Precio de la vivienda en Palma: datos y barrios en 2026

El precio medio de oferta de los pisos en venta en Palma es de 5.696,6 €/m² en el tercer trimestre de 2026 según CASAFARI Area Insights (precios de oferta de anuncios indexados, no de escrituras). Es un 5,5 % más que un año antes y un 18,4 % más que a finales de 2023, aunque baja un 0,5 % frente al trimestre anterior. El alquiler de oferta llega a 21,1 €/m² al mes (+7,1 % interanual). Debajo se muestra el indicador en directo.

Una pareja que lleve dos años buscando su primera vivienda en Pere Garau o Son Cotoner conoce de memoria esta curva. El piso de tres habitaciones y 80 m² sin reforma que en la primavera de 2024 veían anunciado en torno a 380.000 € hoy rara vez baja de los 450.000 €. Al mismo tiempo, las estadísticas de este otoño traen un dato inédito desde finales de 2023: el precio medio de oferta del metro cuadrado en la capital balear ha retrocedido casi 29 € entre el segundo y el tercer trimestre de 2026. Quien compra, quien vende y quien asesora en Mallorca necesita saber si ese freno abre una ventana de negociación o si es una simple pausa técnica en un mercado sin apenas suelo disponible.

¿Cuánto cuesta un piso en Palma hoy?

En el tercer trimestre de 2026, el precio medio de oferta de los pisos en Palma de Mallorca se sitúa en 5.696,6 €/m², según las series de Area Insights de CASAFARI para el municipio (identificador de ubicación 3688819, consulta del 23 de octubre de 2026). Conviene subrayar qué mide exactamente esta cifra: son precios de oferta extraídos de los anuncios inmobiliarios activos e indexados en la ciudad, una vez limpiados los duplicados y los valores atípicos; no son precios finales de escrituración ante notario.

Llevado a una vivienda tipo de 80 m², ese promedio equivale a unos 455.700 € de precio de salida antes de impuestos. La dispersión dentro del término municipal es enorme: en las plantas nobles del Casco Antiguo, en Santa Catalina o primera línea de Portixol se pide bastante más que esa media, mientras que en fincas de los años sesenta y setenta de Son Gotleu, Pere Garau o Es Rafal los precios de salida quedan claramente por debajo.

Para situar la capital en su contexto autonómico, el Colegio de Registradores fijó el precio medio registrado de las compraventas en las Illes Balears en 4.311 €/m² en el 2T 2026 (vía Última Hora, agosto de 2026), lo que convierte al archipiélago en la segunda comunidad autónoma más cara de España tras Madrid (4.477 €/m²). Ambas cifras no pueden compararse de forma directa —una mide lo que pide el vendedor en Palma ciudad y la otra lo que se firma en el Registro en el conjunto de las cuatro islas—, pero muestran que el suelo urbano de la capital cotiza muy por encima de la media balear.

Nota metodológica sobre la serie histórica: en el cuarto trimestre de 2023 se produjo un cambio en la composición de la muestra de venta de CASAFARI en Palma (el promedio pasó de 6.600,3 €/m² en el 3T 2023 a 4.812,0 €/m² en el 4T 2023). No fue una caída del mercado, sino un ajuste estadístico, por lo que todas las comparaciones históricas rigurosas y el gráfico siguiente comienzan en el 4T 2023.

¿Sube o se frena el precio de la vivienda en Palma?

La serie homogénea de precios de oferta de CASAFARI encadenó diez trimestres consecutivos de subidas desde los 4.812,0 €/m² del 4T 2023 hasta tocar techo en los 5.725,4 €/m² del 2T 2026. En el 3T 2026, el indicador cedió hasta los 5.696,6 €/m², un descenso trimestral de 28,8 € (−0,5 %). En once trimestres el encarecimiento acumulado sigue siendo del 18,4 % (+884,6 €/m²), pero la velocidad interanual se ha moderado: en el 2T 2026 los anuncios pedían un 8,4 % más que un año antes (5.725,4 € frente a 5.280,1 €/m²), mientras que en el 3T 2026 la diferencia frente al 3T 2025 (5.398,0 €/m²) se ha reducido al +5,5 % (+298,6 €/m²).

¿Significa esto que los precios de cierre están bajando? Los registros oficiales dicen todavía lo contrario. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE del segundo trimestre de 2026 (publicado el 7 de septiembre de 2026), los precios de transacción en las Illes Balears subieron un 13,7 % interanual, más de un punto por encima de la media nacional (+12,2 %), que puede consultarse al detalle en el análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en toda España. Como el precio de oferta suele adelantarse varios meses al de notaría, la lectura más prudente de la meseta del 3T 2026 en Palma es la de una moderación temprana ante el límite de solvencia de la demanda, no una caída brusca.

Los datos de volumen del INE para el conjunto de Baleares confirman ese enfriamiento en el número de cierres: en julio de 2026 se inscribieron 1.211 compraventas de vivienda en las islas, un 14,3 % menos que en julio de 2025 (211 de obra nueva y 1.000 de segunda mano, vía Forbes España), después de haber arrancado enero con 1.197 operaciones (−9,5 % interanual). Sin embargo, en ese mismo mes de julio de 2026 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en Baleares creció un 8 % interanual (Estadística de Hipotecas del INE, vía Última Hora). Se cierran menos compraventas al contado y quienes compran necesitan financiar una parte mayor del precio. Si el precio de oferta de Palma encadena dos o tres trimestres planos con menos cierres, el comprador ganará margen para negociar rebajas sobre el precio de anuncio.

¿Qué barrios de Palma elegir según presupuesto y forma de vida?

La geografía física marca el urbanismo palmesano: la ciudad queda encajada entre la Serra de Tramuntana al norte, el mar al sur y un cinturón de suelo rústico protegido, con la Estació Intermodal de la plaza de España como nudo ferroviario y el aeropuerto de Son Sant Joan a apenas diez minutos por autopista.

En la práctica, el mercado residencial se divide en tres grandes anillos con dinámicas muy distintas:

• Barrios de demanda local y compraventa familiar: dentro y fuera de las Avenidas, zonas como Pere Garau, Camp Redó, Son Cotoner, Bons Aires, Es Rafal, Son Gotleu o Son Rapinya concentran el grueso de los hogares con sueldos locales o trasladados desde la península. Predominan los bloques plurifamiliares construidos entre 1960 y 1980, pisos de entre 70 y 100 m², donde tener ascensor y plaza de aparcamiento marca diferencias notables de precio. Son Espanyolet, pegado a Santa Catalina y a la zona de colegios, actúa como barrio puente en rápida transformación.
• Zonas prime y de fuerte peso internacional: el Casco Antiguo (La Lonja, Calatrava, Sant Jaume, Cort), Santa Catalina, los antiguos barrios marineros de Portixol y El Molinar, y las laderas de poniente (Son Vida, Génova, Bonanova y Cala Major). Aquí compite el comprador centroeuropeo, nórdico y norteamericano por pisos reformados con carácter, áticos con terraza o villas unifamiliares.
• La fachada oriental y turística: Can Pastilla y Playa de Palma, donde conviven residentes de todo el año, segundas residencias y una parte importante de la planta hotelera y de las licencias vacacionales históricas.

Como una media municipal oculta estas brechas, antes de presentar una oferta o firmar un encargo de venta conviene valorar un piso concreto con Comparables y un estudio de mercado, seleccionando únicamente testigos de la misma manzana, altura y estado de conservación, o bien comparar el comportamiento de la capital con el resto de municipios en la guía de Mallorca.

¿Cuánto cuesta alquilar en Palma y qué rentabilidad deja un piso?

Mientras el precio de oferta en venta da señales de pausa, el mercado del alquiler residencial en Palma sigue tensionado por la falta de pisos disponibles. Según CASAFARI Area Insights, el alquiler medio de oferta se situó en 21,1 €/m² al mes en el 3T 2026. Esto supone una subida del 7,1 % interanual frente a los 19,7 €/m² del 3T 2025 (+1,4 €/m²) y un encarecimiento acumulado del 15,9 % desde el 1T 2024 (cuando partía de 18,2 €/m², +2,9 €/m²). Arrendar un piso medio de 80 m² supone hoy un desembolso de salida de unos 1.688 € mensuales.

Al crecer las rentas mensuales a mayor ritmo (+7,1 %) que los precios de venta (+5,5 %), la rentabilidad bruta indicativa del alquiler en Palma ha repuntado hasta el 4,4 % en el 3T 2026 (4,44 % exacto, resultado de dividir la renta anualizada de oferta, 12 × 21,1 €, entre el precio de oferta por metro cuadrado, 5.696,6 €). En los últimos once trimestres este indicador se ha movido siempre en una horquilla estrecha y defensiva: tocó su máximo en el 2T 2024 (4,83 %), descendió a medida que los pisos se encarecían hasta marcar un mínimo del 4,28 % en el 1T 2026, pasó al 4,32 % en el 2T 2026 y vuelve ahora al entorno del 4,4 %.

Para el inversor particular o patrimonialista español —que suele buscar pisos de 60 a 90 m² de dos o tres dormitorios en barrios con demanda solvente todo el año y puede apoyarse en Property Sourcing para localizar inmuebles—, un 4,4 % bruto es una cifra modesta comparada con capitales peninsulares más baratas, pero descansa sobre una vacancia casi nula. Eso sí, se trata de un cálculo bruto sobre precios de anuncio: para obtener la rentabilidad neta real hay que descontar el ITP de la compra, el IBI, los gastos de comunidad, el seguro de impago, el mantenimiento y la tributación en el IRPF.

¿Se puede alquilar a turistas en Palma? Lo que cambió en mayo de 2026

La respuesta corta para quien compre hoy un piso en Palma sin licencia previa es no. El Ayuntamiento de Palma (Cort) ya prohibió en 2018 el alquiler turístico en edificios plurifamiliares (pisos), una medida avalada posteriormente por el Tribunal Supremo. El paso definitivo llegó el 28 de mayo de 2026, fecha en que el pleno municipal dio la aprobación definitiva a la prohibición de nuevas plazas turísticas en toda Palma (Última Hora, 28 de mayo de 2026) mediante la modificación del Plan General de 2023.

La norma declara todo el término municipal zona única no apta para la comercialización de nuevas estancias turísticas en viviendas (ETV) de cualquier tipología, incluidas las viviendas unifamiliares, chalés y villas. Además, suprime la bolsa de 374 plazas de crecimiento que aún contemplaba el planeamiento anterior.

En el municipio solo pueden seguir operando las 4.473 plazas legales preexistentes, repartidas en 632 inmuebles con licencia vigente (381 situados en el núcleo urbano de Palma, 76 en el eje de Playa de Palma y Can Pastilla, y 175 en suelo rústico). Las autorizaciones de carácter no permanente no podrán renovarse ni trasladarse cuando caduquen. En consecuencia, cualquier estudio de inversión residencial en la ciudad debe calcularse sobre el alquiler de larga duración o de temporada justificada; y quien adquiera una unifamiliar anunciada con licencia ETV debe verificar en el registro del Consell de Mallorca que el título es definitivo y transmisible. En paralelo, continúa el debate político sobre la posible solicitud de declaración de zona de mercado residencial tensionado bajo la Ley estatal de Vivienda, sin que exista ninguna limitación de precios aprobada a fecha de octubre de 2026.

¿Qué impuestos y gastos tiene comprar una vivienda en Palma?

La fiscalidad autonómica balear penaliza de forma progresiva los importes medios y altos, un factor decisivo en una ciudad donde el piso estándar supera los 450.000 €. En las compras de segunda mano, se aplica la escala y tipos reducidos del ITP en Baleares en 2026 (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, regulado por el Decreto-ley 4/2023 y gestionado por la ATIB), que funciona por tramos igual que el IRPF:

Tramo de base imponible	Tipo aplicable (ITP Baleares)
Hasta 400.000 €	8 %
De 400.000,01 € a 600.000 €	9 %
De 600.000,01 € a 1.000.000 €	10 %
De 1.000.000,01 € a 2.000.000 €	12 %
Más de 2.000.000 €	13 %

Para el ejemplo de un piso en Palma de 80 m² al precio medio de oferta (455.700 €), el comprador pagaría un 8 % por los primeros 400.000 € (32.000 €) y un 9 % por los 55.700 € restantes (5.013 €), lo que suma 37.013 € solo en ITP (un tipo efectivo del 8,12 %), al margen de notaría, registro y gestoría.

Existen tipos reducidos para la compra de vivienda habitual en Mallorca y Menorca siempre que el valor del inmueble no supere los 331.859,70 €: un 4 % general, un 2 % para menores de 36 años, familias numerosas, monoparentales o personas con discapacidad, y una bonificación del 100 % (0 %) para menores de 30 años, aplicables sobre los primeros 270.151,20 € de base. Con los precios actuales de Palma, solo los pisos más pequeños o para reformar en barrios periféricos entran dentro de ese tope. Si la vivienda es de obra nueva, no tributa por ITP sino por IVA al 10 % más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Dos reglas prácticas evitan sorpresas con la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): el impuesto se autoliquida con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura, y la base imponible es siempre la mayor entre el precio pagado en escritura y el valor de referencia del Catastro. Para el comprador extracomunitario, conviene recordar que el visado de residencia para inversores inmobiliarios dejó de existir el 3 de abril de 2025 tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 en el BOE, que suprimió la golden visa. Respecto a las propuestas para limitar la compra de vivienda a extranjeros no residentes —debatidas en el Parlament balear desde 2023—, no existe ninguna restricción en vigor.

¿Quién compra en Palma y por qué el extranjero pesa tanto?

El municipio de Palma alcanzó los 443.196 habitantes a 1 de enero de 2025, un 1,1 % más en un solo año según el Censo Anual de Población del INE (publicado en diciembre de 2025; la revisión del padrón del INE da 434.786 y el padrón municipal contabiliza 484.039). La ciudad gana población de forma constante sobre un término municipal que apenas puede crecer en altura ni en extensión, una presión similar a la que se observa al analizar cómo se compara con el mercado de Ibiza.

A esa demanda demográfica local se suma el peso del capital foráneo. Según la estadística de Registradores sobre compra extranjera del segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros protagonizaron el 32,27 % de todas las compraventas de vivienda en las Illes Balears en el 2T 2026 (tras el 28,9 % del 1T 2026), la cuota más alta de todas las comunidades autónomas y el doble de la media española (15,98 %). Alemanes, británicos, suizos, escandinavos, neerlandeses y un número creciente de estadounidenses lideran este segmento.

Sin embargo, tampoco el comprador internacional es inmune a los precios récord: los datos del Notariado sobre la compra extranjera en Baleares del primer semestre de 2026 (CIEN, vía Forbes España, octubre de 2026) reflejan que el volumen de operaciones cerradas por extranjeros en las islas retrocedió un 15,4 % interanual en la primera mitad del año (frente al −13 % nacional). Se venden menos casas a extranjeros, pero en los tramos de precio más altos.

Quien opere en Palma en 2026 y 2027 debe ponderar cuatro riesgos claros de mercado: el techo de asequibilidad para los salarios locales, la sensibilidad del tercio de demanda extranjera al ciclo económico del norte de Europa, un entorno regulatorio muy restrictivo con los usos turísticos y, en las zonas de lujo con pocas operaciones, el hecho de que un puñado de villas o áticos singulares puede mover la media estadística de un trimestre a otro.

Cómo consultar y reproducir estos datos de Palma

Todas las cifras de oferta de esta guía proceden de las series trimestrales de pisos en venta y alquiler de CASAFARI Area Insights para la ubicación 3688819 (Palma de Mallorca), que se actualizan semanalmente a partir de los portales y agencias indexados en las islas.

Los equipos técnicos, analistas y portales que quieran integrar estas series en sus propios modelos o cuadros de mando pueden consultar la documentación de Area Insights en developers.casafari.com (en inglés) y la documentación de Comparables y valoración (en inglés), donde el consumo de la API y de Casafari MCP se contabiliza en tokens. Para trabajar directamente con el panel visual, comparar barrios calle a calle o generar informes de valoración para propietarios y compradores, basta con crear una cuenta en platform.casafari.com para consultar los datos o explorar cómo funciona Area Insights.