Comprar una propiedad en España: contrato y escritura

En la segunda parte de nuestra serie sobre la compra de vivienda en España, analizamos los trámites legales necesarios para formalizar la adquisición de un inmueble. Comprar una propiedad en España exige verificar la titularidad y las cargas mediante una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, obtener el número de NIE, abrir una cuenta bancaria española, firmar un contrato previo de arras con el depósito habitual del 10 % y otorgar la escritura pública de compraventa ante notario.

¿Qué comprobaciones previas deben realizarse antes de firmar el contrato de compraventa en España?

Tras un proceso de búsqueda exhaustivo y tras consultar nuestra guía completa para comprar una propiedad en España, una vez formuladas las preguntas pertinentes y recabada la información necesaria, todo estará listo para iniciar la fase legal de la compraventa.

Corresponde ahora solicitar la siguiente información a los actuales propietarios y examinarla con absoluto detenimiento:

1. quién o quiénes ostentan la titularidad legítima del inmueble;

2. si existen facturas pendientes o cargas sobre la propiedad, tales como hipotecas o embargos judiciales;

3. si la vivienda cuenta en ese momento con inquilinos o arrendatarios;

4. si se adeudan cantidades a la comunidad de propietarios o existen impuestos sobre bienes inmuebles pendientes de pago;

5. qué régimen fiscal y qué tributos resultan aplicables en cada caso;

6. los costes detallados derivados de la compra y del mantenimiento de la vivienda;

7. los gastos anuales ordinarios, incluidos impuestos, cuotas comunitarias y seguros.

Si no se dispone de un agente inmobiliario o de un abogado, la mayor parte de la información anterior se puede obtener en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde se ubique el inmueble. Es posible contactar con cualquier Registro de la Propiedad en España para solicitar información de forma presencial, por fax, por correo postal o por correo electrónico.

Asimismo, la información registral se puede solicitar a través del sitio web del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (si necesita la nota informativa en inglés, puede recurrir a su portal internacional). Si la solicitud se tramita por internet, se permite el pago telemático. Una vez generada la nota informativa, se enviará directamente a su dirección de correo electrónico. Además, el servicio de atención al usuario del Colegio de Registradores permite averiguar a qué Registro concreto pertenece la propiedad para dirigirse directamente a él.

Conviene tener en cuenta que la información registral se puede recibir mediante dos modalidades:

1. Nota simple informativa: este documento tiene carácter meramente informativo y no surte efectos de documento público para probar en juicio la inexistencia de cargas o hipotecas. Contiene la descripción de la finca, su localización y superficie, las fincas colindantes o vinculadas, la identidad de los titulares legítimos, así como información sobre cargas hipotecarias, afecciones fiscales, embargos o procedimientos judiciales pendientes, y la clasificación del suelo como rústico, urbano o urbanizable.

Si requiere algún dato concreto, se recomienda incluir la consulta específica en la solicitud para que el Registro la atienda formalmente. Consulte un ejemplo de Nota Simple.

2. Certificación de dominio y cargas: este documento es un acto público firmado por el registrador de la propiedad que goza de valor probatorio ante los tribunales y órganos administrativos para acreditar la presencia o ausencia de cargas sobre el inmueble. Recoge toda la información contenida en la nota simple, pero detallada de forma exhaustiva.

El vendedor deberá aportar también otra documentación complementaria, como por ejemplo:

– copia autorizada de la escritura de compraventa del vendedor;

– recibo justificativo del pago al día de los impuestos municipales sobre bienes inmuebles (IBI);

– certificado emitido por la administración o secretaría de la comunidad de propietarios que acredite hallarse al corriente en el pago de los gastos comunitarios;

– declaración formal que atestigüe que la propiedad no se halla sujeta a contratos de arrendamiento vigentes.

¿Cómo solicitar el NIE, abrir una cuenta bancaria y tramitar una hipoteca en España?

1. Solicitar el NIE (Número de Identificación de Extranjero): este número personal y único es indispensable a efectos fiscales para realizar trámites como abrir una cuenta bancaria, adquirir un inmueble, un vehículo o una embarcación.

Se trata del identificador oficial en España tanto para ciudadanos de la Unión Europea como de fuera de ella. Para tramitarlo, es necesario acudir en persona a las dependencias de la Policía Nacional o delegar el trámite en un abogado mediante un poder notarial formalizado, acompañado del pasaporte original o fotocopia compulsada ante notario.

No es posible contratar el suministro de electricidad, agua o telefonía sin aportar el NIE y los datos bancarios, ya que las compañías suministradoras exigen el pago domiciliado de los recibos. La expedición del NIE puede demorarse hasta 14 días, por lo que conviene priorizar esta gestión desde la primera visita.

2. Abrir una cuenta bancaria en España: dado que el pago de suministros y tributos exige domiciliación bancaria local, resulta primordial abrir una cuenta tan pronto como se disponga del NIE.

Existen entidades bancarias de primer orden con amplia red de oficinas en Mallorca, entre las que figuran Banca March, Banco Sabadell, Banco Santander, BMN – Banco Mare Nostrum, Barclays Bank, CaixaBank y Deutsche Bank. Dado el volumen de compradores internacionales en España, la mayoría de las entidades prestan atención en distintos idiomas.

3. Hipotecas y financiación: se trata de una opción habitual para financiar la adquisición de la vivienda, si bien conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:

a. Antes de conceder formalmente el préstamo, la entidad financiera requerirá que el inmueble quede inscrito a nombre del comprador. Este trámite se realiza de forma simultánea durante el acto de la compraventa: al acudir a la notaría para el otorgamiento de la escritura, un apoderado del banco estará presente para transferir los fondos al vendedor y formalizar la hipoteca.

b. Al suscribir un préstamo hipotecario, conviene revisar detenidamente la normativa vigente en materia de protección de consumidores y usuarios en lo relativo a las cláusulas e imposiciones del contrato.

c. Si la propiedad objeto de compra tuviera una hipoteca previa, el comprador no está obligado a subrogarse en la deuda del vendedor. Se puede exigir la cancelación registral de dicha hipoteca y negociar una nueva financiación con otra entidad en condiciones más ventajosas.

d. En el supuesto de acordar la subrogación en la hipoteca existente, es imprescindible solicitar un certificado bancario actualizado emitido por la entidad donde se precise el capital amortizado y el pendiente de pago.

Asimismo, es aconsejable solicitar a la entidad acreedora una mejora en el tipo de interés y las condiciones. De no ser aceptada, la ley ampara el derecho a cambiar de entidad bancaria mediante una subrogación acreedora o cancelación para saldar la deuda en mejores condiciones, trámite que goza de exenciones fiscales.

En resumen, recomendamos encarecidamente contar con profesionales cualificados, como abogados y agentes inmobiliarios, para realizar un análisis exhaustivo. La fase de comprobación previa es crítica: las construcciones levantadas de forma ilegal sobre un terreno se exponen a órdenes de demolición por parte de la administración pública, tal como sucedió en el conocido caso de la residencia de Antonio Banderas en el año 2000.

¿Cómo funcionan el contrato de arras y la escritura en la firma de la compraventa?

Tras completar satisfactoriamente las comprobaciones iniciales y tomar la decisión de comprar, llega el momento de firmar el acuerdo. Una vez transmitidos los fondos y entregadas las llaves, la operación no se puede revertir fácilmente. Por ello, resulta indispensable garantizar el cumplimiento de todos los requisitos legales antes de la firma.

En primer lugar, conviene negociar el precio de venta. Existen diversas estrategias para acordar con el agente o directamente con el propietario un ajuste sobre el precio ofertado. No obstante, una primera rebaja no debe asumirse como definitiva si el análisis técnico o estado del inmueble permite renegociar las condiciones.

Analizar el tiempo que la propiedad lleva publicada en el mercado y las necesidades de liquidez del vendedor aportará argumentos sólidos para solicitar una rebaja.

No obstante, resulta fundamental contrastar la oferta con otros inmuebles del mercado mediante una herramienta de valoración de propiedades y estudio de mercado, manteniendo expectativas realistas para no descartar operaciones viables. Si el precio acordado resulta competitivo y satisfactorio, lo más conveniente es formalizar la reserva con la mayor celeridad.

En segundo lugar, se debe aportar una señal o depósito que habitualmente equivale al 10 % del precio final de venta. La entrega del dinero debe quedar reflejada en un contrato previo hasta el otorgamiento de la escritura pública. Se trata de un acuerdo precontractual donde ambas partes formalizan su compromiso firme de compraventa.

En España, este documento se denomina «contrato de arras». Por lo general, si el comprador desiste de la operación, pierde la cantidad entregada en concepto de señal; si es el vendedor quien rescinde el contrato, debe restituir el doble de dicha suma.

Cuando la compra requiere financiación hipotecaria y el contrato de arras ya se ha firmado, la entidad bancaria envía a un tasador oficial para valorar el inmueble. La concesión definitiva del préstamo quedará supeditada al resultado de esta tasación.

Aun cuando no se solicite hipoteca, es posible encargar una tasación independiente para determinar el valor de mercado. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la valoración hipotecaria bancaria sigue criterios prudenciales y puede no reflejar con exactitud elementos como las vistas al mar, el diseño arquitectónico o el valor de repercusión de la zona.

En tercer lugar, tras el pago de las arras, la transacción entra en su fase definitiva. Conviene distinguir dos formas de formalizar el contrato:

1. Contrato privado: si no se precisa hipoteca, el acuerdo se puede suscribir de forma privada entre las partes sin intervención notarial. No obstante, este procedimiento no suele recomendarse, ya que para inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad es imprescindible elevar el contrato a escritura pública ante notario.

2. Escritura pública notarial: es el cauce recomendado, puesto que otorga fe pública al acto fehaciente mediante la intervención de un notario que realiza los controles de legalidad pertinentes. El documento resultante goza de plena validez jurídica frente a terceros y sirve como título fehaciente de dominio. La elección del notario corresponde a la parte compradora, al ser quien suele asumir los honorarios notariales.

Una vez otorgada la escritura, se debe proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque la propia notaría puede remitir copia electrónica al registro, es aconsejable verificar la presentación presencial o telemática a través de un gestor o abogado para garantizar la protección jurídica plena de la titularidad.

Asimismo, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de vivienda acredita la transmisión dominical del inmueble y constituye el título inscribible en el Registro de la Propiedad.

Dicho documento recoge la descripción física del inmueble, los datos de los intervinientes, la distribución de gastos, las cargas hipotecarias y el precio acordado, surtiendo plenos efectos legales.

Con ello se completa la documentación imprescindible para formalizar la adquisición de un inmueble en España.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre una Nota Simple y una certificación de dominio en España?

La Nota Simple es un documento informativo no fechado fehacientemente emitido por el Registro de la Propiedad que recoge la descripción del inmueble, sus titulares, hipotecas, embargos y la clasificación del suelo, pero carece de valor probatorio en juicio. Por su parte, la certificación de dominio y cargas es un documento público firmado por el registrador con valor fehaciente para acreditar legalmente ante tribunales u organismos la presencia o ausencia de cargas sobre la propiedad.

¿Por qué es obligatorio obtener el NIE para comprar una vivienda en España?

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el código fiscal y de identificación oficial para ciudadanos comunitarios y no comunitarios en España. Resulta imprescindible para adquirir un inmueble, abrir una cuenta bancaria española y contratar los suministros de agua, luz o telefonía, cuya facturación requiere obligatoriamente pago domiciliado.

¿Cómo funciona el contrato de arras en una compraventa en España?

El contrato de arras es un acuerdo precontractual que se suscribe tras acordar el precio, acompañado habitualmente por un depósito del 10 % antes del otorgamiento de la escritura pública. Bajo esta modalidad, si el comprador desiste de la compra, pierde el importe entregado; si es el vendedor quien cancela la operación, debe abonar el doble de dicha cuantía a modo de penalización.

¿Qué es la escritura pública de compraventa y por qué debe inscribirse?

La escritura pública de compraventa de vivienda es el título de propiedad formalizado ante notario que atestigua el cambio de titularidad jurídica, la superficie del inmueble, las cargas y las condiciones de pago. Su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente garantiza la protección legal plena de la propiedad frente a terceros.

¿Cómo pueden compradores y agentes comparar precios de oferta y valoraciones en España?

Antes de firmar el contrato de arras, conviene comparar el precio de oferta de la vivienda con inmuebles competidores, su tiempo de publicación y la tasación bancaria. Profesionales e inversores del sector inmobiliario utilizan las herramientas de valoración de CASAFARI y la documentación de la API de Comparables y Valoración para analizar precios de oferta y precios de cierre en el mercado español.