10 pasos para vender una casa: guía para agentes
Preparar y vender una vivienda con la orientación de un agente inmobiliario requiere diez pasos clave: reparar desperfectos, despersonalizar y aplicar home staging, despejar el almacenamiento, cuidar la iluminación, obtener el certificado energético obligatorio en la UE, fijar el precio con la valoración de mercado de CASAFARI seleccionando hasta 30 inmuebles comparables, tomar fotografías de calidad, redactar una descripción completa, realizar una limpieza profunda y organizar las visitas.
1. Arreglar lo que necesita reparación
Hacer algunas reparaciones en la vivienda conllevará que los visitantes se lleven una mejor impresión y, por consiguiente, que aumente el precio de venta.
Conviene recomendar a los clientes que arreglen las puertas que chirrían o las puertas de los armarios que están flojas, o que sustituyan una baldosa o un trozo de suelo roto. Reparar los electrodomésticos que no funcionan bien es algo que también hay que hacer, ya que suelen ser caros y a ningún comprador le apetece tener preocupaciones añadidas al entrar en su nueva casa.
Cuando haya que hacer arreglos más serios, conviene pintar las paredes para quitar la pintura descascarillada o las manchas por el uso diario. Hay que cambiar las tuberías donde haya fugas (recuerda que las visitas podrían querer probarlas), reparar los grifos que gotean o el revoque dañado.
Fíjate en lo que hay fuera de la casa: ventanas atascadas o con cristales rotos, falta de tejas en el tejado y un jardín deteriorado. Pídeles que se ocupen de todo esto, porque estos pequeños detalles pueden suponer un cambio importante a la hora de percibir la vivienda.
Normalmente, la gente quiere comprar una vivienda que esté en buen estado y preparada para vivir. No quieren perder ni tiempo ni dinero en poner a punto su nueva casa. El hecho de dejar los arreglos para el siguiente propietario puede hacer que los posibles compradores no se interesen, además de hacer que los que están dispuestos a comprar negocien para rebajar el precio (al estar gastando en las reparaciones).
Por otra parte, permitir que los compradores perciban los arreglos que se necesitan hace que tu casa parezca descuidada, con lo que pueden pensar que hay problemas peores (como estructurales).
2. Quitar lo personal y destacar los puntos fuertes de la casa
La casa de tu cliente seguro que tiene el aspecto de lo que es: su casa. Por eso, uno de los pasos principales al vender una casa es quitar cualquier elemento que marque su personalidad o que relacione la propiedad con ellos, como fotos familiares, juguetes de los niños o las camas de sus mascotas.
Si tu cliente quiere que la vivienda se venda antes y está dispuesto a invertir una pequeña cantidad para que la propiedad tenga el mejor aspecto posible de cara a los posibles compradores, debería buscar a un profesional que le haga un home staging. Es una estrategia de marketing para motivar a los interesados a comprar las viviendas que visitan, ya que mejora el aspecto y la organización de la propiedad, y hace que las estancias más atractivas de la casa destaquen y capten la atención que merecen.
Y, en el caso de que no quieran pagar por el servicio, pueden (con tu ayuda o no) aplicar por sí mismos algunos de los principios del home staging.
3. Organizar y despejar
Reducir la cantidad de adornos, ropa y otros elementos es algo que los clientes deberían tener en cuenta si quieren disminuir el “ruido” visual que provoca el exceso de objetos. Una casa desordenada o llena de cosas puede dar una sensación de desorden, cuando lo que se quiere es que se fijen en detalles seleccionados a conciencia.
Además, dile a tu cliente que los compradores mirarán el interior de los armarios, roperos y muebles de cocina para comprobar si el espacio de almacenamiento es suficiente y se ajusta a sus necesidades. Por eso, dentro de su plan para acondicionar una casa para la venta, debe contemplar la organización del interior de estos espacios de almacenamiento, para que los compradores no malinterpreten que la abundancia de objetos personales es porque la casa no tiene suficiente espacio para guardarlos.
4. Atención a la iluminación
Siguiente paso: sustituir las bombillas fundidas o que parpadeen y ponerlas en los puntos que no se utilizan. ¿Por qué? Porque un espacio oscuro da la impresión de ser más pequeño y frío, como si fuera una cueva.Para que la vivienda de tu cliente sea perfecta, tiene que estar bien iluminada, así las habitaciones parecerán más amplias y agradables. Una buena iluminación puede destacar los muebles más bonitos, el suelo más increíble y otras características que hacen que la casa sea muy especial.
5. Conseguir un certificado energético
Este documento es obligatorio en la Unión Europea para alquilar o vender una casa. Así que seguro que lo tienes en mente como uno de los pasos para vender una casa.
Pero un dato muy útil que tienes que dar a tus clientes es la importancia de hacer pequeños arreglos antes de que se evalúe la vivienda. Como puedes ver en nuestro artículo sobre los certificados energéticos, hasta los cambios más pequeños pueden repercutir en la clasificación energética de la vivienda y hacerla más atractiva para los compradores.
Es un aspecto fundamental a la hora de vender un inmueble, ya que los futuros propietarios no querrán tener que preocuparse por el confort térmico de su nueva casa ni que les sorprendan las facturas de electricidad, que son cada vez más caras. Por eso, hay que facilitarles un documento que acredite que la vivienda está preparada para que vivan lo mejor posible.
6. Realizar una tasación de la propiedad para acertar con el precio
Una vez que la propiedad esté preparada para mostrarla, es la parte que más depende de ti. Como ya hemos dicho antes, en nuestro artículo sobre cómo un análisis de mercado correcto ayuda a vender más, un inmueble bien tasado consigue más visitas y se vende más rápido porque se ajusta a la realidad del mercado y a las expectativas de los compradores.
Por eso, accede a la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI, empieza tu Análisis Comparativo de Mercado y selecciona hasta 30 propiedades comparables, con características similares y en la misma zona. Así sabrás perfectamente cuánto vale una propiedad como la de tu cliente dentro de ese mercado.
También puedes acudir a Area Insights de CASAFARI (anteriormente Market Analytics) y consultar nuestro análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario para entender qué influye en el precio de venta de la vivienda. Te enseñará cómo está el stock para este tipo de inmuebles, las subidas y bajadas de precios, el tiempo que suelen estar en el mercado y muchas más cosas.
7. Hacer fotos profesionales del inmueble
Aunque la mejor opción sería contratar a un fotógrafo profesional, puede que tus clientes no quieran invertir en eso. Y la verdad es que no necesitas un profesional para conseguir unas fotos con una calidad increíble.
Ya hemos hablado de cómo se puede mejorar la fotografía inmobiliaria para que tus imágenes transmitan lo que pretendes. Quieres que la propiedad parezca amplia, bien iluminada, acogedora y bien cuidada, una verdadera maravilla. Sigue estos consejos o envíaselos a tu cliente para que podáis colaborar y conseguir las imágenes que hagan que cualquier comprador se sienta seducido por el inmueble.
Por último, ten en cuenta que cualquier ayuda visual es importante, sobre todo para los compradores que no pueden visitar la propiedad. Por eso, puedes crear visitas virtuales, añadir el plano de las viviendas, crear vídeos o cualquier otro recurso que pueda hacer que los interesados vengan a ver la vivienda de tu cliente.
8. Elaborar la mejor descripción para el inmueble
Y, por supuesto, no se deben publicar fotos de la casa sin su correspondiente descripción. Una descripción completa deberá:
- Mostrar la información básica de la propiedad
- Informar sobre la ubicación y el entorno
- Dar información sobre la iluminación, el confort térmico y el certificado energético
- Informar sobre las instalaciones del edificio o de la comunidad de propietarios (en caso de que sean apartamentos)
- Resaltar las características que se adapten al perfil de los posibles compradores
Tiene que ser atractiva para atraer la atención del comprador y que quiera conocer más detalles del inmueble. Consulta nuestro artículo sobre los mejores consejos para redactar una descripción atractiva de una propiedad.
9. Limpiar la casa hasta que quede como los chorros del oro
Si quieres impresionar a los compradores, tienen que sentirse como en casa cuando la visiten, ¿no? A nadie le gusta estar en un sitio sucio. Así que prepara la casa en venta también en este sentido: dile a tus clientes que la limpien lo mejor posible o facilítales el contacto de una empresa de limpieza de confianza.
No hay que olvidar ningún detalle: el interior de los sanitarios, los armarios e incluso el frigorífico. Los que tienen verdadero interés en comprar abrirán hasta el frigorífico para comprobar si tiene espacio suficiente para las necesidades de su familia, para que la primera impresión sea la mejor posible.
10. Recibir a las visitas
Tras la preparación, llega el momento de recibir a las visitas. Uno de nuestros consejos es organizar encuentros para reunir a las visitas, presentándoles lo agradable que es pasar tiempo dentro de esta propiedad y mostrándoles las opciones de entretenimiento.
Pero, aunque optes por visitas individuales, acuérdate de resaltar todo el trabajo bien hecho tanto por ti como por tu cliente: la iluminación, la eficiencia energética, el precio ajustado a la realidad, la cantidad de espacio de almacenamiento, el buen estado y mucho más.
¿Estás preparado para vender una casa? Comparte este artículo con tus clientes para que elaboren un plan de acción, se organicen en cuanto a plazos y responsabilidades y consigan vender la propiedad en el menor tiempo posible.
Foto de James McCreddie en Unsplash
Preguntas frecuentes
¿Por qué es importante reparar desperfectos antes de poner una vivienda en venta?
Los compradores suelen buscar una propiedad lista para entrar a vivir sin realizar gastos adicionales ni perder tiempo en reformas. Dejar desperfectos visibles, como fugas en las tuberías, baldosas rotas o pintura desconchada, reduce el interés, invita a negociar rebajas en el precio y hace sospechar sobre posibles problemas estructurales graves.
¿Qué diferencia marca el home staging y el orden en los armarios durante las visitas?
Retirar objetos personales y aplicar el home staging ayuda a resaltar los puntos fuertes de cada estancia y permite a los compradores imaginar su vida en la vivienda. Organizar el interior de armarios y muebles de cocina es igualmente clave, ya que los visitantes interesados suelen abrirlos para comprobar si la propiedad ofrece suficiente espacio de almacenamiento.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender una vivienda en España?
Sí, el certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio en la Unión Europea para alquilar o vender cualquier vivienda. Realizar pequeñas mejoras técnicas antes de la evaluación permite obtener una mejor calificación y ofrece tranquilidad a los compradores sobre el confort térmico y las facturas de suministros.
¿Cómo ayuda CASAFARI a fijar el precio adecuado para vender una casa más rápido?
La herramienta de Comparables de CASAFARI permite seleccionar hasta 30 inmuebles similares en la misma zona para realizar una valoración precisa basada en datos reales de mercado. Asimismo, Area Insights proporciona información detallada sobre el stock disponible, la tendencia de precios de oferta y el tiempo medio de permanencia de los inmuebles en el mercado.
¿Qué elementos no pueden faltar en la descripción y presentación visual de un anuncio inmobiliario?
Es esencial incluir fotografías claras y bien iluminadas, complementadas con planos, vídeos o visitas virtuales para compradores a distancia. La descripción debe detallar los datos básicos del inmueble, su ubicación, orientación, iluminación, calificación energética, servicios comunitarios y características adaptadas al perfil del comprador objetivo.