Proptech para la inversión inmobiliaria

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Hace unos años, cuando el concepto de Proptech aún no existia, Marc empezó a invertir en inmuebles en España. Hombre de negocios por naturaleza, aceptó la idea de que «el beneficio está en la compra».

Al cabo de unos meses, encontró una oferta interesante en una de las muchas páginas web de anuncios de España. Un agente inmobiliario local puso en venta un edificio (un complejo de varios apartamentos y un restaurante) solo en español. La paradoja era que los propietarios eran alemanes. Tuvo que ser un agente inmobiliario español el que vendiera el inmueble de los alemanes a un británico.

Cuando Marc pidió información esencial, como el precio medio por metro cuadrado en la zona y la evolución del mercado, el agente inmobiliario le miró y dijo: «El sol da todo el día y tienes el mar a tus pies. ¿Acaso no es suficiente?»

La Inversión Inmobiliaria Depende de los Datos

Para saber dónde invertir, hay que tener una visión completa del mercado inmobiliario. Estos conocimientos se obtienen a partir de los datos, pero encontrar cifras públicas fiables es algo difícil. La mayoría de ellos son poco útiles, ya que están desfasados o falseados debido a los listados duplicados y a la inclusión de valores atípicos.

Los listados duplicados son inmuebles que figuran en varias agencias. Una propiedad puede estar listada hasta en 35 agencias diferentes con una desviación media del 46% en el precio. Cuando hablamos del mercado inmobiliario de primera categoría, esto supone diferencias de 23 millones de euros por la misma propiedad.

Por lo tanto, hay que excluir del conjunto de datos los duplicados y los valores atípicos y determinar el precio más reciente y real.

Además, los datos públicos son demasiado generales para los fines de la inversión inmobiliaria. Consideran desde apartamentos de una habitación en la autopista, pasando por propiedades comerciales, hasta villas de lujo. Es como si se pidiera a un concesionario de coches el número de «Bentleys» que ha vendido durante este mes y se respondiera con la cantidad de todos los vehículos vendidos en total.

Entonces, ¿cómo se pueden conseguir los datos correctos?

Juego de palabras que forma la palabra "datos"

La Inteligencia Artificial Mejora el Mercado Inmobiliario

El avance vertiginoso de la tecnología que estamos viviendo en estos momentos afecta a los mercados tradicionales. No importa si se está innovando (Uber) o incluso alterando (Airbnb), el cambio inducido por la tecnología se está produciendo.

Este progreso tecnológico llegó al mercado inmobiliario y fue denominado «Proptech», un neologismo que se refiere a la simplificación de las transacciones inmobiliarias gracias a la tecnología.

Remy Raisner publicó en el Huffington Post que «PropTech tiene el mismo potencial para experimentar la tracción que creó FinTech en sus inicios, o incluso más. Se avecinan tiempos muy interesantes…[] En lo más alto de la lista está la Inteligencia Artificial (IA), que puede dar lugar a administradores de propiedades asistidos por IA, agentes inmobiliarios, abogados e incluso gestores de activos y empresarios».

Aunque «asistidos por la Inteligencia Artificial» suena como si hubiera un robot a tu lado ayudándote con los platos o a pasear al perro, vamos a empezar con los algoritmos.

La Ciencia que Lo Sustenta

Un algoritmo consiste en decirle a un ordenador cómo debe resolver un problema. Por ejemplo, queremos tener un programa que nos diga si un número es un número natural o no.

La forma (simplificada) de indicarle al ordenador cómo ejecutar este programa es darle dos instrucciones. Primero, si el número es igual o mayor que 0, escribe «Sí, es un número natural». Segundo, si el número es menor que 0, el programa debe escribir «No, no es un número natural».

El Aprendizaje Automático, una forma de Inteligencia Artificial, hace posible que los ordenadores ejecuten tareas que son demasiado complejas para el cerebro humano. Tenemos los datos, sabemos qué resultado queremos conseguir, pero no conocemos los pasos a seguir porque los datos son demasiado amplios.

Para ser un maestro del ajedrez, por ejemplo, hace falta diez años de práctica y lectura de libros. Si le damos a un ordenador las últimas cien partidas de ajedrez (todos los turnos que han hecho los jugadores, así como la información de quién ha ganado), en una semana la máquina será mejor que los propios profesionales. La máquina de Inteligencia Artificial jugará miles de sesiones de juego con ella misma, probando diferentes tácticas, fallando y aprendiendo de los errores más rápido de lo que cualquier humano podría hacer.

piezas de un juego de ajedrez

Cómo el Aprendizaje Automático Nos Puede Ayudar a Encontrar Propiedades en las que Invertir

Si lo aplicamos a los datos inmobiliarios, podemos desarrollar una inteligencia artificial que supere a los humanos a la hora de buscar datos inmobiliarios en toda la red, por muy caótica que sea. Los bots de inteligencia artificial obtienen y limpian los datos de las propiedades, comparan los listados duplicados y analizan el mercado sin que nadie haga nada.

Si esto todavía suena ambiguo, imagina un motor de búsqueda como Google. La mayor diferencia es que este solo se centra en la información relacionada con el mercado inmobiliario y la organiza para su uso intencionado.

¿Estás buscando propiedades a buen precio para reformar con vistas al mar en una ubicación privilegiada? Muy fácil, la máquina será capaz de clasificar este tipo y encontrar la mejor oferta en cuanto la propiedad salga al mercado. Calculará instantáneamente el retorno de la inversión (ROI) en función de los mejores precios de alquiler y venta anteriores.

Pero, ¿qué relación tiene esto con un británico que invierte en una propiedad en Marbella?

El Análisis del Mercado Inmobiliario Más Fácil

A partir de las dificultades inmobiliarias, como la de Marc, un grupo de expertos en tecnología que compartían su lucha crearon una plataforma fácil de usar, que recoge todos los datos inmobiliarios y los presenta de forma sencilla y atractiva.

Esta plataforma ofrece a los inversores, así como a las agencias inmobiliarias, más de un millón de anuncios reales, más que cualquier otra web de anuncios clasificados. Realiza un seguimiento de unos 300.000 cambios al mes y se actualiza de forma automática, sin que el usuario tenga que realizar ningún trabajo.

La herramienta incorporada de seguimiento del mercado permite conocer los datos más hiperlocales. Se pueden ver las distribuciones de precios de cualquier tipo de inmueble, así como el precio por metro cuadrado de la zona seleccionada en tiempo real.

Gráfico de columnas exibiendo el la distribución del precio y el precio por metro cuadrado de inmuebles en Mallorca

Gracias a la Inteligencia Artificial, serás el primero en descubrir las oportunidades de inversión «para reformar» o «para rehabilitar» que salen al mercado. Puedes compararlas con sus similares en la misma ubicación. Las zonas rentables y las gangas ocultas son visibles gracias a un análisis detallado del mercado inmobiliario.

También puedes consultar los datos históricos y las previsiones y calcular el rendimiento futuro de los alquileres y el retorno de la inversión.

Incluso si tienes acceso a los datos inmobiliarios reales, es imposible hacer suposiciones fiables sobre el futuro sin la ayuda del aprendizaje automático. Los números actuales solo representan la situación actual y no el panorama general. Los promedios no muestran la dinámica temporal del mercado, no se sabe si estamos en el pico o en lo más bajo de la curva.

Proptech es una Herramienta de Gran Ayuda

Aunque esto no es más que el principio de la Inteligencia Artificial y seguramente oiremos hablar más de ella, Proptech ya ha modificado la situación hasta el punto de que todas las partes pueden beneficiarse de ella. En lo que respecta al mercado inmobiliario, la IA está ayudando a los profesionales del mercado inmobiliario con el trabajo duro y lo hace más eficiente.

Los inversores pueden aprovechar la predicción más precisa. Las agencias inmobiliarias pueden optimizar su proceso de búsqueda de propiedades, a la vez que pueden proporcionar a sus clientes información útil. Solo depende de ti tomar una decisión y formar parte del cambio tecnológico.

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