Mallorca: ¿un importante descubrimiento para los inversores inmobiliarios?
Mallorca se ha consolidado como uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria en Europa para compradores de gran poder adquisitivo. La isla ofrece precios de oferta competitivos —con una media de 2.088 €/m², muy por debajo de la Costa Azul o la región del Chianti—, una recuperación constante del mercado, turismo durante todo el año respaldado por más de 24 millones de pasajeros en 2015 (AENA), un auge del alquiler no hotelero y una elevada liquidez de reventa.
1. El precio de entrada sigue siendo bajo
A pesar de su fama mundial, Mallorca está empezando a ser testigo de la entrada masiva de riqueza observada en otros destinos vacacionales europeos de primera categoría.
Aunque se sitúan por encima de la media española, los precios de oferta de los inmuebles en la isla siguen estando muy por debajo de los de Francia, Italia y otras zonas del Mediterráneo. Con 2.088 €/m², el precio medio de oferta se compara positivamente con el de la Costa Azul (Alpes Marítimos – 4.153 €/m²) o la región italiana del Chianti (5.500 €/m²).
La accesibilidad del mercado local se extiende al sector de las viviendas de lujo: las casas de entre 100.000 y 900.000 euros en la localidad costera de Puerto Pollensa, una de las favoritas de los compradores de alto standing, presentan un precio medio de oferta de 3.220 €/m². Los inmuebles de primera calidad en el barrio exclusivo de Son Vida, en Palma, registran un precio medio de oferta de 2.921 €/m².
Como en las demás islas Baleares, la asequibilidad de Mallorca se debe principalmente a la dinámica del mercado inmobiliario español que, tras haberse revalorizado un 160% durante la década hasta 2007, perdió más del 30% de su valor entre enero de 2008 y principios de 2014.
2. …pero los precios están subiendo
Como en toda España, el mercado inmobiliario de Mallorca ha registrado una recuperación constante en los últimos años. Los precios de los inmuebles en España crecieron un 4,5% interanual durante el tercer trimestre del año pasado, por encima de la media de la UE, así como de los de otros puntos mediterráneos de viviendas vacacionales, como Portugal, Italia y Francia (ver el gráfico abajo).
Source: Eurostat
Las Islas Baleares encabezan la historia de este crecimiento en España, ya que los precios de la vivienda en el archipiélago crecieron un 1,7% de media en enero de 2016, la tasa más alta de todas las provincias.
En Mallorca, las áreas de compra principales, como el suroeste de la isla, han crecido de manera constante durante los dos últimos años, y los precios en muchas de las zonas más solicitadas han superado su pico anterior a la crisis de 2015.
Aunque estas correcciones de precios indican que el mercado se está recuperando, este proceso de recuperación todavía tiene un largo recorrido en muchas regiones de la isla. Aún hay muchas oportunidades de crecimiento si se sabe dónde buscar. La herramienta de análisis de mercado e Insights de Zona de CASAFARI ha rastreado más de 400 subidas en los precios de oferta solo en enero, lo que representa el 34% de los cambios de precio (el 66% restante fueron reducciones en el precio de oferta) en el mercado inmobiliario de Mallorca.
3. Clientela selecta
Desde sus inicios como típico lugar de vacaciones en el Mediterráneo de «mar, sol y playa», Mallorca se ha ido transformando poco a poco en un destino de lujo para la élite europea.
El sector turístico de la isla se dirige progresivamente a los ricos del norte de Europa, es decir, a personas con un alto poder adquisitivo procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia, Austria, Suiza, Suecia, Dinamarca y los Países Bajos.
Las opciones de entretenimiento en la isla comprenden la práctica del golf de clase mundial, ya que Mallorca tiene 28 campos de golf. Entre ellos se encuentra el complejo Son Gual, inaugurado recientemente y diseñado por el tres veces campeón amateur alemán Thomas Himmel. También acoge el Mallorcan Classic, una parada frecuente del European Tour.
El famoso Club de Golf Alcanada, propiedad de la familia Porsche, está ubicado en el extremo noreste de la isla y ofrece una extraordinaria experiencia de golf, con impresionantes vistas e instalaciones de alta calidad.
Con 41 puertos deportivos y 17.000 plazas, Mallorca se convierte en la meca de los amantes de la navegación, con el mayor número de puertos deportivos de Europa.
Si a esto le añadimos los increíbles parques naturales (con más de 400 km de rutas vírgenes de senderismo y atletismo), la impresionante Sierra de Tramuntana (con sus pintorescos pueblos declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO) y una amplia selección de restaurantes con estrellas Michelin para todos los gustos, es evidente por qué el atractivo de Mallorca es tan universal.
4. Turistas durante todo el año
El sector turístico de Mallorca y sus magníficas conexiones de transporte hacen que las posibilidades de alquilar inmuebles de inversión sean fáciles de encontrar.
La isla cuenta con un clima mediterráneo ideal e inviernos suaves, lo que hace que sus playas y atracciones sean accesibles a los turistas durante todo el año. La temporada turística típica de Mallorca se amplía de cuatro a seis meses en las zonas rurales y dura aún más en las grandes ciudades.
La capital de la isla, Palma de Mallorca, ha presentado hace poco la campaña «Palma 365», que ha logrado atraer a un gran número de visitantes durante temporada baja.
Los meses de otoño, invierno y principios de primavera son muy solicitados por los aficionados al fitness y los amantes de la naturaleza que desean conocer la isla en temporada baja.
Mallorca también es conocida como un paraíso de entrenamiento para ciclistas y triatletas y se ha convertido en uno de los puntos de carrera más importantes de Europa. Cada año, más de 35.000 ciclistas visitan Mallorca, siguiendo las huellas de las ruedas de Sir Bradley Wiggins y sus compañeros.
Con 3.800 participantes, la competición de triatlón Ironman Mallorca se ha convertido en el mayor acontecimiento Ironman del mundo. Se celebra en Alcudia en octubre y a principios de mayo de cada año, y las entradas se agotan meses antes.
La diversidad de colectivos ayuda a sostener la actividad turística durante todo el año y, de forma significativa, la demanda de apartamentos y casas de alquiler privado, reforzando las ventajas de tener una propiedad de alquiler en Mallorca e Ibiza.
5. Accesibilidad
Mallorca es sin duda la más accesible de las Islas Baleares y tiene algunas de las mejores conexiones de transporte del Mediterráneo.
En Palma de Mallorca, se encuentra el tercer aeropuerto más concurrido de España. En 2015, este centro de operaciones de las Islas Baleares transportó más de 24 millones de pasajeros, según la agencia aérea nacional AENA, superando a Málaga.
La instalación dispone de rutas de vuelo directas a las mayores ciudades de Europa, incluyendo cuatro aeropuertos de Londres y otros cinco destinos de Reino Unido, así como 18 en Alemania, París, Zúrich, Viena, Estocolmo, Ámsterdam y Copenhague.
Source: AENA
Palma se está convirtiendo en uno de los principales puntos de conexión de aviones privados de Europa, con vuelos a San Tropez, La Habana, Sao Paulo, Rimini, Kiev, Bahrein, Denver, Bangkok, Bakú, Miami y Ciudad del Cabo, entre otros.
La gran cantidad de medios de transporte que se ofrecen no solo ha permitido mantener el estatus de Mallorca como destino vacacional de primera categoría, sino que ha ampliado el mercado inmobiliario local a los residentes extranjeros que deciden trasladarse desde la isla para trabajar en las principales ciudades europeas.
Entre ellos hay un creciente número de profesionales de servicios financieros, así como otras personas de gran riqueza.
6. El turismo no hotelero está creciendo
La creciente afluencia de turistas a la isla es una gran ventaja para los inversores inmobiliarios. De los 12,5 millones de turistas que visitaron la isla durante los primeros nueve meses de 2015, más del 32% se alojó en establecimientos no hoteleros. En esta cifra se incluyen los turistas que pagan por el alquiler de apartamentos, así como los alojamientos de propiedad privada.
Mientras que los españoles tienen más probabilidades de tener un inmueble en la isla, los extranjeros representan la gran mayoría de la demanda de alquileres vacacionales, con un 92% de los visitantes. De ellos, alrededor del 30% eran de Reino Unido.
Source: Ibestat
7. Gran potencial de reventa
Los compradores internacionales representan una parte importante de los compradores de inmuebles en las Islas Baleares y su influencia está creciendo, pasando del 32,6% del mercado global (2014) al 41% (datos preliminares de 2015).
Los compradores habituales de inmuebles de alto standing proceden de Reino Unido, Alemania, Francia, Suiza, Austria, Suecia, Noruega, Dinamarca, Países Bajos y Europa del Este. Los compradores de inmuebles de menor calidad son clientes españoles, latinoamericanos, asiáticos y de Europa del Este, tanto no residentes como locales.
Gracias a la creciente demanda de la comunidad internacional, la venta de un apartamento en un lugar turístico conocido, como Port Andratx o Puerto Pollensa, suele tardar menos de tres meses.
Los inmuebles con vistas al mar que se ofrecen en buen estado y a un precio atractivo se venden enseguida. Tal como muestra el buscador de inmuebles de CASAFARI, los pisos con vistas al mar y con un precio inferior a 400.000 euros se venden incluso antes de llegar a los portales inmobiliarios públicos. Muchos agentes mantienen una lista activa de estas viviendas de rotación rápida.
¿Por qué? Se reduce a la oferta y la demanda, es decir, al número reducido de licencias para nuevas construcciones junto con el elevado número de turistas que se alojan en apartamentos durante una larga temporada de vacaciones.
Además, el alto rendimiento de los alquileres en Mallorca es una oferta atractiva teniendo en cuenta las condiciones volátiles del mercado y el bajo tipo de interés que se observa en otras partes del mundo.
¿Por qué invertir ahora en el mercado inmobiliario de Mallorca?
Aunque los focos de interés del Mediterráneo no siempre se corresponden con buenos fundamentos de inversión inmobiliaria, Mallorca constituye una clara excepción.
La isla se ha consolidado como un destino vacacional de lujo y presenta un firme potencial para situarse al nivel de la Costa Azul o de la región italiana del Chianti en términos de precios de oferta y rentabilidad del alquiler.
Con unos precios en fase de recuperación, este puede ser el momento idóneo para posicionarse en el mercado.
Regístrese en la plataforma de CASAFARI para acceder a las actualizaciones del mercado y a la búsqueda de inmuebles: consulte precios de oferta y reciba los análisis más recientes del mercado inmobiliario en Mallorca e Ibiza.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se comparan los precios de oferta en Mallorca con otros destinos mediterráneos?
En Mallorca, el precio medio de oferta se sitúa en 2.088 €/m², una cifra superior a la media nacional en España pero sensiblemente inferior a la de otros destinos exclusivos del Mediterráneo, como la Costa Azul (Alpes Marítimos, con 4.153 €/m²) o la región italiana del Chianti (5.500 €/m²). No obstante, las ubicaciones de lujo dentro de la isla presentan cifras superiores. En Puerto Pollensa el precio medio de oferta alcanza los 3.220 €/m², mientras que en la zona residencial de Son Vida, en Palma, se registra una media de 2.921 €/m².
¿Qué peso tienen los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario de las Islas Baleares?
Los compradores internacionales representan una cuota muy relevante y en constante expansión dentro del mercado inmobiliario balear, habiendo pasado del 32,6% de las operaciones en 2014 al 41% según los datos preliminares de 2015. El segmento de gama alta se compone fundamentalmente de compradores procedentes del Reino Unido, Alemania, Francia, Suiza, Austria, los países escandinavos, los Países Bajos y Europa del Este. En los segmentos de precio más moderado destacan compradores locales, latinoamericanos y asiáticos.
¿Cuánto tiempo se tarda en vender un inmueble bien situado en Mallorca?
Gracias a la fuerte demanda internacional y a la escasa concesión de nuevas licencias de construcción, la venta de un piso en zonas muy cotizadas como Port Andratx o Puerto Pollensa suele cerrarse en menos de tres meses. La elevada rotación hace que las viviendas con vistas al mar, en buen estado y con un precio inferior a 400.000 euros se vendan con frecuencia mediante listas de espera activas antes de publicarse en los portales. Esta dinámica responde a una oferta restringida frente a un flujo continuo de compradores e inversores.
¿Existe demanda de alquiler vacacional en Mallorca fuera de los meses de verano?
Sí, la demanda de alquiler se prolonga durante el otoño, el invierno y la primavera gracias al clima templado, a iniciativas como la campaña Palma 365 y a grandes acontecimientos deportivos. La isla recibe anualmente a más de 35.000 ciclistas y acoge pruebas multitudinarias como el Ironman Mallorca, con 3.800 participantes. Además, en los primeros nueve meses de 2015, más del 32% de los 12,5 millones de turistas se alojaron en establecimientos no hoteleros, generando una gran actividad en el alquiler vacacional sostenida en un 92% por visitantes extranjeros (Ibestat).
¿Cómo ayuda CASAFARI a los inversores y profesionales a analizar el mercado de Mallorca?
CASAFARI proporciona una visión integral del mercado inmobiliario en Mallorca al monitorizar diariamente las variaciones en los precios de oferta, el stock disponible y el tiempo de permanencia de los inmuebles en los portales. Al combinar los datos de oferta con los precios de cierre procedentes del Notariado, la plataforma permite realizar valoraciones precisas y detectar oportunidades de inversión en tiempo real. Esto facilita a los profesionales la identificación de inmuebles con alta liquidez y análisis comparativos fundamentados.