House flipping: entiende esta tendencia de inversión inmobiliaria
El house flipping consiste en comprar inmuebles de segunda mano infravalorados, reformarlos para incrementar su valor de mercado y venderlos rápidamente en zonas de alta demanda. Aunque ofrece retornos más ágiles que la estrategia Buy & Hold, los inversores reducen sus principales riesgos —sobrecostes en las obras y lentitud en la venta— aplicando la regla del 70 %, analizando comparables y apoyándose en los datos de mercado de CASAFARI.
¿Qué es house flipping?
Hacer house flipping, significa comprar una propiedad, renovarla para aumentar su valor de mercado y venderla poco después, algo que funciona especialmente bien en mercados con una gran demanda. En este caso, la rentabilidad es menor, pero más rápida que en el método más tradicional de Buy & Hold para inversiones inmobiliarias, en el que el inversor inmobiliario espera una revalorización a lo largo de los años antes de vender.
En este caso, el objetivo es encontrar propiedades de segunda mano infravaloradas, es decir, propiedades que se venden por debajo del precio de mercado debido sobre todo a motivos estéticos, es decir, cosas que podrían arreglarse rápidamente y con poca inversión.
Esto no significa que no sea una buena idea comprar propiedades con necesidades estructurales, pero sí significa que el comprador tendrá que hacer cuentas para ver cuánto puede invertir para obtener algún beneficio al vender.
Y aunque es una buena idea tanto para inversores inmobiliarios como para agentes de la propiedad inmobiliaria, ya que ambos extremos aumentan sus ingresos con el cambio de casa, no está exenta de riesgos. Los principales riesgos son que la reforma resulte más cara de lo previsto y que el inmueble tarde en venderse más de lo esperado.
Veamos algunas buenas prácticas para reducir estas posibilidades.
¿Cuáles son los pasos para hacer house flipping con éxito?
Identificar los inmuebles infravalorados
Para dar la vuelta a una casa, los inversores inmobiliarios y sus agentes inmobiliarios necesitan encontrar cuáles son las propiedades infravaloradas de la ciudad que tienen el potencial de venderse rápidamente, después de la renovación.
Con CASAFARI Market Analytics, el agente inmobiliario puede analizar el escenario con:
- un gráfico con los inmuebles infravalorados por tipo de bien;
- un gráfico con el tiempo medio que una tipología específica pasa en el mercado, por segmento de precio.
CASAFARI Market Analytics: vea la evolución del mercado inmobiliario en España
Con esta información al alcance, se puede asesorar al comprador sobre cuáles son los inmuebles interesantes para el house flipping y cuáles debe evitar.
Y, una vez que aparecen estas propiedades infravaloradas, el inversor inmobiliario tiene que actuar rápido, ¿verdad? Entonces, el agente inmobiliario puede configurar Alertas dentro de nuestra plataforma para ser notificado cuando aparezcan propiedades con las características y el precio de venta deseados.
Captación inmobiliaria con CASAFARI: conozca las Alertas
Calcular el valor de compra
Una forma que se suele utilizar para calcular cuánto debe invertir el comprador para dar la vuelta a una casa es la llamada regla del 70%. Básicamente, significa que el precio máximo de compra debe ser el 70% del valor después de la reparación menos los costes estimados de la misma.
Pero es importante ver que se trata de una práctica general que puede o no funcionar, según cada mercado: la mano de obra para realizar las reparaciones puede ser cara o la zona puede sufrir una falta de stock que aumente los precios de todas las propiedades, por ejemplo. Así que, básicamente, el valor de compra debe evaluarse caso por caso.
Para ello, es importante conocer muy bien el mercado, analizando tanto los precios de oferta procedentes de los anuncios indexados por CASAFARI como los precios de cierre procedentes del Notariado por metro cuadrado para inmuebles similares, además de observar a cuánto se están vendiendo sus comparables.
Este conocimiento del mercado se puede obtener mediante la herramienta de valoración de inmuebles y estudio de mercado de CASAFARI, con la que es posible analizar los comparables de una propiedad y determinar un valor de mercado justo sugerido.
Cómo hacer un análisis comparativo de mercado con CASAFARI
Visitar el inmueble y analizar sus condiciones
Hay muchas razones para que una propiedad esté infravalorada. Algunas de ellas son:
- el desconocimiento por parte del vendedor de los precios practicados en el mercado;
- daños estructurales costosos de reparar;
- la necesidad del vendedor de vender rápidamente debido a un divorcio, la división de una herencia u otros asuntos personales;
- el inmueble es rechazado por los posibles compradores debido a una decoración anticuada o a un mantenimiento deficiente, que hace que la propiedad parezca estar en malas condiciones.
El inversor interesado en “dar la vuelta a la casa” y su agente inmobiliario deben analizar detenidamente la propiedad y hablar con el agente del vendedor para entender lo que realmente está pasando.
A veces, unos simples cambios pueden cambiar la percepción que se tiene de una propiedad. Una mano de pintura y unas losas nuevas pueden hacer que la vivienda parezca más limpia y atractiva. Las ventanas de vidrio doble pueden hacer que el ambiente sea mucho más confortable en verano o menos húmedo y propenso al moho en invierno. Un nuevo rincón de oficina en casa puede hacer que se adapte a la realidad de los trabajadores a distancia.
Si es posible, otra buena idea es llevar ya al contratista a la visita, para que pueda ofrecer un presupuesto realista en cuanto a los cambios necesarios.
Contratar a un grupo de trabajadores con los que contar
Para garantizar que la propiedad se mejore y se venda en poco tiempo, el contratista elegido y su equipo deben ser dignos de confianza y ofrecer un trabajo de calidad que se ajuste al calendario y al presupuesto.
Otro punto importante es que presten atención a los precios de los materiales utilizados y conozcan a los proveedores de la zona, para poder encontrar a aquellos que vendan los materiales necesarios a buen precio y con rapidez.
Asegurar la venta rápida de la propiedad
El inversor tendrá que contar también con un agente inmobiliario que esté dispuesto a encontrar un comprador para el inmueble. Esto implica tener una clientela de compradores potenciales o una red de otros profesionales que puedan trabajar de forma conjunta para encontrar a alguien interesado.
Pero incluso el más eficiente de los agentes inmobiliarios puede no encontrar una persona que quiera comprar la propiedad en venta, ¿verdad? Aquí es donde CASAFARI puede ayudarle.
Con el objetivo de ampliar la clientela y acelerar el proceso de venta, los agentes inmobiliarios pueden utilizar CASAFARI Connect para ventas inmobiliarias compartidas, una plataforma que promueve la asociación entre estos profesionales.
A través de un proceso transparente y seguro de reparto de comisiones, los agentes de ambas partes trabajan juntos, encontrando la propiedad perfecta para el comprador y vendiendo la propiedad para el propietario – un match hecho en Proptech.
Cómo CASAFARI Connect impulsa los negocios inmobiliarios y para quiénes está diseñado
Como hemos dicho, la compraventa de viviendas no es una inversión exenta de riesgos, pero estos pueden mitigarse trabajando con el equipo adecuado y basando las decisiones en información actualizada sobre el mercado. Aquí es donde entra CASAFARI: con nuestras herramientas se pueden potenciar las operaciones, encontrando todos los datos necesarios para obtener la mayor rentabilidad posible.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia el house flipping de la estrategia Buy & Hold?
El house flipping busca obtener una rentabilidad más rápida mediante la compra, reforma y venta inmediata de inmuebles de segunda mano en mercados con alta demanda. En cambio, la estrategia Buy & Hold consiste en conservar la propiedad durante años para beneficiarse de su revalorización a largo plazo o de la rentabilidad del alquiler.
¿Cuáles son los principales riesgos al hacer house flipping?
Los dos riesgos principales de esta estrategia son que el coste de la reforma supere el presupuesto inicial previsto y que la propiedad tarde más de lo esperado en venderse. Ambos imprevistos reducen el margen de beneficio y aumentan los costes de mantenimiento del activo.
¿Cómo funciona la regla del 70 % para calcular el precio de compra?
La regla del 70 % establece que el precio máximo de compra no debe superar el 70 % del valor estimado de la vivienda tras la reforma, descontando los costes previstos de la obra. No obstante, cada caso debe evaluarse individualmente analizando los precios de oferta y de cierre de la zona. Para profundizar en el análisis, se puede consultar esta guía sobre cómo hacer la valoración de un inmueble.
¿Por qué suelen salir al mercado inmuebles infravalorados aptos para reformar?
Existen diversas razones, como el desconocimiento del mercado por parte del vendedor o la necesidad de una venta urgente por divorcios y repartos de herencias. Asimismo, la presencia de decoraciones obsoletas, la falta de mantenimiento o eventuales daños estructurales disuaden a los compradores particulares y generan oportunidades para los inversores.
¿Cómo ayuda CASAFARI a encontrar y vender viviendas para house flipping?
CASAFARI Market Analytics y el sistema de Alertas de la aplicación web identifican propiedades infravaloradas y miden su tiempo de permanencia en el mercado. A su vez, las valoraciones comparativas calculan el valor justo de mercado combinando datos de oferta e información del Notariado, mientras que CASAFARI Connect acelera la venta final mediante la colaboración entre agentes inmobiliarios.