Oportunidades en el Sector Inmobiliario de Viviendas para Inversores Institucionales: CASAFARI Portfolio Solutions en Proptech Buzz

Wilhelm Stahlke IV, de CASAFARI Portfolio Solutions, para Proptech Buzz
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Willhelm Stahlke IV, nuestro Vicepresidente de Inversiones en CASAFARI Portfolio Solutions, participó en una entrevista realizada por Ravi Kumar en Proptech Buzz, un podcast que entrevista a líderes de Proptech sobre lo que hace falta para desarrollar empresas rentables.

Trataron sobre las inversiones en viviendas unifamiliares, cómo afectó la pandemia a los alquileres, cómo han cambiado las perspectivas de inversión de los inversores en Europa y cómo se presenta el panorama para las empresas Proptech ¡Echemos un vistazo a lo que nos contó Willhelm!

¿Qué hace CASAFARI?

CASAFARI nace como una empresa de datos, con el objetivo de darle transparencia al mercado inmobiliario. Nuestros fundadores, Nils, Mila y Mitya, fundaron la empresa en España porque estaban intentando invertir dinero por su cuenta en el sector inmobiliario tras tener algunas experiencias muy positivas con otras startups. 

Descubrieron que era muy difícil conseguir información sobre el mercado inmobiliario. Se puede acceder a distintos portales, más bien mercados, y encontrar activos que están a la venta, pero era muy difícil fijar un precio de referencia para esos activos, realizar análisis comparativos, analizar la trayectoria de cómo han cambiado los precios en una ciudad concreta o incluso a un nivel más preciso.

CASAFARI surgió para darle transparencia al mercado inmobiliario. Hemos crecido mucho en los últimos años y actualmente disponemos de dos soluciones verticales para nuestros clientes: nuestra herramienta SaaS (software como servicio), un software B2B que se ofrece a cualquier empresa dedicada al sector inmobiliario que necesite información sobre inmuebles, y Portfolio Solutions, una herramienta vertical dedicada a ayudar a los inversores institucionales a crear activos inmobiliarios granulares en toda Europa.

Es decir, dos verticales distintas para dos tipos de clientes diferentes, pero con un nivel y una cantidad de datos sorprendentes.

En Portfolio Solutions hay distintas verticales: captación, gestión inmobiliaria y gestión de activos. ¿Nos puedes explicar en qué consisten?

Cuando una institución o un inversor profesional se dirige a nosotros en Portfolio Solutions, nos encargamos de toda la evaluación previa, la elaboración de la estrategia de inversión y la propuesta.

Lo que hacemos es atender a los parámetros de inversión de cada inversor y, a partir de ahí, elaboramos una estrategia de inversión personalizada. Ellos nos dicen: Me gustaría este tipo de perfil de riesgo, este tipo de activo, este tipo de geografía y este es mi objetivo de TIR durante X periodo de tiempo. Una vez que tenemos toda la información de lo que el inversor necesita para cumplir sus parámetros internos, diseñamos la estrategia para él.

En cuanto recibimos el encargo, se inician las tres fases del despliegue de capital. Tenemos nuestro equipo de Captación, al que llamamos especialistas en transacciones inmobiliarias, compuesto por personas con un amplio conocimiento del mercado de la ciudad en la que trabajan. Son los encargados de buscar inmuebles, utilizando siempre el sistema de CASAFARI para la búsqueda de inmuebles, análisis de comparables y todo lo relacionado con el proceso de captación, desde la identificación hasta el cierre de la operación, incluyendo la negociación y todas las fases intermedias.

Para nosotros es muy importante que los intereses de CASAFARI Portfolio Solutions estén perfectamente alineados desde que se empieza la Captación hasta el momento de venta. Si damos un paso atrás y nos fijamos en la fase inicial de la inversión, proyectamos los descuentos que podemos obtener para cada activo y los niveles de alquiler. Todo esto se hace y consigue que el plan de negocio se materialice en la fase de Captación.

Una vez cerrado, todo se reduce a la gestión de la propiedad. Alquilar el activo, garantizar que los precios se ajustan a lo que el mercado puede ofrecer y que el activo se alquile enseguida a un inquilino solvente. 

Y por último, en el tercer silo está la Gestión de Activos – todo lo que tenga que ver con la gestión de activos, especialmente con la venta en el futuro. El objetivo es garantizar su correcta comercialización y venta al siguiente comprador. Es decir, abarcamos todo el ciclo de vida de lo que es una inversión en el PRS (sector privado de alquiler).

En cuanto a la Captación, ¿qué aplicaciones tendría? 

Si observamos cómo operan los inversores institucionales, lo normal es que tengan varios fondos con diferentes criterios de rentabilidad. No solo criterios de rentabilidad, sino también la necesidad de exponerse a determinados tipos de activos. Por eso, los inversores institucionales suelen venir a nosotros y nos dicen “este es el tipo de nivel de riesgo que quiero y este es el tipo de rendimiento que necesito, ¿cuáles son mis opciones?”. Vienen a nosotros con esos parámetros en mente y nosotros les buscamos oportunidades que se ajusten a ellos.

Como somos capaces de ver lo que pasa a nivel de ciudad, y también de ir a las distintas zonas, de analizar lo que costaría comprarlo y por cuánto se puede alquilar -y, por supuesto, cuánto costaría mejorar ese activo hasta alcanzar el nivel deseado frente a los alquileres previstos-, podemos calcular todos los rendimientos posibles.

Eso lo hacemos en la fase de estrategia. Pero cuando se trata de Captación, en cuanto elaboramos el buy-box (precio medio del activo, ubicaciones, perfil de rentabilidad, etc.), gracias a nuestra tecnología, en vez de tener que ir a ver millones de inmuebles en venta, podemos, con todos los filtros, recibir una lista de todos los inmuebles que cumplen todos los requisitos del buy-box.

Elegimos los mejores para empezar con las llamadas, las visitas, comprobar que están a la venta, analizar la situación del vendedor, negociar si se aprueba el activo y todo lo demás. Se trata de detectar las oportunidades rápidamente y hacerlo a gran escala.

Estos inversores ya tienen sus propios modelos de negocio. ¿Los comparten con vosotros o también creáis modelos de negocio para obtener una buena previsión de cómo serán las inversiones a largo plazo?

Normalmente iniciamos las conversaciones con un “esto es lo que consideramos que puedes conseguir en función de tus parámetros de inversión”. Pero se trata de lo que yo llamo un proceso de co-contratación, en el que elaboramos juntos la estrategia de inversión.

Nuestro equipo de Portfolio Solutions tiene experiencia en inversiones financieras e inmobiliarias. Hablamos el mismo idioma que los inversores institucionales. Sin duda, es un proceso en el que colaboramos mucho y en el que se necesita la aprobación del inversor institucional, pero también la nuestra, como expertos inmobiliarios locales, para garantizar que lo que pretenden es factible en el mercado. Una cosa es elaborar un plan de negocio y otra muy distinta materializarlo.

Los inversores institucionales, ¿optan más por las SFR (viviendas unifamiliares) que por las viviendas plurifamiliares? ¿Hay preferencia por una u otra?

Hay una tendencia a favor de las viviendas plurifamiliares por varios motivos. En primer lugar, es más fácil de gestionar y el proceso de gestión es muy importante. Si tienes una cartera de 300 viviendas, que pueden estar en un solo edificio o dispersas, desde el punto de vista de la economía de escala, desde el de la gestión, la vivienda plurifamiliar es mucho más fácil si está en un único edificio y mucho más difícil si está aislada.

Pero creo que una de las particularidades de Europa, y especialmente del centro de las ciudades, es que no disponemos de la cantidad de espacio que hay en ciudades de Estados Unidos, si quieres una exposición para llamar a los activos más céntricos, SFR es la única opción.

Si estoy en Madrid, no puedo construir un edificio en el centro desde cero. Poder se puede, pero suele ser muy caro. Es demasiado difícil. Por eso, si nos fijamos en España, la mayoría de los proyectos BTR (construidos para alquiler) están en la periferia de las ciudades, no en el centro.

Lo que quiero decir es que, como en Europa es muy difícil construir un edificio para alquilar en el centro de la ciudad, la única alternativa si quieres tener una exposición privilegiada o céntrica es comprar unidades sueltas y juntarlas para formar una cartera, en vez de comprar un solo edificio para alquilar.

Esta cartera dispersa es lo que constituye el núcleo de SFR. Y nosotros estamos aquí para enseñar a los inversores que se puede hacer de forma eficiente en cuanto a la construcción y a la gestión y que se obtendrá una exposición en una ubicación distinta a la que se tendría en BTR.

Como también estáis presentes en EE.UU., ¿nos puedes hablar del crecimiento en EE.UU. y de su impacto en el mercado inmobiliario europeo?

Si observamos el stock de viviendas en alquiler, sobre todo en EE.UU., eran viviendas tradicionalmente plurifamiliares. La superficie era favorable. Era más grande, lo que favorecía a los inversores que querían construir edificios BTR.

Pero lo que hemos visto en los últimos 10 años ha sido un crecimiento en el espacio SFR y creo que es algo que Europa, en cierto modo, particularmente España, está algo retrasada en comparación con Estados Unidos. Así, BTR en España es algo relativamente nuevo al igual que SFR. Creo que el impacto esperado es que el porcentaje de viviendas de alquiler multifamiliar respecto al unifamiliar tenderá más hacia la vivienda multifamiliar.

Creo que con el tiempo, la diferencia en Europa no será tan grande, ya que facilitamos a los inversores la creación de carteras de viviendas unifamiliares. Me parece que hay mucho más interés por este tipo de inversiones, ya que interesa exponerse a ubicaciones más céntricas, algo que solo es factible a través de este tipo de viviendas.

La dinámica cambiante en el sur de Europa, sobre todo de propietarios que quieren convertirse en inquilinos, hace que vendan sus viviendas, creando así una oportunidad de compra para los inversores, que pasan de viviendas en propiedad a viviendas en alquiler con una gestión profesional.

Vamos a explicar el crecimiento en Europa con los marcos reguladores más exigentes que existen aquí, sobre todo en materia de objetivos de reducción de emisiones de carbono.

Es interesante el tema de la reducción de las emisiones de carbono y los diferentes marcos normativos europeos. En los últimos años, la Unión Europea ha estado a la vanguardia de los objetivos de reducción de las emisiones de carbono. Y si nos centramos en su aplicación al mercado inmobiliario, la capacidad de reutilizar las viviendas ya existentes en vez de construir otras nuevas ayudará a alcanzar esos objetivos.

Hay que trabajar mucho, en cuanto al uso de los recursos necesarios para BTR y construir un edificio desde cero, mientras que en SFR, si lo que se hace es reutilizar la vivienda, hay que actualizarla, sin limitarse a cambiar las cocinas o los baños, sino mejorando las viviendas para que sean más respetuosas con el medio ambiente. Por ejemplo, reemplazar las ventanas por otras con doble acristalamiento para que no haya tantas fugas de calor o aire acondicionado, o instalar calderas de mayor eficiencia energética. Todo es cuestión de mejorar las viviendas existentes.

Se puede hacer de forma más rentable y menos intensiva desde el punto de vista climático. Me parece fundamental para crear un sector de la vivienda que sea sostenible a largo plazo.

¿Por qué se ha vuelto la inversión inmobiliaria tan atractiva? ¿Cuáles son las tendencias macroeconómicas que han provocado esta tendencia?

Si nos fijamos en la cultura del sur de Europa, preferimos la vivienda en propiedad. Si analizamos el mercado español, por ejemplo, del total del stock de viviendas, aproximadamente tres cuartas partes están ocupadas por sus propietarios. El 25% es de alquiler.

En los últimos años, ha habido importantes cambios en la dinámica, ya que cada vez hay más jóvenes que se mudan al centro de las ciudades, y en general, cuando uno es propietario de su vivienda, está más vinculado a su entorno. Como la población se ha vuelto un poco más móvil, y como los salarios no han crecido al mismo ritmo que el precio de la vivienda, por una cuestión de preferencia y de precios, se ha hecho difícil para las generaciones más jóvenes comprar su primera vivienda antes que la generación de sus padres.

Los inversores son conscientes de que hay una demanda creciente de viviendas de alquiler, y la pandemia demostró que es un sector muy sólido. No hubo una oleada masiva de impagos de hipotecas, ni se produjo una salida de inquilinos o de sus viviendas por la pérdida de puestos de trabajo. En parte se debe a que durante la pandemia hubo mucho apoyo gubernamental a los desempleados. Sin embargo, la resistencia de la vivienda se reforzó con la pandemia.

Y esto ha dado lugar a que los inversores quieran invertir en el sector de la vivienda de alquiler porque existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En CASAFARI, tenemos una ventaja exclusiva, ya que contamos con datos sobre el mercado y podemos ayudar a los inversores a identificar las zonas en las que no solo pueden obtener beneficios, sino también mejorar la oferta de viviendas y reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda existente.

Si esta es la próxima oportunidad, ¿qué posibilidades ves? ¿Qué tipo de oportunidades consideras que tienen los agentes de PropTech en este ámbito?

Pienso que PropTech constituye un sector muy amplio, en continuo crecimiento y que será cada vez más importante. Esto se debe a que el sector inmobiliario actual está bastante desfasado. No está muy digitalizado, no evoluciona tanto o tan rápidamente como lo hacen otros sectores. Por eso, pienso que el dicho es que si no está roto, no hay necesidad de arreglarlo.

Creo que así es como trabajan muchos agentes inmobiliarios. Pero si tuviera que agrupar las oportunidades de PropTech, en mi área de trabajo, con la información y las inversiones, diría que hay empresas que pueden ofrecer soluciones para inversores minoristas y empresas que pueden ofrecer soluciones para inversores institucionales.

Este es un nicho dentro del ecosistema PropTech, pero me refiero a soluciones de datos porque en el sur de Europa, si se compara con el norte, o con Estados Unidos, hay falta de transparencia en el mercado inmobiliario. Cuesta saber cómo han evolucionado los precios, no solo a nivel de activos, sino también de ciudades. Por eso, cualquier empresa que pueda aportar claridad a estos mercados tan fragmentados y opacos puede aportar mucho valor. 

Por otra parte, si nos adentramos en el sector de la inversión, estamos hablando casi de la democratización de la inversión inmobiliaria, buscando servir a los inversores minoristas. Me vienen a la cabeza empresas como Prop Brick, que lo que hacen es desmitificar el proceso de inversión inmobiliaria y ayudan a los inversores minoristas a comprar su primera propiedad de inversión o a comprar una fracción de su primera propiedad de inversión. Y permitiéndoles abrir una nueva vía de inversión.

Lo que hacemos en CASAFARI Portfolio Solutions es atender a los inversores institucionales. Estos inversores han participado activamente en el sector inmobiliario tanto en los mercados del norte como en el mercado español, pero no en el sector de las SFR. Se trata de abrir otra vía de inversión dentro de una subcategoría específica de activos en la que antes era demasiado difícil y requería demasiado tiempo para los inversores institucionales, acelerar todo el proceso y aportar un nivel de claridad y análisis que antes era muy difícil de conseguir.

¿Hay competidores de CASAFARI en Europa en este ámbito institucional?

Por lo menos en el sur de Europa, no. Tenemos una plataforma 360 grados. Hay empresas que, por ejemplo, aportan soluciones de gestión inmobiliaria muy buenas, pero CASAFARI se ha convertido en un socio con una base de datos muy potente y con la capacidad operativa para llevar a cabo y hacer realidad el plan. Creo que nuestra solución personalizada, de principio a fin, no tiene competencia. 

Y esto es clave, porque sería estupendo decirle a un inversor que puedo invertir X millones de euros en tu empresa, y que este es el tipo de rentabilidad que proyectaría. Pero, después de la compra, me lavo las manos y los dejo solos. No son gestores inmobiliarios, tal vez tengan gestores de activos en su equipo, pero esa conexión, la alineación de intereses desde la captación hasta la venta, es indispensable para garantizar que se cumplen los parámetros del plan de negocio y permitir a estos inversores institucionales hacer lo que mejor saben hacer, que es invertir. No están ahí para gestionar estos inmuebles, sobre todo los inmuebles dispersos.

¿Qué plazos tiene una institución inversora media, desde la captación hasta la venta?

Normalmente, trabajamos con planes de negocio de cinco años. Se necesita un tiempo para crear la cartera, estabilizarla y optimizarla. Además, quieres venderla en el momento de máxima optimización para conseguir el máximo margen de beneficio posible.

Hablemos de los puntos fuertes de CASAFARI. Uno de ellos es el proceso integral, y también has mencionado su base de datos inmobiliaria completa, que permite que esta nueva unidad de negocio avance. ¿Puedes aclararnos esto también?

Nacimos como proveedores de soluciones de datos, aportando transparencia al mercado. Vimos el interés de los inversores por el mercado inmobiliario y, sobre todo, por crear carteras para los inversores que querían invertir en este tipo de sector. Simplemente se trataba de combinar la solidez y la calidad de los datos que teníamos con el interés de estos inversores por tener ese nivel de exposición. Casi como una unión de las dos cosas.

En CASAFARI, al menos en Portfolio Solutions, funcionamos así. Y hay una gran cantidad de equipos detrás de nosotros, detrás de las soluciones SaaS y Portfolio Solutions: nuestro equipo de datos, el personal que es capaz de desarrollar todos estos algoritmos y capturar los datos, desduplicarlos, reunirlos en un único sitio y analizarlos.

Si no fuera por nuestro equipo de datos y el nivel de inversión que hemos realizado internamente en la recopilación y limpieza de datos, no tendríamos en Portfolio Solutions o en nuestro SaaS una herramienta tan estupenda para ofrecer a nuestros usuarios. Así que, para nosotros, hay una gran interconexión de valor y una dependencia mutua para el éxito.

¿Quieres escuchar la entrevista completa y más cuestiones a las que Willhelm ha respondido? El podcast está disponible en el canal de Youtube de Proptech Buzz. ¡Gracias por invitarnos, Ravi!

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