Comprar una vivienda en España: cómo buscar inmuebles en venta
Encontrar vivienda en venta en España requiere definir un presupuesto con impuestos y costes adicionales, fijar criterios de ubicación y tamaño, configurar alertas de búsqueda, investigar el entorno y el clima local, y comparar ofertas de varias agencias. En zonas como Mallorca, un estudio de CASAFARI de 2016 reveló que los precios de oferta para un mismo inmueble variaban en un 10 % de los casos (un 28 % de media). En esta guía explicamos los seis pasos para comprar una vivienda en España y encontrar la propiedad ideal.
a. Preparar el terreno
Encontrar la casa de tus sueños será el primer paso importante en la compra de un inmueble. Esta fase exigirá una gran inversión de tu tiempo en investigar la zona, contactar con agentes inmobiliarios y decidir con cuáles trabajar, acudir a las visitas y obtener información adicional sobre el inmueble elegido.
En julio de 2020, según entrevistas realizadas por CASAFARI a compradores e inversores, solo el 60 % de los agentes hablaba la lengua materna del comprador y más del 70 % anunciaba inmuebles sin haberlos visto.
Como comprador, tienes que ser muy preciso en la búsqueda y, por eso, los inversores recurren de forma creciente a un agente de compras, que puede ocuparse de gran parte de este trabajo. El cliente no tiene que pagar nada más, ya que los honorarios de los agentes de compras se dividen con los de la agencia inmobiliaria.
Su trabajo consiste en investigar la zona, seleccionar una agencia inmobiliaria con la que trabajar, ayudar en la compra final del inmueble y hacer un seguimiento. Por desgracia, la mayoría de los compradores no saben que los agentes inmobiliarios están contratados por el vendedor, por lo que puede surgir un conflicto de intereses y comprometer su neutralidad.
Cuando empieces a buscar, lo primero que tienes que hacer es establecer tu presupuesto, que debe incluir las tasas y otros costes adicionales. En segundo lugar, asegúrate de que tu presupuesto se ajusta a tus criterios de ubicación y tamaño del inmueble. Hay que ser muy preciso con los criterios, ya que el valor de la propiedad dependerá de su tamaño y ubicación.
Esta información previa hará que tu búsqueda sea más sencilla y aumentará las posibilidades de que la casa de tus sueños sea la que tú quieres comprar, y no la que el vendedor quiere que compres.
b. Iniciar el proceso de búsqueda
Una vez definido el presupuesto, los criterios de ubicación y el tipo de inmueble, y tras activar las primeras alertas de búsqueda, comienza la fase de análisis del mercado.
Lo primero es recopilar toda la información sobre la zona existente en Internet y en otras fuentes. Puedes dedicar mucho tiempo a buscar este material y a consultar las guías regionales. Por eso hemos creado las guías de vecindarios, para que tengas una visión completa de cada región y pueblo de las Islas Baleares.
Buscar inmuebles es la parte más difícil, y necesitas invertir mucho tiempo y dinero. Conforme a nuestra investigación de 2016, solo en Mallorca había más de 15.000 propiedades individuales en el mercado con diferentes agentes inmobiliarios.
Los listados múltiples dan lugar a desigualdades en la información sobre los precios y otros datos. A continuación, una selección de nuestras conclusiones:
En el 10 % de los casos, los precios de oferta varían (un 28 % de media);
En el 16% de los casos varían los datos de los dormitorios (en 1 de media);
En el 25% de los casos, los datos de los cuartos de baño varían (en 2 de media);
En el 28% de los casos los datos de la superficie varían (en un 6% de media);
En el 39% de los casos varían los datos de superficie de la parcela (en 136 metros cuadrados de media);
En el 83% de los casos la superficie de la terraza varía (en un 8% de media).
¿Qué significa esto? Como prácticamente no hay exclusividad en el mercado inmobiliario, para conseguir información precisa, deberías consultar todas las agencias inmobiliarias que anuncian un inmueble determinado. Debido al gran número de agencias inmobiliarias, los vendedores no siempre comunican a todas las agencias la actualización de sus anuncios cuando los precios de las propiedades cambian.
En ocasiones, las agencias inmobiliarias no están en contacto directo con el vendedor, lo cual puede dar lugar a inexactitudes en la información disponible. Si quieres ahorrar tiempo y dinero en tu búsqueda, recurre a la Búsqueda de Propiedades de CASAFARI. Nuestra plataforma agrega y compara miles de inmuebles y analiza el mercado en cada zona, por lo que permite acceder a una visión general con la distribución de precios de oferta y decidir con qué agencia inmobiliaria contactar.
Procura recopilar información sobre una propiedad del mayor número posible de fuentes y compara los precios por metro cuadrado en toda la zona. Analiza con detenimiento la dinámica de los precios y esta información te dará la confianza necesaria para tomar una decisión acertada. Recuerda que los inmuebles ofrecen una de las mejores oportunidades de inversión, si seleccionas la zona y el tipo de inmueble correctos.
Finalmente, independientemente de que recurras a un agente de compras o lleves a cabo el proceso de búsqueda tú solo, eres el único que puede elegir la propiedad correcta para visitarla y, tal vez, comprarla.
c. Configurar alertas de búsqueda
Para estar siempre informado, conviene configurar alertas de búsqueda por correo electrónico para recibir una notificación automática cada vez que se publique un inmueble nuevo. Ten en cuenta que hay otros compradores que también buscan su casa ideal y buenas ofertas, con lo cual la tecnología puede ser una gran ventaja para encontrarlas antes que ellos. Aprovecha también los anuncios clasificados, los mercados y las páginas web de las agencias inmobiliarias.
Eso sí, debes estar atento cuando recibas las primeras alertas y verificar la importancia de la información, pues lo más probable es que recibas datos de una selección aleatoria de propiedades, que quizás no se adapten a tus necesidades y se alejen de lo que estás buscando.
d. Investigar la zona
Ya hemos dicho que es fundamental conocer la zona, así que vamos a indicarte la información que necesitas para elegir la ubicación.
Hay que tener en cuenta la infraestructura circundante de un inmueble:
1. la distancia al aeropuerto más cercano
2. ¿hay restaurantes de lujo, clubs de golf y de yates, playas tranquilas y hoteles boutique en esta zona, o hay más pubs, clubs escandalosos, playas extensas y hoteles grandes?
3. ¿Qué tipo de edificios son típicos del barrio? ¿Villas Bauhaus, fincas tradicionales o edificios de apartamentos?
4. ¿Qué calidad ofrecen las instalaciones sanitarias locales en cuanto a hospitales y clínicas?
5. ¿Cuántos supermercados locales hay y a qué distancia?
6. ¿hay colegios o universidades internacionales cerca, para las familias con hijos que vayan a cursar estudios superiores?
7. ¿Hay instalaciones deportivas apropiadas en la zona donde puedas atender a tus aficiones?
Investiga el clima local:
1. días de sol anuales y mensuales
2. la precipitación media mensual
3. vientos predominantes, si son fríos o cálidos, secos o lluviosos, puros o con polvo – cada viento puede influir en tu bienestar
4. la temperatura media anual del aire y del agua
5. la posición del sol es importante, sobre todo en los meses de invierno, porque puede influir en los niveles de humedad de la vivienda
Si tu segunda residencia es una inversión que posiblemente quieras vender en el futuro, es fundamental que consultes con las autoridades locales cualquier proyecto de urbanización en la zona. No sería agradable encontrarse dentro de unos años con la construcción de un hotel que te tapara las vistas, o con que las obras y el ruido arruinaran la casa de tus sueños. Lo peor es descubrir que no hay nada que hacer, ya que todo es legal.
Para estar a gusto, elige bien tu barrio, pues puede que prefieras vivir en una comunidad internacional en vez de estar rodeado de tus propios paisanos.
No está de más conocer las actividades disponibles en la zona; Mallorca, por ejemplo, ofrece una amplia gama de actividades para todos, independientemente de la edad y el sexo.
Lo más importante es que te informes sobre los distintos tipos de playas y la distancia. ¿En qué época es probable que estén más concurridas y qué nacionalidades las frecuentan? ¿Cuál es su seguridad?
Todos los apartados mencionados están interconectados y cada uno de ellos repercute en las decisiones que tomes para estar feliz y seguro mientras estés en tu casa.
e. Visitar la zona y los inmuebles
Tras recopilar información sobre la zona y elegir una lista de propiedades idóneas, es el momento de planificar la visita, pero antes de comprar el billete de avión a Mallorca, elige la temporada y las condiciones meteorológicas apropiadas. Tienes que asegurarte de que puedes comprobar todo lo que habías previsto, y que los escasos días de lluvia en Mallorca no estropeen tu primera visita y te dejen con una impresión negativa.
Es importante que pidas a los agentes inmobiliarios fotos claras, para que así sepas lo que te vas a encontrar en tus visitas.
Hecho esto, pasa un rato en la zona que más te haya gustado y habla con la gente que vive en el barrio para que te ayude a tomar la decisión más acertada.
f. Aprovechar la visita para hacer preguntas y revisar todo
Ha llegado el momento de visitar el inmueble, y te recomendamos que pidas la siguiente información a los agentes:
1. planos generales y descripción de la propiedad, así como sus servicios (agua, gas y calefacción), si están disponibles
2. una breve descripción del inmueble, las instalaciones y los servicios, si se dispone de ellos
3. una breve descripción de los materiales de construcción del inmueble
Por otro lado, analiza las características físicas de la vivienda y pide información sobre
1. la duración y dirección del sol y en qué lado hay más viento durante el año
2. las ventanas que necesitan protección estacional contra el sol y el viento
3. la luminosidad de la vivienda en invierno
4. la humedad en invierno; fíjate en las paredes, los sótanos y los espacios sombríos
5. fecha de la última reforma del inmueble
6. antigüedad de las instalaciones eléctricas y de agua
7. suministro de agua – ¿es comunitario o depende del suministro privado?
8. comprueba los niveles de ruido
Para terminar, si hay un agente inmobiliario o un vendedor disponible, pregúntales todo lo que necesites saber sobre el inmueble y su vecindario. Pide información más detallada sobre el antes y el después del proceso de compra e intenta averiguar quiénes serán tus vecinos.
Por tanto, el proceso de búsqueda consiste en comparar, examinar con detenimiento y solicitar información útil.
Puedes contactar con un agente inmobiliario cuando lo necesites y puedes contratar a un perito para que te haga un informe profesional detallado, o puedes hacerlo tú aunque no sea lo más recomendable. Las estadísticas indican que es frecuente perder mucho tiempo y dinero.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un mismo inmueble en España aparece con distintos precios de oferta?
En el mercado inmobiliario español no existe una exclusividad generalizada, por lo que varias agencias suelen publicar la misma propiedad. Cuando los vendedores modifican sus precios de salida, no siempre lo notifican a todas las agencias. En un estudio realizado por CASAFARI en Mallorca en 2016 sobre más de 15 000 propiedades, los precios de oferta para un mismo inmueble variaban en un 10 % de los casos (un 28 % de media) y los datos de superficie en un 28 % de los casos.
¿Qué hace un agente de compras y quién asume sus honorarios?
Un agente de compras analiza la zona, selecciona las agencias con las que colaborar, gestiona las visitas y acompaña al comprador en la adquisición final del inmueble. Su labor evita el conflicto de intereses de los agentes del vendedor, contratados por la parte vendedora. El comprador no paga honorarios adicionales, ya que el agente de compras comparte la comisión con la agencia vendedora.
¿Qué aspectos de la zona conviene analizar antes de comprar una segunda residencia en España?
Es recomendable comprobar la proximidad a aeropuertos, hospitales, supermercados y colegios internacionales, así como evaluar el tipo de comercio y de ambiente predominante en el vecindario. Asimismo, conviene estudiar el clima local (días de sol, posición del sol en invierno, humedad y vientos) y consultar los planes urbanísticos en el ayuntamiento para descartar futuras obras o construcciones que puedan perturbar las vistas.
¿Qué debo revisar y preguntar durante la visita a una vivienda en venta?
Durante la visita conviene solicitar planos detallados, especificaciones de materiales de construcción y estado de las instalaciones de agua, electricidad, gas y calefacción. También se debe verificar la luminosidad natural en invierno, la presencia de humedades en paredes y sótanos, la exposición al viento, el nivel de ruido del entorno y la fecha de las últimas reformas.
¿Cómo ayuda CASAFARI a comparar inmuebles y configurar alertas de búsqueda?
CASAFARI agrupa y limpia los anuncios duplicados de miles de agencias inmobiliarias para mostrar todos los precios de oferta y datos de cada inmueble en una única ficha. Los usuarios pueden comparar el precio por metro cuadrado en toda la zona y configurar alertas por correo electrónico desde la plataforma de CASAFARI para recibir notificaciones cuando se publiquen inmuebles afines a sus criterios.