Comprar una propiedad en España: cómo buscar viviendas en venta
Buscar una vivienda en España exige fijar un presupuesto estricto que incluya los gastos de compraventa, comparar anuncios entre varias agencias para detectar disparidades en los precios de oferta (que la investigación de CASAFARI en Mallorca en 2016 demostró que ocurrían en el 10 % de las propiedades con anuncios múltiples, con una variación media del 28 %), investigar las infraestructuras y el clima locales, y comprobar en persona los suministros y la orientación al sol de invierno. En esta entrega de nuestra serie sobre cómo comprar una propiedad en España, explicamos cómo encontrar y evaluar su inversión inmobiliaria en España.
¿Cómo sentar las bases y fijar el presupuesto al comprar en España?
Encontrar la casa de sus sueños es el primer paso fundamental para comprar una propiedad en España. Esta fase requerirá una inversión significativa de tiempo para investigar la zona, contactar con agentes inmobiliarios, decidir con cuáles trabajar, asistir a las visitas y obtener información adicional sobre la propiedad elegida.
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Según las entrevistas realizadas por CASAFARI a compradores en 2016, solo el 60 % de los agentes inmobiliarios hablaba la lengua materna del comprador, mientras que más del 70 % anunciaba propiedades sin haberlas visitado previamente.
Como comprador, esto implica la necesidad de ser muy preciso en la búsqueda. De hecho, cada vez más inversores recurren a un personal shopper inmobiliario o agente del comprador, quien puede asumir gran parte de este trabajo minucioso. Esto no supone un coste adicional para el cliente, ya que los honorarios del agente del comprador se comparten con los de la agencia inmobiliaria. Su labor consiste en investigar la zona, seleccionar la agencia inmobiliaria con la que colaborar, prestar asistencia en la compra final del inmueble y ofrecer seguimiento posterior. Lamentablemente, la mayoría de los compradores no tiene en cuenta que las agencias inmobiliarias trabajan para el vendedor, lo que puede generar un conflicto de intereses y comprometer su imparcialidad.
Al iniciar la búsqueda, en primer lugar es necesario fijar un presupuesto que contemple los honorarios y demás gastos adicionales. En segundo lugar, asegúrese de que dicho presupuesto se ajuste a sus criterios de ubicación y tamaño del inmueble. Defina sus criterios con gran precisión, puesto que el valor de la propiedad dependerá en última instancia tanto de su superficie como de su localización. Este conocimiento previo hará que la búsqueda sea más eficiente y aumentará las probabilidades de adquirir la vivienda deseada, en lugar de la que el vendedor querría colocar.
¿Por qué varían los precios de oferta y los datos entre distintas agencias inmobiliarias en España?
Una vez fijado el presupuesto y definidos los criterios de ubicación y tipología del inmueble, además de haber activado varias alertas de búsqueda, llega el momento de ponerse manos a la obra con la selección de propiedades.
En primer lugar, conviene recopilar toda la información disponible sobre la zona, tanto en internet como en otras fuentes. Dedicar tiempo a examinar este material y consultar guías regionales le permitirá obtener una visión completa de cada comarca y municipio de las Islas Baleares.
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La búsqueda de propiedades es la fase más exigente y puede suponer un desembolso considerable de tiempo y dinero. Según la investigación realizada por CASAFARI en 2016, que abarcó más de 15 000 propiedades individuales comercializadas por diferentes agencias tan solo en Mallorca, la presencia de múltiples anuncios generaba frecuentes discrepancias en los precios de oferta y en las características de las propiedades entre unos portales y otros.
A continuación se detallan algunas de las conclusiones obtenidas sobre los inmuebles con múltiples anuncios:
En el 10 % de los casos, los precios de oferta variaban (un 28 % de media);
En el 16 % de los casos, los datos sobre dormitorios variaban (1 dormitorio de media);
En el 25 % de los casos, los datos sobre baños variaban (2 baños de media);
En el 28 % de los casos, la superficie construida variaba (un 6 % de media);
En el 39 % de los casos, la superficie de la parcela variaba (136 metros cuadrados de media);
En el 83 % de los casos, la superficie de la terraza difería (un 8 % de media).
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¿Qué repercusión tiene esto para el comprador? Como en el mercado inmobiliario español apenas existe la exclusividad, para obtener información precisa conviene contrastar todas las agencias que anuncian un mismo inmueble. Además, dada la gran cantidad de inmobiliarias, los propietarios no siempre notifican los cambios de precio a todas ellas para que actualicen sus anuncios. En ocasiones, las agencias tampoco mantienen un contacto directo con el vendedor, lo que origina inexactitudes en la información publicada. Para ahorrar tiempo y dinero en su análisis, consulte CASAFARI Property Sourcing. Gracias a CASAFARI Area Insights, comparamos miles de propiedades y analizamos el mercado de cada zona para ofrecerle, con un solo clic, una panorámica completa con la distribución de precios y ayudarle a decidir a qué agencia dirigirse.
Procure recopilar información sobre el inmueble a través de la mayor cantidad de fuentes posible y compare los precios por metro cuadrado en toda la zona. Analizar detenidamente la dinámica de precios y estos datos le aportará la seguridad necesaria para tomar la decisión de inversión adecuada. Tenga presente que el sector inmobiliario ofrece excelentes oportunidades de inversión siempre que se elijan la zona y el tipo de propiedad idóneos.
Por último, independientemente de que recurra a un personal shopper inmobiliario o realice la búsqueda por su cuenta, la decisión final sobre qué inmueble visitar y adquirir le corresponde únicamente a usted.
¿Cómo ayudan las alertas de búsqueda de inmuebles a detectar antes las nuevas oportunidades?
Para mantenerse al día y no perderse ninguna oportunidad, configure notificaciones personalizadas mediante Alertas de CASAFARI con el fin de recibir un aviso inmediato cada vez que se publique una nueva propiedad adecuada en cualquier portal. Tenga en cuenta que otros compradores también buscan la vivienda ideal y las mejores ofertas, por lo que el uso de la tecnología representa una gran ventaja competitiva para descubrir nuevos inmuebles antes que los demás. Asimismo, aproveche los anuncios clasificados, los portales inmobiliarios y las webs de las agencias.
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No obstante, sea prudente al recibir las primeras alertas y verifique la relevancia de los datos, ya que es probable que reciba información de inmuebles seleccionados de forma aleatoria que tal vez no encajen con sus requisitos ni con lo que busca.
¿Qué factores de infraestructura local y clima conviene investigar?
Como hemos señalado, es imprescindible realizar una labor de investigación sobre la zona antes de comprar una propiedad en España. A continuación, resumimos los aspectos clave que debe valorar al elegir una ubicación.
Es importante analizar la infraestructura que rodea la propiedad:
1. la distancia al aeropuerto más cercano
2. si la zona cuenta con restaurantes de nivel, clubes de golf y náuticos, playas recogidas y hoteles boutique, o bien si predominan bares de copas, locales nocturnos, playas masificadas y grandes complejos hoteleros
3. qué tipo de arquitectura predomina en el entorno: villas de estilo Bauhaus, fincas tradicionales o edificios de apartamentos en altura
4. la calidad de las instalaciones sanitarias locales en cuanto a hospitales y centros de salud
5. el número de supermercados en las inmediaciones y la distancia hasta ellos
6. la presencia de colegios internacionales o universidades cerca, en caso de familias con hijos en edad escolar o universitaria
7. la oferta de instalaciones deportivas en la zona y si existen opciones para practicar sus aficiones habituales
Investigue el clima local:
1. los días de sol al año y al mes
2. la pluviosidad media mensual
3. los vientos dominantes: su temperatura, humedad o aridez, así como si son limpios o traen polvo (cada tipo de viento puede influir en su bienestar)
4. las temperaturas medias anuales del aire y del agua
5. la orientación e incidencia del sol, especialmente durante los meses de invierno, ya que influye directamente en los niveles de humedad de la vivienda
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Si considera su segunda residencia como una inversión que podría querer vender en el futuro, resulta fundamental consultar con el ayuntamiento los planes urbanísticos proyectados en la zona. Sería muy desalentador descubrir al cabo de unos años que se ha construido un gran hotel que bloquea sus vistas o que las obras continuadas y el ruido arruinan su casa de ensueño; y peor aún, constatar que no se puede hacer nada por tratarse de actuaciones totalmente legales.
Para sentirse cómodo en su nuevo entorno, elija la vecindad con detenimiento, valorando si prefiere integrarse en una comunidad internacional o bien residir rodeado de compatriotas.
Asimismo, conviene informarse sobre las opciones de ocio disponibles en la zona; Mallorca, por ejemplo, ofrece una amplia variedad de actividades aptas para todas las edades y gustos.
Por último, revise los distintos tipos de playas y la distancia hasta ellas. Averigüe en qué época suelen registrar mayor afluencia, qué perfil de visitantes las frecuenta y cuál es el nivel de seguridad general.
Todos estos aspectos están interconectados y condicionan la toma de decisiones para garantizar una estancia placentera y tranquila durante todo el tiempo que conserve la propiedad.
¿Cuándo y cómo debe planificar su viaje de visita a las propiedades?
Una vez recopilada la información de la zona y seleccionada la lista de inmuebles de interés, llega el momento de organizar el viaje. Sin embargo, antes de comprar el billete de avión a Mallorca, elija bien la estación del año y las condiciones meteorológicas. Conviene asegurarse de poder realizar todas las comprobaciones previstas sin que unos días de lluvia deslucen su primera visita y le dejen una impresión equivocada.
No olvide solicitar a los agentes inmobiliarios fotografías precisas y actualizadas para saber exactamente qué esperar durante las visitas a los inmuebles.
Una vez allí, dedique tiempo a recorrer la zona que más le haya gustado y converse con los vecinos para contrastar impresiones antes de tomar una decisión.
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¿Qué preguntas y comprobaciones físicas son fundamentales durante la visita?
¿Tiene ya organizadas sus visitas para comprar vivienda en España? Le aconsejamos solicitar a las agencias la siguiente documentación e información:
1. planos generales y descripción del inmueble, así como la información sobre los suministros (agua, gas y calefacción) si está disponible
2. una breve memoria de calidades, equipamientos y servicios disponibles
3. una descripción sucinta de los materiales empleados en la construcción
En segundo lugar, examine los elementos físicos de la vivienda y solicite información sobre:
1. la duración e incidencia de la radiación solar y la orientación más expuesta al viento durante el año
2. la ubicación de las ventanas que requieren protección estacional contra el sol y el viento
3. el nivel de luz natural que recibe la vivienda en invierno
4. la presencia de humedad en invierno; revise paredes, sótanos y zonas en sombra
5. la fecha de la última reforma de la propiedad
6. la antigüedad de las instalaciones eléctricas y de fontanería
7. la red de agua: si se trata de red municipal de agua corriente o depende de suministro privado mediante cubas o depósitos
8. los niveles de ruido ambiental
Por último, si el agente inmobiliario o el propietario están presentes, plantéeles cualquier duda relevante sobre la vivienda y el vecindario. Pida información detallada sobre el procedimiento de compraventa, consulte nuestra guía sobre el contrato de compraventa y la escritura pública en España e intente averiguar quiénes serán sus futuros vecinos.
En resumen, el proceso de búsqueda exige comparar, examinar minuciosamente y solicitar toda la información relevante.
Puede ponerse en contacto con un agente inmobiliario cuando lo considere necesario y contratar a un técnico especializado para obtener un informe técnico detallado de la propiedad, o bien realizar las comprobaciones por su cuenta, aunque esto último resulta menos recomendable. Las estadísticas demuestran que es muy fácil perder tiempo y dinero al comprar una propiedad en España sin el asesoramiento de profesionales del sector.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un mismo inmueble en España suele anunciarse con distintos precios de oferta?
Al no existir apenas exclusividad en el mercado inmobiliario español, una misma vivienda suele estar anunciada simultáneamente por varias agencias. Los propietarios no siempre notifican a todas las agencias cuando modifican el precio de oferta, lo que da lugar a variaciones notables entre portales. En la investigación realizada por CASAFARI en Mallorca en 2016, las disparidades en los precios de oferta se produjeron en el 10 % de las propiedades con anuncios múltiples, con una variación de precio media del 28 %.
¿Qué función realiza un agente del comprador en España y quién abona sus honorarios?
Un agente del comprador (personal shopper inmobiliario) investiga las ubicaciones idóneas, evalúa las agencias inmobiliarias, presta asesoramiento en la transacción y ofrece soporte posterior a la compra en representación del comprador. De este modo se evita el posible conflicto de intereses de tratar únicamente con agencias contratadas por el vendedor. Este servicio no supone un coste adicional para el comprador, puesto que el agente del comprador comparte la comisión habitual con la agencia que gestiona la captación de la propiedad.
¿Qué comprobaciones de infraestructura urbanística y planeamiento deben realizarse antes de comprar una segunda residencia en España?
Los compradores deben evaluar la cercanía a aeropuertos, centros sanitarios, supermercados, colegios internacionales, playas y los estilos arquitectónicos predominantes de la zona. Asimismo, resulta imprescindible consultar al ayuntamiento o a la autoridad urbanística local sobre futuros desarrollos previstos. Revisar los planes de ordenación urbanística garantiza que las futuras construcciones no bloqueen las vistas ni generen ruidos molestos.
¿Qué aspectos físicos y suministros deben inspeccionarse durante la visita a un inmueble en España?
Durante la visita, el comprador debe solicitar la documentación sobre planos, la memoria de calidades de la construcción y los datos de los suministros de agua, gas y sistemas de calefacción. Igualmente, es preciso verificar la antigüedad de las instalaciones eléctricas y de fontanería, comprobar si el suministro de agua procede de la red pública o de depósitos/cubas, y evaluar la radiación solar en invierno, la orientación del viento y los niveles de humedad en paredes sombrías y sótanos.
¿Cómo ayuda CASAFARI a compradores y agentes a comparar anuncios duplicados en toda España?
CASAFARI agrupa y elimina los anuncios duplicados de miles de webs inmobiliarias y portales en una vista única y centralizada. Registra el historial de precios de oferta y detecta discrepancias en la superficie, el número de estancias y los precios entre agencias para un mismo inmueble. Para buscar inmuebles sin duplicados y analizar los datos del mercado inmobiliario, inicie sesión en la plataforma de CASAFARI.