Proptech para la inversión inmobiliaria
El Proptech y la inteligencia artificial ayudan a los inversores inmobiliarios agregando y depurando datos del mercado mediante aprendizaje automático. Al eliminar duplicados y valores atípicos, permiten analizar mercados hiperlocales, examinar distribuciones de precios de oferta y calcular la rentabilidad del alquiler y el retorno de la inversión (ROI) para identificar oportunidades rentables con rigor.
Hace unos años, cuando el concepto de Proptech aún no existía, Marc empezó a invertir en inmuebles en España. Hombre de negocios por naturaleza, aceptó la idea de que «el beneficio está en la compra».
Al cabo de unos meses, encontró una oferta interesante en una de las muchas páginas web de anuncios de España. Un agente inmobiliario local puso en venta un edificio (un complejo de varios apartamentos y un restaurante) solo en español. La paradoja era que los propietarios eran alemanes. Tuvo que ser un agente inmobiliario español el que vendiera el inmueble de los alemanes a un británico.
Cuando Marc pidió información esencial, como el precio medio por metro cuadrado en la zona y la evolución del mercado, el agente inmobiliario le miró y dijo: «El sol da todo el día y tienes el mar a tus pies. ¿Acaso no es suficiente?»
¿Por qué la inversión inmobiliaria depende de datos limpios?
Para saber dónde invertir, hay que tener una visión completa del mercado inmobiliario. Estos conocimientos se obtienen a partir de los datos, pero encontrar cifras públicas fiables es algo difícil. La mayoría de ellos son poco útiles, ya que están desfasados o falseados debido a los listados duplicados y a la inclusión de valores atípicos.
Los listados duplicados son inmuebles que figuran en varias agencias. Una propiedad puede estar listada hasta en 35 agencias diferentes con una desviación media del 46% en el precio de oferta (datos de CASAFARI, 2017). Cuando hablamos del mercado inmobiliario de primera categoría, esto supone diferencias de 23 millones de euros por la misma propiedad.
Por lo tanto, hay que excluir del conjunto de datos los duplicados y los valores atípicos y determinar el precio de oferta más reciente y real, complementado con datos de precios de cierre.
Además, los datos públicos son demasiado generales para los fines de la inversión inmobiliaria. Consideran desde apartamentos de una habitación en la autopista, pasando por propiedades comerciales, hasta villas de lujo. Es como si se pidiera a un concesionario de coches el número de «Bentleys» que ha vendido durante este mes y se respondiera con la cantidad de todos los vehículos vendidos en total.
Entonces, ¿cómo se pueden conseguir los datos correctos?
¿Cómo transforma la inteligencia artificial el mercado inmobiliario?
El avance vertiginoso de la tecnología que estamos viviendo en estos momentos afecta a los mercados tradicionales. No importa si se está innovando (Uber) o incluso alterando (Airbnb), el cambio inducido por la tecnología se está produciendo.
Este progreso tecnológico llegó al mercado inmobiliario y fue denominado «Proptech», un neologismo que se refiere a la simplificación de las transacciones inmobiliarias gracias a la tecnología.
Remy Raisner publicó en el Huffington Post que «PropTech tiene el mismo potencial para experimentar la tracción que creó FinTech en sus inicios, o incluso más. Se avecinan tiempos muy interesantes…[] En lo más alto de la lista está la Inteligencia Artificial (IA), que puede dar lugar a administradores de propiedades asistidos por IA, agentes inmobiliarios, abogados e incluso gestores de activos y empresarios».
Aunque «asistidos por la Inteligencia Artificial» suena como si hubiera un robot a tu lado ayudándote con los platos o a pasear al perro, vamos a empezar con los algoritmos.
La Ciencia que Lo Sustenta
Un algoritmo consiste en decirle a un ordenador cómo debe resolver un problema. Por ejemplo, queremos tener un programa que nos diga si un número es un número natural o no.
La forma (simplificada) de indicarle al ordenador cómo ejecutar este programa es darle dos instrucciones. Primero, si el número es igual o mayor que 0, escribe «Sí, es un número natural». Segundo, si el número es menor que 0, el programa debe escribir «No, no es un número natural».
El Aprendizaje Automático, una forma de Inteligencia Artificial, hace posible que los ordenadores ejecuten tareas que son demasiado complejas para el cerebro humano. Tenemos los datos, sabemos qué resultado queremos conseguir, pero no conocemos los pasos a seguir porque los datos son demasiado amplios.
Para ser un maestro del ajedrez, por ejemplo, hace falta diez años de práctica y lectura de libros. Si le damos a un ordenador las últimas cien partidas de ajedrez (todos los turnos que han hecho los jugadores, así como la información de quién ha ganado), en una semana la máquina será mejor que los propios profesionales. La máquina de Inteligencia Artificial jugará miles de sesiones de juego con ella misma, probando diferentes tácticas, fallando y aprendiendo de los errores más rápido de lo que cualquier humano podría hacer.
Cómo el Aprendizaje Automático Nos Puede Ayudar a Encontrar Propiedades en las que Invertir
Si lo aplicamos a los datos inmobiliarios, podemos desarrollar una inteligencia artificial que supere a los humanos a la hora de buscar datos inmobiliarios en toda la red, por muy caótica que sea. Los bots de inteligencia artificial obtienen y limpian los datos de las propiedades, comparan los listados duplicados y analizan el mercado sin que nadie haga nada.
Si esto todavía suena ambiguo, imagina un motor de búsqueda como Google. La mayor diferencia es que este solo se centra en la información relacionada con el mercado inmobiliario y la organiza para su uso intencionado.
¿Estás buscando propiedades a buen precio para reformar con vistas al mar en una ubicación privilegiada? Muy fácil, la máquina será capaz de clasificar este tipo y encontrar la mejor oferta en cuanto la propiedad salga al mercado. Calculará instantáneamente el retorno de la inversión (ROI) en función de los mejores precios de oferta de alquiler y de venta anteriores, así como de datos de precios de cierre disponibles.
Pero, ¿qué relación tiene esto con un británico que invierte en una propiedad en Marbella?
¿Cómo facilita CASAFARI el análisis del mercado inmobiliario?
A partir de las dificultades inmobiliarias, como la de Marc, un grupo de expertos en tecnología que compartían su lucha crearon una plataforma fácil de usar, que recoge todos los datos inmobiliarios y los presenta de forma sencilla y atractiva.
Esta plataforma ofrece a los inversores, así como a las agencias inmobiliarias, más de un millón de anuncios reales, más que cualquier otra web de anuncios clasificados. Realiza un seguimiento de unos 300.000 cambios al mes y se actualiza de forma automática, sin que el usuario tenga que realizar ningún trabajo.
La herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado incorporada permite conocer los datos más hiperlocales. Se pueden ver las distribuciones de precios de oferta de cualquier tipo de inmueble, así como el precio de oferta por metro cuadrado de la zona seleccionada en tiempo real, junto con referencias de precios de cierre.
Gracias a la Inteligencia Artificial, serás el primero en descubrir las oportunidades de inversión «para reformar» o «para rehabilitar» que salen al mercado. Puedes compararlas con sus similares en la misma ubicación. Las zonas rentables y las gangas ocultas son visibles gracias a un análisis detallado del mercado inmobiliario y a las herramientas de CASAFARI para una gestión de activos inmobiliarios rentable.
También puedes consultar los datos históricos y las previsiones y calcular el rendimiento futuro de los alquileres y el retorno de la inversión.
Incluso si tienes acceso a los datos inmobiliarios reales, es imposible hacer suposiciones fiables sobre el futuro sin la ayuda del aprendizaje automático. Los números actuales solo representan la situación actual y no el panorama general. Los promedios no muestran la dinámica temporal del mercado, no se sabe si estamos en el pico o en lo más bajo de la curva.
¿Qué ventajas aporta el Proptech a inversores y agencias?
Aunque esto no es más que el principio de la Inteligencia Artificial y seguramente oiremos hablar más de ella, Proptech ya ha modificado la situación hasta el punto de que todas las partes pueden beneficiarse de ella. En lo que respecta al mercado inmobiliario, la IA está ayudando a los profesionales del mercado inmobiliario con el trabajo duro y lo hace más eficiente.
Los inversores pueden aprovechar la predicción más precisa con la gestión de activos inmobiliarios para inversores con CASAFARI. Las agencias inmobiliarias pueden optimizar su proceso con el buscador de inmuebles de CASAFARI, a la vez que proporcionan a sus clientes información útil. Solo depende de ti tomar la decisión, registrarse en la plataforma de CASAFARI y formar parte del cambio tecnológico.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Proptech y cómo se aplica a la inversión inmobiliaria?
El Proptech engloba la aplicación de la tecnología para simplificar y optimizar las transacciones inmobiliarias. En la inversión inmobiliaria, recurre a la inteligencia artificial y el aprendizaje automático para recopilar, limpiar y analizar datos del mercado de forma automatizada. Esto permite evaluar activos con rapidez y tomar decisiones basadas en información objetiva.
¿Por qué los datos públicos tradicionales no son fiables para invertir en inmuebles?
Las cifras públicas del mercado suelen estar desfasadas, ser demasiado generales o hallarse distorsionadas por duplicados y valores atípicos. Un mismo inmueble puede anunciarse en decenas de agencias con marcadas diferencias en su precio de oferta inicial. Sin una limpieza exhaustiva que elimine estas anomalías, los promedios generales resultan engañosos para el inversor.
¿Cómo ayuda el aprendizaje automático a encontrar oportunidades de inversión?
Los algoritmos de aprendizaje automático exploran la web de forma continua para rastrear, desduplicar y clasificar inmuebles en función de criterios específicos, como propiedades a reformar. Asimismo, calculan de forma instantánea la rentabilidad del alquiler y el retorno de la inversión (ROI) apoyándose en datos históricos. Esto permite detectar oportunidades rentables en cuanto salen al mercado.
¿Qué datos hiperlocales ofrece CASAFARI a los inversores inmobiliarios?
CASAFARI proporciona análisis hiperlocales que incluyen la distribución de precios de oferta por tipo de inmueble y el precio por metro cuadrado en tiempo real. También permite consultar el histórico del mercado, comparar propiedades similares y acceder a referencias de precios de cierre. De este modo, los inversores obtienen una panorámica precisa sobre la evolución de cada zona.
¿Pueden los inversores inmobiliarios suscribirse a CASAFARI aunque no sean agentes?
Sí, CASAFARI está diseñada tanto para agencias inmobiliarias como para inversores, gestores de activos y fondos de inversión. Cualquier profesional del sector puede acceder a las herramientas y suscribirse de forma directa a través del autoservicio disponible en platform.casafari.com.