más difícil mostrar un inmueble al principio del día porque no hay suficiente luz o todavía hay niebla. Igualmente, al final del día ya está oscuro. Lo mejor es mostrar el inmueble a mediodía, cuando la luz ofrece un ambiente más acogedor.

Más en el blog: entrevista con Pedro Fonseca y entrevista con Helder Batista.

Preguntas frecuentes

¿Qué factores impulsan la inversión en el mercado inmobiliario portugués según Cláudia Menino?

La inversión se ve impulsada por el interés extranjero en la obra nueva en Lisboa, los visados de oro y los regímenes fiscales para residentes no habituales, respaldados por la seguridad e integración cultural del país. Asimismo, la concesión de crédito bancario a las familias portuguesas ha reactivado la compra local. No obstante, existe una discrepancia sustancial entre el poder adquisitivo portugués y los precios actuales del mercado.

¿Cómo se está adaptando el sector inmobiliario tradicional al PropTech?

Aunque los modelos tradicionales perduran en la intermediación, la promoción inmobiliaria y las inspecciones de edificios, los directores de proyectos lideran la adopción de tecnologías como BIM. La receptividad hacia las herramientas digitales es superior en centros universitarios y tecnológicos como Lisboa, Oporto y Coímbra en comparación con zonas rurales como el Alentejo.

¿Qué habilidades necesita un nuevo agente inmobiliario para tener éxito?

Un agente en inicios de carrera requiere una formación sólida y un conocimiento exhaustivo de cada inmueble y procedimiento transaccional. Resulta igualmente indispensable desarrollar empatía hacia el cliente y actuar con absoluta honestidad en el mercado.

¿Cuál es el mejor momento del día para enseñar una vivienda en invierno?

En invierno, las deficiencias del inmueble resultan más evidentes y la escasa luz de las primeras y últimas horas del día dificulta la visita. Por ello, conviene mantener el espacio en óptimas condiciones y concertar la visita a mediodía, cuando la luz natural proporciona un ambiente más acogedor.

¿Qué herramientas tecnológicas ofrece CASAFARI para analizar el mercado y captar inmuebles?

CASAFARI pone a disposición de los profesionales un buscador de propiedades de CASAFARI para la captación eficiente de activos, así como herramientas de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI. Además, los equipos de desarrollo pueden acceder a la documentación técnica de Property Sourcing para desarrolladores (en inglés) e integrarse mediante la plataforma de CASAFARI para trabajar con datos inmobiliarios verificados.