Comprar una propiedad en España: impuestos y otros gastos
En nuestra tercera y última entrega de la serie de guías para comprar propiedades en España, analizamos los costes que implica una inversión inmobiliaria en territorio español. Más allá del precio de venta, los compradores deben hacer frente al IVA (10% en obra nueva, 21% en inmuebles comerciales o terrenos, o 6,5% de IGIC en las Islas Canarias) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, de 0,75% a 1,5%), o bien al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, de 6% a 10%) en viviendas de segunda mano, además de los gastos de notaría, registro, asesoría legal, gestión bancaria e tributos periódicos como el IBI, el Impuesto sobre el Patrimonio y el IRNR.
Costes e impuestos aplicables al comprar una propiedad en España
Además del precio de compraventa del inmueble, si planea adquirir una propiedad en España es imprescindible contemplar los tributos y gastos adicionales de los que deberá hacerse cargo. Entre ellos se incluyen los honorarios de notaría y agencia inmobiliaria, así como los costes de inscripción registral. Algunos impuestos, como el IVA y el AJD, son obligatorios, mientras que otros, como el Impuesto sobre el Patrimonio, solo repercuten en determinados casos. Es aconsejable evitar las transacciones en efectivo y recurrir a cheques bancarios o transferencias siempre que sea posible.
Los siguientes conceptos suelen formar parte del proceso de compra de una vivienda en España:
- El precio de compra, abonado al vendedor
- IVA y Actos Jurídicos Documentados, aplicables a viviendas de obra nueva, locales comerciales o parcelas urbanizables
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, aplicable a viviendas de segunda mano
- Retenciones a cuenta del IRPF/IRNR por ganancias patrimoniales, a cargo del vendedor
- Honorarios de agencias e intermediarios inmobiliarios (según la estructura de comisiones acordada)
- Aranceles notariales
- Honorarios de asesoría jurídica o legal (optativo)
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
- Comisiones bancarias y tasa de obtención del NIE
- Honorarios de tasación o inspección técnica (optativo)
- Honorarios de gestoría administrativa (optativo)
Precio de compra
El primer paso formal es la señalización o depósito, seguido del pago del importe total; asegúrese de deducir el depósito entregado al realizar la liquidación final. Por lo general, la operación se liquida mediante varios cheques bancarios nominativos destinados al vendedor, al abogado y a la notaría, incluyendo las cantidades retenidas para impuestos.
IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en obra nueva, inmuebles comerciales y parcelas
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en España grava la adquisición de viviendas residenciales a estrenar, locales comerciales o terrenos edificables. Se trata de un impuesto de ámbito estatal calculado según la ubicación del inmueble, con la excepción de las Islas Canarias, que cuentan con su propio régimen indirecto.
A fecha de 2019, el tipo impositivo del IVA es del 10% sobre el precio de venta en inmuebles residenciales (pisos, fincas o chalés) y del 21% para locales comerciales, garajes independientes y parcelas. En las Islas Canarias, este tributo se denomina IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y asciende al 6,5% del precio de compra.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se liquida ante la hacienda autonómica correspondiente. El tipo varía según la comunidad autónoma, situándose habitualmente entre el 0,75% y el 1,5% del valor escriturado. Por ejemplo, en las Islas Baleares el tipo es del 1,2%, en Cataluña del 1,5% y en Canarias del 1%. En transacciones privadas se debe presentar el modelo oficial de autoliquidación. Si cuenta con los servicios de un gestor o abogado, este le asistirá en el cálculo y liquidación del IVA, AJD y demás impuestos.
A continuación se detallan varios ejemplos de cómo se añaden el IVA y el AJD al precio de adquisición de un inmueble en España.
Ejemplos:
Una villa de nueva construcción en Portals Nous, Mallorca, Islas Baleares
Precio de compra: 2.000.000 € + 10% de IVA (200.000 €) + AJD al 1,2% (24.000 €) = 224.000 € en tributos indirectos.
Una parcela en Port d’Andratx, Mallorca, Islas Baleares
Precio de compra: 700.000 € + 21% de IVA (147.000 €) + AJD al 1,2% (8.400 €) = 155.400 € en tributos indirectos.
Un local comercial (supermercado) en Barcelona
Precio de compra: 2.500.000 € + 21% de IVA (525.000 €) + AJD al 1,5% (37.500 €) = 562.500 € en tributos indirectos.
Un ático en Santa Cruz de Tenerife
Precio de compra: 600.000 € + 5% de IGIC (30.000 €) + AJD al 1% (3.000 €) = 33.000 € en tributos indirectos.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compraventa de segunda mano
En la compraventa de viviendas usadas en España se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si adquiere una propiedad de segunda mano, la operación está exenta de IVA y AJD, pero debe abonarse el ITP a la comunidad autónoma. La escala o tipo impositivo lo fija la administración regional y suele oscilar entre el 6% y el 8%, pudiendo alcanzar hasta el 10% en tramos elevados.
| Comunidad Autónoma | Tipo de ITP (2019) |
| Islas Baleares | Hasta 400.000 € – 8% De 400.001 € a 600.000 € – 9% A partir de 600.001 € – 10% |
| Andalucía | Hasta 400.000 € – 8% De 400.001 € a 700.000 € – 9% A partir de 700.001 € – 10% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad de Madrid | 6% |
El importe del ITP se calcula en función del número de escrituras registrales involucradas —para ampliar detalles sobre estos requisitos legales, consulte nuestra guía sobre el contrato y la escritura pública de propiedad en España—. Esto significa que si, por ejemplo, adquiere por 1.000.000 € un inmueble dividido en cuatro apartamentos independientes con sus respectivas escrituras de finca registral, se realizarán cuatro liquidaciones de ITP independientes. Al estar valorada cada finca en 250.000 € (1.000.000 € / 4 = 250.000 €), tributarán al 8% correspondiente al tramo inferior a 400.000 €.
Ejemplo:
Chalet de segunda mano en Son Vida, Palma de Mallorca: 3 unidades registrales con escritura propia
Precio de compra: 1.000.000 €
8% sobre 400.000 € = 32.000 €
8% sobre 200.000 € = 16.000 €
8% sobre 400.000 € = 32.000 €
Total ITP a pagar: 32.000 € + 16.000 € + 32.000 € = 80.000 €
Si por el contrario existiera una única escritura registral para todo el inmueble por valor de 1.000.000 €, la base se liquidaría progresivamente alcanzando el tramo del 10%.
Dispone de un plazo de un mes desde la fecha de firma de la escritura para abonar el ITP o el AJD; solo tras acreditar dicho pago podrá inscribirse el inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Si la finca está en una capital de provincia, el pago se realiza en la Delegación de Hacienda o en la administración tributaria autonómica.
- Si está ubicada en un municipio que no es capital, la gestión se realiza en la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario correspondiente.
Impuesto sobre la plusvalía (Ganancias Patrimoniales), a cargo del vendedor
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales grava el incremento de valor experimentado por el inmueble respecto a su precio de adquisición. En el caso de que el vendedor sea no residente fiscal en España, la parte compradora está obligada por ley a retener el 3% del precio pactado para ingresarlo en la Delegación de Hacienda.
El tipo gravamen asciende actualmente al 19% para residentes en la Unión Europea y al 24% para ciudadanos extracomunitarios. Dado que la retención del 3% es un pago a cuenta, si la liquidación final resulta a pagar o a devolver, el vendedor dispone de tres meses desde la venta para ingresar la diferencia o solicitar la devolución del exceso ante la Agencia Tributaria.
La ganancia patrimonial se calcula sobre el beneficio neto, considerando el valor original de adquisición, los gastos directos vinculados a la compra y las mejoras o reformas justificadas con factura. En zonas de alta revalorización, como Mallorca, la plusvalía final suele superar la retención del 3%, y la administración tributaria dispone de facultades de comprobación para revisar los valores declarados.
Ejemplo:
Un residente en Londres vende un chalé de vacaciones en Son Vida, Palma de Mallorca, por 1.000.000 € en noviembre de 2018. El comprador retiene el 3% (30.000 €) e ingresa dicha suma en la Hacienda pública. El vendedor había adquirido la finca en 2007 por 400.000 €, soportando 50.000 € en gastos de compra y 200.000 € en concepto de reformas de envergadura.
El beneficio neto se calcula restando a los 1.000.000 € cobrados un total de 650.000 € de costes justificables. El resultado es una ganancia patrimonial de 350.000 €, tributando al 19% (68.250 €). Al superar la cuota tributaria el importe retenido (30.000 €), el vendedor no tiene derecho a devolución y la Hacienda española puede requerirle el pago complementario de 38.250 €.
Honorarios de las agencias inmobiliarias
En las operaciones inmobiliarias en España, las comisiones de la agencia habitualmente corren a cargo de la parte vendedora. Los honorarios suelen situarse entre el 3% y el 6% del precio de compraventa más el 21% de IVA, liquidándose en el acto de la firma ante notario. Si el comprador contrata un agente de representación o buyer’s agent, con frecuencia las agencias comparten la comisión acordada sin suponer un sobrecoste para el comprador. El vendedor abona la misma tarifa independientemente de si el comprador utiliza un asesor personal.
Gastos de notaría
El notario es un funcionario público encargado de dar fe pública e impartir seguridad jurídica al acto de compraventa y a la eventual constitución de la hipoteca. Por norma general, el arancel notarial se abona conforme a los costes fijados por ley, correspondiendo reglamentariamente la matriz de la escritura al vendedor y las copias al comprador, si bien en la práctica comercial es frecuente pactar que el comprador asuma la totalidad del coste.
Los aranceles notariales están regulados por el Estado según el valor de la propiedad, fluctuando entre un 0,1% para inmuebles de importe elevado (superiores a 400.000 €) y alrededor del 0,4% para fincas de valor inferior a 100.000 €. En el mercado balear o madrileño, el coste notarial suele oscilar entre 1.000 € y 3.000 € dada la media de precios.
Si la adquisición incluye financiación hipotecaria, se devengarán aranceles adicionales por la escritura de préstamo. A modo orientativo, puede calcularse un 0,25% adicional sobre el valor del inmueble.
Gastos de asesoría jurídica
Si decide contratar a un abogado para llevar a cabo la verificación previa de la propiedad (due diligence), sus honorarios suelen situarse entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la transacción, pudiendo negociarse previamente. El letrado comprobará la existencia de cargas, hipotecas pendientes o embargos, así como la legalidad urbanística y la situación registral del inmueble.
Le recomendamos encarecidamente contar con asesoramiento legal profesional, especialmente si es su primera operación en España, para garantizar un proceso transparente y exento de complicaciones.
Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad es fundamental para garantizar de forma plena la titularidad jurídica frente a terceros. La minuta registral está fijada por arancel oficial, partiendo de un 0,4% para fincas de 6.010 € y reduciéndose progresivamente hasta un 0,02% en tramos superiores a 6.010.121 €.
Comisiones bancarias y número de NIE
Para realizar cualquier trámite económico o adquirir un inmueble en España, los ciudadanos extranjeros necesitan disponer de un Número de Identificación de Extranjero (NIE). La tasa administrativa de expedición asciende a 9,64 € y puede tramitarse en la embajada o consulado de España en su país de origen, o bien en la Oficina de Extranjería o comisaría de la Policía Nacional correspondiente.
El mantenimiento de cuenta bancaria suele rondar los 20 € mensuales. Asimismo, para emitir un cheque bancario conformado para la firma de la escritura, la entidad puede aplicar una comisión cercana al 0,5%, modificable habitualmente hasta el 0,1% (lo que supondría unos 1.000 € en operaciones de 1.000.000 €). Si va a transferir fondos desde el extranjero a una entidad bancaria española, compruebe las condiciones aplicables dentro del espacio único de pagos en euros (SEPA).
Gastos de tasación o inspección de la vivienda
Resulta aconsejable encargar una valoración técnica o inspección a un profesional cualificado para identificar deficiencias estructurales o solicitar un informe oficial de valoración de la propiedad y estudio de mercado. Los técnicos colegiados cuentan con seguro de responsabilidad civil que ofrece coberturas adicionales. Los honorarios de tasación o inspección suelen situarse entre los 1.000 € y los 2.000 €.
Gestoría administrativa
Si contrata una gestoría administrativa externa para tramitar la liquidación de impuestos y el envío al registro, calcule un presupuesto orientativo entre 1.000 € y 2.000 €, salvo que su abogado o agencia integre este servicio. Compruebe siempre si los presupuestos incluyen IVA para evitar sorpresas en la factura definitiva.
Costes derivados de ser propietario de un inmueble en España
Una vez previstos los gastos iniciales de adquisición, es esencial considerar el coste de mantenimiento de la finca. Todo inmueble precisa un presupuesto para reparaciones ordinarias, servicios de limpieza, suministros y el mantenimiento de jardines o piscina si fuera el caso.
Como propietario, deberá atender asimismo diversas obligaciones tributarias y de comunidad:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal de carácter anual que grava la propiedad de los bienes inmuebles. Se aplica sobre el Valor Catastral del suelo y la edificación —consulte nuestra guía sobre la referencia catastral y las valoraciones de inmuebles—, el cual suele ser significativamente inferior al valor de mercado. El tipo impositivo varía según el municipio, situándose por lo general entre el 0,4% y el 1,2%. 2. Impuesto sobre el Patrimonio: tributo que grava la posesión de bienes de valor elevado de residentes y no residentes, a partir de un mínimo exento con carácter general de 700.000 € (500.000 € en Cataluña). Para no residentes, los tipos progresivos oscilan entre el 0,2% y el 2,5% según el valor computable de la propiedad. 3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): aplica a personas físicas no residentes propietarias de bienes inmuebles urbanos. Si el inmueble no está alquilado ni genera rendimientos en España, se liquida una imputación de renta fija calculada como el 25% del 2% del valor catastral del inmueble. Si la propiedad se destina al arrendamiento, deben declararse los ingresos netos. A fecha de 2019, el tipo aplicable para residentes en la UE/EEE es del 19% sobre el rendimiento neto tras deducir gastos devengados; para ciudadanos de fuera de la UE/EEE el tipo es del 24% sin opción a deducción de ciertos costes, sin perjuicio de los convenios de doble imposición aplicables. 4. Cuotas de la Comunidad de Propietarios: aplican a inmuebles integrados en regímenes de propiedad horizontal. Las cuotas son fijadas anualmente en junta por la comunidad para sufragar los gastos comunes de mantenimiento, conserjería, seguros y servicios colectivos. 5. Suministros (electricidad, agua, gas y telecomunicaciones): se abonan mediante domiciliación bancaria periódica y mantienen tarifas en la línea de los promedios del entorno europeo. 6. Seguros: la ley exige contratar un seguro de incendios si la propiedad está gravada con hipoteca. Es recomendable disponer de una póliza multirriesgo del hogar para proteger la estructura y el contenido. Compañías como AXA Seguros, Liberty Seguros o Helvetia ofrecen pólizas adaptadas al mercado residencial en España.
Comprar una propiedad en España resulta un proceso seguro y estructurado cuando se conocen de antemano todas las obligaciones financieras. Con esta información sobre costes e impuestos, estará listo para realizar su inversión con garantías.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al comprar una propiedad en España?
El IVA (10% en viviendas residenciales de obra nueva o 6,5% de IGIC en Canarias; 21% en inmuebles comerciales y terrenos) junto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, de 0,75% a 1,5%) gravan las propiedades de nueva construcción o primera transmisión. En cambio, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica exclusivamente a la compraventa de viviendas de segunda mano, con tipos autonómicos que suelen oscilar entre el 6% y el 10%.
¿De qué plazo se dispone para pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en España?
Los compradores disponen de un plazo de un mes natural a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública para liquidar el ITP o el AJD. El pago debe efectuarse en la Delegación de Hacienda o agencia tributaria autonómica correspondiente (o en la Oficina Liquidadora del Distrito), trámite indispensable para poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
¿Quién asume los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de notaría en una compraventa en España?
Los honorarios de intermediación inmobiliaria (habitualmente entre el 3% y el 6% del precio de compra más el 21% de IVA) los satisface el vendedor y se descuentan en la liquidación notarial el día de la firma. Aunque la ley estipula que el vendedor abona la matriz notarial y el comprador las copias, en la práctica comercial es habitual acordar que el comprador asuma la totalidad de la factura notarial (que suele rondar entre el 0,1% y el 0,4% del valor del inmueble).
¿Cómo funciona la retención del 3 % por ganancias patrimoniales al comprar a un vendedor no residente?
Cuando el vendedor es no residente fiscal en España, la parte compradora está obligada a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes del vendedor (que grava al 19% el beneficio neto para residentes en la UE y al 24% para no comunitarios). El vendedor dispone posteriormente de tres meses para regularizar su situación mediante la devolución del exceso o el ingreso del impuesto pendiente.
¿Qué impuestos anuales se aplican por tener una propiedad en España?
Los propietarios deben abonar anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, entre el 0,4% y el 1,2% del Valor Catastral), el Impuesto sobre el Patrimonio (tipo progresivo del 0,2% al 2,5% a partir de 700.000 €, o 500.000 € en Cataluña) y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En el caso de no residentes con inmuebles no alquilados, se tributa un 25% sobre el 2% del valor catastral; si la vivienda se alquila, la tarifa asciende al 19% (residentes UE/EEE) o 24% (fuera de la UE/EEE) sobre el rendimiento neto.