Recuperación del mercado inmobiliario en Portugal, Golden Visa y Residentes No Habituales
La recuperación del mercado inmobiliario portugués en 2017 se impulsó tras las iniciativas gubernamentales posteriores a 2011, en particular iniciativas como la Golden Visa, que aportó unos 2.700 millones de euros en inversión entre 2012 y 2017, el régimen fiscal de Residentes No Habituales (RNH) y el auge del turismo. De forma determinante, esta expansión no constituyó una burbuja crediticia, ya que el 95% de las transacciones inmobiliarias en 2016 se realizaron sin financiación bancaria.
¿Por qué estaba Portugal en crisis?
A comienzos del siglo XXI, Portugal afrontaba una tasa de desempleo al alza y ritmos de crecimiento reducidos (cercanos al -1% en 2003). Esta ralentización del crecimiento se vinculaba principalmente a una baja productividad, asociada a su vez al nivel educativo reducido del país y a una severa fuga de cerebros.
Debido a diversos factores concurrentes, Portugal no proyectaba una imagen de país productivo ni competitivo, lo que desincentivaba a los inversores extranjeros. Asimismo, el elevado gasto social llevó al país a acumular una deuda considerable.
En ese contexto, sobrevino la crisis global de 2008, provocando perturbaciones de gran calado en el mercado portugués, al igual que en el resto del mundo. A finales de 2008, dos entidades financieras, BPP y BPN, fueron acusadas de fraude tras acumular pérdidas durante años. El consejero delegado de BPN fue detenido y la entidad se consideró demasiado grande para quebrar, lo que derivó en un rescate por parte del Gobierno portugués con el consiguiente perjuicio para los contribuyentes.
Siguieron años complejos y, en 2011, Portugal se encontró en dificultades financieras sin capacidad para hacer frente a su deuda. Las instituciones europeas intervinieron inyectando 78.000 millones de euros en la economía portuguesa para evitar la insolvencia.
¿Cómo impulsaron la Golden Visa, el programa RNH y el turismo la recuperación inmobiliaria de Portugal?
Golden Visa y el programa de Residentes No Habituales
Tras el rescate, el ejecutivo comenzó a articular mecanismos para atraer capital extranjero. Las medidas más eficaces se encuadraron en el sector inmobiliario mediante la introducción de los Golden Visas («visado de residencia por inversión» o «visado inmobiliario») y el programa de Residentes No Habituales (RNH). Ambos marcos destacan por su sencillez operativa.
A continuación se detallan sus aspectos fundamentales:
La Golden Visa
- El esquema del Golden Visa establece que la inversión en un inmueble por valor superior a 500.000 € otorga acceso a la residencia portuguesa y, en consecuencia, al pasaporte de la Unión Europea.
- Asimismo, en caso de adquirir una propiedad antigua que requiera obras de rehabilitación y reforma, dicho umbral disminuye a 350.000 €. Una alternativa de inversión atractiva para ciudadanos no comunitarios que requieran un permiso de residencia permanente en el espacio Schengen.
- De acuerdo con las estadísticas, se concedieron 4.423 visados a inversores extranjeros entre 2012 y la actualidad. Los ciudadanos chinos representan la mayoría de las solicitudes, superando el 71% del total.
- Cerca de 2.700 millones de euros ingresaron en el país exclusivamente a través del programa Golden Visa.
El programa de Residentes No Habituales en Portugal
- El programa RNH ha sido catalogado por PwC como «el secreto mejor guardado de Europa». Se diseñó con el propósito de atraer a profesionales que desarrollen actividades de alto valor añadido de carácter científico, artístico o técnico, así como a sus familias.
- El incentivo reside en la aplicación de un tipo impositivo reducido de cuota fija sobre los rendimientos. A ello se suma el acceso a todas las prestaciones correspondientes a un residente fiscal habitual en Portugal, como la sanidad pública (cuyo sistema se sitúa en el puesto 12 mundial según la OMS).
- Según los observadores del régimen RNH en Portugal, los principales solicitantes han sido jubilados británicos y franceses, seguidos por suecos, irlandeses y otros ciudadanos europeos.
El turismo como vía de salida de la crisis
En paralelo al rescate, las instituciones portuguesas destinaron inversiones sustanciales al impulso del sector turístico.
Según publica CityLab, las medidas gubernamentales resultaron altamente eficaces, registrando el sector turístico lisboeta una expansión acelerada. Con el auge de Airbnb y el mercado del alquiler vacacional, un número creciente de inversores internacionales encontró motivos para invertir en la ciudad, con independencia de requerir o no un visado.
¿Qué ciudades y barrios portugueses se beneficiaron más de la inversión extranjera?
Esta corriente continua de inversión inmobiliaria ha revitalizado barrios históricos de Lisboa como el Bairro Alto, Cais do Sodré o Alfama, aportando asimismo un dinamismo renovado a núcleos como Oporto y el Algarve.
Portugal ha consolidado su atractivo internacional en una fase de desarrollo inicial. Lisboa, de manera particular, despierta el interés de inversores de diversos orígenes y sectores económicos.
La ubicación se ha convertido en una referencia para quienes buscan dinamismo operativo y un marco fiscal competitivo. Personalidades del ámbito internacional como Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin o Norman Brenninkmeijer han fijado su residencia en territorio portugués.
Fotografía de Deensel vía Flickr
El incremento en la demanda residencial ha impulsado los precios de las viviendas en las principales ciudades, señalando una aceleración general de la economía del país.
Respecto al año anterior, la tasa de desempleo descendió 2,2 puntos porcentuales, los salarios han mostrado una evolución positiva y la ratio de deuda sobre el PIB proyecta una disminución superior al 20% para 2020. Las perspectivas financieras de Portugal fueron refrendadas asimismo por S&P Global Ratings.
¿Existe una burbuja?
Ciertamente, los precios residenciales han registrado incrementos, y el antecedente de 2008 genera cautela. Sin embargo, las circunstancias presentes difieren de forma sustancial. Las entidades bancarias aplican criterios más estrictos en la concesión de crédito y la apelación al endeudamiento es significativamente menor. En 2016, el 95% de las transacciones inmobiliarias en Portugal se completó sin financiación bancaria.
Las agencias inmobiliarias y las entidades financieras muestran previsiones favorables, descartando un escenario preburbuja y anticipando un crecimiento sostenido para los próximos ejercicios.
Ante la demanda prevista, diversas empresas que emplean soluciones de datos inmobiliarios para inversores de CASAFARI ejecutan ya estrategias de expansión:
- REMAX Portugal incorporó 520 nuevos agentes este año.
- ING invirtió 400 millones de euros en activos inmobiliarios portugueses en 2016, anunciando recientemente una inversión adicional de 67 millones de euros.
- El Grupo ROSP, sociedad de Sandra Ortega, invierte igualmente 50 millones de euros este ejercicio.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el volumen y el valor de las transacciones inmobiliarias aumentaron de forma notable en Lisboa y Oporto. Los profesionales del sector pueden recurrir a CASAFARI Area Insights para seguir las tendencias del mercado inmobiliario y analizar este comportamiento.
Se prevé que la tendencia ascendente en los precios continúe, desplazando la demanda residencial hacia áreas periféricas. Compradores de diversas nacionalidades siguen participando en el mercado, tal como se detalla en nuestra guía para comprar propiedades en Portugal, representando las adquisiciones internacionales una parte muy significativa de las operaciones.
El entorno urbano evidencia un perfil cada vez más internacional. La demanda mantendrá su progresión y la oferta tenderá a equilibrarse progresivamente en un mercado caracterizado por una alta actividad.
Preguntas frecuentes
¿Qué impulsó la recuperación del mercado inmobiliario portugués en 2017?
Tras el rescate europeo de 78.000 millones de euros en 2011, el Gobierno portugués implantó los programas Golden Visa y Residentes No Habituales (RNH), junto con importantes inversiones en infraestructuras turísticas. Estas medidas atrajeron miles de millones en capital extranjero y dinamizaron los mercados inmobiliarios de Lisboa, Oporto y el Algarve.
¿Cuánta inversión atrajo la Golden Visa de Portugal entre 2012 y 2017?
Entre 2012 y octubre de 2017, Portugal concedió 4.423 visados Golden Visa a inversores extranjeros, correspondiendo más del 71% a solicitantes chinos. Este programa aportó aproximadamente 2.700 millones de euros en inversión mediante la compra de propiedades de valor superior a 500.000 € o de 350.000 € en el caso de inmuebles destinados a rehabilitación urbana.
¿Qué ventajas fiscales ofreció el programa de Residentes No Habituales (RNH) en 2017?
El régimen de Residentes No Habituales ofreció un tipo reducido del 20% en el impuesto sobre la renta para personas que desarrollaran actividades de alto valor añadido científico, artístico o técnico. Los participantes dispusieron además de acceso al sistema público de salud portugués, resultando una opción de especial interés para residentes procedentes del Reino Unido, Francia, Suecia e Irlanda.
¿Por qué el auge inmobiliario portugués de 2017 no se consideró una burbuja residencial?
A diferencia de la expansión crediticia previa a la crisis financiera de 2008, las entidades bancarias aplicaron criterios de concesión estrictos, y el 95% de las transacciones inmobiliarias en Portugal en 2016 se realizaron sin financiación bancaria. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) de Portugal, el volumen de transacciones alcanzó los 8.900 millones de euros en el primer semestre de 2017, subiendo las ventas de inmuebles un 25% en Lisboa y un 27% en Oporto.
¿Cómo pueden los inversores y agentes seguir las tendencias del mercado inmobiliario portugués con CASAFARI?
Los profesionales inmobiliarios utilizan las herramientas Area Insights y Property Sourcing de CASAFARI para supervisar los precios de oferta de los anuncios indexados y los precios de cierre procedentes de fuentes oficiales como el INE en Portugal. Es posible acceder al análisis integral del mercado inmobiliario directamente en la plataforma CASAFARI.